R 2018 19

Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

6. Mai 2019Deutsch18 min

7. Am 18. Dezember 2017 hob die Baukommission den Bauentscheid vom 5. Oktober 2017 auf und stellte der Bauherrschaft die Aufnahmen des Geometers vom 13. November 2017 zu, unter Ansetzung einer Vernehmlassungsfrist. Diese machte am 12. Februar 2018 davon Gebrauch und hielt zusammengefasst fest, dass es hier lediglich um das Haus A und dessen südöstliche Ecke des Baufensters gehe. Es betreffe also die Punkte 32 und 37 in der Aufnahme des Geometers. Dort sei ersichtlich, dass die vermessenen Punkte genau dem entsprächen was geplant gewesen und dann auch gebaut worden sei. Insbesondere die Punkte der Mauerkrone entsprächen den Höhen bzw. unterschritten sogar die Höhe, die von der Gemeinde bewilligt worden sei.

Die Garage an der südöstlichen Ecke des Hauses sei keine Hauptbaute, weswegen sie ausserhalb des Baufensters erstellt werden könne. Es handle sich um eine klassische Tiefgarage, die ausserhalb der Umfassungsmauer des Hauses errichtet worden sei. Der Umstand, dass oberhalb der Garage die Terrasse stehe, mache die Garage nicht zu einem Teil des Hauptgebäudes. Offensichtlich sei auch die Gemeinde dieser Ansicht gewesen, da hier der vom Baugesetz geforderte Grenzabstand von vier Metern für Hauptgebäude nicht eingehalten sei.

Die in den bewilligten Plänen vorgesehene Aussparung der Ecke sei nicht ausgeführt worden, sondern die im ersten Baugesuch angedachte Variante. Es liege zwar eine formelle, nicht aber eine materielle Baurechtsverletzung vor. Die Garage sei eben kein Hauptgebäude und müsse das Baufenster nicht einhalten. Ausserdem liege sie im Bereich der nicht erfolgten Aussparung nicht über oberhalb des gewachsenen Terrains. Der restliche Teil der Garagendecke über dem gewachsenen Terrain sei so bewilligt worden.

Gemäss Art. 9 QPV B._____ dürften Hauptbauten oberhalb des gewachsenen Terrains die Baufenster nicht überschreiten. Haus A überschreite das Baufenster an seiner südöstlichen Ecke, indem die Gebäudemauer das gewachsene Terrain um ca. 1 m überrage. Am 12. Februar 2018 habe die Bauherrschaft die Richtigkeit der Terrainaufnahmen des Geometers vom 13. November 2017 anerkannt und ebenso, die südöstliche Ecke entgegen den bewilligten Plänen ausgeführt zu haben. Über einem Teil der Garage befinde sich ein Teil der Wohneinheit "Wohnen/Essen

/Kochen" sowie ein Terrassenvorbau, der auf Säulen auf dem Garagendach abgestützt sei. Der Vorplatz unter dem Terrassenvorbau sei mit Platten belegt. Die Garage sei mit einer Türe direkt mit dem Wohnhaus verbunden. Die Garage sei somit keine selbstständige Baueinheit, sondern ein in das Wohnhaus integrierter Einbau, welche das gewachsene Terrain ausserhalb des Baufensters nicht überragen dürfe. Es stimme nicht, dass der nichtbewilligte Teil der Garage das gewachsene Terrain nicht überrage. Auch stimme nicht, dass in diesem Bereich eine Mauer bewilligt worden sei. Die Rohbauabnahme habe ergeben, dass der nichtbewilligte Teil der Garage ausserhalb des Baufensters das gewachsene Terrain überrage. Dafür sei nie eine Bewilligung erteilt worden. Die von der Bauherrschaft am 18. Juli 2017 vorgebrachten technischen Gründe für eine Überschreitung des Baufensters seien unerheblich. Art. 9 QPV B._____ müsse eingehalten werden.

Bis auf die Aussparung sei die Garage wie bewilligt verwirklicht worden. Auch die oberhalb der Garagendecke liegende Mauer samt Terrasse und Zaun sei wie bewilligt erstellt worden. Dies ergebe sich aus den Plänen, insbesondere den Ansichtsplänen Süd. Die Gebäudemauer überrage das gewachsene Terrain ausserhalb des Baufensters nicht. Sie sei in der ausgeführten Form bewilligt worden. Die Bewilligung sei auch zu Recht erfolgt, zumal das Mäuerchen mit Zaun kein Hauptgebäude gemäss Art. 9 QPV B._____ sei und entsprechend aus dem Baufenster ragen dürfe.

Sei die Mauer mit Zaun und Terrasse bewilligt worden, könne die Bewilligung des unterhalb dieser Bauteile liegenden, zusätzlich verwirklichten Garagenraums, welcher nicht sichtbar sei, nicht mit der Begründung verweigert werden, dieser Garagenteil liege ausserhalb des Baufensters. In dieser speziellen Konstellation, bei welcher die Garagendecke von einer bewilligten Mauer mit Zaun und der bewilligten Terrasse verdeckt sei, sei durch die Garagendecke keinerlei Auswirkung auf ein Nachbargrundstück zu befürchten. Es gebe auch kein schützenswertes Interesse an der Einhaltung des Baufensters an diesem Ort. Ohne willkürlich zu entscheiden könne nicht gefordert werden, die Tiefgarage müsse die ursprünglich geplante Aussparung aufweisen, weil ansonsten das Baufenster verletzt würde, dies, weil die Garage von Mauern, Zaun und Terrasse verdeckt werde und eine Umgestaltung keinen wahrnehmbaren Einfluss hätte. Das südöstliche Garageneck sei somit unterirdisch (bezüglich des gewachsenen Terrains). Die Garage sei zudem keine Hauptbaute.

Die Aufnahmen des Geometers vom 13. November 2017 zeigten in der zweiten Spalte das Urgelände von 2014, welches das gewachsene Terrain darstelle und in der fünften Spalte die Höhenaufnahmen nach Beendigung der Bauarbeiten. Bei Messpunkt 37 falle auf, dass die Höhenkote beim Gelände im Jahr 2014 bei 601.91 m.ü.M. gelegen habe, nach Vollendung der Bauarbeiten indessen bei 602.95 m.ü.M. Messpunkt 37 liege ziemlich genau dort, wo die fragliche und nichtbewilligte südöstliche Gebäudeecke der Tiefgarage erstellt worden sei.

Es treffe zu, dass die Aufnahme die Höhe der von der Beschwerdeführerin genannten und tatsächlich bewilligten Mauer wiedergebe. Wie aber auch von der Beschwerdeführerin selber ausgeführt, entspreche die Höhe der Mauer auch der Höhe der Garagendecke bei der südöstlichen Gebäudeecke. Somit überrage auch die Garagendecke das ursprünglich gewachsene Terrain um rund 1 m. Dass die Gebäudeecke heute von aussen nicht sichtbar sei, sei darauf zurückzuführen, dass die Beschwerdeführerin diese mit einer künstlichen Aufschüttung überdeckt habe. Mit einer künstlichen Aufschüttung lasse sich eine unterirdische Baute aber nicht herstellen. Massgebend sei nur das ursprünglich gewachsene Terrain. Alles was die entsprechende Höhenkote in diesem Punkt überrage und im Gegensatz zur bewilligten Mauer baulich und funktionell zur Hauptbaute gehöre, sei nicht gewachsenes Terrain und deshalb oberirdischer Gebäudeteil. Die Garagenoberdecke diene nicht nur zum Zweck der Abdeckung der Garage, sondern bilde Teil der ganzen Wohnhauskonstruktion.

Gemäss Art. 13 QPV B._____ gelte als gewachsenes Terrain für die Bestimmung der Gebäudehöhen innerhalb des Quartierplangebietes das Terrain inklusive Aufschüttung infolge Bau der Quartierstrasse gemäss Plan Strassenprojekt 1:500, welche Bestandteil dieses Quartierplans sei. Demzufolge richte sich das gewachsene Terrain nach den Werten in der Spalte "QP theoretisch" der Terrainaufnahme des Nachführungsgeometers vom 13. November 2017. Aus den eingereichten Plänen der verwirklichten Variante und den richtig gelesenen Aufnahmen gehe hervor, dass der Höhenpunkt Oberkante der Mauer oberhalb der Garagendecke bei 602.95 m.ü.M. liege, wobei in den bewilligten Plänen mit 603 m.ü.M. gerechnet worden sei. Die Mauer sei damit sogar tiefer als bewilligt erstellt worden. Die Oberkante der Garagendecke liege 0.47 m tiefer als die Oberkante der Mauer bei rund 602.53 m.ü.M. Da das gewachsene Terrain bei diesem Punkt (Höhenpunkt 37) auf einer Höhe von 602.54 m.ü.M. liege, unterschreite die Garagendecke das massgebliche gewachsene Terrain um 0.01 m, gelte damit als unterirdisch und dürfe das Baufenster überschreiten. Die Mauer mit Zaun sei wie bewilligt erstellt worden. Selbst wenn die erstellte Garagendecke aus dem Baufenster ragte, wäre ohnehin eine Ausnahme zu bewilligen, zumal dieser keine überwiegenden Interessen entgegenstünden. Im Weiteren wird die in der Beschwerde gegebene Begründung weiter vertieft.

Im Strassenprojektplan 1:500 seien stellenweise Höhenkoten angegeben, welche das gemäss Art. 13 QPV massgebliche gewachsene Terrain im Quartierplangebiet wiedergäben. Der Höhenkote 602.58 m.ü.M. sei dabei besonderes Augenmerk zu schenken. Diese liege praktisch auf der schwarzen Höhenlinie, die weiter gegen das Ende der neuen Erschliessungsstrasse verlaufe. An der linken Ecke des als Wendehammer ausgestalteten Endes dieser Erschliessungsstrasse berühre diese schwarze Linie den Strassenbereich beinahe. In dieser Strassenecke liege folglich das massgebliche gewachsene Terrain ungefähr auf 602.58 m.ü.M. Dies werde durch die Nachmessungen des Geometers bestätigt. Danach liege die Quote bei Messpunkt 32 auf 602.44 m.ü.M., was dem Verlauf der effektiv erstellten Quartierstrasse entspreche. Punkt 37 unmittelbar daneben auf der Höhe des Gartensitzplatzes von Parzelle 550 liege auf 602.95 m.ü.M., also gut einen halben Meter höher als das gewachsene Terrain. Das gewachsene Terrain bewege sich stets auf der Höhe rund um 602.44 m bis 602.58 m. Alles was darüber liege sei künstliche Aufschüttung oder Konstruktion. Die Höhe von 602.95 m könne nirgends als gewachsenes Terrain angenommen werden.

13. Nachdem die Beschwerdegegnerin in ihrer Duplik die Höhe des gewachsenen Terrains in Frage gestellt hatte, fragte die Beschwerdeführerin beim auch von der Beschwerdegegnerin beauftragten Geometer die geltende Situation nochmals nach. Das entsprechende Antwortschreiben des Geometers vom 20. September 2018 reichte die Beschwerdeführerin am 21. September 2018 zu den Akten. In diesem Antwortschreiben präzisierte der Geometer – bzw. das Ingenieurbüro, das auch den Quartierplan B._____ erstellt hatte – unter anderem, dass man ein theoretisches Höhenmodell erstellt habe, das in Art. 13 QPV umschrieben und im Plan dargestellt sei, um für alle Parzellen innerhalb des QP-Perimeters die gleichen Rahmenbedingungen bei den Gebäudehöhen zu schaffen. Bei einer späteren Überbauung der Parzellen gelte dieses theoretische Höhenmodell als gewachsenes Terrain.

14. Mit Schreiben vom 3. Oktober 2018 zog der Geometer die von ihm im Schreiben vom 20. September 2018 gemachten Ausführungen zu den Höhenkoten auf Parzelle 550 vollumfänglich zurück, da diese Aussagen ausschliesslich im Zuständigkeitsbereich der kommunalen Baubehörde lägen. Es handelt sich dabei um die Ausführungen, wonach nach der Fertigstellung der Überbauung die Höhe der Umgebungsmauer kontrolliert worden sei (Punkte 35-38). Diese lägen alle tiefer als die bewilligte Höhe von 603 m.ü.M. Sie bestätigten, dass die von der Beschwerdeführerin angegebenen Höhen des gewachsenen Terrains mit den Vorgaben des Quartierplans übereinstimmten.

Sachverhalt

1. Der hier angefochtene Bauentscheid vom 6. März 2018, mitgeteilt am 8. März 2018, stellt ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Als formelle und materielle Adressatin des angefochtenen Entscheids ist die Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung bzw. Änderung auf (Art. 50 VRG). Zudem wurde die Beschwerde frist- und formgerecht eingereicht (Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 VRG). Damit sind die Verfahrensvoraussetzungen erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist.

2. Obwohl ein Augenschein von beiden Parteien beantragt wird, kann darauf verzichtet werden, weil sich die Angelegenheit aufgrund der vorgelegten und edierten Akten beurteilen lässt.

3. Streitig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin das Projektänderungsgesuch der Beschwerdeführerin vom 14. September 2017 zu Recht abgelehnt hat. Zu klären ist, ob das erstellte Haus A an seiner südöstlichen Ecke das Baufenster überschreitet.

4. Gemäss Art. 9 QPV sind innerhalb der im Gestaltungsplan bezeichneten Baufenster für Hauptgebäude sämtliche Bauten gemäss Baugesetz zulässig. Obwohl eine andere Auslegung von Art. 9 QPV B._____ auch denkbar wäre, gehen die Parteien davon aus, dass oberirdische Hauptbauten nicht aus dem betreffenden Baufenster ragen dürfen. Somit ist von dieser Auslegung auszugehen.

Erwägungen

5.

Wie von der Beschwerdeführerin eingeräumt, wurde die Autoeinstellhalle ohne die Aussparung an der südöstlichen Ecke im Bereich der linken Seite des Wendehammers erstellt (vgl. genehmigter und revidierter Plan Grundriss UG + EG). Gemäss Gestaltungsplan 1:500 für den Quartierplan B._____ umschliesst das Baufenster die linke Seite des Wendehammers in einem Abstand von 2 m zum Wendehammer. An der südöstlichen Ecke, wo die Aussparung geplant wäre, liegt die erstellte Garage ausserhalb des Baufensters. Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, befindet sich über einem Teil der Garage ein Teil der Wohneinheit "Wohnen/Essen/Kochen" sowie ein Terrassenvorbau, der auf Säulen auf dem Garagendach abgestützt ist. Die Garage ist somit keine selbstständige Baueinheit, sondern ein in das Wohnhaus integrierter Einbau und ist damit der Hauptbaute zuzurechnen. Sie darf das gewachsene Terrain ausserhalb des Baufensters somit nicht überragen. Solange dieses nicht bewilligte Teil aber nicht oberhalb des gewachsenen Terrains und damit unterirdisch liegt, sind die Bauvorschriften diesbezüglich eingehalten. Dies gilt nachfolgend zu prüfen. Nicht zur Diskussion stehen kann hingegen der Teil der Aussenmauer oberhalb der Garagendecke (samt Mäuerchen) an der fraglichen südöstlichen Ecke: Dieser aus dem Baufenster ragende, oberhalb des gewachsenen Terrains liegende Teil ist bewilligt (vgl. bewilligter Plan 1:100, Nr. 55, Ansichten) und wurde auch gemäss Plan realisiert, zumal der Geometer beim Punkt 37, d.h. in etwa an der südöstlichen Ecke des erstellten Hauses, an der Mauerkrone eine Höhe von 602.95 m.ü.M. ermittelt hat, wobei an dieser Stelle sogar 602.99 m.ü.M. bewilligt wurden (vgl. Plan 1:100, Nr. 55, Ansichten). Ob dieser Teil als Haupt- oder Nebenbaute mithin als rechtswidrig oder -konform zu qualifizieren ist, kann an dieser Stelle offen bleiben, zumal die Baubewilligung diesbezüglich rechtskräftig ist und die Voraussetzungen für einen – von der Beschwerdegegnerin im Übrigen nicht geltend gemachten – Widerruf (Art. 25 VRG) nicht gegeben sind. Strittig im vorliegenden nachträglichen Baubewilligungsverfahren ist also nur, ob die Garagendecke an der südöstlichen Ecke, wo eigentlich die Aussparung geplant war, das gewachsene Terrain überschreitet.

6.

Zu klären ist zunächst, auf welcher Höhe das gewachsene Terrain an der strittigen Stelle an der südöstlichen Ecke (d.h. etwa beim Höhenpunkt 37 [Mauerkrone] gemäss Terrainaufnahmen des Geometers vom 13. November 2017 [Bg-act. 10]) liegt. Gemäss Art. 13 Abs. 1 QPV B._____ gilt als gewachsenes Terrain für die Bestimmung der Gebäudehöhen innerhalb des QP-Gebietes das Terrain inklusive Aufschüttung infolge Bau der Quartierstrasse gemäss Plan Strassenprojekt 1:500, die Bestandteil dieses Quartierplanes ist. Somit ist für die Bestimmung des vormaligen gewachsenen Terrains nicht, wie von der Beschwerdegegnerin fälschlicherweise angenommen, die Spalte 1 der Terrainaufnahme des Geometers ("Urgelände 2014") sondern die Spalte 3 ("QP theoretisch") massgebend. Danach liegt das gewachsene Terrain beim Punkt 37 auf 602.54 m.ü.M. Die Oberkante der Garagendecke, die 0.47 m tiefer als die Mauerkrone (vgl. bewilligter Plan Nr. 55) bei ungefähr 602.52 m.ü.M. liegt, befindet sich demnach beim Punkt 37 unterhalb des gewachsenen Terrains und ist nicht zu beanstanden (vgl. auch Plan Nr. 54, Schnitt A). Fraglich kann höchstens der kleine Teil der Garagendecke ausserhalb des Baufensters sein, der gemäss Plan in geringfügiger Weise aus dem gewachsenen Terrain zu ragen scheint (vgl. Bilder unten links [vom Gericht überarbeitete Ausschnitte von Bf-act. 4] sowie Bild unten rechts [Ausschnitt von Bf-act. 4, Schnitt A] mit gewachsenem Terrain als grün gestrichelte Linie).

Mangels anderslautender Angaben des Geometers, der sowohl von der Beschwerdegegnerin als auch von der Beschwerdeführerin beauftragt und dem auch die strittige Projektänderung vorgelegt wurde, ist davon auszugehen, dass die Garagendecke (auch) an der vorhin genannten Stelle (links vom vermessenen Punkt 37) das gewachsene Terrain dennoch nicht überschreitet. Sollte der fragliche Teil der Garagendecke an dieser Stelle trotzdem das gewachsene Terrain überschreiten, so wäre zu berücksichtigen, dass die Aussenmauer und das Mäuerchen samt Vorplatz gemäss genehmigten Plänen bis zu einer Höhe von 603 m.ü.M. bewilligt wurden. An der fraglichen Stelle an der südöstlichen Ecke ausserhalb des Baufensters treten sodann unter Einhaltung dieser maximalen Höhe lediglich die Aussenmauer (samt ebenfalls bewilligtem Zaun) und der Vorplatz (Grasbereich) in Erscheinung. Deshalb kann hier keine Rolle spielen, ob der fragliche Teil der Garagendecke ausserhalb des Baufensters allenfalls aus dem gewachsenen Terrain ragt. Denn was nicht in Erscheinung tritt, verstösst auch nicht gegen die von den Baufenstern verfolgten Ziele, sprich ausserhalb der bezeichneten Flächen oberirdische und sichtbare Hauptbauten zu verbieten. Ein Verstoss gegen das materielle Recht ist deshalb nicht auszumachen. Dies gilt unabhängig davon, ob der bewilligte Teil der Aussenmauer ausserhalb des Baufensters – wie die Beschwerdegegnerin mit dessen Bewilligung zu verstehen gegeben hat – nicht als Hauptbaute, also als Nebenbaute, oder eben doch wegen seiner Verbundenheit mit der Garage als Hauptbaute zu betrachten ist. In jedem Fall ist von der Rechtmässigkeit des erstellten, fraglichen Bauteils auszugehen.

7.

Zusammenfassend ist gestützt auf die bereits bewilligten Pläne, die Vermessungen des Geometers und die von den Baufenstern verfolgten Ziele die Einhaltung des materiellen Baurechts zu bejahen. Die Beschwerde ist folglich im Eventualantrag gutzuheissen. Die Angelegenheit wird zur Bewilligung des nachträglichen Baugesuchs der Beschwerdeführerin vom 14. September 2017 im Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen.

8.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- zu Lasten der Beschwerdegegnerin (Art. 73 Abs. 1 VRG). Diese hat zudem die Beschwerdeführerin für die durch den Rechtsstreit verursachten, notwendigen Kosten zu entschädigen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin reichte am 29. August 2018 eine Honorarnote über Fr. 5'056.95 ein. Im Einklang mit den Beanstandungen der Beschwerdegegnerin hierzu ist diese Honorarnote praxisgemäss um diejenigen Positionen zu kürzen, die vor Mitteilung des angefochtenen Entscheids, also vor dem 8. März 2018, erfolgt sind. Der Stundenaufwand von 18.08 Stunden wird deshalb um 7.1 Stunden auf 10.98 Stunden gekürzt. Zudem ist keine MWST geschuldet, da die Beschwerdeführerin vorsteuerabzugsberechtigt ist. Das zu entschädigende Honorar setzt sich somit wie folgt zusammen: 10.98 h à Fr. 250.-- = Fr. 2'745.-- zzgl. 3 % Spesenpauschale (Fr. 82.35) = Fr. 2'827.35.

Dispositiv

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Sache wird zur Erteilung der Baubewilligung im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde X._____ zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von

Fr.

2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von

Fr.

320.--

zusammen

Fr.

2‘820.--

gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Gemeinde X._____ hat die A._____ ag aussergerichtlich mit Fr. 2'827.35 zu entschädigen.

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