R 2017 60

Fahren ohne Berechtigung

6. Dezember 2017Deutsch22 min

1. Am 5. Dezember 2016 reichte die B._____ GmbH das Gesuch um Umbau des Wohnhauses auf Parzelle 335 in X._____-Y._____ in zwei Wohnungen ein. Das Gesuch wurde vom Gemeindevorstand am 8. Dezember 2016 dem kommunalen Bauberater zur Stellungnahme vorgelegt. Dieser nahm am 20. Dezember 2016 dazu Stellung. Er beanstandete insbesondere die vorgelegten Pläne und die Abtragung des Giebeldaches respektive das neue Terrassenflachdach. Er empfahl, das Projekt zur weiteren Abklärung und Überarbeitung zurückzuweisen.

2. Am 31. Januar 2017 nahm der Bauberater der Gemeinde ein zweites Mal zum Bauvorhaben Stellung. Er hielt fest, die Situation mit dem Abbruch des Giebeldaches bleibe unbefriedigend. Art. 21 Abs. 2 BG verlange in der Dorfzone, dass sich Dachformen nach den umliegenden Gebäuden zu richten hätten. Mit der grossen Dachterrasse werde dieser Gebäudeteil optisch zum Anbau degradiert, wonach dann gemäss BG nur Nebennutzflächen darin zugelassen wären. Heute seien die giebelständigen Volumina an der Strasse erkennbar. Das Giebeldach könne an diesem Ort als typische Form gemäss den umliegenden Gebäuden angesehen werden. Er empfehle, das Giebeldach auf dem kleinen Gebäude zu belassen und eine konzentrierte Balkonschicht an der Südfassade vorzusehen. Das ganze Bauvorhaben wäre so weniger verzettelt und würde auch optisch ruhiger und selbstverständlicher erscheinen.

Gleichentags stellte die Baukommission zur Einsprache fest, die Pläne seien angepasst worden, die Einsprache somit erfüllt. Die Dachstockentfernung des Nebengebäudes sei statthaft, die Einsprache sei diesbezüglich abzuweisen. Der Kamin werde neu über das Dach des Haupthauses geführt. Die Einsprache sei diesbezüglich somit erfüllt. Die Holzwand an der Ostseite sei abzulehnen, trotz Einverständnis der Parteien. Sollte die Überdeckung der Wasserleitung durch den Neubau tangiert werden, sei eine Sanierung zwischen den Parteien zu regeln. Diesbezüglich mache die Baubehörde keine Auflagen. Das neue Kellerfenster an der Ostseite werde mit einem Lüftungsrohr auf die Nordseite des Hauses erstellt. Damit sei die Bauherrschaft einverstanden und es erübrigten sich diesbezügliche Auflagen.

9. Nach weiteren Korrespondenzen wies der Gemeindevorstand X._____ am 3. Juli 2017 die Einsprache der A._____ AG betreffend Erstellung der Dachterrasse und der Holzwand an der Ostfassade ab, trat betreffend Überdeckung der Wasserleitung nicht darauf ein und betrachtete die restlichen Punkte als zwischen den Parteien bereinigt. Er bewilligte das Baugesuch unter Auflagen. Zur Abweisung der Einsprachepunkte stützte er sich auf die von der Baukommission am 29. Juni 2017 angeführten Feststellungen.

10. Dagegen erhob die nun anwaltlich vertretene A._____ AG (nachfolgend: Beschwerdeführerin) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden am 23. August 2017 Beschwerde und beantragte, der Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Juli 2017 sei aufzuheben und das Gesuch um Bewilligung der Renovation des bestehenden Gebäudes in zwei Wohnungen auf Parzelle 335, Grundbuch X._____, sei abzuweisen. Eventuell sei der Bau- und Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin vom 3. Juli 2017 aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Gemäss Art. 19 Ziff. 6 BG müsse bei zurückversetzten Brüstungen bei Flachdachbauten ein minimal notwendiger Versatz von 1 m vorliegen. Dies werde hier nicht eingehalten. Zudem falle die markante Brüstung, welche in Form und Höhe erheblich vom vorherigen Giebeldach abweiche, nicht unter den Bestandsschutz. Somit gälten für die Brüstung die gesetzlichen Grenzabstände. Gemäss Art. 13 BG gelte in der Dorfzone ein Grenzabstand von 3 m, welche hier nicht eingehalten werde. Ein Näherbaurecht existiere nicht, weswegen die Unterschreitung zu Unrecht bewilligt worden sei.

Das Bauprojekt sei am 9. Juni 2017 detailliert mit der Bauherrschaft, der Beschwerdeführerin und dem Baukommissionspräsidenten besprochen worden. Die aufgrund der Beanstandungen der Baukommission und der Beschwerdeführerin geänderten Baupläne mit dem Standort des Kamins beim Nebengebäude seien am 29. Juni 2017 nachgereicht worden. Auf eine Korrektur der Profilierung der Fenster und Türen sei im gegenseitigen Einverständnis verzichtet worden. Die zusätzlichen Wünsche der Beschwerdeführerin zur Entlüftung seien für die Baubewilligung nicht relevant. Diese seien bei einer allfälligen Nichteinhaltung zivilrechtlich einzufordern.

Die Terrasse auf der Ostseite des Hauses auf Parzelle 335 bestehe bereits und es handle sich nicht um eine neue Terrasse. Die bestehende Seitenterrasse werde zum Teil vom Dach des Nebengebäudes und von der Holzwand bedeckt, bestehe aber seit über 100 Jahren. Die östliche Seitenterrasse werde also nicht neu gebaut sondern nur renoviert und auf der Südseite mit der neuen Flachdachterrasse verbunden. Das bestehende Giebeldach auf dem offenbar nachträglich erstellten Nebengebäude verdeckte nicht nur halb die Terrasse, sondern auch zur Hälfte ein Fenster auf der Südseite.

14. Am 13. Oktober 2017 (Poststempel) schrieb die Beschwerdegegnerin 1 duplicando dazu, am Einigungsgespräch seien die relevanten Punkte für die Baubewilligung besprochen, die Profilierung thematisiert und durch die Baukommission darauf hingewiesen worden, dass die Baupläne verbindlich seien. Die Wünsche der Beschwerdeführerin betreffend Lüftung und Wasserleitung sei nicht Gegenstand der Baubewilligung und seien deshalb nicht in die Auflagen aufgenommen worden. Zudem habe die Bauherrschaft ihr Einverständnis schriftlich bekundet. Zur Ausgestaltung der Holzwand seien seitens der Baukommission keine Aussagen gemacht worden. Bei der Behandlung des Baugesuchs habe sich die Baubehörde aus gestalterischen Gründen gegen den Verbleib der Holzwand ausgesprochen. Die Beschwerdeführerin habe keine zusätzliche Profilierung der Dachterrasse mit Balkonbrüstung eingebracht und verlangt. Was das Ortsbild anbetreffe, sei die Baubehörde allein zuständig.

16. Am 7. Dezember 2017 wurde in Anwesenheit der Parteien ein Augenschein durchgeführt. Den Parteien wurde das Augenscheinprotokoll zugestellt. Am 29. Januar 2018 nahm die Beschwerdeführerin dazu Stellung. Der Augenschein habe gezeigt, wie sich entlang der Hauptstrasse ausschliesslich Giebeldächer und kein einziges Flachdach oder Dachterrasse fänden. Bauten, welche sich eine Reihe zurückversetzt von der Hauptstrasse befänden, seien mit Giebel- oder Schrägdächern versehen. Die einstöckige, eine Nebenbaute darstellende, von der Hauptstrasse zurückversetzte Garage der Beschwerdeführerin trete im Gegensatz zum geplanten Flachdach kaum in Erscheinung und könne nicht als Vergleich hinzugezogen werden. Das von der Vertreterin der Beschwerdegegnerin 2 aufgezeigtes, einziges Beispiel umliegender Flachdächer befände sich auf der der Strasse abgewandten Seite des Gebäudes und sei kaum als Dachterrasse wahrnehmbar, weshalb sie nicht als störend für das Ortsbild zu betrachten sei. Ausserdem überschreitet die Anbaute, auf welcher die Dachterrasse erstellt werden solle, das zulässige Mass. In Anbauten seien zudem nur Nebennutzflächen zulässig. Hier würden gemäss Grundrissplänen Hauptwohnflächen realisiert. Die streitgegenständliche Baute könne daher nicht als Anbau verstanden werden, weshalb die Dachterrasse zu Unrecht bewilligt worden sei.

Sachverhalt

1. a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Angefochten ist vorliegend der kommunale Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Juli 2017, mitgeteilt am 21. Juli 2017, mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 auf die Einsprache der heutigen Beschwerdeführerin zum Teil nicht eintrat, diese im Übrigen abwies bzw. als zwischen den Parteien bereinigt betrachtete und die von der Beschwerdegegnerin 2 nachgesuchte Baubewilligung unter Auflagen erteilte. Dieser Entscheid ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle Adressatin des angefochtenen Entscheids ist die Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung bzw. Änderung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.

b) Vorerst ist darauf hinzuweisen, dass massgebend für die Baubewilligungserteilung die neuen, von der Beschwerdegegnerin 2 am 29. Juni 2017 eingereichten und von der Beschwerdegegnerin 1 genehmigten Pläne sind. Selbstverständlich ist die Beschwerdegegnerin 2 auf diese Pläne zu behaften. Auch wird sie auf ihre im Schreiben vom 19. Juni 2017 (Bg-act. 2) gemachte Zusicherung, das Badezimmer und die Küche werden nicht über die Ostseite entlüftet, behaftet. Diese Punkte sind somit nicht (mehr) Streitgegenstand.

2. a) Die Beschwerdeführerin rügt zunächst die – unbestritten – nur teilweise erfolgte Profilierung des Umbauvorhabens. Insbesondere habe die Profilierung für die Entfernung des Giebeldaches und den Ersatz durch ein Flachdach gefehlt. Die Baubewilligung sei schon deswegen aufzuheben.

b) Art. 43 Abs. 1 des Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) sieht vor, dass bei Bauvorhaben, die nach aussen in Erscheinung treten, gleichzeitig mit der Einreichung des Baugesuchs ein Baugespann aufzustellen ist, welches die Lage, Höhe und Gestalt der Baute klar erkennen lassen muss.

Unter der Erstellung eines Baugespanns respektive einer Profilierung versteht man die vereinfachte Darstellung des Umrisses eines Bauvorhabens im Gelände. Die Profilierung weist zunächst Private auf das hängige Baugesuch hin. Dies erscheint deswegen als notwendig, weil auch dem aufmerksamsten Bürger die amtliche Publikation entgehen kann. Ferner sollen Behörden und Nachbarn eine räumliche Vorstellung vom Projekt und seiner Beziehung zur Umgebung erhalten, was für dessen Beurteilung bzw. für die Prüfung eines Rechtsmittels unerlässlich ist. Gerade für Laien lassen sich vielfach Verletzungen von Bauvorschriften mit Hilfe der Profile leichter feststellen als allein aufgrund der Pläne (Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss., Zürich 1991, Rz. 278 f.; Hatz, Der Rechtsschutz in Baurechtssachen im Kanton Graubünden, Diss., Zürich 1972, S. 49).

c) Gemäss Art. 44 KRVO prüft die kommunale Baubehörde eingehende Baugesuche umgehend auf Vollständigkeit und unterzieht sie einer materiellen Vorprüfung. Gleichzeitig wird geprüft, ob das Baugespann richtig gestellt ist (Abs. 1). Bei unvollständigen Gesuchen sowie Gesuchen mit offenkundigen materiellen Mängeln setzt die kommunale Behörde beziehungsweise die Fachstelle den Gesuchstellenden innert 20 Tagen seit Eingang eine angemessene Frist zur Vervollständigung oder Verbesserung des Baugesuchs (Abs. 2).

d) Fördert die vorläufige Prüfung oder die erste Untersuchung Mängel zu Tage, kann die Baubehörde folglich eine Verbesserung anordnen. Lediglich geringfügige Abweichungen von den Plänen, welche in der Regel keinen Einfluss auf die Beurteilung einer Baute haben, führen indes noch nicht dazu, dass das Bauprojekt als nicht rechtsgenüglich profiliert gilt (Hatz, a.a.O., S. 51). Wird der Profilierungsfehler im weiteren Verlauf des Baubewilligungsverfahrens offenbar, ist er in der Regel ebenfalls noch zu beheben. Haben allerdings Behörden und mögliche Anfechtungsberechtigte über den ungenau profilierten Bauteil ein hinreichendes Bild gewonnen, erübrigt sich eine nachträgliche Verbesserung. Nach Erteilung der Baubewilligung kann sich der Nachbar im Rechtsmittelverfahren auf die Mangelhaftigkeit der Profilierung berufen und eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dartun. Dazu muss er aber den Nachweis erbringen, dadurch in seiner Interessenwahrung behindert worden zu sein. Dies trifft etwa dann zu, wenn eine qualifiziert fehlerhafte Profilierung den Nachbarn davon abgehalten hat, den baurechtlichen Entscheid zu verlangen. Eine weitere Hürde besteht darin, dass vom Anfechtungswilligen eine wenigstens durchschnittliche Aufmerksamkeit verlangt wird. Verfahrensfehler, die sich bei angemessener Sorgfalt erkennen lassen, sind sofort zu beanstanden. Bei Säumnis verwirkt die Rüge und kann im Rechtsmittelverfahren nicht mehr nachgetragen werden. Ist eine Profilierung überhaupt unterblieben, dürfte das Rechtsmittelverfahren häufiger zugunsten des Beschwerdeführers ausgehen; demgegenüber ist bei ungenauen Profilierungen eher zu vermuten, der Nachbar habe in die Pläne Einsicht genommen und daraus die tatsächlichen Dimensionen des Projekts erkannt. Sollte der Fehler gar erst bemerkt werden, nachdem die Baubewilligung in Rechtskraft erwachsen ist, so kann auf diese kaum je zurückgekommen werden. Denn eine unrichtige und selbst eine fehlende Profilierung stellt keinen Nichtigkeitsgrund dar; ebenso reicht eine Nichtprofilierung eines Gebäudeteils nicht für einen Widerruf der Baubewilligung aus (vgl. zum Ganzen Mäder, a.a.O., Rz. 286 ff., Leutenegger, Das formelle Baurecht der Schweiz, 2. Aufl., Bern 1978, S. 155; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 14 31 vom 9. September 2014 E.2a ff.).

e) Vorliegend haben die erfolgte Profilierung und die publizierten Baugesuchspläne der Beschwerdeführerin ermöglicht, sich über den – unbestritten – ungenau profilierten Bauteil, d.h. die nach Entfernung des Giebeldaches geplante Dachterrasse mit Balkonbrüstung, derart ins Bild zu setzen, dass sie ihn mittels Einspracheerhebung konkret beanstanden konnte. Damit erübrigt sich eine nachträgliche Verbesserung bzw. eine Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids zwecks nachträglicher Verbesserung. Die entsprechende Rüge der Beschwerdeführerin ist demnach abzuweisen.

Erwägungen

3.

a) Die Beschwerdeführerin macht ferner geltend, durch die Entfernung des Giebeldaches werde unzulässig in die charakteristische Bauweise des Dorfkerns eingegriffen. Das Flachdach mit Dachterrasse füge sich aufgrund seiner Grösse und seiner exponierten Lage zur Strasse hin gestalterisch nicht in die bestehende Siedlung ein und sei nicht bewilligungsfähig.

b) Gemäss Art. 73 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht (vgl. auch Art. 21 Abs. 3 Baugesetz [BG] der Beschwerdegegnerin). Ferner schreibt Art. 57 BG vor, dass Dächer als gestalterische Einheit mit Bezug zur umgebenden Bausubstanz (Dachformen, Materialien) und Siedlungsstruktur zu gestalten sind (Abs. 1). In der Kern-, Dorf-, Wohn- und Gewerbemischzone sind nur Giebel- und Walmdächer mit einer Neigung von 20 - 40° alter Teilung zulässig. Flacher geneigte Pultdächer und Flachdächer können für An- und Kleinbauten sowie für Dachterrassen bis 40 m2 und untergeordnete Gebäudeteile gestattet werden (Abs. 2). Möglich ist also gemäss unmissverständlichem Wortlaut des Art. 57 Abs. 2 BG die Errichtung einer Dachterrasse bis 40 m2, welche nach richtiger Auffassung der Beschwerdegegnerin 1 nicht an eine An- oder Kleinbaute

oder an untergeordnete Gebäudeteile gebunden ist.

c) Die in der Dorfzone zu liegen kommende, unter 40 m2 projektierte Dachterrasse ist somit gesetzeskonform, wenn sie nicht gegen Ästhetikbestimmungen verstösst.

Der am 7. Dezember 2017 durchgeführte Augenschein hat gezeigt, dass entlang der Kantonsstrasse die Giebeldächer dominieren. Der Beschwerdeführerin ist darin beizustimmen, dass die Terrasse auf ihrer Anbaute (Garage) von der Kantonsstrasse zurückversetzt ist und kaum in Erscheinung tritt, weshalb sie kein einschlägiges Beispiel für etwaige vorhandene Flachdächer darstellt. Indessen befinden sich in der unmittelbaren Umgebung des Bauvorhabens und in der Nähe der Kantonsstrasse – soweit am Augenschein festgestellt werden konnte – zwei vergleichbare Pultdächer, die in der Dorfzone gemäss Baugesetz gleich wie Flachdächer behandelt werden (vgl. Art. 57 Abs. 2 BG). Aber entscheidender ist, dass die umliegenden Giebeldächer ganz verschiedene Neigungen aufweisen und an der Kantonsstrasse sich sowohl trauf- wie auch giebelständige Gebäude befinden. Der Ersatz des vorliegenden Giebeldaches durch die geplante Dachterrasse, welche die traufständige Hauptbaute markanter erscheinen lässt, fügt sich deshalb gut in die Umgebung ein. Der gesetzlich geforderte Bezug zur Umgebung ist aus Sicht des Gerichts gestützt auf die am Augenschein gewonnenen Erkenntnisse somit gegeben.

4.

Weiter kritisiert die Beschwerdeführerin, dass die bestehende Holzwand an der Ostfassade des Haupthauses entfernt werden müsse. Diese Auffassung vertritt die Beschwerdegegnerin 1, obwohl sowohl die Beschwerdeführerin als auch die Beschwerdegegnerin 2 das Belassen der Holzwand befürworten. Begründet wird der Wunsch nach Beibehaltung der Holzwand ebenfalls mit ästhetischen Bedenken. Dazu kann festgehalten werden, dass die Ostfassade auch nach Entfernung der genannten, nicht gerade erhaltenswerten Holzwand weiterhin in Holz bleibt, womit kein Verstoss gegen die Ästhetikbestimmungen auszumachen ist.

5.

Zudem bemängelt die Beschwerdeführerin die Eindeckung mit den rautenförmigen Dachziegeln ebenfalls mit der Begründung, dies verletze die Ästhetikvorschriften. Der Augenschein hat aber gezeigt, dass sich das Dachmaterial angesichts der vorhandenen Vielzahl von Materialien im Quartier gut einfügt resp. einen Bezug zur umgebenden Vielzahl an Dachmaterialien aufweist.

6.

a) Nebst der – wie gesehen – abzuweisenden Rügen betreffend die Ästhetik macht die Beschwerdeführerin noch geltend, die Brüstung, welche in Form und Höhe erheblich vom vorherigen Giebeldach abweiche, falle nicht unter den Bestandesschutz. Für die Brüstung gelte der gemäss Art. 13 BG in der Dorfzone einzuhaltende Grenzabstand von 3 m, der hier nicht eingehalten sei. Ein Näherbaurecht existiere nicht, weswegen die Unterschreitung zu Unrecht bewilligt worden sei.

b) Vorliegend trifft es zu, dass die zurückversetzte Brüstung auf der geplanten Dachterrasse über das bis anhin bestehende, teilweise zu entfernende Giebeldach hinausragt. Zu prüfen ist somit, ob die Besitzstandsgarantie greift. Art. 81 Abs. 2 KRG schreibt vor, dass rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen umgebaut, massvoll erweitert oder in ihrer Nutzung geändert werden dürfen, wenn dadurch die Abweichung von den geltenden Vorschriften nicht verstärkt wird und keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Durch die Reduzierung um das Giebeldachvolumen und die Aufstellung einer Brüstung wird im vorliegenden Fall die Abweichung von den Vorschriften, d.h. die Unterschreitung des Grenzabstandes, nicht verstärkt. Überwiegende öffentliche oder private nachbarliche entgegenstehende Interessen sind zudem keine ersichtlich, weshalb zur Errichtung der Dachterrasse der Besitzstand beansprucht werden kann. Ausserdem ist darauf hinzuweisen, dass sich der Grenzabstand zwischen der Parzellengrenze und der projizierten Fassadenlinie bemisst (Art. 11 Abs. 1 BG i.V.m. Ziff. 7.1 IVHB), weswegen hier letztendlich einzig entscheidend ist, dass der bestehenden Baute, worauf die Terrasse erstellt werden soll, Besitzstandschutz zukommt. Insofern braucht die Brüstung der Dachterrasse den Grenzabstand von 3 m gemäss Art. 13 i.V.m. Art. 18 Abs. 1 BG nicht einzuhalten.

7.

a) Die Beschwerdeführerin rügt ausserdem, die Brüstung auf der Dachterrasse halte den gemäss Art. 19 Ziff. 6 BG erforderlichen minimal notwendigen Versatz von 1 m nicht ein.

Dispositiv

b) Die Dachterrasse muss aus Sicherheitsgründen auf jeden Fall mit einer Absturzsicherung versehen werden. Die strittige Brüstung ist eben eine solche. Entsprechend hat die Beschwerdegegnerin 1 die betreffende Auflage verfügt (vgl. Ziff. 6 Spiegelstrich 17 des angefochtenen Entscheides), wonach die einschlägigen Sicherheitsvorschriften, insbesondere die Weisungen und Richtlinien der SUVA sowie die einschlägigen Normen und Richtlinien der Berufsverbände (SIA, VSS etc.) in jeder Hinsicht zu beachten seien. Relevant ist für die Brüstung namentlich die SIA-Norm 358. Strittig ist hier lediglich eine angebliche Zurücksetzungspflicht der Brüstung gemäss Art. 19 Ziff. 6 BG.

c) Art. 19 BG lautet wie folgt:

1 Bei Definitionen gemäss IVHB gelten die folgenden Masse für

[…]

6. Zurückversetzte Brüstungen bei Flachdachbauten

- minimal notwendiger Versatz: 1 m

Art. 19 Abs. 1 Ziff. 6 BG ist bei der Bestimmung der Fassadenhöhe von Belang, indem bei Flachdächern die Fassadenhöhe bis zur Oberkante der Brüstung gemessen wird, falls die Brüstung nicht um das von der Gemeinde (hier eben 1 m gemäss oberwähntem Artikel) zurückgesetzt wird (vgl. Anhang 1 Ziff. 2 IVHB und Ziff. 5.2 deren Erläuterungen). Eine Pflicht zur Zurücksetzung besteht insofern nicht. Die Rüge betreffend Nichteinhaltung eines Versatzabstandes der strittigen Brüstung ist deshalb unbegründet.

8. Wie oben gesehen (vgl. E.3b), sind Flachdächer in der beschwerdegegnerischen Gemeinde auch für Dachterrassen bis 40 m2 gestattet (vgl. Art. 57 Abs. 2 BG). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin beschränkt sich dies gemäss Wortlaut dieser Bestimmung etwa nicht nur auf Dachterrassen auf An- oder Kleinbauten. Solange die Beschwerdeführerin die Unrechtmässigkeit der Dachterrasse auf die Nichteinhaltung der Vorschriften über Anbauten zurückführt, ist ihr somit nicht zu folgen. Denn beim umzubauenden Gebäudeteil, auf welchem die Dachterrasse realisiert werden soll, handelt es sich nicht um eine Anbaute, sind doch Hauptnutzflächen vorgesehen. Auch ist die Ansicht des Bauberaters, wonach durch die Dachterrasse der betreffende Gebäudeteil optisch zum Anbau degradiert werde, wofür dann gemäss BG nur Nebennutzflächen darin zugelassen wären, zu verwerfen. Denn hier ist die Annahme einer Anbaute etwa nicht aus optischen Gründen, sondern infolge der in Ziff. 2.3 IVHB nicht erfüllten Kriterien (Zusammenbau mit einem anderen Gebäude, keine Überschreitung der zulässigen Masse und ausschliessliche Enthaltung von Nebennutzflächen) zu verneinen. Sodann steht die Zulässigkeit der Realisierung von Hauptnutzflächen in dem zuvor gemäss Akten (vgl. Baugesuch [Bg-act. 4]) als Wohnhaus und Restaurant genutzten Gebäude nicht zur Diskussion. Die Beschwerdeführerin rügt auch nicht, dass der erwähnte Gebäudeteil keine Hauptnutzungsflächen aufweisen dürfe, sondern sie erschöpft sich in der Kritik, die Dachterrasse dürfe nur bewilligt werden, wenn eine Anbaute mit ausschliesslich Nebennutzflächen (vgl. Ziff. 2.3 IVHB) vorliege, was hier unbestritten nicht der Fall ist, und – entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin – auch nicht sein muss. Die Rügen der Beschwerdeführerin betreffend Überschreitung der maximal zulässigen Gesamthöhe für Anbauten gemäss Art. 19 Abs. 1 Ziff. 1 erster Spiegelstrich BG und bezüglich Nichtenthaltung von Nebennutzflächen erweisen sich somit nicht als zutreffend.

9. Schliesslich ist noch zu bemerken, dass die Ausführungen der Beschwerdeführerin betreffend unzulässige Platzierung des Baugerüstes, Lagerung von Material und Parkierung auf ihrem Grundstück im Rahmen dieser verwaltungsgerichtlichen Beschwerde nicht erheblich sind. Dabei handelt es sich um Begehren zivilrechtlicher Natur, die im vorliegenden Verfahren nicht gehört werden können.

10. a) Der strittige Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Juli 2017 ist nach dem Gesagten rechtmässig, was zu seiner Bestätigung und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde vom 23. August 2017 führt.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung steht der Beschwerdegegnerin nach Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von

Fr.

4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von

Fr.

409.--

zusammen

Fr.

4‘409.--

gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]