R 2014 55

Rechtsöffnung

10. Dezember 2014Deutsch19 min

2. Am 12. Dezember 2012 erteilte die Gemeinde X._____ dem Bauvorhaben die Bewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Unter anderem verfügte sie, dass vor dem Baubeginn durch den Baugesuchsteller noch ein Fachgutachten einzuholen sei, das nachweise, dass die Hangstabilität gewahrt bleibe und die Überbauung von Parzelle 94 durch das Bauprojekt mit den Aufschüttungen nicht erschwert oder beeinträchtigt werde. Ohne schriftliche Zustimmung des Grundeigentümers von Parzelle 94 (E._____) dürfe mit dem Bau nicht begonnen werden bzw. werde die Baufreigabe durch die Baubehörde nicht erteilt. Vor Baubeginn/Baufreigabe sei der angepasste Kanalisationsplan (Ausführungsplan) dem Gemeindevorstand einzureichen und von diesem genehmigen zu lassen. Der projektierte Autounterstand müsse überarbeitet und die Änderung zur Beurteilung an den Gemeindevorstand eingereicht werden.

Der Bauherrschaft sei am 12. Dezember 2012 die Bewilligung erteilt worden, mit der Auflage, ein geologisches Fachgutachten einzuholen und der Einsprache von Herrn E._____ gerecht zu werden. Dadurch sei der Baubeginn hinausgezögert worden. Der Gemeindevorstand habe auf Antrag der Bauherrschaft am 12. Dezember 2013 die Bewilligung gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG für ein Jahr verlängert. Da zu diesem Zeitpunkt bis heute die Ausführungsbestimmungen bezüglich der Zweitwohnungsinitiative nicht geregelt seien, habe sie veranlasst, die Fristerstreckung zu erteilen. Das Bauvorhaben befinde sich in der Bauzone und es mache Sinn, diese Zone entsprechend zu nutzen. Die Gemeinde müsse sich entwickeln können und sei interessiert an neuen Einwohnern und Feriengästen.

9. Am 5. Juni 2014 erhoben A._____ und B._____ (Beschwerdeführer) beim Verwaltungsgericht Graubünden dagegen Beschwerde und beantragten, die angefochtenen Entscheide vom 12. Dezember 2013 und vom 17. Mai 2014 seien aufzuheben. Eventualiter sei deren Nichtigkeit festzustellen. Es sei festzustellen, dass die Baubewilligung vom 12. Dezember 2012 inzwischen verfallen sei und das Bauvorhaben daher ohne neue Baubewilligung nicht ausgeführt werden dürfe. Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zuzuerkennen (am 23. Juni 2014 durch den Instruktionsrichter zuerkannt).

Die Gemeinde habe in der Verfügung vom 17. Mai 2014 nicht darlegen können, weswegen hier dem privaten Interesse der Bauherrschaft an der Errichtung ihrer Baute gegenüber dem öffentlichen Interesse an der Durchsetzung der wesentlich geänderten rechtlichen Verhältnisse Vorrang zukommen solle. Die Auflage, ein geologisches Fachgutachten einzuholen bzw. die damit verbundene Verzögerung sei keine hinreichende Begründung. Die Bauherrschaft habe es sich selbst zuzuschreiben, wenn sie die notwendigen Untersuchungen nicht vor der Einreichung des Baugesuchs vorgenommen habe. Selbst nach Erhalt der Bewilligung hätte sie genügend Zeit gehabt, um das geforderte Gutachten einzuholen und rechtzeitig mit den Bauarbeiten zu beginnen.

Gemeinde und Region seien potenzialarm und es sei wichtig, dass in der Gemeinde solche Projekte realisiert werden könnten. Es seien im Quartier bereits zwei Zweitwohnungen in Erstwohnungen umgenutzt worden. Die Parzelle der Beschwerdeführer sei in unmittelbarer Nähe des Bauvorhabens. Zwischen den Parzellen befinde sich eine öffentliche Strasse. Weil das Gefälle stark abfallend sei, werde der Neubau wesentlich tiefer sein und die Aussicht der Familie von A._____ und B._____ werde nicht beeinträchtigt.

Das Baugesuch von C._____ und D._____ sei ordnungsgemäss publiziert worden. Dagegen sei eine Einsprache erhoben worden, welche unter den Parteien im gegenseitigen Einvernehmen habe geregelt werden können. Daraufhin habe der Gemeindevorstand die Bewilligung erteilt. Weil ein geologisches Gutachten habe erstellt werden müssen, habe dies den Baubeginn hinausgezögert. Somit habe der Gemeindevorstand die Bewilligung gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG und Art. 88 BG am 11./12. Dezember 2013 für ein Jahr verlängert. Das BG sehe nicht vor, dass eine Fristverlängerung publiziert werden müsse. Der Gemeindevorstand sei überzeugt, die richtige Entscheidung getroffen zu haben.

Sie führten insbesondere noch aus, sie hätten anlässlich einer Besprechung vom 14. Juli 2014 Kopien des geologischen Gutachtens des Ingenieurbüros F._____ AG vom 12. November 2013 und der Ergänzung des Gutachtens vom 27. Mai 2014 erhalten, welche sie zu den Akten reichten. Danach sei der Auftrag zur Baugrunduntersuchung von der Bauherrschaft erst Ende September 2013 und damit erst rund neun Monate nach Erhalt der Baubewilligung erteilt worden. Da der Nachbar E._____ offenbar noch ergänzende Untersuchungen zu diesem Gutachten gefordert habe, sei die F._____ AG am 21. Mai 2014 und damit wiederum erst sechs Monate nach Vorliegen des ersten Gutachtens mit der Ausarbeitung einer Gesamtbelastungsbilanz und einer geotechnischen Beurteilung beauftragt worden, welche am 27. Mai 2014 erstattet worden seien. Somit werde bestätigt, dass die Bauherrschaft durchaus termingerecht mit dem Bau hätte beginnen können. Die durch die beiden Berichte entstandenen Zeitverluste (Zeitspanne zwischen Auftragserteilung und Erstattung der Berichte) betrage nur rund 1.5 Monate.

Sachverhalt

1. Anfechtungsobjekt sind die beiden Entscheide vom 12. Dezember 2013 (Verlängerung der am 12. Dezember 2012 mit Auflagen erteilten Baubewilligung bis 12. Dezember 2014) und vom 17. Mai 2014 (Abweisung der gegen die Baubewilligungsverlängerung erhobene Einsprache) der Gemeinde (Beschwerdegegnerin), worin diese den Baugesuchstellern (Beschwerdegegner) die Bewilligung zur Erstellung eines Zweifamilienhauses auf Parzelle 95 wegen unverschuldeter Nichterfüllung der verlangten Auflage (Einholung eines geologischen Gutachtens auf Antrag eines Nachbarn) um ein Jahr verlängerte, womit sich die Beschwerdeführer (Grundstückeigentümer oberhalb Neubauprojekt; dazwischen öffentliche Strasse) nicht einverstanden erklären konnten. Strittig und zu klären ist dabei, ob die Verlängerung der Baubewilligung zu Recht erteilt wurde oder infolge Zeitablaufs (Nichterfüllung Auflage) bereits unwiderruflich verfallen ist oder wegen veränderter Rechtslage (Zweitwohnungsinitiative) grundsätzlich nicht mehr hätte erteilt werden dürfen. Entscheidend wird hierbei sein, wer für die entstandenen Zeitverzögerungen letztlich verantwortlich ist und ob Auflagen in Baubewilligungen „zu spät“ erfüllt werden können.

2. a) Ausgangspunkt für die Streitentscheidung über den Beginn und das Ende des Fristenlaufs bei einer Baubewilligung bildet Art. 91 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100), wonach mit Bauvorhaben begonnen werden darf, sobald die Baubewilligung schriftlich vorliegt. Vorbehalten bleiben anderslautende Anordnungen in einem Rechtsmittelverfahren. Nach Art. 91 Abs. 2 KRG erlöschen Baubewilligungen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorhaben sind innert zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die für die Baubewilligung zuständige Behörde kann diese Fristen auf begründetes Gesuch hin angemessen verlängern. Diese Bauvorschrift gehört zum formellen Baurecht im Sinne von Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG letzter Satz, worin bestimmt wird: Wo dieses Gesetz (KRG) ergänzende oder abweichende kommunale Vorschriften zulässt, findet das bestehende kommunale Recht weiterhin Anwendung. Vorbehalten bleiben ferner allgemein strengere Vorschriften der Gemeinden (vgl. dazu Arbeitshilfe zum KRG, Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Ein Hilfsmittel für die Rechtsanwendung vom 1. Dezember 2010, S. 93 in fine). Das KRG löste somit nach seinem Inkrafttreten per 1. November 2005 das bestehende diesbezügliche kommunale Baugesetz (vgl. Art. 88 BG) der Beschwerdegegnerin ab.

b) Umstritten ist nun aber die Bedeutung der Formulierung in Art. 91 Abs. 2 KRG „innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn“. In Art. 5 Abs. 3 des alten Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden vom 20. Mai 1973 (aKRG) war hierzu noch vorgesehen, dass Bauten und Anlagen, die eine Bewilligung erfordern, erst begonnen werden dürfen, wenn die Baubewilligung rechtskräftig ist, es sei denn, die Baubehörde gestatte den Baubeginn schon vorher. In Art. 10 Abs. 4 aKRG wurde weiter stipuliert: Eine Baubewilligung erlischt, wenn der Gesuchsteller nicht innert eines Jahres seit Eintritt der Rechtskraft den Bau beginnt und ohne erhebliche Unterbrechungen weiterführt. Bei der Totalrevision des kantonalen Raum-planungsgesetzes 2004/2005 schlug die Regierung im Entwurf (E-) u.a. Art. 96 E-KRG vor. Besagte Vorschrift im Entwurf ist identisch mit dem heutigen Art. 91 KRG. In ihrer Botschaft schrieb die Regierung damals, dass Abs. 1 den Baubeginn regle. Die bisherige Regelung werde zu Gunsten des Bauherrn in dem Sinne gelockert, dass mit den Bauarbeiten grundsätzlich bereits im Zeitpunkt der schriftlichen Eröffnung der Baubewilligung (statt erst im Zeitpunkt der Rechtskraft der Baubewilligung, d.h. nach Ablauf der [damals] 20-tätigen Rekursfrist) begonnen werden dürfe. Der Vorbehalt im zweiten Satz beziehe sich auf Fälle, in denen beim Verwaltungsgericht Rekurs [heute Beschwerde] erhoben worden sei; diesfalls sei denkbar, dass der Gerichtspräsident die Bauarbeiten von Amtes wegen auf Antrag der Rekurrenten [heute Beschwerdeführer] mit vorsorglicher Verfügung nach [damals gültigem] Art. 31 VGG einstelle. Abs. 2 regle in Übereinstimmung mit dem bisherigen Recht (Art. 10 Abs. 4 aKRG) das Erlöschen der Baubewilligung (also ein Jahr ab Rechtskraft der schriftlich erteilten Baubewilligung; vgl. dazu Botschaft der Regierung zum neuen Raumplanungsgesetz, Heft Nr. 3/2004-2005 [E-] Art. 96 S. 366). In der grossrätlichen Debatte (erste und zweite Lesung) wurde diese Bestimmung in der Folge diskussionslos angenommen (vgl. Auszug Grossratsprotokoll vom 25. August 2004, [E-] Art. 96 S. 386). Zwar steht in der Botschaft, dass Abs. 2 in Übereinstimmung mit dem bisherigen Recht (Art. 10 Abs. 4 aKRG) das Erlöschen der Baubewilligung regle. Damit konnte aber sicherlich nicht gemeint sein, dass weiterhin die Rechtskraft der Baubewilligung den Fristenbeginn auslöst. Letztere Variante kann trotz der (unglücklichen, weil missverständlichen) Formulierung in der Botschaft nicht zutreffend sein, ansonsten es doch ein Leichtes gewesen wäre, den bisherigen Wortlaut „innert eines Jahres seit Eintritt der Rechtskraft“ einfach ins KRG [2005] zu übernehmen. Stattdessen wurde vielmehr bewusst neu die Formulierung „seit zulässigem Baubeginn“ gewählt. Nach Art. 91 Abs. 1 KRG ist der Baubeginn demnach zulässig (d.h. „Bauvorhaben dürfen begonnen werden“), sobald die Baubewilligung schriftlich vorliegt. Nach dem Gesagten ist als erstes Zwischenergebnis folglich davon auszugehen, dass die Baufrist nach Art. 91 Abs. 2 KRG nicht erst bei der Rechtskraft der Baubewilligung, sondern bereits früher bei der schriftlichen Eröffnung bzw. Mitteilung der Baubewilligung an die Bauherrschaft zu laufen beginnt.

c) Nach Art. 91 Abs. 1 KRG soll also schon vor der Rechtskraft der Baubewilligung mit dem Bau begonnen werden dürfen. Voraussetzung dafür sollte nach dem Wortlaut des Gesetzestextes (nur) das Vorliegen einer schriftlichen Baubewilligung sein. Nun ist aber nicht jede Baubewilligung, welche schriftlich vorliegt, auch schon vollstreckbar. Vielmehr können einer sofortigen Ausübung bzw. Vollstreckbarkeit einer bereits erteilten Baubewilligung noch gewisse (tatsächliche oder rechtliche) Hindernisse – wie Auflagen und Bedingungen zur Baubewilligung - im Wege stehen, die den Baubeginn bis zu deren Erfüllung hinausschieben. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden kann es sich dabei zum Beispiel um die Nichterfüllung elementarer Bauauflagen bezüglich Feuerpolizei oder Energienachweis (vgl. Urteil VGU R 14 40 vom 30. September 2014 E.3f), um die Einhaltung von Kontingenten (Urteil VGU R 12 82 vom 23. Oktober 2012 E.4b und VGU R 13 235 vom 20. Mai 2014 E.4b) oder eben – wie im konkreten Fall – um andere Bedingungen und Auflagen handeln (vgl. dazu vorne im Sachverhalt Ziff. 2 Auflage: Einholung geologisches Fachgutachten bezüglich Hangstabilität zzgl. Kanalisationsplan; und in Ziff. 8 Zusatzauflage: Beibringung geotechnischer Beurteilung mit Gesamtbelastungsbilanz). Ob tatsächlich ein Vollstreckungshindernis vorliegt, muss jeweils im Einzelfall sorgfältig geprüft werden. Dabei ist selbstverständlich, dass die Erfüllung von Bauauflagen nicht rechtsmissbräuchlich hinausgezögert werden darf. Unter dem Begriff der Vollstreckbarkeit ist also die „vorbehaltslose Baufreiheit“ nach Erhalt der Baubewilligung und der Erfüllung der darin enthaltenen Zusatzbedingungen und Nebenauflagen gemeint. Als zweites Zwischenergebnis kann deshalb festgehalten werden, dass für den Fristbeginn nicht lediglich die schriftliche Baubewilligung, sondern auch noch deren Durchsetzbarkeit (Vollstreckbarkeit) vorliegen muss (im Resultat gleich: VGU R 12 82 vom 23. Oktober 2012 und VGU R 13 235 vom 20. Mai 2014).

Erwägungen

d) Im konkreten Fall ist es den Beschwerdeführern gelungen, dem streitberufenen Gericht einleuchtend und überzeugend darzutun, dass die Beschwerdegegner (Gemeinde und Bauherrschaft) zu wenig unternommen haben, um den Eintritt des Fristbeginns in zulässiger Art und Weise hinauszuzögern. Ob sie dabei absichtlich oder unabsichtlich mit der Erteilung des Auftrags für die Erstellung des geologischen Gutachtens bis Ende September 2013 (verstrichener Zeitraum 9 Monate ab Baubewilligungserteilung im Dezember 2012) bzw. mit der Ergänzung des Gutachtens bis anfangs Mai 2014 (verstrichener Zeitraum 6 Monate ab Erhalt/Kenntnis-nahme des geologischen Gutachtens im November 2013) zugewartet haben, ist unter dem Aspekt der bis dahin fehlenden Vollstreckbarkeit bzw. ungehinderter Baufreiheit seit Erhalt der Baubewilligung am 12. Dezember 2012 nicht von Bedeutung. Es genügt nämlich bereits, dass es die Beschwerdegegner nachweislich versäumt haben, das Verfahren beförderlich, d.h. innert ein paar Wochen oder weniger Monaten, voranzutreiben. Hätten sie dies getan, hätten sie jedoch auch innert vernünftiger Frist – d.h. bestimmt noch innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Jahresfrist gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG – mit dem Neubauprojekt auf Parzelle 95 beginnen können, zumal der für die Erfüllung der Auflagen hauptverantwortlichen Bauherrschaft genügend Zeit zur Verfügung gestanden wäre, um der Baubehörde auch noch den angepassten und zu genehmigenden Kanalisationsplan zuzustellen, während die Überarbeitung des projektierten Autounterstandes für die Fristwahrung nicht (mehr) fallrelevant gewesen wäre. Im Gegensatz zum Verfahren R 14 40 (fehlende Auflagenerfüllung bezüglich Feuerpolizei/Energienachweis) hat die einjährige Frist für den Baubeginn im aktuellen Verfahren R 14 55 spätestens 2-3 Monate nach Erteilung der schriftlichen Baubewilligung am 12. Dezember 2012 zu laufen begonnen. Die zeitlichen Verzögerungen durch den Auftrag bzw. die Auflage betreffend Erstellung eines geologischen Gutachtens - verlangt durch den Nachbarn auf Parzelle 94 - und dessen zusätzlich geforderter Ergänzungen mittels geotechnischen Abklärungsberichtes (inkl. Gesamtbelastungsbilanz des geplanten Zweifamilienhauses auf Parzelle 95 im Endzustand) haben objektiv betrachtet nämlich höchstens 1 ½ Monate betragen (Zeitraum ab Auftragserteilung Ende September 2013 bis Erhalt/Kenntnisnahme des Gutachtens am 12. November 2013 zzgl. Zeitraum vom 21. bis 27. Mai 2014 für die nachgereichten gutachterlichen Ergänzungen), womit die hier zu aktivem Handeln verpflichtete Bauherrschaft offensichtlich immer noch genügend Zeit gehabt hätte (verbliebene Frist für Baubeginn ca. 10 ½ Monate ab Februar 2013 bei sofortiger Auftragserteilung seit Erhalt der Baubewilligung mit Auflagenvorbehalt), um die gesetzliche Zeitvorgabe zu erfüllen. Aber selbst dann, wenn die Baufrist erst im Februar 2014 abgelaufen wäre, wäre der Bau hier nicht innert der gesetzlich verankerten Einjahresfrist begonnen worden.

e) Die Beibringung der Zustimmung des die fragliche Auflage (Zusatzabklärungen bezüglich Hangsicherung/Hangstabilität) verlangenden Nachbarn auf Parzelle 94 war bei der beschriebenen Fallkonstellation eine Obliegenheit der Beschwerdegegner, welche es damals offenkundig nicht für notwendig erachteten, den durchaus nachvollziehbaren und keineswegs rechtmissbräuchlichen Anliegen des Nachbarn auf Parzelle 94 innert vernünftiger Frist (in ein paar Wochen bzw. wenigen Monaten) nachzukommen. Massgeblich und Richtschnur für die vorliegende Streitentscheidung muss daher die korrekte Beantwortung der Frage sein, wer für die „Nichterfüllung“ bzw. das monatelange „Nichtstun“ ab Kenntnis der Bauauflagen im Dezember 2012 verantwortlich ist. Im konkreten Fall ist hierzu aber gerade nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdeführer die zeitlichen Verzögerungen seit Erhalt der Baubewilligungserteilung im Dezember 2012 verursacht haben könnten. Vielmehr hätten die bauwilligen Beschwerdegegner erneut aktiv werden und das (zwecks Komplettierung der Baugesuchsunterlagen) ins Stocken geratene Bauvorhaben auf der Parzelle 95 vorantreiben müssen. Richtig ist nur, dass der Nachbar der Parzelle 94 die zusätzlichen Hangabklärungen beim Baugrundstück verlangt und daher auch den damit einhergehenden Zeitverlust ausgelöst hat. Die erwähnte „Passivität“ während mehrerer Monate (9 Monate für Auftragserteilung und 6 Monate für Ergänzungen) und die dadurch geschaffenen Bauhemmnisse haben sich die Beschwerdegegner somit letztlich selbst zuzuschreiben, was sie sich baurechtlich (wegen der fehlenden Vollstreckbarkeit der unter Auflagen erteilten Baubewilligung) nun anrechnen lassen müssen. Hervorzuheben bleibt noch, dass für das Gericht bis zuletzt im Dunkeln geblieben ist, weswegen es überhaupt zu einer Verlängerung der erteilten Baubewilligung bis zum 12. Dezember 2014 kommen musste. Die verbindlichen Sachverhaltsabklärungen – ob es sich bei den Zeitverzögerungen bis zur Auftragserteilung Ende September 2013 um ein erklärbares und somit allenfalls entschuldbares „Versäumnis“ der Bauherrschaft gehandelt hat oder ob rein objektive Gründe (wie z.B. nachweisbare Arbeitsüberlastung bei Auftragsempfängerin oder schwierige Expertensuche und dgl.) für diesen Zeitverlust verantwortlich waren – müssen hier im Rahmen einer erneuten Prüfung der angefochtenen Bewilligungsverlängerung durch die Beschwerdegegnerin also noch vorgenommen werden und so die heute diesbezüglich offensichtlich noch existierenden Entscheidungslücken zuverlässig geschlossen werden.

f) Im Ergebnis ist die Beschwerde vom 5. Juni 2014 somit gutzuheissen, die angefochtenen Entscheide vom 12. Dezember 2013 und 17. Mai 2014 sind aufzuheben und die Angelegenheit zur Ergänzung des Sachverhalts im Sinne der Erwägungen (vgl. E.2e in fine) und zu neuem Entscheid an die Gemeinde zurückzuweisen.

g) Der Vollständigkeit halber sei zum Zusatzeinwand der Beschwerdeführer bezüglich der erheblich veränderten Rechtslage seit Annahme der Zweiwohnungsinitiative am 11. März 2012 noch festgehalten, dass im Gesetz für die Erfüllung von Auflagen und Bedingungen von Baubewilligungen an sich keine bestimmten Fristen gesetzt wurden und daher unklar ist, wann die Erfüllung einer Auflage oder Bedingung als verspätet gewertet werden müsste und somit auch einem entsprechenden Gesuch um Verlängerung einer - nach damaligem Recht noch gültig - erteilten Baubewilligung nicht mehr stattgegeben werden könnte. Es bleibt daher noch zu klären, ob die strittige Verlängerung der Baubewilligung vom 12. Dezember 2012 am 12. Dezember 2013 durch die Gemeinde zumindest unter diesem erweiterten Gesichtspunkt zu Recht erfolgte. Das streitberufene Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hat im Urteil [VGU] R 13 186 vom 4. Februar 2014 E.4b bereits festgehalten, dass es sachlich vertretbar sei und nicht gegen die allgemeinen Rechts- und Verfassungsgrundsätze verstosse, wenn nach dem 1. Januar 2013 bewilligte Verlängerungen von Baubewilligungen für Zweitwohnungen gleich wie nach dem 1. Januar 2013 bewilligte Baugesuche für Zweiwohnungen behandelt würden. Solche Baugesuche sind nach dem 1. Januar 2013 aber klarerweise nichtig und somit zum vorneherein nicht mehr bewilligungsfähig. Hinzu kommt vorliegend, dass – im Gegensatz zum Verfahren R 13 186 – auch nicht geltend gemacht wurde, die Verlängerung müsse wegen Besitzstandes oder wegen drohender Verletzung des Gebotes von Treu und Glauben in Form des Vertrauensschutzes oder wegen sonst drohender Ungleichbehandlung erteilt werden. Mithin stellt sich letztlich auch hier die Frage, ob die erneuten Sachverhaltsabklärungen der Gemeinde noch eine triftige bzw. hieb- und stichfeste Erklärung und/oder Begründung zu liefern vermögen, wonach die notwendig gewordene Verlängerung der ursprünglich erteilten Baubewilligung vom 12. Dezember 2012 nicht dem zu passiven Verhalten der Bauherrschaft (Beschwerdegegner) bzw. dem auf den ersten Blick allzu zögerlichen Vorgehen der Gemeinde (Beschwerdegegnerin) angelastetet werden können. Andernfalls dürfte die umstrittene Verlängerung der Baubewilligung bis zum 12. Dezember 2014 wohl auch unter diesem Aspekt (Verstoss gegen Zweitwohnungsinitiative) kaum mehr einer behördlichen Baugenehmigung zugänglich sein. Eine Gutheissung der Beschwerde und die Aufhebung der angefochtenen Entscheide wären also auch von daher – nach dem bisher bekannten Erkenntnisstand – geboten gewesen.

3.

a) Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsgerichtsbarkeit (VRG; BR 370.100) je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin (Gemeinde) sowie dem Beschwerdegegner (Bauherrschaft) aufzuerlegen.

b) Aussergerichtlich haben die beiden Beschwerdegegner die anwaltlich vertretenen und obsiegenden Beschwerdeführer gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG ebenfalls noch angemessen zu entschädigen, wobei das Gericht – unter Berücksichtigung der eingereichten Honorarnote des Anwalts der Beschwerdeführer vom 2. September 2014 – pauschal eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2‘500.-- (inkl. 8 % MWST) für gerechtfertigt erachtet. Die Gemeinde und die Bauherrschaft haben die Beschwerdeführer also mit jeweils Fr. 1‘250.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.

Dispositiv

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, die angefochtenen Entscheide werden aufgehoben und die Angelegenheit zur Ergänzung des Sachverhalts im Sinne der Erwägungen und zu neuem Entscheid an die Gemeinde X._____ zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von

Fr.

3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von

Fr.

371.--

zusammen

Fr.

3'371.--

gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ sowie C._____ und D._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Gemeinde X._____ sowie C._____ und D._____ haben A._____ und B._____ zudem aussergerichtlich mit jeweils Fr. 1'250.-- (inkl. MWST), total also mit Fr. 2'500.-- (inkl. MWST), zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]