R 2016 82

Übrige Fälle und Geschäfte

8. Juni 2017Deutsch21 min

5. Am 29. März 2016 erhoben die A._____ AG, die B._____ AG und C._____ gemeinsam Einsprache und beantragten die Aufhebung des Einleitungsbeschlusses des Gemeindevorstands X._____ vom 16., publiziert am 26. Februar 2016. Auf die Durchführung eines Quartierplan- und Landumlegungsverfahrens für das Gebiet D._____ sei zu verzichten. Das Quartierplanverfahren sei weder notwendig noch verhältnismässig, weil keine konkreten Überbauungsabsichten bzw. Ansiedlungsprojekte bestünden. Ausserdem sei ein grosser Teil der einbezogenen Grundstücke bereits überbaut und erschlossen. Nur für die Sicherung des Zugangs zur Deponie E._____ auf Parzelle 4472 dürfe kein Quartierplanverfahren eingeleitet werden, zumal die entsprechende Zufahrt mittels privatrechtlicher Vereinbarungen gesichert werden könnte. Zudem bedürfe die Deponie keiner Zufahrt für längere Zeit, weil sie schon in wenigen Jahren gefüllt sein werde.

7. Am 25., mitgeteilt am 26. Oktober 2016, wies der Gemeindevorstand X._____, im Ausstand von C._____, die Einsprache ab und Überband die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- je zu einem Drittel unter solidarischer Haftung den Einsprechern. Die verkehrsmässige Erschliessung sei vorliegend rechtlich nicht für alle Grundstücke gesichert. Der Unterhalt sei ebenfalls nicht geregelt. Die bestehenden Strassen genügten in ihrem Ausbaustandard den heutigen Ansprüchen nur knapp, die Entwässerung lasse zu wünschen übrig und die Kurvenradien seien eng bemessen. Angesichts der Grösse der Bauzone und der zu erschliessenden Fläche sei eine Bereinigung notwendig. Dies gelte auch für die Erschliessung unter dem Blickwinkel der Wasser-, Abwasser- und Löschwasserversorgung, Energie, Meteorwasserabführung und dergleichen. Die Anlagen seien auf die mögliche bauliche Nutzung des Gebiets auszurichten. Hinzu komme, dass die Grundstücke aufgrund ihrer Form zum Teil kaum überbaubar seien. Mittels Quartierplanung verbunden mit einer Landumlegung könne sowohl die Erschliessung als auch die Überbaubarkeit erleichtert bzw. verbessert werden. Eine privatrechtliche Lösung aller Probleme könne aufgrund divergierender Ansichten innert vernünftiger Frist nicht erwartet werden.

"1. Der Einspracheentscheid des Gemeindevorstands der Gemeinde X._____ vom 26. Oktober 2016 betr. die Einleitung des Quartierplans "D._____" in O.1._____ sei aufzuheben. Die Einsprache der Beschwerdeführer vom 29. März 2016 gegen den Beschluss des Gemeindevorstands X._____ vom 16. Februar 2016 betr. Einleitung eines Quartierplanverfahrens für das Gebiet "D._____" sei gutzuheissen, der angefochtene Einleitungsbeschluss aufzuheben und die Beschwerdebeklagte anzuweisen, auf die Durchführung eines Quartier- und Landumlegungsverfahrens für das Gebiet "D._____" in O.1._____ zu verzichten.

Begründend führten die Beschwerdeführerinnen im Wesentlichen aus, dass zwecks Erschliessung des fraglichen Gebiets keine Notwendigkeit für den Erlass eines Quartierplans bestehe, weil diese bereits im Generellen Gestaltungsplan (recte wohl: Generellen Erschliessungsplan) geregelt sei. In der Grundordnung sei keine Quartierplanpflicht statuiert. Das RPG verpflichte die Gemeinden nur zur Erschliessung von Bauzonen, nicht aber von Grundstücken ausserhalb der Bauzone. Folglich unterlägen die der Landwirtschafts- und Forstwirtschaftszone bzw. dem übrigen Gemeindegebiet zugeteilten Grundstücke im Quartierplangebiet nicht der Erschliessungspflicht. Die Gemeinde wolle mit dem Quartierplan nur ein Zufahrtsrecht zur Inertstoffdeponie auf Parzelle 4472 erhalten. Das Planungsgebiet dürfe sich nur ausnahmsweise auf Grundstücke ausserhalb der Bauzone erstrecken, wenn die Erschliessungsplanung dies erfordere. Dies sei bezüglich der sich ausserhalb der Bauzone befindlichen Parzelle 4472 nicht der Fall. Es bestehe bereits eine Strassenverbindung von der Kantonsstrasse bis zur Parzelle 4472, welche im Generellen Erschliessungsplan enthalten sei, weshalb es keine Erschliessungsplanung mehr brauche. Die bestehenden Strassen genügten den heutigen und künftigen Bedürfnissen. Sie würden seit vielen Jahren ohne nennenswerte Probleme auch mit schweren Fahrzeugen befahren. Auch für das Zufahrtsrecht bedürfe es keines Quartierplanverfahrens. Verhältnismässiger wäre eine privatrechtliche Regelung. Deutlich mehr als ein Drittel der Grundstücksfläche im Quartierplanperimeter liege ausserhalb der Bauzone. Diese Grundstücke seien nicht überbaubar und bereits durch die bestehenden Strassen erschlossen. Die in der Wohnzone befindlichen Parzellen seien grossmehrheitlich überbaut und verkehrsmässig erschlossen. In der Gewerbezone seien nur wenige Parzellen noch nicht genutzt. Einige davon fielen infolge der Topografie für eine gewerbliche Nutzung ausser Betracht. Konkrete Ansiedlungs- oder Überbauungsprojekte seien für die wenigen noch unüberbauten Parzellen nicht bekannt. Gebe es in absehbarer Zeit keine konkreten Pläne für eine bauliche Nutzung dieser Parzellen, fehle es an der Grundvoraussetzung für die Durchführung eines Quartierplanverfahrens mit Landumlegung.

10. Die Politische Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 26. Januar 2017 auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, dass der Generelle Erschliessungsplan eine Versorgung mit Wasser ab dem Bahnhofareal und eine Entwässerung entlang der Y._____ vorsehe. Nicht jede Parzelle verfüge über einen faktischen Wasseranschluss. Die eingebauten Leitungen seien teilweise unterdimensioniert. Mangels eines ausreichenden Wasserversorgungsnetzes im Gewerbegebiet sei die Löschbereitschaft nicht gewährleistet. Es gebe in weiten Teilen des Baugebietes keine Hydranten. Auch die Entwässerung sei nicht sichergestellt. Weder das Stromversorgungs- noch das Kommunikationsnetz entspreche den Anforderungen für die Baureife des Gebiets. Die Grundstücke in der Gewerbezone wiesen zum Teil Formen auf, welche eine Verdichtung der Überbauung kaum zuliessen. Das Gebiet D._____ sei das einzige gewerblich nutzbare Gebiet in der Gemeinde mit Bahnanschluss und naher Anbindung an die Kantonsstrasse. Hier sollten die Voraussetzungen geschaffen werden, um allfällige Interessenten anzusiedeln. Die rechtlichen Regelungen sollten nicht dem Belieben eines Grundstückeigentümers überlassen werden. Die Quartierplanung mit Landumlegung sei das geeignete und angemessene Instrument, das Gewerbegebiet zeitgemäss zu erschliessen und nutzbar zu machen. Mit diesem Verfahren sei auch gewährleistet, dass alle Grundeigentümer gleich behandelt würden und ihre Rechte wahrnehmen könnten. Das Erfordernis der Erschliessung gelte für alle Nutzungszonen, d.h. für Bauland und Nichtbauland. Dementsprechend sehe der Generelle Erschliessungsplan auch eine verkehrsmässige Erschliessung der in der Forstwirtschaftszone bzw. dem übrigen Gemeindegebiet gelegenen Parzellen vor. Ihr Beizug sei einerseits wegen der Landumlegung und anderseits wegen der Regelung der Kostenbeteiligung gerechtfertigt. Die Reduktion des Beizugsgebiets allein auf die Fläche von Parzelle 4136 sei nicht zielgerichtet. Es gehe um die Erschliessung des gesamten Gebiets D._____ mit allen Erschliessungsanlagen, nicht nur um die Regelung des Durchgangsrechts im Bahnhofareal. Zudem solle die haushälterische Bodennutzung erleichtert werden, was mit der Beschränkung des Quartierplanverfahrens auf das Bahnhofgebiet und die Regelung des Verkehrs an diesem Ort nicht möglich sei.

Sachverhalt

1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin 25., mitgeteilt am 26. Oktober 2016, mit welchem diese die gegen die Einleitung des Quartierplanverfahrens zwecks Regelung der Erschliessung und Überbauung mittels Landumlegung im Rahmen der Grundordnung erhobene Einsprache abgewiesen hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Die Beschwerdeführerinnen sind als materielle und formelle Adressatinnen vom Entscheid betroffen und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung, weshalb sie zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50 VRG). Auf die überdies frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit − unter Vorbehalt der nachstehenden Erwägung 5 − einzutreten.

2. In beweisrechtlicher Hinsicht ist zunächst festzuhalten, dass auf die Durchführung des von den Parteien beantragten Augenscheins im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren verzichtet werden kann. Einerseits ergibt sich der Sachverhalt hinreichend aus den Akten und anderseits gilt es vorliegend ausschliesslich eine − von den Parteien nicht thematisierte − Rechtsfrage zu beantworten, welche sich anhand der Aktenlage beurteilen lässt. Vor diesem Hintergrund erweist sich die Durchführung eines Augenscheins zur Beantwortung der vorliegend zu entscheidenden Frage als nicht notwendig, weshalb das Gericht in antizipierter Beweiswürdigung (vgl. BGE 134 I 140 E.5.3, 131 I 153 E.3, 127 V 491 E.1b) auf dessen Durchführung verzichtet.

3. a) Gemäss Art. 21 ff. des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) besteht die kommunale Nutzungsplanung aus der Grundordnung (Art. 22 ff. KRG) und der Quartierplanung (Art. 51 ff. KRG). Die Quartierplanung ist eine Folgeplanung der Grundordnung, was bedeutet, dass die Grundordnung die Nutzung und Grundzüge der Gestaltung und Erschliessung bestimmt und der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail regelt (Art. 51 Abs. 1 KRG). Die Grundordnung besteht aus dem Baugesetz, dem Zonenplan, dem Generellen Gestaltungsplan und dem Generellen Erschliessungsplan (Art. 22 Abs. 2 KRG). Gemäss Art. 45 Abs. 1 KRG legt der Generelle Erschliessungsplan in den Grundzügen die Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungsanlagen zur Erschliessung der Bauzonen und anderer Nutzungszonen fest. Er enthält mindestens die Anlagen der Grund- und Groberschliessung und, wo keine Folgeplanung festgelegt ist, auch Anlagen der Feinerschliessung, die mehreren Grundstücken dienen. Die Grunderschliessung umfasst gemäss Art. 58 Abs. 2 KRG die Versorgung eines grösseren zusammenhängenden Gebiets mit den übergeordneten Anlagen wie Hauptstrassen, Eisenbahnlinien, Wasser- und Elektrizitätswerken, Abwasserreinigungs- und Abfallanlagen. Unter Groberschliessung wird die Versorgung eines zu überbauenden Gebietes mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen. Sie verbinden die Anlagen der Grunderschliessung mit denjenigen der Feinerschliessung (Art. 58 Abs. 3 KRG). Die Feinerschliessung umfasst schliesslich den Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von öffentlich zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen (Art. 58 Abs. 4 KRG).

Erwägungen

b) Wie gesehen regelt der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen (oder Teilgebieten davon) im Detail. Ausnahmsweise kann das Planungsgebiet auf Grundstücke ausserhalb der Bauzonen ausgedehnt werden, falls die Planung dies erfordert (Art. 51 Abs. 1 KRG). Für Bereinigungen von beschränkten dinglichen Rechten, Vormerkungen und Anmerkungen gelten gemäss Art. 51 Abs. 3 KRG die Bestimmungen über die Landumlegung sinngemäss (Verweis auf Art. 65 ff. KRG). Die Einleitung und Durchführung einer Quartierplanung sowie der Erlass und Änderungen des Quartierplans fallen in den Zuständigkeitsbereich des Gemeindevorstands, wobei die Gemeinden für den Erlass und die Änderungen auch den Gemeinderat für zuständig erklären können. Der Gemeindevorstand beschliesst von Amtes wegen oder auf Antrag Privater über die Einleitung der Quartierplanung. Lehnt er private Anträge ab, teilt er dies den Antragstellenden in einer anfechtbaren Verfügung mit (Art. 53 Abs. 1 und 2 KRG). Die Einzelheiten über das Verfahren sind von der Regierung gestützt auf Art. 53 Abs. 4 KRG in der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) geregelt worden und sehen ein dreistufiges Verfahren mit jeweiligen Verpflichtungen zur Auflage der Planungsmittel und entsprechenden Mitwirkungs-, Einsprache- und Rechtsmittelmöglichkeiten für die von der Quartierplanung Betroffenen vor (Art. 16 KRVO: Einleitungsbeschluss; Art. 17 ff. KRVO: Erarbeitung und Erlass Quartierplan; Art. 20 KRVO: Kostenverteiler). Dieses dreistufige Verfahren hat zur Folge, dass im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren, wo die Einleitung einer Quartierplanung im Sinne von Art. 16 KRVO (erste Phase) streitig ist, lediglich Einwendungen gegen das Verfahren an sich sowie gegen die Abgrenzung des Planungsgebietes vorgebracht werden können (so ausdrücklich Art. 16 Abs. 2 KRVO).

c) Vorliegend hat der hierfür zuständige Gemeindevorstand seine Absicht zur Einleitung einer Quartierplanung unter Hinweis auf den Zweck der Planung am 26. Februar 2016 im amtlichen Publikationsorgan bekanntgemacht und gleichzeitig den Plan mit der vorgesehenen Abgrenzung des Planungsgebiets während 30 Tagen öffentlich aufgelegt (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 10 und 12). Ausserdem hat er die betroffenen Quartierplanbeteiligten vor der öffentlichen Auflage am 20. Januar 2016 (Bg-act. 9) sowie am 23. Februar 2016 (Bg-act. 11) schriftlich benachrichtigt. Sodann hat der Gemeindevorstand über die eingegangene Einsprache betreffend die Einleitung des Verfahrens nach Abschluss des Auflageverfahrens in Form des angefochtenen Entscheids vom 25., mitgeteilt am 26. Oktober 2016, entschieden und diesen den Einsprechenden eröffnet (Bg-act. 17). Dementsprechend ist der streitgegenständliche Entscheid in formeller Hinsicht rechtmässig zustande gekommen. Ob er auch in materieller Hinsicht rechtens ist, ist nachstehend zu prüfen.

4.

a) Die Parteien sind sich insofern einig, als im Gebiet D._____ grundsätzlich ein Bedarf nach einer Regelung der Zufahrtsberechtigungen besteht. Zwar existieren offenbar gewisse Durchfahrts- und Durchgangsrechte zwischen einzelnen Parzellen im Gebiet. Kein Grundstück im Quartierplanperimeter − mit Ausnahme der Parzelle 4136 − verfügt indessen über eine Zufahrtsberechtigung zur Kantonsstrasse. Ob die Grundstücke im Quartierplanperimeter faktisch verkehrsmässig genügend erschlossen sind, kann vorliegend offen bleiben. Sicherlich nicht genügend faktisch verkehrsmässig erschlossen ist die unüberbaute Parzelle 4453, welche an keine Verkehrserschliessung stösst. Die rechtliche Absicherung der faktischen verkehrsmässigen Erschliessung wäre mittels privatrechtlicher Vereinbarungen jedenfalls rein technisch nicht ausgeschlossen. Ob diesem Vorgehen auch der Vorzug zu geben und dementsprechend seitens der Beschwerdegegnerin auf die Einleitung des Quartierplanverfahrens zu verzichten gewesen wäre, wie dies die Beschwerdeführerinnen verlangen, kann an dieser Stelle − wie nachstehend dargestellt − offen bleiben, wobei anzumerken ist, dass bezüglich solcher Entscheide den Planungsträgerinnen, mithin den Gemeinden, ein erheblicher Ermessensspielraum zukommt.

b) Während der Generelle Erschliessungsplan vom 19. Januar 1982 (Bg-act. 3) nämlich die geplanten und gebauten Teile der Wasserversorgung und der Kanalisation − im Gegensatz zur verkehrsmässigen Erschliessung − nur rudimentär enthält, fehlen Meteorwasseranlagen, Hydrantennetz sowie weitere Versorgungsanlagen wie Strom- und Kommunikationsnetze im Generellen Erschliessungsplan gänzlich, wie dies auch die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 26. Januar bestätigt (vgl. S. 4). Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass diesbezüglich im Gebiet D._____ bis anhin − abgesehen von den im Generellen Erschliessungsplan vom 19. Januar 1982 (wenn auch teilweise bloss rudimentär) enthaltenen Anlagen der Groberschliessung − nichts geplant, sondern gewisse Werkleitungen nach Bedarf einfach gebaut wurden (vgl. Plan Werkleitungen bestehend, Situation 1:1'000 vom 19. Januar 2017 [Bg-act. 6]).

Dispositiv

c) Wie gesehen hat der Generelle Erschliessungsplan gemäss Art. 45 Abs. 1 KRG mindestens die Anlagen der Grund- und Groberschliessung und, wo keine Folgeplanung festgelegt ist, auch Anlagen der Feinerschliessung, die mehreren Grundstücken (mithin mehr als einem Grundstück, mindestens also zweien) dienen, zu enthalten. Der Generelle Erschliessungsplan vom 19. Januar 1982 enthält indes keinerlei Anlagen der Feinerschliessung, höchstens solche der Groberschliessung und auch diese nur bezüglich Erschliessungsstrassen und Anlagen der Wasserversorgung und Kanalisation. Gewisse Anlagen der zu planenden Groberschliessung fehlen somit im Generellen Erschliessungsplan. Im Übrigen ist vorliegend auch davon auszugehen, dass gewisse Anlagen der zu planenden Feinerschliessung mehr als nur einem Grundstück dienen würden. Das Fehlen dieser Anlagen der Feinerschliessung im Generellen Erschliessungsplan würde dann nichts ausmachen, wenn für das Gebiet D._____ bereits eine Quartierplanpflicht bestünde (vgl. Art. 45 Abs. 1 KRG: "…, wo keine Folgeplanung festgelegt ist, …"). Dies ist vorliegend aber unbestrittenermassen nicht der Fall. Dementsprechend hätte aber die Beschwerdegegnerin in Beachtung von Art. 45 Abs. 1 KRG bzw. gemäss der planerischen Stufenfolge vor der beschlossenen Einleitung des Quartierplanverfahrens zumindest in Bezug auf die Wasser- und Löschwasserversorgung, die Kanalisation, die Meteorwasserableitung und die Energieversorgung zunächst eine Änderung des Generellen Erschliessungsplans im vorbeschriebenen Sinne unter Einhaltung des in Art. 48 KRG und in Art. 13 KRVO beschriebenen Verfahrens (einschliesslich Mitwirkungs- und Beschwerdeauflage) durchführen oder aber das Gebiet D._____ in der Grundordnung mit der Quartierplanpflicht belegen müssen, was sie indes nicht getan hat. Vielmehr hat sie die Einleitung des Quartierplanverfahrens beschlossen, ohne vorgängig den Generellen Erschliessungsplan zu ändern und ohne das Gebiet D._____ in der Grundordnung vorgängig mit der Quartierplanpflicht zu belegen. Wie das Bundesgericht im Entscheid 1C_532/2015 vom 26. Januar 2016 unter Erwägung 2.7. ausgeführt hat, besteht bezüglich der Frage des Mindestinhalts des Generellen Erschliessungsplans bei fehlender Folgeplanung kein Selbstbestimmungsrecht der Gemeinden. Vielmehr hielt das Bundesgericht fest,

"…, dass Art. 45 Abs. 1 Satz 2 KRG für den Generellen Erschliessungsplan einen Mindestinhalt definiert ("Er enthält mindestens …"). Die Bestimmung bezweckt somit […] einen für alle Gemeinden des Kantons geltenden, obligatorischen Inhalt des Generellen Erschliessungsplans zu bestimmen. Mit anderen Worten ist Sinn der Regelung, in einem bestimmten Umfang eine Einheitlichkeit im ganzen Kanton zu gewährleisten bzw. sämtlichen Gemeinden einen minimalen Inhalt vorzuschreiben. Dies gilt auch hinsichtlich der Frage, ab welcher Mindestanzahl von Grundstücken von einer "mehreren" Grundstücken dienenden Feinerschliessung auszugehen ist. Die Regelung zielt somit gerade nicht darauf ab, einen Bereich der kommunalen Selbstbestimmung zu garantieren, sondern, die ansonsten im Bereich der Planung bestehende Gemeindeautonomie zu begrenzen. Insofern kommt ein Selbstbestimmungsrecht der Gemeinden nicht in Betracht."

Nach dem vorstehend Gesagten kann die Beschwerdegegnerin also infolge des in Art. 45 Abs. 1 KRG statuierten zwingenden Mindestinhalts des Generellen Erschliessungsplans die angestrebte Planung nicht − statt auf Stufe Genereller Erschliessungsplan − auf Stufe Quartierplan durchführen, ausser wenn sie das Gebiet D._____ in der Grundordnung vorgängig mit der Quartierplanpflicht belegen würde. An diesem Ergebnis vermag die Tatsache nichts zu ändern, dass im Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden U 15 104 vom 30. März 2016, welches die Vergabe des Auftrags für den Betrieb der Deponie E._____ in O.1._____ betraf, ausgeführt wurde, dass die Gemeinde für den Erlass des Generellen Erschliessungsplans zuständig sei bzw. die Gemeinde im Rahmen ihrer Zuständigkeit für die Grund-, Grob- und Feinerschliessung ihres Gebietes zu sorgen habe und im konkreten Fall die Erschliessungspflicht der Deponie besonders im Zuge einer entsprechenden Quartierplanung durchgeführt werden könne (vgl. E.4c des erwähnten Urteils). Im erwähnten verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren ging es nämlich primär um die Beurteilung der Rechtmässigkeit der Vergabe des Auftrags für den Betrieb der Deponie E._____, während die mögliche Bereinigung der fehlenden Zugangsberechtigung zur Deponie durch die Gemeinde im erwähnten Urteil nur am Rande thematisiert wurde. Dementsprechend ist aber die Formulierung, wonach im vorliegenden Fall die Erschliessungspflicht besonders im Zuge einer entsprechenden Quartierplanung durchgeführt werden könne, zu relativieren bzw. nicht derart absolut zu verstehen. Dies zumal im erwähnten Urteil die Frage, ob der Generelle Erschliessungsplan vom 19. Januar 1982 den Mindestinhalt im Sinne von Art. 45 Abs. 1 KRG einhält oder ob die Beschwerdegegnerin in Beachtung der planerischen Stufenfolge vor der Einleitung des Quartierplanverfahrens eine Änderung des Generellen Erschliessungsplans hätte durchführen müssen (oder alternativ das Gebiet D._____ in der Grundordnung mit der Quartierplanpflicht hätte belegen müssen), nicht behandelt wurde. Jedenfalls vermöchte die Beschwerdegegnerin aus der zitierten Formulierung aus dem Entscheid U 15 104 vom 30. März 2016 nichts zu ihren Gunsten abzuleiten, was sie indes auch nicht geltend macht. Dementsprechend erweist sich der angefochtene Entscheid vom 25., mitgeteilt am 26. Oktober 2016, als nicht rechtens und ist unter Gutheissung der Beschwerde aufzuheben, soweit darauf einzutreten ist (vgl. dazu sogleich).

5. Die Beschwerdeführerinnen beantragen im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren einerseits die Aufhebung des Einspracheentscheids vom 25., mitgeteilt am 26. Oktober 2016, sowie darüber hinaus die Gutheissung der Einsprache vom 29. März 2016, die Aufhebung des Einleitungsbeschlusses sowie die Anweisung der Beschwerdegegnerin, auf die Durchführung eines Quartier- und Landumlegungsverfahrens für das Gebiet D._____ zu verzichten. Dazu gilt es zunächst festzuhalten, dass es sich beim angefochtenen Entscheid vom 25., mitgeteilt am 26. Oktober 2016, mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache der heutigen Beschwerdeführerinnen abgewiesen hat (allerdings ohne formell den Einleitungsbeschluss zu erlassen), offenkundig um einen Entscheid im Sinne von Art. 16 Abs. 4 KRVO und somit um das einzig mögliche Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens handelt. Soweit die Beschwerdeführerinnen die Aufhebung dieses Entscheids verlangen, erweist sich die Beschwerde nach dem vorstehend Gesagten als begründet und ist gutzuheissen. Wenn die Beschwerdeführerinnen darüber hinaus noch die Gutheissung ihrer Einsprache vom 29. März 2016, die Aufhebung des Einleitungsbeschlusses (gemeint ist wohl die von der Beschwerdegegnerin fälschlicherweise als Einleitungsbeschluss betitelte Absichtserklärung zur Einleitung einer Quartierplanung im Sinne von Art. 16 Abs. 1 KRVO, welche am 26. Februar 2016 im amtlichen Publikationsorgan publiziert wurde [vgl. Bg-act. 12]) sowie die Anweisung der Beschwerdegegnerin, auf die Durchführung eines Quartier- und Landumlegungsverfahrens für das Gebiet D._____ zu verzichten, beantragen, kann auf diese Begehren nicht eingetreten werden. Einerseits handelt es sich bei der Absichtserklärung im Sinne von Art. 16 Abs. 1 KRVO nicht um ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Angefochten werden kann der gesetzlichen Konzeption zufolge erst der Entscheid im Sinne von Art. 16 Abs. 4 KRVO. Soweit die Beschwerdeführerinnen die Gutheissung ihrer Einsprache vom 29. März 2016 beantragen ist festzuhalten, dass das Einspracheverfahren gemäss Art. 16 Abs. 2 KRVO im Zuständigkeitsbereich des Gemeindevorstands und nicht des Verwaltungsgerichtes liegt. Schliesslich ist auch auf den beschwerdeführerischen Antrag, wonach die Gemeinde anzuweisen sei, auf die Durchführung eines Quartierplan- und Landumlegungsverfahrens für das Gebiet D._____ in O.1._____ zu verzichten, nicht einzutreten. Ein solcher Antrag könnte − genauso wie der auf Seite 11 der Beschwerdeschrift vom 28. November 2016 gestellte Antrag, wonach die Gemeinde anzuweisen sei, die verkehrsmässige Erschliessung und die Zufahrtsstrasse ausserhalb des Quartierplans zu regeln − nur in einem neuen erstinstanzlichen Verfahren bezüglich Einleitung des Quartierplanverfahrens gestellt werden.

6. a) Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen erweist sich der angefochtene Entscheid vom 25., mitgeteilt am 26. Oktober 2016, als nicht rechtens, was zur Aufhebung desselben und zur Gutheissung der Beschwerde führt, soweit auf diese einzutreten ist (vgl. vorstehend E.5).

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu Lasten der Beschwerdegegnerin. Diese hat die anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerinnen im Sinne von Art. 78 Abs. 1 VRG zudem aussergerichtlich angemessen zu entschädigen. Mangels Einreichung einer entsprechenden Honorarnote des Rechtsanwaltes der Beschwerdeführerinnen setzt das streitberufene Gericht die Parteientschädigung ermessensweise selbst fest, wobei es vorliegend unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die Beschwerdeführerinnen gemäss UID-Register (CHE-105.938.730, CHE-105.889.379) mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberechtigt sind und ihnen dementsprechend die Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen ist, eine aussergerichtliche Entschädigung von pauschal Fr. 4'000.-- (exkl. MWST) als angemessen erachtet. In diesem Umfang hat die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführerinnen aussergerichtlich zu entschädigen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird, und der angefochtene Entscheid vom 25., mitgeteilt am 26. Oktober 2016, wird aufgehoben.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von

Fr.

2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von

Fr.

390.--

zusammen

Fr.

2'890.--

gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Gemeinde X._____ entschädigt die A._____ AG und die B._____ AG aussergerichtlich mit gesamthaft Fr. 4'000.-- (exkl. MWST).

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]