U 2012 86

Entscheide Obergericht

21. Dezember 2012Deutsch11 min

1. Am 12. Januar 2012 stellte … aufgrund der inzwischen vorgenommenen Anbau-, Umbau- und Renovationsarbeiten mit Gesamtumbaukosten von Fr. 402‘000.-- an seinem Einfamilienhaus Gebäudenummer 1-496A auf Parzelle Nr. 1901 an der … …, ein Gesuch um eine neue Grundstückschätzung. Nach Besichtigung des Objektes wurden dem Beschwerdeführer seitens des Schätzungsbezirkes 3 am 7. Februar 2012 folgende Schätzungswerte eröffnet: Neuwert Fr. 764‘400.--, Zeitwert Fr. 688‘000.--, Mietwert Fr. 20‘400.--, Ertragswert Fr. 324‘000.-- und Verkehrswert Fr. 715‘000.--. Die dagegen durch den Eigentümer erhobene Beschwerde mit dem Antrag auf Erhöhung des Eigenmietwertes um lediglich einen Drittel bzw. um Fr. 3‘800.-- von Fr. 11‘400.-- (Schätzung 2009) auf Fr. 15‘200.-- wurde mit Entscheid des Amtes für Schätzungswesen Graubünden (ASW) vom 9. Juli 2012 teilweise dahingehend gutgeheissen (Ziff. 1), dass der Beschwerdeführer bis 31. August 2012 dem Schätzungsbezirk 3 die Zahlungsbelege für die Schneeräumungskosten der Winter 2009/10, 2010/11 und 2011/12 zuzustellen habe (Ziff. 2) und die Schätzungskommission 3 die Nutzfläche, den Mietwert, den Kapitalisierungssatz und den Ertragswert neu zu berechnen und die Schätzung bis zum 30. September 2012 neu zu eröffnen habe, wobei die Grundlage für den Mietwert der bisherige Wertansatz von Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche und Jahr bilde (Ziff. 3).

2. Dagegen erhob … am 8. August 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht Graubünden mit dem Antrag, die Schätzungskommission (recte Schätzungsbezirk) 3 sei in Abweichung von Ziff. 3 des Beschwerdeentscheides anzuweisen, bei der von der Vorinstanz angeordneten Neuberechnung des Mietwertes als Wertersatz nicht Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche als Grundlage zu nehmen, sondern diesen Wert seiner Beschwerdebegründung entsprechend herabzusetzen. Es sei bereits die Begründungspflicht seitens des ASW verletzt worden, weil etwaige Mängel in den Berechnungen mangels Angaben über die berücksichtigten Objekte, ihre Vermietungsumstände und Erhebung der Daten nicht erkannt und damit nicht gerügt werden könnten. Ohne 16.3 m2 bzw. 16 % Treppenpodest- und -stufenflächen würde die Nettowohnfläche des Altbaus 101.8 m2 und jene des restaurierten Baus 115.5 m2 anstatt 130 m2 erreichen. Wie es sich diesbezüglich bei den Vergleichsobjekten verhalte, könne er aber nicht überprüfen. Das ASW habe offensichtlich auch nicht berücksichtigt, dass seit der Erhebung der Vergleichsmietzinse der Referenzzinssatz für Hypotheken massiv gesunken sei, womit die Mieter einen gesetzlichen Herabsetzungsanspruch hätten, wodurch auch die Marktmiete für bestehende Mietverhältnisse reduziert werde. Der aktuelle Liegenschafts- und Mietmarkt bedinge, dass nicht auf überholte Zahlen abgestellt werde. Diesen bereits in seiner ersten Beschwerde vorgebrachten Einwand habe das ASW in seinem Entscheid gar nicht erwähnt, weshalb sein Gehöranspruch verletzt worden sei. Sein diesbezüglicher Herabsetzungsanspruch betrage konkret 9.3 %. Die Behauptung des ASW, die nächste Bushaltestelle liege in 180 m Entfernung, sei tatsachenwidrig. Bereits in Luftlinie gemessen seien dies ca. 400 m und die Bushaltestelle … sei nur Richtung … bedient. Es bestehe auch kein durchgehender Weg bis zum Haus. Ein wesentlicher Teil der Strecke führe über Felder/Wiesen bzw. durch den Wald, mit entsprechenden Schwierigkeiten bei schlechtem Wetter oder im Winter. Die Schneeräumungskosten hätten sich im Winter 2011/2012 auf nicht weniger als Fr. 3‘533.25 belaufen. Zum Vergleich seien die Nachbarobjekte an der …, … und … und nicht irgendwelche nicht vergleichbare Objekte an anderen Standorten beizuziehen. Dies sei krass willkürlich, denn es würden passende Liegenschaften ausgesucht, um eben die gewünschten Vergleichszahlen zu erreichen. Die aufgeführten historischen Bauten von 1667 und 1725 liessen sich überdies nicht mit seinem 1931 gebauten Wärterhaus vergleichen. Die entsprechenden Eigenmietwerte seien, wie bereits früher beantragt, zu den Akten zu nehmen und ihm zur Stellungnahme zu unterbreiten. Was die Investitionen von Fr. 402‘000.-- betreffe, so gehe aus der Begründung nicht hervor, wie hoch der wesentliche Anteil sei, der als wertvermehrend und nicht den üblichen Unterhalt betreffend eingeschätzt worden sei. Der Grossteil des Betrages sei nämlich für die energetische Sanierung insbesondere der Isolation ausgegeben worden, was zum Unterhalt gehöre. Es stelle eine krasse Überschreitung des Ermessens dar, für ein einziges zusätzliches Zimmer und einen vergrösserten Eingangsbereich ohne zusätzliche Nasszelle und Küche den Eigenmietwert von der Herabsetzung vom 13. Januar 2009 von Fr. 12‘000.-- auf Fr. 11‘400.-- nun plötzlich praktisch zu verdoppeln.

3. In der Vernehmlassung vom 28. August 2012 beantragte das ASW die Abweisung der Beschwerde. Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG; BR 850.100) hätten sich die Werte grundsätzlich am Markt zu orientieren. Die Grundlage für die Mietwertschätzung selbstbewohnter Liegenschaften seien die Erträge aus Vermietung von Vergleichsobjekten. Als Nettomietertrag gelte gemäss Art. 18 Abs. 2 der Verordnung über die amtlichen Schätzungen (SchV; BR 850.110) in der Regel der durchschnittliche Bruttomietertrag der letzten drei Jahre abzüglich der Nebenkosten. Somit sei eine Reduktion wegen des Referenzzinssatzes ohnehin nicht gerechtfertigt. Der Distanzfehler treffe zu. Das Einfamilienhaus des Beschwerdeführers sei von der Kantonsstrasse aus entweder zu Fuss oder mit dem Auto über einen etwa 500 m langen Weg oder über einen guten Waldweg von ca. 450 m zu Fuss erreichbar. Gemäss Schweizerischem Schätzerhandbuch Ausgabe 2012 sei für eine Distanz bis zu 15 Minuten zu Fuss eine Reduktion von 3 % angebracht, welche aber trotz Distanzfehler in der angefochtenen Schätzung so korrekt berücksichtigt worden sei. Die vom Beschwerdeführer erwähnten Liegenschaften der Nachbarn seien zum grössten Teil selbstgenutzt und somit nicht vergleichbar. Der in einer Liegenschaft mit Vermietung einer Wohnung erzielte Ertrag pro m2 Nutzfläche und Jahr liege wesentlich höher als beim Objekt des Beschwerdeführers. Der wertvermehrende Anteil der Investitionen ergebe sich aus der Differenz der Werte zwischen der aufindexierten früheren und der jetzigen Schätzung, nämlich beim Neuwert + Fr. 227‘700.-- und beim Zeitwert + Fr. 312‘300.--. Energetische Sanierungsmassnahmen seien entgegen der Meinung des Beschwerdeführers ebenfalls als wertvermehrend zu betrachten, was sich aus Art. 14 Abs. 2 lit. b und d der Bundesverordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) ergebe. Sie stellten nämlich im Mieterecht Mehrleistungen des Vermieters dar. Der Neu- und Zeitwert seien im vorhergehenden Beschwerdeverfahren aber gar nicht angefochten worden.

5. In der Replik vom 12. September 2012 hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen und Ausführungen der Beschwerdeschrift vollumfänglich fest. Gerade weil die Liegenschaften seiner unmittelbaren Nachbarn von ihren Besitzern selbst genutzt würden, seien sie für die Einschätzung des Eigenmietwertes als am besten vergleichbare Referenzobjekte heranzuziehen und zu verwenden. Auf jeden Fall seien die durch die Schätzer als Vergleich herangezogenen historischen Bauten aus den Jahren 1667 und 1725 nicht mit seinem Wärterhaus aus dem Jahre 1931 für die danach in Konkurs gegangene Fuchsfarm vergleichbar. Der erwähnte gute Waldweg stelle in Tat und Wahrheit eine schlechte Verbindung über Felder und Wiesen oder den Wald mit strengen Anforderungen für die Fussfänger bei schlechten Witterungsverhältnissen und über den ganzen Winter dar. Der abgebildete Weg führe nicht zu seiner Liegenschaft und niemand käme auf die Idee, mit dem Auto zur Bushaltestelle zu fahren. Die daraus entstehende erschwerte Benutzung des öffentlichen Verkehrs hätte sicher eine Reduktion von mindestens 6 % und nicht nur von 3 % erfordert. Es sei unverständlich, dass der bisherige Eigenmietwert kurz vor der Sanierung und nach 15 Jahren am 13. Januar 2009 von Fr. 12‘000.-- auf Fr. 11‘400.-- reduziert worden sei, und nun durch die nach 80 Jahren unbedingt notwendige energetische Sanierung, welche grösstenteils Unterhalt darstelle, auf mehr als Fr. 20‘000.-- angehoben werde. Da solche Sanierungen durch Bund und Kanton gefördert würden, stelle sich auch die Frage des Vertrauensschutzes. Bereits Hypothekarmarkt und Mietrecht würden schliesslich eine Reduktion um 9.3 % nahelegen.

6. In der Duplik vom 24. September 2012 führte das ASW noch aus, dass der Schätzungsbezirk die Örtlichkeiten aufgrund der vorgenommenen Besichtigung bestens kenne. Auf jeden Fall sei damals ein Fahrzeug vor dem Haus des Beschwerdeführers gestanden, weshalb die Liegenschaft mit einem Fahrzeug sicher erreichbar sei. Gemäss beigelegter E-Mail Bestätigung der Verkehrsbetriebe … vom 18. September 2012 sei die Haltestelle … auf Verlangen in beiden Richtungen bedient, nur warteten dort selten Leute, welche in Richtung … fahren möchten. In … befinde sich die gemeindeweise Schätzungsrevision in der Abschlussphase, weshalb der Schätzungsbezirk über beste Orts- und Marktkenntnisse verfüge. Selbst wenn vorliegend der geschätzte Mietwert wegen der schlechten Anschlussverhältnisse anstatt um 3 % um 6 % reduziert werde, was seitens des ASW ausdrücklich abgelehnt werde, läge dieser noch immer unter den Markverhältnissen. Es seien alle massgebenden Aspekte inklusive energetische Investitionen und Markverhältnisse für die Mietwertschätzung angemessen berücksichtigt worden, sodass weder materiell noch formell (rechtliches Gehör) Rechtsverletzungen vorliegen würden.

Sachverhalt

1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet der Beschwerdeentscheid des Amtes für Schätzungswesen Graubünden vom 9. Juli 2012. Streitig und zu prüfen ist hier einzig, ob der Schätzungsbezirk 3 bei der Neuberechnung des Mietwertes von einem Mietwertansatz von Fr. 177 pro m2 Nutzfläche und Jahr auszugehen hat oder ob dieser neu berechnet werden muss.

2. Formell gilt es vorab zu prüfen, ob auf die Beschwerde eingetreten werden kann. Gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Das ASW hat im vorhergehenden Beschwerdeverfahren eine teilweise Gutheissung mit entsprechender Rückweisung an den Schätzungsbezirk 3 vorgenommen, sodass sich hier die Frage stellt, ob dadurch dem Beschwerdeführer ein nicht wieder gut zu machender Nachteil überhaupt entsteht. Anfechtungsobjekt war aber sowohl indirekt damals als auch jetzt vor Verwaltungsgericht der für die Berechnung des beanstandeten Mietwertes berücksichtigte Wert von Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche und Jahr. Dieser Wert als einziges Anfechtungsobjekt ist im angefochtenen Beschwerdeentscheid vom 9. Juli 2012 nun aber definitiv und nicht abänderbar festgelegt bzw. bestätigt worden, sodass trotz entschiedener Rückweisung auf die vorliegende Beschwerde, welche nur den definitiv festgelegten Mietwert betrifft, einzutreten ist, da dem Beschwerdeführer tatsächlich daraus nicht wieder gut zu machende Nachteile entstehen können. Das ASW selber hat sich denn auch mit seinem Abweisungsantrag mit der materiellen Behandlung der Beschwerde einverstanden erklärt.

Erwägungen

3.

a) Gemäss Art. 19 Abs. 1 SchV setzt sich der Nettomietertrag aus den Erträgnissen der Fremd- und Eigennutzung von Gebäuden, überbauten Grundflächen und dem betriebsnotwendigen Umschwung zusammen. Dieser entspricht dabei demjenigen Betrag, den der Eigentümer aufwenden müsste, um eine gleichwertige Einheit zu mieten. Gemäss Art. 7 Abs. 1 SchG haben sich die Schätzungswerte am Markt zu orientieren. Zum Vergleich sind die tatsächlich erzielten Mietzinserträge ähnlicher Liegenschaften heranzuziehen.

b) Der Schätzungsbezirk 3 hat beim Einfamilienhaus des Beschwerdeführers in …, bei einer Nutzfläche von 115 m2 einen Mietwert von Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche und Jahr berechnet. Aus der anonymisierten Tabelle, welche das ASW am 28. August 2012 zu den Akten gegeben hat, geht hervor, welche Vergleichsobjekte für die Berechnung des Mietwertes herangezogen wurden. Die Schätzungskommission vergleicht das Beschwerdeobjekt mit vier Objekten, welche alle vermietet und nicht selbstgenutzt werden und sich in … befinden. Das ASW vergleicht das Beschwerdeobjekt zusätzlich noch mit zwei weiteren Objekten, welche sich in … befinden, drei weiteren Objekten, welche sich in … befinden und einem Objekt, welches sich in … befindet. Alle diese Vergleichsobjekte werden ebenfalls vermietet und nicht selbstgenutzt. Diese zehn Vergleichsobjekte sind zwar alle Einfamilienhäuser, wie auch das Beschwerdeobjekt eines ist, befinden sich allerdings nicht in der nähren regionalen Umgebung und werden nicht selbstgenutzt. Daraus folgt, dass der Schätzungsbezirk und das ASW keine ähnlichen Vergleichsobjekte für die Festlegung des Mietwerts massgebenden Wertes pro m2 Nutzfläche und Jahr beigezogen haben. Einerseits hätten sie Vergleichsobjekte heranziehen müssen, welche selbstgenutzt werden und nicht nur solche, welche vermietet werden. Andererseits hätten sie Vergleichsobjekte in … und … beiziehen müssen, da ein Vergleich mit … als Stadt und … als doch anders und entfernt gelegen als unpassend erscheint. Ebenfalls wurden zwei Objekte in Davos Dorf berücksichtigt, welche aus den Jahren 1667 und 1725 stammen und mit dem im Jahr 1931 gebauten Wärterhaus des Beschwerdeführers tatsächlich nicht verglichen werden können.

c) Es ist somit festzuhalten, dass selbstgenutzte, in der näheren regionalen Umgebung liegende Vergleichsobjekte bei der Schätzung überhaupt nicht berücksichtigt wurden und der angefochtene Wert schon aus diesem Grund aufzuheben ist. Nachdem der Schätzungsbezirk seine Schätzung schon aufgrund des angefochtenen Einspracheentscheids neu vorzunehmen hat, wird es ihm leicht fallen, die erwähnten Werte in der näheren Umgebung zu erheben und den Mietwert unter Berücksichtigung derselben neu und korrekt festzulegen. Die Beschwerde ist somit dahingehend gutzuheissen, dass der berücksichtigte Mietwertansatz von Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche und Jahr aufgehoben wird und im Rahmen der Neuschätzung durch den Schätzungsbezirk 3 neu korrekt festgelegt werden muss.

4.

Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdegegners.

Dispositiv

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der in Ziff. 3 des angefochtenen Entscheids festgelegte bisherige Wertansatz von Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche und Jahr im Sinne der Erwägungen aufgehoben.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von

Fr.

1‘500.--

- und den Kanzleiauslagen von

Fr.

230.--

zusammen

Fr.

1‘730.--

gehen zulasten des Kantons Graubünden (Amt für Schätzungswesen) und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 20. Juni 2013 abgewiesen (2C_1236/20129.