restituzione di un termine (art. 33 cpv. 4 LEF)

Urteil vom 19. Februar 2021

Referenz ZK2 20 46

Instanz II. Zivilkammer

Besetzung Nydegger, Vorsitzender

Hubert und Bergamin

Richter, Aktuarin

Parteien A._____

Berufungsklägerin

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Andrea-Franco Stöhr

Crappun 8, 7503 Samedan

gegen

C._____ AG

Berufungsbeklagte

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario Pfiffner

Via Maistra 7, Postfach 342, 7500 St. Moritz

Gegenstand Rechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung)

Anfechtungsobj. Entscheid des Einzelrichters am Regionalgericht Maloja vom 22. Oktober 2020, mitgeteilt am 3. November 2020

(Proz. Nr. 135-2020-253)

Mitteilung 25. Februar 2021

Sachverhalt

I. Sachverhalt

A. A._____ als Mieterin schloss am _____ 2016 mit der C.________ als Vermieterin einen Mietvertrag über eine 3 ½-Zimmerwohnung an der E.________ in F.________. Mietbeginn war der 1. April 2017. Den monatlichen Bruttomietzins setzten die Parteien auf CHF 2'450.00 fest.

B. Mit Schreiben vom 11. November 2019 mahnte die C._____ AG A._____ erstmals für ausstehende Mietzinse der Monate Oktober und November 2019. Gleichzeitig setzte sie A._____ eine Zahlungsfrist bis zum 13. Dezember 2019 an, verbunden mit der Kündigungsandrohung im Unterlassungsfall.

C. In der Folge bezahlte A._____ gewisse Mietzinse, andere blieb sie dagegen schuldig.

D. Mit E-Mail vom 12. Mai 2020 mahnte die C._____ AG A._____ für ausstehende Mietzinse der Monate April und Mai 2020 und gewährte ihr eine Zahlungsfrist von zehn Tagen, um diese zu begleichen. Zudem wies sie darauf hin, dass das Mietverhältnis nach (unbenutztem) Ablauf der Frist gekündigt werde.

E. Mit E-Mail vom 15. Juni 2020 bestätigte die C._____ AG A._____ den Erhalt des Mietzinses für den Monat Juni 2020, hielt jedoch fest, die Mietzinse für die Monate April und Mai 2020 nicht erhalten zu haben. Zu deren Begleichung setzte die C._____ AG A._____ eine letzte Zahlungsfrist bis zum 26. Juni 2020 an, unter Androhung der Kündigung im Unterlassungsfall.

F. Am 29. Juni 2020 kündigte die C._____ AG das Mietverhältnis unter Verwendung des amtlichen Formulars per 31. Juli 2020.

G. A._____ reichte am 30. Juli 2020 ein Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen der Region Maloja ein.

H. Die C._____ AG gelangte alsdann am 11. August 2020 an das Regionalgericht Maloja und beantragte die Ausweisung von A._____, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten derselben.

I. Mit prozessleitender Verfügung vom 12. August 2020 ordnete der Einzelrichter am Regionalgericht Maloja das schriftliche Verfahren an und forderte A._____ zur schriftlichen Stellungnahme innert Frist auf.

J. A._____ nahm die gerichtliche Aufforderung zur Stellungnahme nicht entgegen, weshalb am 6. Oktober 2020 deren polizeiliche Zustellung erfolgte. In der Folge liess sich A._____ innert Frist nicht vernehmen.

K. Mit Entscheid vom 22. Oktober 2020, in begründeter Form mitgeteilt am 3. November 2020, erkannte der Einzelrichter am Regionalgericht Maloja wie folgt:

1.

Das Gesuch wird gutgeheissen und die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin auf erstes Verlangen hin die 3 ½-Zimmerwohnung an der E.________, F.________, innert 5 Tagen zurückzugeben.

2.

Für die Wohnungsräumung kann Polizeigewalt in Anspruch genommen werden. Die Kantonspolizei Graubünden wird angewiesen, der Gesuchstellerin auf ihr Ersuchen hin und unter Vorlage dieses Entscheides bei der Räumung behilflich zu sein.

3.

Die Gerichtskosten von CHF 1'000.- werden der Gesuchsgegnerin auferlegt. Sie werden mit dem seitens der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss verrechnet unter Erteilung des Regressrechts auf die Gesuchsgegnerin.

4.

Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, die Gesuchstellerin mit pauschal CHF 1'000.-, inkl. MwSt., ausseramtlich zu entschädigen.

5. [Rechtsmittelbelehrungen Hauptentscheid und Kostenentscheid]

6.

[Mitteilung]

L. Gegen diesen Entscheid erhob A._____ (fortan Berufungsklägerin) mit Eingabe vom 16. November 2020 Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden und beantragte, was folgt:

1.

Es sei der Entscheid des Einzelrichters am Regionalgericht Maloja vom 22. Oktober 2020 im Verfahren Proz. Nr. 135-2020-253 aufzuheben und das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 11. August 2020 betreffend Mieterausweisung abzuweisen.

2.

Eventualiter sei der Entscheid des Einzelrichters am Regionalgericht Maloja vom 22. Oktober 2020 im Verfahren Proz. Nr. 135-2020-253 aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen[.]

3.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. gesetzlicher MwSt.) betreffend das Berufungsverfahren zulasten des Regionalgerichts Maloja[.]

M. Mit Berufungsantwort vom 30. November 2020 schloss die C._____ AG (fortan Berufungsbeklagte) auf kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der Berufung.

N. Die Berufungsklägerin machte am 21. Dezember 2020 (unaufgefordert) von ihrem Replikrecht Gebrauch. Die Berufungsbeklagte erhielt die Replik am 22. Dezember 2020 zur Kenntnis zugestellt.

Erwägungen

II. Erwägungen

1.1

Gegen Erledigungsentscheide der Regionalgerichte im summarischen Verfahren ist die Berufung nach Art. 308 ff. ZPO an das Kantonsgericht von Graubünden zulässig (Art. 308 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 314 ZPO; Art. 7 Abs. 1 des kantonalen Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR 320.100]). Vorausgesetzt ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten ein Rechtsmittelstreitwert von CHF 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz äusserte sich nicht zum Streitwert (act. B.3). Die Berufungsklägerin beziffert den Streitwert auf CHF 13'000.00 (entsprechend den Bruttomietzinsen für die auf fünf Monate geschätzte Verfahrensdauer bis zum mutmasslich effektiven Ausweisungsvollzug; act. A.1, Rz. 5 ff., insb. Rz. 10).

1.1.1

Richtig ist, dass für die Streitwertberechnung bei Mieterausweisungsverfahren von der mutmasslichen Dauer der weiteren Nutzung des Mietobjekts auszugehen ist (BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3). Dabei ist jedoch zu unterscheiden, ob nur die Ausweisung als solche oder ob vorfrageweise auch die Kündigung strittig ist (BGE 144 III 346 E. 1.2; 141 III 262 E. 3.2). Geht es nur um die Frage der Ausweisung, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1 m.w.H.). Ist dagegen die Kündigung – wie hier – ebenfalls strittig, entspricht der Streitwert in der Regel dem Mietwert für drei Jahre. Damit wird berücksichtigt, dass die Gültigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses bei Nichteintreten auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen im ordentlichen bzw. im vereinfachten Verfahren geklärt werden muss und dieser Entscheid dann die Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auslösen kann (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2.2 f.).

1.1.2

Die Berufungsklägerin vertritt die Auffassung, die der Ausweisung zugrunde gelegte Kündigung infolge Zahlungsverzugs sei ungültig (vgl. act. A.1, Rz. 87 ff.). Der für die Zulässigkeit des Rechtsmittels massgebliche Streitwert beträgt somit CHF 88'200.00 (36 Brutto-Monatsmietzinsen à CHF 2'450.00, RG act. II.1).

1.1.3

Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben keinen Anlass zu Weiterungen. Auf die rechtzeitig schriftlich und begründet eingereichte Berufung (Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO) ist einzutreten. Deren Beurteilung fällt in die Zuständigkeit der II. Zivilkammer (Art. 7 lit. a der Verordnung über die Organisation des Kantonsgerichts [KGV; BR 173.100]).

1.2

Mit Berufung kann sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Ebenfalls gerügt werden kann die (blosse) Unangemessenheit des vor-instanzlichen Entscheides. Die Berufungsinstanz verfügt damit sowohl in tatsächlicher Hinsicht als auch in rechtlicher Hinsicht über volle Kognition.

1.3

Neue Tatsachen und Beweismittel sind nur noch zu berücksichtigen, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).

1.3.1

Im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen ist zusätzlich zu beachten, dass dessen Voraussetzungen bereits während des erstinstanzlichen Verfahrens vorliegen müssen und nicht erst durch (zulässige) Noveneingaben bei der Rechtsmittelinstanz erfüllt werden können (Urteil des Bundesgerichts 4A_420/2012 vom 7. November 2012 E. 5; Thomas Sutter-Somm/Cordula Lötscher, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 36 zu Art. 257 ZPO). Kann die gesuchstellende Partei Beweismittel erst nach dem erstinstanzlichen Entscheid beschaffen, muss sie bei der ersten Instanz ein neues Gesuch stellen.

Dieser Novenausschluss gilt indes nicht für die Gesuchsgegnerin (vgl. auch Lorenz Droese, Unklarheiten um den klaren Fall gemäss Art. 257 ZPO, in: ZBJV 155/2019, S. 253; ferner Franz Hasenböhler, Klares und weniger Klares beim Rechtsschutz in klaren Fällen, in: Fankhauser/Widmer Lüchinger/Klingler/Seiler [Hrsg.], Das Zivilrecht und seine Durchsetzung, Festschrift für Professor Thomas Sutter-Somm, Zürich 2016, S. 222; a.A. Urteil des Obergerichts Zürich LF160039 vom 15. Juli 2016 E. 2.2). Es erweist sich daher nicht als von vornherein unzulässig, wenn die Berufungsklägerin im Berufungsverfahren gewisse Noven gegen den behaupteten Ausweisungsanspruch vorbringt. Denn während der Gesuchsteller im Falle des Nichteintretens auf sein Gesuch bei der ersten Instanz jederzeit ein neues Gesuch (oder auch eine Klage) einreichen kann, um seine Ansprüche durchzusetzen, bleibt dem Gesuchsgegner gegen ein gutgeheissenes Gesuch keine andere Verteidigungsmöglichkeit, als ein Rechtsmittel zu erheben. Ihm dabei jegliche Möglichkeit neuer Vorbringen zu verwehren, wäre insofern eine ungerechtfertigte Härte, welche überdies im Gesetz auch keine Stütze fände. Zu beachten bleiben allerdings – wie auch sonst im Berufungsverfahren – die Schranken von Art. 317 ZPO (soeben vorstehend).

1.3.2

Die Berufungsbeklagte macht vorab geltend, die Berufungsklägerin habe sich im Ausweisungsverfahren nicht geäussert. Erst im vorliegenden Berufungsverfahren bringe sie Einwendungen gegen die Kündigung ein. Die nun vorgebrachten Behauptungen der Berufungsklägerin seien als unechte Noven zu qualifizieren. Die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO seien nicht erfüllt, weshalb die neuen Behauptungen unbeachtlich seien (act. A.2, Rz. 4).

1.3.3

Die Frage, ob die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO bezüglich der von der Berufungsklägerin (neu) vorgebrachten Tatsachen und Beweismittel erfüllt sind, braucht an dieser Stelle nicht geprüft zu werden, da sich im Folgenden ergeben wird, dass die Vorinstanz das rechtliche Gehör der Berufungsklägerin verletzt hat (sogleich nachstehend E. 2).

2.

Die Vorinstanz erachtete die Berufungsklägerin als säumig. Daraus leitete sie ab, Rechtslage und Sachverhalt seien unbestritten geblieben (act. B.3, E. 6, 8).

2.1

Die Berufungsklägerin rügt, die Vorinstanz habe Art. 257 ZPO falsch angewandt und ihr rechtliches Gehör verletzt, indem sie einen stillschweigenden Verzicht der Berufungsklägerin auf eine Stellungnahme angenommen habe. Die Vor-instanz hätte der Berufungsklägerin eine Nachfrist ansetzen müssen oder im Rahmen ihrer Frage- und Aufklärungspflicht bei der Berufungsklägerin nachfragen müssen (act. A.1, Rz. 107 ff., Rz. 117 ff.).

2.2

Das Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen kann nach Ermessen des Gerichts mündlich oder schriftlich geführt werden (Art. 256 Abs. 2 ZPO). Beim schriftlichen Verfahren setzt das Gericht dem Gesuchsgegner eine kurze Frist zur Stellungnahme an. In der Lehre ist umstritten, ob dem Gesuchsgegner im summarischen Verfahren eine (kurze) Nachfrist zu setzen ist, wenn innert Frist keine Stellungnahme eingeht. Vorliegend äusserte sich die Berufungsklägerin als Gesuchsgegnerin im erstinstanzlichen Verfahren nicht, weshalb sich die Frage nach den Säumnisfolgen stellt.

Dispositiv

2.2.1. Nach Art. 147 Abs. 2 ZPO ist das Verfahren ohne die versäumte Handlung weiterzuführen, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt. Das Gesetz enthält keine spezifische Vorschrift. Ein Teil der Lehre hält die Säumnisfolge von Art. 223 Abs. 1 ZPO, d.h. die Ansetzung einer kurzen Nachfrist, für angebracht. Begründend wird dazu ausgeführt, dass – verhielte es sich anders – die Säumnis angesichts eines Gesuchs um Rechtsschutz in klaren Fällen weitergehende Folgen als im einlässlichen Verfahren hätte, wo der Beklagte nur eine von zwei Äusserungsmöglichkeiten verspiele, wenn der Fall nicht spruchreif sei. Damit wäre es der Gesuchsteller, der mit der Wahl des Rechtsschutzes in klaren Fällen der Gesuchsgegnerin ein härteres Regime aufzwinge (vgl. Droese, a.a.O., S. 245). Es wird deshalb vorgeschlagen, die Ansetzung einer Nachfrist aus der gerichtlichen Fragepflicht (vgl. Sutter-Somm/Lötscher, a.a.O., N 7b zu Art. 257 ZPO; Frano Koslar, Schweizerische Zivilprozessordnung, SHK, Bern 2010, N 6 zu Art. 257 ZPO) bzw. aus der analogen Anwendung von Art. 223 Abs. 1 ZPO (Stephan Mazan, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Basel 2017, N 19 zu Art. 253 ZPO [in fine]; Droese, a.a.O., S. 245 f.; ferner Eric Pahud, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich 2016, N 9 zu Art. 223 ZPO; vgl. auch Martin Kaufmann, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich 2016, N 29 ff. zu Art. 253 ZPO) abzuleiten. Ein anderer Teil der Lehre vertritt die Auffassung, dass das Gesetz im Summarverfahren keine Nachfristen vorsehe und solche auch nicht mit dessen Natur als "raschem Verfahren" vereinbar seien (vgl. Urteil des Obergerichts Zürich LF200004 vom 26. Februar 2020 E. 5.2.2; Thomas Engler, in: Gehri/Jent-Sørensen/Sarbach [Hrsg.], OFK-ZPO, 2. Aufl., Zürich 2015, N 1a zu Art. 223 ZPO; ferner auch die Hinweise in PKG 2015 Nr. 14 E. 4e sowie Andreas Güngerich, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Band II, Bern 2012, N 7 zu Art. 257 ZPO). Das Bundesgericht nimmt eine differenzierende Perspektive ein und hat zumindest entschieden, dass im summarischen provisorischen Rechtsöffnungsverfahren keine Nachfrist eingeräumt werden muss (BGE 138 III 483 E. 3.2; vgl. ferner BGE 146 III 297 E. 2 [mit Bezug auf das vereinfachte Verfahren]). Ob dies auch für die Mieterausweisung im Rechtsschutz in klaren Fällen gelten soll, ist bislang noch offen. Zu bedenken ist, dass dem Schuldner bei einem gutgeheissenen provisorischen Rechtsöffnungsgesuch die Aberkennungsklage offensteht, während bei der Mieterausweisung nur noch das Rechtsmittel eingelegt werden kann, wo der Gesuchsgegner seine versäumten Vorbringen in der Regel nicht nachholen kann (vgl. Eva Bachofner, Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und in weniger klaren Fällen, Zürich 2019, Rz. 502).

Die Frage kann vorliegend jedoch offenbleiben. Die Vorgehensweise der Vor-instanz erweist sich unabhängig von der Möglichkeit zur Nachfristansetzung im Summarverfahren als rechtsfehlerhaft.

2.2.2. Die Parteien sind auf die Säumnisfolgen von Art. 147 Abs. 2 ZPO hinzuweisen (Art. 147 Abs. 3 ZPO; vgl. hierzu auch BGE 138 III 483 E. 3.2.5; Kaufmann, a.a.O., N 32 zu Art. 253 ZPO). Die Säumnisfolgen sind streng, die betroffene Partei verwirkt ihr Recht. Zudem tritt die Verwirkungsfolge grundsätzlich unmittelbar ein, weshalb selbst beim erstmaligen Verpassen der Frist keine Nachfrist angesetzt werden muss. Bei der Bestimmung von Art. 147 Abs. 3 ZPO handelt es sich deshalb nicht um eine blosse Ordnungsvorschrift. Sie beruht auf dem Prinzip von Treu und Glauben und ist damit Voraussetzung für den Eintritt der Präklusivwirkung. Die Gerichte sind damit verpflichtet, die Parteien auf die Präklusivwirkung hinzuweisen. Dabei genügt ein blosser Verweis auf die Gesetzesbestimmung nicht, sondern es sind die Säumnisfolgen konkret anzudrohen (PKG 2015 Nr. 14 E. 4e). Im Unterlassungsfall können Säumnis und deren Rechtsfolgen gemäss Art. 147 ZPO nicht eintreten und das Gericht hat im Falle der Nichtbeachtung einer Frist eine neue Frist anzusetzen (vgl. PKG 2015 Nr. 14 E. 4e m.w.H.; Urteil des Bundesgerichts 5A_812/2013 vom 11. Februar 2014 E. 2.3; vgl. auch Urteile des Bundesgerichts 4A_510/2014 vom 23. Juni 2015 E. 5.2 und 4A_377/2014 vom 25. November 2014 E. 6.3). Dies gilt jedoch nur dann, wenn die säumige Partei die Präklusivwirkung nicht erkannt hat und auch bei gebotener Sorgfalt nicht hätte erkennen können (vgl. Urteil des Kantonsgerichts ZK2 12 41 vom 6. Februar 2013 E. 7b; Reto M. Jenny/Daniel Jenny, in: Gehri/Jent-Sørensen/Sarbach [Hrsg.], OFK-ZPO, 2. Aufl., Zürich 2015, N 8 zu Art. 147 ZPO; Nina J. Frei, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Band I, Bern 2012, N 30 zu Art. 147 ZPO; Adrian Staehelin, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 11 zu Art. 147 ZPO).

2.2.3. Mit prozessleitender Verfügung vom 12. August 2020 forderte die Vor-instanz die Berufungsklägerin zur Stellungnahme auf (RG act. V.2). Dabei erwähnt die Vorinstanz mit keinem Wort, dass es sich bei der eingeräumten Frist für die Einreichung der Stellungnahme um eine nicht erstreckbare Frist handeln soll. Des Weiteren fehlt sowohl ein Verweis auf die Gesetzesbestimmung von Art. 147 ZPO als auch die konkrete Androhung der entsprechenden Säumnisfolgen. Da die Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren nicht anwaltlich vertreten war, lässt sich auch nicht sagen, sie hätte die Präklusivwirkung bei gebotener Sorgfalt erkennen können (so i.E. auch PKG 2015 Nr. 14 E. 4e). In Anbetracht dessen stellt die von der Vorinstanz vorgenommene Entscheidfällung bei unterbliebener Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch ohne Hinweis auf die Säumnisfolgen eine Gehörsverletzung dar (vgl. hierzu auch PKG 2015 Nr. 14 E. 4e).

2.2.4. Was die Berufungsbeklagte dagegen vorbringt, ist unbehelflich. Zum einen ist die Frage, ob die ZPO einen allgemeinen Anspruch auf eine Nachfrist kennt, im vorliegenden Fall – wie dargelegt – nicht entscheidend (act. A.2, Rz. 9; soeben vorstehend). Zum anderen lässt sich auch aus der polizeilichen Zustellung der fraglichen Verfügung an die Berufungsklägerin nichts zugunsten der Berufungsbeklagten ableiten. Der Hinweis auf die Säumnisfolgen hat konstitutive Wirkung und hat daher klar und deutlich zu sein. Dass die Berufungsklägerin nach Ansicht der Berufungsbeklagten aufgrund der polizeilichen Zustellung damit habe rechnen müssen, dass es sich um eine "sehr wichtige Mitteilung" handle (act. A.2, Rz. 20, S. 10 unten), vermag den Hinweis auf die konkreten Säumnisfolgen nicht zu ersetzen.

2.3.1. Das Recht, angehört zu werden, ist formeller Natur. Die Verletzung des rechtlichen Gehörs führt ungeachtet der Erfolgsaussichten des Rechtsmittels in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Es kommt mit anderen Worten nicht darauf an, ob die Anhörung im konkreten Fall für den Ausgang der materiellen Streitentscheidung von Bedeutung ist, d.h. die Behörde zu einer Änderung des Entscheids veranlasst wird oder nicht (BGE 127 V 431 E. 3d/aa; 126 V 130 E. 2b). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann eine – nicht besonders schwerwiegende – Verletzung des rechtlichen Gehörs ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt als auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 137 I 195 E. 2.3.2; 136 V 117 E. 4.2.2.2; 133 I 201 E. 2.2).

2.3.2. Wie eingangs erwähnt, verfügt das Kantonsgericht als Berufungsinstanz über volle Kognition (vgl. Art. 310 ZPO; vorstehend E. 1.2). Die Gehörsverletzung kann somit im vorliegenden Verfahren geheilt werden. Zudem wäre die durch eine Rückweisung entstehende Verzögerung angesichts des Beschleunigungsgebotes im Summarverfahren nicht zu rechtfertigen. Ferner lassen das Rechtsbegehren und die Ausführungen der (nunmehr anwaltlich vertretenen) Berufungsklägerin unverkennbar darauf schliessen, dass diese einen Entscheid in der Sache und damit keine weitere unnötige zeitliche Verzögerung bzw. Rückweisung zu neuem Entscheid wünscht (vgl. act. A.1). Anzufügen bleibt, dass die Berufungsklägerin damit nicht der Novenschranke von Art. 317 ZPO unterliegt (vgl. vorstehend E. 1.3).

3. Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist und die Rechtslage klar ist.

3.1. Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der klagenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen (BGE 141 III 23 E. 3.2; 138 III 620 E. 5.1.1). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (BGE 141 III 23 E. 3.2; 138 III 123 E. 2.1.2 m.w.H.).

3.2. Für die Verneinung eines klaren Falles genügt es, wenn die beklagte Partei substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch der klagenden Partei sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagtischen Einwände könne daran nichts ändern; offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen für die Verneinung eines klaren Falles nicht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_688/2014 vom 15. April 2015 E. 3.1).

3.3.1 Ein Begehren um Ausweisung eines Mieters im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO ist grundsätzlich auch dann zulässig, wenn der Mieter die vorangehende Kündigung gerichtlich angefochten hat und dieses Verfahren hängig ist (BGE 141 III 262 E. 3). Das parallel geführte Verfahren vor der Mietschlichtungsstelle ist dabei zugunsten des Ausweisungsverfahrens nach Art. 257 ZPO zu sistieren (vgl. Sutter-Somm/Lötscher, a.a.O., N 38a zu Art. 257 ZPO m.w.H.). Eine solche Sistierung nahm die Schlichtungsbehörde der Region Maloja vorliegend korrekterweise vor (vgl. act. C.1; zum Gegenstand des dortigen Verfahrens sogleich nachstehend).

3.3.2. Für den Fall, dass die Ausweisung gestützt auf eine Kündigung angeordnet werden soll, die vom Mieter angefochten wurde, ist zu beachten, dass im summarischen Verfahren grundsätzlich die Verhandlungsmaxime gilt. In dem für mietrechtlichen Kündigungsschutz vorgesehenen vereinfachten Verfahren ist der Sachverhalt dagegen im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c in Verbindung mit Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO von Amtes wegen festzustellen. Damit das vom Gesetzgeber durch diese Bestimmungen verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser gemäss der bundesgerichtlichen Praxis zugunsten des Mieters nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (Urteil des Bundesgerichts 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2 m.w.H.).

3.3.3. Im Ausweisungsverfahren muss daher vorfrageweise geprüft werden, ob die Kündigung gültig ist (vgl. BGE 141 III 262 E. 3.2; 139 III 457 E. 5.3; Urteile des Bundesgerichts 4A_265/2013 vom 8. Juli 2013 E. 6; 4A_7/2012 vom 3. April 2012 E. 2.5; Sutter-Somm/Lötscher, a.a.O., N 38a zu Art. 257 ZPO). Hat dies im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO) zu erfolgen, beziehen sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch auf die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrages. Sind sie nicht erfüllt, so kann der Rechtsschutz im summarischen Verfahren nicht gewährt werden und das Gericht tritt nach Art. 257 Abs. 3 ZPO auf das Ausweisungsbegehren nicht ein (BGE 140 III 315 = Pra 2015 Nr. 4 E. 5).

3.3.4. Anzumerken ist, dass sich das mit dem Ausweisungsbegehren befasste Gericht nicht von Amtes wegen bei der Schlichtungsbehörde über ein anhängig gemachtes Kündigungsschutzverfahren erkundigen muss, wie dies die Berufungsklägerin geltend macht (vgl. act. A.1, Rz. 113). In manchen Kantonen findet ein solcher informeller Informationsaustausch mit der Schlichtungsbehörde statt; eine Abklärung von Amtes wegen steht indessen im Widerspruch zur geltenden Verhandlungsmaxime und eine entsprechende Pflicht lässt sich auch mit der erwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht begründen. Ebenso wenig hat das Gericht die Akten aus dem mietrechtlichen Schlichtungsverfahren von Amtes wegen beizuziehen (vgl. Bachofner, a.a.O., Rz. 451).

4. Zwischen den Parteien ist umstritten, ob die Berufungsklägerin die Kündigung vom 29. Juni 2020 angefochten hat (act. A.1, Rz. 108 ff.; act. A.2, Rz. 4, 20).

4.1. Die Berufungsklägerin reichte am 30. Juli 2020 bzw. 14. August 2020 bei der Schlichtungsbehörde der Region Maloja ein Schlichtungsgesuch ein (act. B.5; act. B.6). Zu diesem Zeitpunkt war die Berufungsklägerin nicht anwaltlich vertreten. In ihrem Schlichtungsgesuch beantragt sie gemäss Titel lediglich die "Mieterstreckung des gekündigten Mietverhältnisses" und begründet dies mit der gegenwärtigen, pandemiebedingten Ausnahmesituation. Indessen moniert sie in ihrem Gesuch auch die Kündigung an sich, indem sie Folgendes festhält:

"[…] Meiner Meinung nach gibt es im Ablauf dieser Kündigung auch Form-

fehler, da keine Androhungen und Fristen vorab schriftlich zugestellt

wurden. […]"

4.2. Einen expliziten Antrag betreffend Anfechtung der Kündigung enthält das Schlichtungsgesuch nicht. Zu beachten gilt jedoch, dass es sich beim Schlichtungsverfahren um ein bewusst laienfreundliches Institut handelt (Formlosigkeit der Verhandlung [Art. 201 Abs. 1 ZPO]; Kostenlosigkeit und Verzicht auf Parteientschädigungen [Art. 113 Abs. 1 und 2 lit. c ZPO]). Ziel des Schlichtungsverfahrens ist nicht die Durchführung eines Prozesses nach allen Regeln der juristischen Kunst, sondern die einvernehmliche Lösung eines Problems. Entsprechend sind auch die Anforderungen an das Rechtsbegehren im Schlichtungsverfahren reduziert. Es muss aus dem Schlichtungsgesuch als Ganzem ersichtlich sein, was die klagende Partei verlangt. In der Praxis vieler Schlichtungsbehörden kann das Rechtsbegehren zumindest bei Einreichung des Schlichtungsgesuches neutral bzw. unbestimmt formuliert werden und erst präzisiert werden, wenn keine Einigung möglich ist (vgl. Patrick Winter, Anträge an die Schlichtungsbehörde, in: mp 2013 S. 177 ff.). Eine isolierte Betrachtung des Rechtsbegehrens im Schlichtungsgesuch verbietet sich bei nicht anwaltlich vertretenen Personen ohnehin. Auch vor der Schlichtungsbehörde gilt, dass Rechtsbegehren nach Treu und Glauben auszulegen sind, insbesondere im Lichte der dazu gegebenen Begründung. Eine sichtlich ungewollte oder unbeholfene Wortwahl schadet der am Recht stehenden Person ebenso wenig wie eine nicht geglückte oder rechtsirrtümliche Ausdrucksweise.

4.3.1. Ob die Berufungsklägerin die Kündigung an sich anfocht, kann und braucht vorliegend nicht abschliessend beurteilt zu werden. Entgegen der Vorinstanz und der Berufungsbeklagten blieb die Kündigung jedenfalls nicht klarerweise unangefochten (RG act. I.1, S. 5; act. B.3, E. 8; act. A.2, Rz. 4, 20). Steht nicht eindeutig fest, ob die Kündigung rechtzeitig angefochten wurde, so ist die im Verfahren nach Art. 257 ZPO beantragte Ausweisung nur dann zulässig, wenn sich die Kündigung als klar zulässig erweist (vgl. vorstehend E. 3.3.2). Die Frage nach der Kündigungsanfechtung würde im Falle der Gutheissung des Ausweisungsgesuchs letztlich obsolet.

4.3.2. Es ist zudem daran zu erinnern, dass sowohl im vorliegenden als auch im mietrechtlichen Verfahren die Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit einer Kündigung von Amtes wegen zu beachten ist und auch der Mieter sie jederzeit, also auch noch im Ausweisungsverfahren, geltend machen kann (Bachofner, a.a.O., Rz. 196).

4.3.3. Lediglich der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass die erkennende Kammer offenlassen kann, ob die Berufungsklägerin zu Recht rügt, die Schlichtungsbehörde habe das Datum der Rechtshängigkeit des Schlichtungsgesuches in Verletzung von Art. 62 in Verbindung mit Art. 132 Abs. 1 ZPO falsch festgestellt (act. A.1, Rz. 85 f., 127; act. B.5). Der Berufungsklägerin ist insoweit zuzustimmen, dass die Rechtshängigkeit grundsätzlich auch bei Rückweisung einer Klageschrift zur Verbesserung ab dem Zeitpunkt der Einreichung der mangelhaften Eingabe eintritt. Nach eigenen Angaben der Berufungsbeklagten verschob sich das Ende der Kündigungsfrist aber ohnehin auf den 31. August 2020 (vgl. auch RG act. I.1, S. 6).

5.1. Die Vorinstanz erachtete die Sach- und Rechtslage als liquid und hiess das Ausweisungsgesuch gut. Sie erwog, die Berufungsbeklagte habe die Berufungsklägerin am 11. November 2019 zur Zahlung ausstehender Mietzinse aufgefordert und ihr dabei eine Zahlungsfrist bis zum 13. Dezember 2019 angesetzt. Eine Zahlung der ausstehenden Mieten sei weder behauptet noch ausgewiesen. Die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d OR seien demnach im Dezember 2019 erfüllt gewesen. Die Kündigung sei sodann erst am 29. Juni 2020 per 31. Juli 2020 erfolgt (act. B.3, E. 8).

5.2. Die Berufungsklägerin beanstandet zunächst, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unrichtig festgestellt, indem sie gestützt auf das Schreiben vom 11. November 2019 die Voraussetzungen für die ausserordentliche Kündigung vom 29. Juni 2020 per 31. Juli 2020 als erfüllt erachtet habe (act. A.1, Rz. 88 ff.).

5.3.1. Wie ausgeführt, gilt für den Rechtsschutz in klaren Fällen nicht die soziale Untersuchungsmaxime, sondern grundsätzlich der Verhandlungsgrundsatz (allenfalls mit erhöhten Anforderungen an die Liquidität; teilweise als relativierter Verhandlungsgrundsatz bezeichnet; Bachofner, a.a.O., Rz. 451). Demnach obliegt es gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO dem Vermieter, die Tatsachen schlüssig zu behaupten, auf die er sein Begehren stützt.

5.3.2. Die anwaltlich vertretene Berufungsbeklagte begründete ihr Ausweisungsbegehren bzw. die Kündigung vom 29. Juni 2020 vor erster Instanz – entgegen ihrer Darstellung in der Berufungsantwort – nicht mit dem Mahnschreiben vom 11. November 2019, sondern mit der Zahlungsaufforderung vom 12. Mai 2020 und den Zahlungsrückständen der Monate April und Mai 2020 (RG act. I.1). Die Berufungsbeklagte erwähnt das Mahnschreiben vom 11. November 2019 in ihrem Gesuch, stützt ihr Ausweisungsbegehren und die Zahlungsverzugskündigung aber einzig auf die Zahlungsaufforderung vom 12. Mai 2020 (RG act. I.1, S. 5; vgl. demgegenüber act. A.2, Rz. 12, 15, 19). Entsprechend äusserte sie sich in ihrem Gesuch denn auch nicht explizit zur Frage, ob die Berufungsklägerin die mit Schreiben vom 11. November 2019 gemahnten Mietzinsen von Oktober und November 2019 beglich oder nicht (RG act. I.1). Soweit sie dies in ihrer Berufungs-antwort nachzuholen versucht, handelt es sich um unzulässige neue Behauptungen, die überdies unbelegt blieben (act. A.2, Rz. 12, 15). Gegenteiliges ergibt sich auch nicht anhand der eingereichten E-Mailkorrespondenz (RG act. II.3-6; vgl. act. A.2, Rz. 12). Lediglich am Rande – da von keiner Partei vorgebracht – sei erwähnt, dass die Berufungsbeklagte zudem am 3. August 2020 lediglich die Mietzinse von April, Mai und Juli 2020 in Betreibung setzte (vgl. RG act. II.10).

Die Berufungsklägerin stellt sich vor diesem Hintergrund zu Recht auf den Standpunkt, dass die Vorinstanz den Sachverhalt falsch feststellte, indem sie auf das Schreiben vom 11. November 2020 anstatt die E-Mail vom 12. Mai 2020 abstellte. Die Vorinstanz hätte das Gesuch der Berufungsbeklagten nach den allgemeinen Regeln, also gemäss dem gewöhnlichen Verhandlungsgrundsatz, beurteilen sollen.

5.4. Daran ändern auch die weiteren Argumente der Berufungsbeklagten in ihrer Berufungsantwort nichts:

5.4.1. Vergeblich argumentiert die Berufungsbeklagte erstmals im Berufungsverfahren und damit verspätet, dass sie mit der ausserordentlichen Kündigung zugewartet habe, um die Berufungsklägerin zu schonen, insbesondere auch infolge der schwierigen Covid-19-Situation (act. A.2, Rz. 20; vgl. vorstehend E. 1.3).

5.4.2. Irrelevant ist in diesem Zusammenhang alsdann der Hinweis der Berufungsbeklagten auf die allgemein schlechte Zahlungsmoral der Berufungsklägerin (act. A.2, Rz. 20).

5.4.3. Schliesslich läge, selbst wenn auf die Zahlungsandrohung vom 11. November 2019 abzustellen wäre (quod non), keine klare Sach- und Rechtslage vor. Wie soeben dargetan, herrscht bereits keine Klarheit über den Zahlungsverzug nach Ablauf der Frist im Dezember 2019. Zudem liess die Berufungsbeklagte zwischen dem Ablauf der Zahlungsfrist und der effektiven Kündigung am 29. Juni 2020 über sechs Monate verstreichen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, das Mietverhältnis unmittelbar nach Ablauf der Kündigungsfrist zu beenden. Er darf aber auch nicht allzu lange warten; eine nach mehreren Monaten ausgesprochene Kündigung kann nämlich unter Umständen gegen Treu und Glauben verstossen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_244/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 5.2 ff.; 4A_641/2011 vom 27. Januar 2012 E. 8). Dahinter steht die Überlegung, dass das Damoklesschwert einer ausserordentlichen Kündigung nicht beliebig lange über dem Mieter schweben soll. Ein dreiwöchiges Zuwarten erachtete das Bundesgericht als noch knapp zulässig (Urteil des Bundesgerichts 4A_366/2008 vom 25. November 2008 E. 8). Eine Frist von zwölf Wochen beurteilte das Bundesgericht als zu lang, obgleich der Vermieter geltend machte, er habe mit der Kündigung gewartet, weil ein Ausweisungsverfahren wegen eines anderen Kündigungsgrundes hängig sei (Urteil des Bundesgerichts 4A_244/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 5.3 f.). Die Berufungsbeklagte wendet zwar zu Recht ein, dass eine Kündigung nach zu langem Zuwarten lediglich missbräuchlich sein könnte, mithin nur anfechtbar und nicht nichtig wäre (act. A.2, Rz. 7, 19). Sie übersieht jedoch, dass die Frage der Anfechtung der Kündigung ebenfalls der weiteren Klärung bedarf (vgl. vorstehend E. 4). Der zu beurteilende Fall ist folglich auch diesbezüglich nicht liquid.

5.5. Nach dem Gesagten ist nicht darauf abzustellen, ob die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d OR im Dezember 2019 erfüllt waren. Massgebend ist vielmehr, dass die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin mit E-Mail vom 12. Mai 2020 eine Zahlungsfrist von zehn Tagen ansetzte, um die ausstehenden Mietzinse für die Monate April und Mai 2020 zu begleichen (RG act. II.5).

6. Vor diesem Hintergrund ist zu prüfen, ob die am 29. Juni 2020 gegenüber der Berufungsklägerin ausgesprochene Kündigung rechtswirksam war.

6.1. In Bezug auf die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung vom 12. Mai 2020 macht die Berufungsklägerin geltend, die Berufungsbeklagte habe ihr mit E-Mail vom 15. Juni 2020 eine weitere Frist bis zum 26. Juni 2020 zur Zahlung der Mietzinsausstände angesetzt. Die Berufungsbeklagte habe folglich auf ihr Kündigungsrecht verzichtet. Des Weiteren müsse die Zahlungsfrist bei Wohn- und Geschäftsräumen zwingend 30 Tage betragen; erst nach Ablauf dieser Frist dürfe die Kündigung erfolgen. Die Kündigung hätte daher erst nach dem 15. Juli 2020 erfolgen dürfen. Die Vorinstanz hätte demnach zum Schluss gelangen müssen, dass die Voraussetzungen von Art. 257d OR nicht erfüllt seien und die Kündigung deshalb nichtig sei, weshalb das Gesuch der Berufungsbeklagten hätte abgewiesen werden müssen (vgl. act. A.1, Rz. 100 f.).

6.2.1. Eine Kündigung nach Art. 257d OR ist unter anderem nichtig bzw. unwirksam, wenn eine zu kurze Zahlungsfrist angesetzt wurde. Die Berufung des Mieters darauf kann jedoch missbräuchlich sein, wenn feststeht, dass der Mieter auch bei korrekt angesetzter Frist nicht bezahlt hätte (Urteil des Bundesgerichts 4A_245/2017 vom 21. September 2017 E. 5.3.1). Ausserdem vertritt ein Teil der Lehre die Meinung, dass eine Nachfristansetzung unter Umständen als stillschweigender Verzicht des Vermieters auf eine Kündigung angesehen werden könne (vgl. Peter Higi/Anton Bühlmann, in: Jörg Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Die Miete, Vorbem. zum 8. Titel, 5. Aufl., Zürich 2019, N 29, 64 zu Art. 257d OR m.w.H.).

6.2.2. Wie es sich mit diesen Fragen verhält, braucht indes nicht vertieft zu werden, weil sich sogleich ergeben wird, dass sowohl die Zahlungsfristansetzung vom 12. Mai 2020 als auch diejenige vom 15. Juni 2020 nicht der gesetzlichen Formvorschrift entsprechen, mithin kein klarer Fall im Sinne von Art. 257 Abs. 1 ZPO vorliegt.

6.3. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Die Zahlungsfristansetzung hat wenigstens in der Form einfacher Schriftlichkeit im Sinne von Art. 13 ff. OR zu ergehen. Die mündliche oder den Anforderungen der einfachen Schriftlichkeit nicht genügende Zahlungsfristansetzung ist formungültig und bleibt wirkungslos (Higi/Bühlmann, a.a.O., N 35 zu Art. 257d OR; vgl. ferner Maja Blumer, in: Heinrich Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar Obligationenrecht, Basel 2014, N 6 zu Art. 257d OR; Irène Spirig, in: Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 709; Roger Weber, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Balser Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl., Basel 2020, N 4 zu Art. 257d OR). Die Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der Kündigung hat das Gericht von Amtes wegen zu beachten.

6.4. Die E-Mails vom 12. Mai 2020 und 15. Juni 2020 (wie auch die übrigen E-Mails, mit denen die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin eine Zahlungsfrist ansetzte) erfüllen das Formerfordernis der Schriftlichkeit nicht, zumal sie keine qualifizierte elektronische Signatur tragen (Art. 14 Abs. 2bis OR; RG act. II.3-6). Die Berufungsbeklagte räumt im Übrigen selbst ein, dass sich die Vorinstanz auf das Mahnschreiben vom 11. November 2019 stützte, weil lediglich dieses das Erfordernis der Schriftlichkeit erfüllte (act. A.2, Rz. 19, S. 9 unten). Die durch die Berufungsbeklagte im Anschluss daran ausgesprochene Kündigung vom 29. Juni 2020 erweist sich daher jedenfalls nicht als klar zulässig.

7.1. Insgesamt liegt mit Blick auf die Kündigung vom 29. Juni 2020 kein klarer Fall vor. Für das Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten fehlt es danach an klarem Recht und unbestrittenen bzw. sofort beweisbaren tatsächlichen Verhältnissen. Das angefochtene Urteil ist aus den geschilderten Gründen in Gutheissung der Berufung aufzuheben. Auf das Ausweisungsbegehren ist nicht einzutreten. Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass die von der Berufungsklägerin beantragte Abweisung des Gesuches von vornherein ausgeschlossen war (BGE 140 III 315 = Pra 2015 Nr. 4 E. 5; vgl. act. A.1, S. 2).

7.2. Auf den Eventualantrag der Berufungsklägerin, wonach der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vor-instanz zurückzuweisen sei (act. A.1, S. 2), ist bei diesem Ausgang des Verfahrens nicht einzugehen.

8.1. Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens der Berufungsbeklagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Für eine (teilweise) Kostenauferlegung an die Vorinstanz gestützt auf das Verursacherprinzip nach Art. 108 ZPO, wie die Berufungsklägerin dies für die Kosten des Berufungsverfahrens beantragt (vgl. act. A.1, Rz. 133 ff.), besteht vorliegend kein Anlass, nachdem sich die Berufungsbeklagte mit dem Entscheid der Vorinstanz identifiziert hat. Dabei kann offenbleiben, ob der obsiegenden Berufungsklägerin an einem solchen Antrag überhaupt ein Rechtschutzinteresse zukommt. Die Höhe der erstinstanzlichen Entscheidgebühr von CHF 1'000.00 blieb ungerügt und ist zu bestätigen. Da sich die Berufungsklägerin im erstinstanzlichen Verfahren nicht vernehmen liess und ihr somit kein nennenswerter Aufwand entstand, ist ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen.

8.2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist in Anwendung von Art. 9 der Verordnung über die Gerichtsgebühren im Zivilverfahren (VGZ; BR 320.210) auf CHF 2'000.00 festzusetzen. Die Gebühr ist aus dem von der Berufungsklägerin geleisteten Kostenvorschuss in selbiger Höhe zu beziehen (vgl. act. D.1). Die Berufungsbeklagte hat der Berufungsklägerin den Kostenvorschuss zu ersetzen (Art. 111 Abs. 1 und 2 ZPO).

8.3. Die Berufungsklägerin reichte im Berufungsverfahren – trotz Ankündigung – keine Honorarnote ins Recht (vgl. act. A.1, Rz. 134). Die erkennende Kammer setzt die Parteientschädigung somit nach pflichtgemässem Ermessen fest. Die Berufungsschrift erweist sich als äusserst umfangreich und enthält sowohl in rechtlicher als tatsächlicher Hinsicht teilweise unnötige Wiederholungen. Vor diesem Hintergrund erscheint eine Entschädigung von pauschal CHF 4'500.00 (inkl. Barauslagen und Mehrwertsteuer) als angemessen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der eingereichten Honorarvereinbarung (act. G.1) sowie der erstatteten (unaufgeforderten) Replik (act. A.3), zumal Letzterer keine zusätzlichen, notwendigen Ausführungen zu entnehmen sind. Die Berufungsbeklagte ist zu verpflichten, die Berufungsklägerin für das Berufungsverfahren im besagten Umfang zu entschädigen.

III. Demnach wird erkannt:

Die Berufung wird gutgeheissen und der Entscheid des Einzelrichters am Regionalgericht Maloja vom 22. Oktober 2020 wird aufgehoben. Auf das Ausweisungsbegehren wird nicht eingetreten.

Die erstinstanzliche Entscheidgebühr von CHF 1'000.00 wird bestätigt und der C._____ AG auferlegt.

Für das erstinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

Die Kosten für das Berufungsverfahren werden auf CHF 2'000.00 festgesetzt und der C._____ AG auferlegt. Die Kosten werden mit dem von A._____ geleisteten Kostenvorschuss in selbiger Höhe verrechnet. Die C._____ AG wird verpflichtet, A._____ den Kostenvorschuss für das Berufungsverfahren von CHF 2'000.00 zu ersetzen.

Die C._____ AG wird verpflichtet, A._____ für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 4'500.00 (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu bezahlen.

Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 15'000.00 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

Mitteilung an:

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4A_420/2012

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4A_688/2014

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4A_7/2012

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