Arrest Nr. [aa]

Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und

Konkurs

Urteil vom 12. Juli 2024

Es wirken mit:

Vizepräsident Flückiger

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Rauber

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Severin Bellwald,

Beschwerdeführer

gegen

1. Betreibungsamt Olten-Gösgen,

2. Kanton

Solothurn,

3. Einwohnergemeinde

B.___,

4. Einwohnergemeinde

C.___,

2 – 4 vertreten durch

Steueramt des Kantons Solothurn,

Beschwerdegegner

betreffend Arrest

Nr. [aa]

zieht

die Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Im Auftrag des Betreibungsamtes

Locarno erliess das Betreibungsamt Olten-Gösgen am 1. Februar 2024 die

Arresturkunde Nr. [aa]. Verarrestiert werden darin die Liegenschaften

GB [xx] und GB [yy]. Arrestschuldner ist A.___. Arrestgläubiger sind der

Kanton Solothurn, die Einwohnergemeinde B.___ und die Einwohnergemeinde C.___

(im Folgenden die Gläubiger).

2. Gegen diesen Arrest erhob A.___ (im

Folgenden der Beschwerdeführer) am 19. Februar 2024 Beschwerde bei der

Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs. Seine Anträge lauten wie

folgt:

1. Es

sei festzustellen, dass die Arresturkunde Nr. [aa] des Betreibungsamtes

Olten-Gösgen vom 01.02.2024 nichtig ist. Namentlich sei die Nichtigkeit

folgender Folgen der Arresturkunde festzustellen:

1.1. Schätzungen

der Liegenschaften GB [xx] und [yy]

1.2. Sämtliche

im Arrestverfahren erlassene Anzeigen, namentlich:

- Anzeige an den Grundeigentümer

und Mieter vom 18.01.2024

- Vorladung im

Requisitionsverfahren vom 19.01.2024

- Mitteilung an

Grundpfandgläubiger vom 19.01.2024

- Mitteilung an

Gebäudeversicherung vom 19.01.2024

1.3. Anordnung

der Zwangsverwaltung

1.4. Verarrestierung

der Mietzinsen

2. Das

Betreibungsamt Olten-Gösgen sei anzuweisen:

2.1. Sämtlichen

Adressaten von Anzeigen im Arrestverfahren deren Nichtigkeit umgehend

anzuzeigen

2.2. Die

Zwangsverwaltung der Liegenschaften infolge Nichtigkeit zu widerrufen

2.3. Den

Mietern ausdrücklich mitzuteilen, dass die Verarrestierung der Mietzinsen nichtig

ist und die Mietzinsen an die ordentliche Verwaltung D.___ AG zu überweisen

sind.

Eventualiter

1. Es

sei die Arresturkunde Nr. [aa] des Betreibungsamtes Olten-Gösgen vom 01.02.2024

aufzuheben. Namentlich seien folgende Vollzugshandlungen aufzuheben:

1.1. Schätzungen

der Liegenschaften GB [xx] und [yy]

1.2. Sämtliche

im Arrestverfahren erlassene Anzeigen, namentlich:

-

Anzeige an den Grundeigentümer und Mieter vom 18.01.2024

-

Vorladung im Requisitionsverfahren vom 19.01.2024

-

Mitteilung an Grundpfandgläubiger vom 19.01.2024

-

Mitteilung an Gebäudeversicherung vom 19.01.2024

1.3. Anordnung

der Zwangsverwaltung

1.4. Verarrestierung

der Mietzinsen

2. Das

Betreibungsamt Olten-Gösgen sei anzuweisen:

2.1. Sämtlichen

Adressaten von Anzeigen im Arrestverfahren deren Aufhebung umgehend anzuzeigen

2.2. Die

Zwangsverwaltung der Liegenschaften aufzuheben

2.3. Den

Mietern ausdrücklich mitzuteilen, dass die Verarrestierung der Mietzinsen

aufgehoben ist und die Mietzinsen an die ordentliche Verwaltung D.___ AG zu

überweisen sind.

Subeventualiter:

1. Die

Schätzungen der Liegenschaften GB [xx] und [yy] gemäss Arresturkunde Nr. [aa]

vom 01.02.2024 seien aufzuheben und das Betreibungsamt Olten-Gösgen sei

anzuweisen, die Liegenschaften fachmännisch schätzen zu lassen und in der

Arresturkunde entsprechend dem effektiven Wert zu berücksichtigen.

2. Es

sei festzustellen, dass sämtliche Anzeigen des Betreibungsamtes Olten-Gösgen,

mit welchen eine Pfändung angekündigt wird, nichtig sind. Dies betrifft

namentlich, aber nicht abschliessend:

-

Anzeige an den Grundeigentümer und Mieter vom 18. Januar 2024

-

Vorladung im Requisitionsverfahren vom 19. Januar 2024

-

Mitteilung an Grundpfandgläubiger vom 19. Januar 2024

-

Mitteilung an Gebäudeversicherung vom 19. Januar 2024

subsubeventualiter seien

diese aufzuheben.

3. Das

Betreibungsamt Olten-Gösgen sei anzuweisen, den Arrest auf die Mietzinsen ab

März 2024 zu beschränken.

Verfahrensanträge

4. Dem

Beschwerdeführer seien die Verfahrensakten des Arrestverfahrens Nr. [aa] des

Betreibungsamtes Olten-Gösgen zur Einsicht zukommen zu lassen und es sei ihm

Frist zur allfälligen Ergänzung der Beschwerde einzuräumen.

5. Der

Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

3. Gleichzeitig mit seiner Beschwerde

reichte der Beschwerdeführer ein Gesuch um Neuschätzung der Liegenschaften GB [xx]

und [yy] bei der Aufsichtsbehörde ein. Dieses Gesuch wurde auf seinen eigenen

Antrag hin sogleich bis zum Entscheid über die vorliegende Beschwerde sistiert.

4. Mit Verfügung vom 22. Februar 2024

wies die Präsidentin der Aufsichtsbehörde das Gesuch um Akteneinsicht an das

Betreibungsamt Olten-Gösgen weiter. Das Gesuch um aufschiebende Wirkung wies

sie ab. Zudem stellte sie fest, dass dem Beschwerdeführer gemäss Arresturkunde

Nr. [aa] Gelegenheit geboten wurde, beim Betreibungsamt eine neue Schätzung zu

beantragen.

5. Die Gläubiger (im Folgenden die

Beschwerdegegner) schlossen in ihrer Vernehmlassung vom 27. Februar 2024 auf

Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

6. Der Beschwerdeführer verlangte am 1.

März 2024 eine Begründung der Abweisung der aufschiebenden Wirkung. Diesem

Antrag wurde mit Verfügung vom 5. März 2024 nachgekommen. Weiter ergänzte der

Beschwerdeführer seine Beschwerde. Diese Ergänzung wurde dem Betreibungsamt

Olten-Gösgen und dem Steueramt des Kantons Solothurn zur Stellungnahme

zugestellt.

7. Das Betreibungsamt schloss in seiner

Vernehmlassung vom 5. März 2024 auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

einzutreten sei.

8. Mit Eingabe vom 18. März 2024

replizierte der Beschwerdeführer auf die Stellungnahme der Beschwerdegegner vom

27. Februar 2024 sowie auf die Vernehmlassung des Betreibungsamtes vom 5. März

2024 und die Stellungnahme des Betreibungsamtes vom 12. März 2024. Diese

Eingabe wurde den Beschwerdegegnern und dem Betreibungsamt zur Kenntnis und

allfälligen Stellungnahme zugestellt.

9. Die Beschwerdegegner

reichten am 26. März 2024 eine Stellungnahme zur oben erwähnten Eingabe ein. Zu

dieser Stellungnahme nahm der Beschwerdeführer am 29. April 2024 Stellung.

Darin stellte er das folgende, ergänzende Rechtsbegehren:

Es

sei festzustellen, dass mit der Anzeige des Betreibungsamtes Olten-Gösgen vom

19. Januar 2024 an die E.___ AG keine Sperrung des Kontos IBAN [...] verfügt worden

ist und das Konto nicht Gegenstand des laufenden Arrestes bildet.

10. Zu dieser Stellungnahme nahmen das

Betreibungsamt am 13. Mai 2024 und die Beschwerdegegner am 14. Mai 2024

nochmals Stellung.

11. Mit Eingabe vom 24. Mai 2024 verzichtete

der Beschwerdeführer auf eine weitere Stellungnahme.

12. Auf die Ausführungen der Parteien

wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im Übrigen wird auf die

Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.

Der Beschwerdeführer hat die

Zustellung der Verfahrensakten des Arrestverfahrens Nr. [aa] des

Betreibungsamtes Olten-Gösgen zur Einsicht verlangt. Diesbezüglich wurde er mit

Verfügung vom 22. Februar 2024 an das Betreibungsamt verwiesen. Das

Betreibungsamt hat sich in seiner Vernehmlassung vom 5. März 2024 nicht gegen

eine Akteneinsicht gestellt. Eine Zustellung der Originalakten an den Vertreter

des Beschwerdeführers kommt nicht in Frage (James T. Peter in: Daniel Staehelin

et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und

Konkurs I, Basel 2021, Art. 8a N 28).

2.

In seiner Stellungnahme vom 29. April

2024.

beanstandet der Beschwerdeführer, dass die Vernehmlassung vom 26. März

2024.

von einer juristischen Mitarbeiterin des Steueramtes unterzeichnet ist.

Gemäss Verordnung über die Delegation der Unterschriftsberechtigung in den

Departementen (BGS 122.218; § 2 und § 6) sei eine solche Delegation der

Zeichnungsberechtigung nicht vorgesehen. Eine formungültig unterzeichnete

Stellungnahme sei unbeachtlich und aus den Akten zu weisen. Dasselbe gelte für

die Stellungnahme vom 27. Februar 2024. Wie die Beschwerdegegner zutreffend

einwenden, ist in der erwähnten Verordnung die Frage, wer die Eingaben des

Steueramtes im Aufsichtsbeschwerdeverfahren zu unterschreiben hat, nicht

geregelt. Nach § 13 der Verordnung über die Organisation des Regierungsrates

und der Verwaltung (RVOV; BGS 122.112) bestimmt die Chefin oder der Chef die

Detailorganisation des Amtes. Darunter fällt auch die Unterschriftsberechtigung

für Vernehmlassungen und Stellungnahmen in Vertretung der Steuergläubiger vor

der Aufsichtsbehörde. Schliesslich hat der Amtsleiter des Steueramtes des

Kantons Solothurn eine Vollmacht für die juristische Mitarbeiterin

unterzeichnet (Beilage 19 der Beschwerdegegner). Die Stellungnahmen der

Beschwerdegegner sind somit im vorliegenden Verfahren zu beachten.

3.1

Die Beschwerde basiert auf der

nachfolgend geschilderten Sachlage. Diese ergibt sich aus den eingereichten

Urkunden. Der nachfolgend wiedergegebene Sachverhalt wird von den Parteien auch

nicht bestritten. Das Steueramt des Kantons Solothurn hat am 26. Mai 2023 eine

Sicherstellungsverfügung für einen Betrag von CHF 2’378’080.00 gegen den

Beschwerdeführer erlassen (Beilage 2 der Beschwerdegegner). Mit gleichem Datum

hat es einen Arrestbefehl für diese Forderungssumme erlassen. Als

Arrestgegenstand wird der Erlös von CHF 7.2 Millionen aus dem Verkauf der

Liegenschaft GB [zz] des Beschwerdeführers an den Kanton Bern angegeben

(Beilage 3 der Beschwerdegegner). Dieser Arrest wurde

wieder aufgehoben, weil im Kanton Bern bei der Arresteinleitung die Frist für

die Ergreifung des fakultativen Finanzreferendums gegen den Liegenschaftskauf noch

nicht abgelaufen war. Nach Ablauf der Finanzreferendumsfrist haben die

Beschwerdegegner dieselbe Kaufpreisforderung mit Arrestbefehl vom 8. August

2023.

erneut beim Betreibungsamt Locarno verarrestieren lassen. In diesem neuen

Arrestbefehl werden zusätzlich die Liegenschaften GB [xx] und [yy] unter den

Arrestgegenständen aufgeführt (Beilage 9 der Beschwerdegegner). Gestützt auf

diesen Arrestbefehl erliess das Betreibungsamt Locarno am 21. August 2023 die

entsprechende Arresturkunde (Beilage 10 der Beschwerdegegner). Die

Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin (Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d'appello) hiess eine vom Beschwerdeführer gegen die Arresturkunde des

Betreibungsamtes Locarno vom 21. August 2023 erhobene Beschwerde mit berichtigtem

Urteil vom 10. Januar 2024 teilweise gut (Beilage 13 der Beschwerdegegner). Die

Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin entschied, dass die Grundstücke in Olten

durch das Betreibungsamt Olten-Gösgen hätten verarrestiert werden müssen. Demzufolge

hätte das Betreibungsamt Locarno das Betreibungsamt Olten-Gösgen amtshilfeweise

um Unterstützung bitten müssen. Dementsprechend ersuchte das Betreibungsamt

Locarno in der Folge das Betreibungsamt Olten-Gösgen um rechtshilfeweisen

Vollzug des Arrests (Beilage 13 des Beschwerdeführers). Dieses verarrestierte

am 1. Februar 2024 mit Arresturkunde Nr. [aa] in Vollzug des

Requisitionsauftrages die beiden Grundstücke GB [xx] und GB [yy] des

Beschwerdeführers. Gegen diesen rechtshilfeweisen Vollzug des Arrestes durch

das Betreibungsamt Olten-Gösgen richtet sich die vorliegende Beschwerde. Die

angefochtene Arresturkunde ist Bestandteil der berichtigten Arresturkunde des

Betreibungsamtes Locarno vom 6. Februar 2024 (Rettifica verbale di sequestro n.

[cc]; Beilage 1 des Beschwerdeführers).

3.2

Bereits am 19. Januar 2024 hatte der

Beschwerdeführer gegen das berichtigte Urteil der Aufsichtsbehörde des Kantons

Tessin vom 10. Januar 2024 eine Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Mit

Verfügung vom 13. Februar 2024 hiess die vorsitzende Bundesrichterin einen

Antrag des Beschwerdeführers auf Gewährung der aufschiebenden Wirkung teilweise

gut (Beilage 3 des Beschwerdeführers). Nach dieser Verfügung wird der Arrest sowohl

in Bezug auf die Restforderung des Beschwerdeführers hinsichtlich des Kaufpreises

der Liegenschaft GB [zz] als auch in Bezug auf die Liegenschaften GB [xx] und [yy]

aufrechterhalten. Das Arrestverfahren kann jedoch während des Verfahrens vor

Bundesgericht nicht weitergeführt werden.

3.3

Der erste Arrest gegen den

Beschwerdeführer wurde wie bereits erwähnt wegen der im Kanton Bern laufenden

Frist für das Finanzreferendum wieder aufgehoben. Die zweite Arresturkunde vom

21.

August 2023, mit welchem wiederum die Kaufpreisforderung von CHF 7.2

Millionen verarrestiert wurde, verzeichnet für diese Forderung zwei

Drittansprachen der Lebenspartnerin des Beschwerdeführers. Dieser hatte zwischen

dem ersten Arrest vom 26. Mai 2023 und dem zweiten Arrest vom 8. August 2023 einen

Teil der Kaufpreisforderung mittels zweier Zessionen von CHF 3 Millionen und

CHF 241'958.60 an seine Lebenspartnerin abgetreten (Beilage 10 der

Beschwerdegegner). Die Beschwerdegegner haben gegen diese Zession beim

Richteramt Dorneck-Thierstein eine Widerspruchsklage gegen die Lebenspartnerin

des Beschwerdeführers und gegen diesen selbst eingereicht (Beilage 11 der

Beschwerdegegner). Dieses Verfahren ist noch hängig.

4.

Zum Hauptantrag auf Nichtigerklärung

der Arresturkunde Nr. [aa] des Betreibungsamtes Olten-Gösgen sowie die darauf

gestützten weiteren Begehren bringt der Beschwerdeführer vor, seine Beschwerde

an das Bundesgericht gegen das berichtigte Urteil der Aufsichtsbehörde des

Kantons Tessin vom 10. Januar 2024 sei am 19. Januar 2024 erfolgt und damit vor

jeglichen Vollzugshandlungen, die mit der hier angefochtenen Arresturkunde

vollzogen würden. Der bundesgerichtliche Entscheid über die Nichtweiterführung

des Arrestverfahrens sei klar und es fehle somit an der Grundlage für die

Anordnungen des Betreibungsamtes Olten-Gösgen.

5.

Von einer Nichtigkeit der

Arresturkunde Nr. [aa] kann keine Rede sein. Das Bundesgericht wusste um diesen

Arrest und hat ausdrücklich erklärt, dass dieser bestehen bleiben soll. Zudem

war beim Bundesgericht der Entscheid der Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin

vom 10. Januar 2024 angefochten. Die Arresturkunde Nr. [aa] des

Betreibungsamtes Olten-Gösgen war nicht Gegenstand dieser Beschwerde und auch

nicht des Antrags auf Gewährung der aufschiebenden Wirkung. Das Betreibungsamt

Olten-Gösgen hat bloss eine Requisitiorialpfändung (so die Marginalie) in Ausführung

eines Auftrages des Betreibungsamtes Locarno nach Art. 24 der Verordnung des

Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG, SR 281.42)

vorgenommen. Somit wäre es Aufgabe des Betreibungsamtes Locarno gewesen, den

erteilten Auftrag anzupassen. Dementsprechend sind auch die Schätzungen der

Liegenschaften GB [xx] und [yy], die erlassenen Anzeigen, die Anordnung der

Zwangsverwaltung und die Verarrestierung der Mietzinse nicht aufzuheben. Deren

Aufhebung wird bloss als Folge der behaupteten Nichtigkeit der Arresturkunde

verlangt. Ohnehin gehören diese weiteren Massnahmen mit zum Arrestvollzug.

Dieser hat nach Art. 275 SchKG sinngemäss nach den Regeln über die Pfändung

nach den Art. 91 - 109 SchKG zu erfolgen. Dazu gehört die Schätzung nach Art.

97.

SchKG sowie die Mitverarrestierung der Mietzinse nach Art. 102 SchKG. Dasselbe

ergibt sich aus den Formularen für die Zwangsverwertung von Grundstücken nach

Art. 1 der Verordnung über die im Betreibungs- und Konkursverfahren zu

verwendenden Formulare und Register sowie die Rechnungsführung (VFRR, SR

281.31). Das Formular VZG 4 «Anzeige von der Pfändung» sieht denn auch die

Mitteilung an die Pfandgläubiger vor und teilt ihnen die Beschlagnahme auch der

Mietzinse des Grundstückes mit (Beilage des Betreibungsamtes, Beilage 18 des

Beschwerdeführers). Letztere Anzeige an die Pfandgläubiger enthält auch die

Aufforderung, dass auf die gepfändeten Liegenschaften allfällig entfallende

Erträgnisse an das Betreibungsamt abzuliefern sind. VZG 5 beinhaltet die

Anzeige an die Mieter bzw. Pächter betreffend Bezahlung der Zinse, VZG 6

diejenige an den Grundeigentümer betreffend den Einzug der Miet- und

Pachtzinse, die vorliegend an die vom Eigentümer eingesetzte Liegenschaftsverwaltung

gegangen ist (Beilage 10 des Beschwerdeführers).

6.

Ebenfalls gestützt auf den Entscheid

des Bundesgerichts vom 13. Februar 2024 verlangt der Beschwerdeführer die

Aufhebung sämtlicher Anordnungen im Arrestverfahren. Sonst würde es vom Zufall

abhängen, ob eine Handlung im Arrestverfahren noch vor – und entgegen – dem

klaren Entscheid des Bundesgerichts erfolgt sei. Diesbezüglich kann auf die

obenstehenden Erwägungen verwiesen werden. Die Massnahmen, die das

Betreibungsamt getroffen hat, und die Mitteilungen, die es erlassen hat, sind

Bestandteil des Arrestvollzuges. Diese sind keine Fortsetzungshandlungen, wie

der Beschwerdeführer meint. Das Bundesgericht wusste um den Arrest und hat

dessen Beibehaltung ausdrücklich festgehalten.

7.

In materieller Hinsicht beanstandet

der Beschwerdeführer zunächst die Schätzung der beiden Liegenschaften GB [xx]

und [yy]. Seiner Meinung nach ist diese zu tief. Er verweist dafür auf die

Schätzung der F.___ AG vom 19. August 2019 über die betreffenden Liegenschaften,

die er per Mail von 30. Januar 2024 dem Betreibungsamt hat zukommen lassen

(Beilagen 6 und 7 des Beschwerdeführers). Die F.___ AG hat den Marktwert der

beiden Grundstücke per Stichtag 19. August 2019 auf CHF 7’136’000.00 bewertet.

Die Schätzung des Betreibungsamtes von CHF 5’533’200.00 entbehre jeglicher

Begründung. Die namhafte Differenz von über 1.5 Millionen zur Schätzung der F.___

AG hätte das Betreibungsamt zum Beizug eines Fachmannes bewegen müssen. Die

Liegenschaft sei mit einer Hypothek bei der Raiffeisenbank [...] von CHF

4’372’750.00 belehnt, was bei einem Wert von CHF 5’533’200.00 und einem

Finanzierungsansatz bei Renditeliegenschaften von maximal 75 % bereits eine

Überbelehnung bedeuten würde. Es gelte zu unterscheiden zwischen der

Möglichkeit, eine neue Schätzung bei der Aufsichtsbehörde nach Art. 9 Abs. 2

VZG zu beantragen und dem Anspruch, dass die Arrestgegenstände bereits bei der ersten

Schätzung sorgfältig und fachmännisch geschätzt würden. Das Betreibungsamt sei

daher anzuweisen, zunächst den Wert der Liegenschaften fachmännisch schätzen zu

lassen, bevor er eine Neuschätzung auf seine Kosten beantragen müsse.

8.

Nach Art. 97 Abs. 1 SchKG schätzt der

Betreibungsbeamte die gepfändeten Gegenstände, nötigenfalls mit Zuziehung von

Sachverständigen. Absatz 2 bestimmt, dass nicht mehr gepfändet wird als nötig

ist, um die pfändenden Gläubiger für ihre Forderung samt Zinsen und Kosten zu

befriedigen. Art. 97 SchKG gilt sinngemäss auch für den Arrestvollzug. Diese

Bestimmung wird von der Verweisung in Art. 275 SchKG miterfasst. Die Schätzung

ist eine Ermessenssache. Sie muss den mutmasslichen Verkaufswert der

Gegenstände bestimmen (Bénédict Foëx/Iréne Martin-Rivara in: Daniel Staehelin

et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und

Konkurs I, Basel 2021, Art. 97 N 6, 9 und 10). Es liegt ebenfalls im Ermessen

des Betreibungsamtes, ob es für die Schätzung einen Sachverständigen beiziehen

will (BGE 145 III 487, E. 3.1.3).

9.

Im

vorliegenden Fall hat das beauftragte Betreibungsamt die Schätzung der

gepfändeten Grundstücke selbst vorgenommen. In der Arresturkunde ist keine

Begründung vorgesehen. Die Spalte «Bemerkungen» ist für andere Eintragungen vorgesehen,

nämlich für «Ansprüche Dritter, Fristansetzungen, Bestreitungen,

Klageeinreichung und Erledigung, Sicherheitsleistung usw.». Trotzdem kann davon

ausgegangen werden, dass sich das Betreibungsamt bei seiner Schätzung am Katasterwert,

am Gebäudeversicherungswert und an der hypothekarischen Belastung orientiert

hat. Zudem gehört die betreibungsamtliche Verwertung von Liegenschaften zu

seinen Aufgaben. Auf die dabei gewonnenen Erfahrungen kann es sich abstützen.

Dispositiv

Das Betreibungsamt ist demnach grundsätzlich in der Lage, den Wert der

gepfändeten Liegenschaften auf dem Markt realistisch einzuordnen. Insbesondere

weiss das Betreibungsamt, welche Erlöse unter den Bedingungen eines

Zwangsvollstreckungsverfahrens erzielt werden können. Entgegen der Vorbringen

des Beschwerdeführers spricht insbesondere das Ausmass der hypothekarischen

Belastung für eine realistische Einschätzung durch das Betreibungsamt. Die

Liegenschaft GB [xx] ist mit einem Schuldbrief im 1. Rang von CHF 4’385’000.00

belehnt. Bei einer Schätzung von CHF 5’533’200.00 macht dies eine Belehnung von

rund 79.25 % aus. Eine derartige hypothekarischen Belastung erscheint durchaus

als marktüblich. Die Marktbewertung der F.___ AG, die beide Liegenschaften als

wirtschaftliche Einheit behandelt, vermag die Schätzung des Betreibungsamtes

nicht in Frage zu stellen. Die eingereichte Marktbewertung ist beinahe fünf

Jahre alt. Sie wurde vom Beschwerdeführer selbst in Auftrag gegeben. Zu welchem

Zweck ist unbekannt. Der darin ermittelte Marktpreis kann keineswegs mit dem

Erlös einer betreibungsamtlichen Verwertung gleichgesetzt werden. Bei dieser

Sachlage stand es auch im Ermessen des Betreibungsamtes, die Schätzung selbst

vorzunehmen und auf die Zuziehung eines Sachverständigen zu verzichten. Zusammenfassend

liegen keine Hinweise vor, die darauf hindeuten würden, dass das Betreibungsamt

den Wert der Liegenschaften nicht sorgfältig und realistisch eingeschätzt

hätte. Darüber hinaus hat das Betreibungsamt dem Beschwerdeführer schon in der

Arresturkunde die Möglichkeit eröffnet, beim Betreibungsamt eine Neuschätzung zu

beantragen. Darauf wurde er nochmals mit Verfügung der Präsidentin der

Aufsichtsbehörde vom 22. Februar 2024 hingewiesen. Im Übrigen hat der

Beschwerdeführer den vom Betreibungsamt verlangten Kostenvorschuss von CHF

3’500.00 für die Neuschätzung bereits geleistet, wie er in seinem bei der

Aufsichtsbehörde gestellten Gesuch um Neuschätzung vom 19. Februar 2024 (Postaufgabe)

mitteilt. Das Betreibungsamt hat den Eingang dieses Kostenvorschusses in seiner

Vernehmlassung vom 5. März 2024 bestätigt. Weiter kündet das Betreibungsamt an,

die Neuschätzungen könnten in Auftrag gegeben werden, sobald das vorliegende

Beschwerdeverfahren und das Gesuch um Neuschätzung rechtskräftig abgeschlossen

seien. Das Vorgehen des Betreibungsamtes und seine Schätzung sind demnach nicht

zu beanstanden. Sodann wird durch die eingeräumte Möglichkeit, eine

Neuschätzung zu verlangen, das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers umfassend

gewahrt. Anzumerken ist, dass die dem Beschwerdeführer vom Betreibungsamt

eingeräumte Möglichkeit, bei ihm eine Neuschätzung zu verlangen, etwas Anderes

ist als das Recht des Beschwerdeführers, nach Art. 9 Abs. 2 VZG bei der

Aufsichtsbehörde eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen, und zusätzlich

zu diesem hinzukommt. Dementsprechend ist die vom Beschwerdeführer beim

Betreibungsamt verlangte und auch bereits bevorschusste Neuschätzung ohne

Abwarten weiterer Verfahren unverzüglich vorzunehmen. Insofern

fehlt dem Beschwerdeführer ein schutzwürdiges Interesse an einer materiellen

Überprüfung der Schätzung des Betreibungsamtes durch die Aufsichtsbehörde. In

diesem Sinne ist die Beschwerde gegen die durch das Betreibungsamt vorgenommene

Schätzung teilweise gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird.

10. Der Beschwerdeführer rügt weiter

eine Überverarrestierung. Bei einer Gesamtforderung von knapp CHF 2’400’000.00

und der bereits verarrestierten Forderung von CHF 2'170’000.00 bleibe eine

Differenz von rund CHF 230’000.00 bis zur vollständigen Deckung der Forderung.

Bereits bei der zu tiefen und hier angefochtenen Schätzung von CHF 5’533’200.00

und einer Belehnung von CHF 4’372’750.00 liege eine massive Überverarrestierung

vor. Sowohl durch die Ausdehnung des Arrestes auf die Mietzinsen wie auch mit

Blick auf die vorzunehmende fachmännische Schätzung werde diese

Überverarrestierung noch akzentuiert.

11. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen hat

die beiden Grundstücke GB [xx] und GB [yy] rechtshilfeweise im Auftrag des

Betreibungsamtes Locarno verarrestiert. Dementsprechend ist die Arresturkunde

Nr. [aa] Bestandteil der berichtigten Arresturkunde des Betreibungsamtes

Locarno vom 6. Februar 2024. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen war gar nicht

befugt, zu entscheiden, ob es den Rechtshilfeauftrag vollziehen will oder

nicht. Es war lediglich mit dem Vollzug beauftragt. Insofern spricht einiges

dafür, dass sich die Rüge der Überverarrestierung gegen das Betreibungsamt

Locarno hätte richten müssen. Wie es sich damit verhält, kann jedoch

dahingestellt bleiben. Denn von einer Überverarrestierung kann keine Rede sein.

Bei einer Schätzung der beiden Grundstücke auf CHF 5’533’200.00 und einer grundpfandgesicherten

Belehnung von CHF 4’372’750.00 verbleibt lediglich ein Erlös von CHF 1’160’450.00

zu Gunsten der Arrestgläubiger. Deren Forderung beläuft sich gemäss

Sicherstellungsverfügung auf CHF 2’378’080.00. Es ist einzig diese Forderung,

welche für die Frage der Überverarrestierung massgebend ist. Weitere

Steuerausstände, wie sie von den Beschwerdegegnern angeführt werden, spielen

hier keine Rolle. Dasselbe gilt umgekehrt auch für die vom Beschwerdeführer

behaupteten Guthaben gegenüber den Beschwerdegegnern wie auch für den

Schuldbrief auf der Liegenschaft der G.___ AG. Dieser Schuldbrief ist nicht

verarrestiert und kann somit auch nicht zu einer Überverarrestierung führen. Im

Arrestverfahren können auch keine Guthaben des Arrestschuldners verrechnet

werden. Die Beschwerde gegen die Arresturkunde Nr. [aa] hat mit anderen Worten

keine Gesamtabrechnung zwischen den Arrestgläubigern und dem Arrestschuldner

zum Gegenstand. Im Rahmen der vorliegenden Beschwerde

wird einzig das Verhalten des Betreibungsamtes bei der Arrestlegung überprüft,

nicht das weitere Verhältnis zwischen Arrestgläubiger und Arrestschuldner. Massgebend

für die Frage der Überverarrestierung sind einzig die Arrestforderung und die

dafür mit Arrest belegten Vermögenswerte. Vorliegend wird die sicherzustellende

Forderung von CHF 2’378’080.00 durch den erwarteten Erlös aus der Verwertung

der beiden Liegenschaften von CHF 1’160’450.00 nicht einmal zur Hälfte gedeckt.

Eine Deckung könnte erst durch den Einzug der vom Betreibungsamt Locarno

verarrestierten Kaufpreisforderung von CHF 7.2 Mio erreicht werden. Deren

Werthaltigkeit ist aber aktuell nicht mehr gegeben. Der Beschwerdeführer hat vor

der Arrestbelegung einen Teil der Kaufpreisforderung von total CHF 3'241'958.60

an seine Lebenspartnerin zediert. Bezüglich dieser Drittansprachen ist ein

Widerspruchsprozess hängig, dessen Ausgang noch ungewiss ist. Derzeit kann

dieser Forderung kein Wert beigemessen werden.

12. Der Beschwerdeführer bringt weiter

vor, dass das Betreibungsamt Olten-Gösgen in Anzeigen und Vorladungen

wiederholt von einem Pfändungsvollzug gesprochen habe. Das Betreibungsamt

Locarno habe dem Betreibungsamt Olten-Gösgen einzig und ausschliesslich einen

Arrestvollzug in Auftrag gegeben. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung

seien sämtliche Fortsetzungshandlungen, welche ein Betreibungsamt vornehme,

bevor ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl vorliege, nichtig. Auch in der «Anzeige

von der Pfändung» an die Pfandgläubigerin sei fälschlicherweise von einer

Pfändung statt eines Arrestes die Rede. Es sei den Adressaten mitzuteilen, dass

es sich nicht um eine Zwangsvollstreckung handle, sondern um eine

Sicherungsmassnahme. Die Einleitung von Zwangsvollstreckungsmassnahmen gegen

den Beschwerdeführer könne zur vorzeitigen Fälligkeit der gewährten Kredite

führen, was bei einem Arrestvollzug als blosse Sicherungsmassnahme nicht drohe.

13. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen hat für

den Arrestvollzug eine Arresturkunde ausgestellt. Hingegen ist in verschiedenen

weiteren Urkunden von einer Pfändung die Rede, so in der Vorladung im

Requisitionsverfahren vom 19. Januar 2024, in der Anzeige an den

Grundeigentümer vom 18. Januar 2024 sowie in der vom Beschwerdeführer erwähnten

«Anzeige von der Pfändung» vom 19. Januar 2024. In der «Anzeige an den Grundeigentümer

und an die Mieter betreffend Einzug der Miet- und Pachtzinse vom 1. Februar

2024» hingegen wird als Grund der Anzeige der Arrest erwähnt. Es ist

unbestritten, dass keine Pfändung erfolgt ist, sondern ein Arrest vollzogen

wurde. Selbst der Beschwerdeführer spricht nur von falschen Anzeigen. Er ist

sich sehr wohl bewusst, dass keine Pfändung stattgefunden hat. Wie bereits

erwähnt, wird der Arrest nach den Regeln der Pfändung vollzogen. Für den

Arrestvollzug finden sich bei den Musterformularen indessen keine separaten

Formulare. Folglich müssen diejenigen Formulare für die Pfändung auch für den

Arrest verwendet werden. In seinen Wirkungen unterscheidet er sich nicht von

der Pfändung. Der Arrest ist eine amtliche Beschlagnahmung von Vermögen des

Schuldners zu Sicherungszwecken, die Pfändung ist eine amtliche Beschlagnahme

von Vermögenswerten des Schuldners zur Verwendung als Vollstreckungssubstrat.

In beiden Fällen wird dem Schuldner die Verfügungsmacht entzogen. Insofern

besteht kein Rechtsschutzinteresse des Beschwerdeführers an einer Umbenennung.

Ein aktuelles Interesse hätte allenfalls in Bezug auf die vom Beschwerdeführer

vorgetragene drohende vorzeitige Fälligkeit der gewährten Kredite bestehen

können. In seiner Stellungnahme vom 18. März 2024 führt er indessen selbst aus,

seiner finanzierenden Bank sei der Unterschied zwischen einem Arrest und einer

Pfändung ohne Weiteres bewusst (BS 9). Auf die verlangte Umbenennung der

betreffenden Dokumente ist daher nicht mehr weiter einzugehen.

14. Der Beschwerdeführer nimmt weiter

Bezug auf die Anzeige des Betreibungsamtes vom 1. Februar 2024 an den

Grundeigentümer und an die Mieter betreffend Einzug der Miet- und Pachtzinsen.

Das Betreibungsamt habe mitgeteilt, die nun fällig werdenden Mietzinsen seien

an die Zwangsverwaltung H.___ AG zu überweisen. Nach dieser Formulierung seien

die Mietzinsen für den Monat März 2024 die ersten zu verarrestierenden

Mietzinsen. Obwohl noch Mietzinsen für den Monat Februar 2024 ausstehend

gewesen seien, seien diese nicht an den Beschwerdeführer bzw. dessen Verwaltung

überwiesen worden. Um Missverständnisse zu vermeiden, sei das Betreibungsamt

anzuweisen, den Arrest auf die Mietzinsen ab März 2024 zu beschränken.

15. Dass die laufenden Miet- und

Pachtzinsen nach Art. 102 SchKG von der Pfändung und einer Verarrestierung

eines Grundstücks miterfasst werden, wurde bereits festgehalten. Für die

Mietzinsen ab März 2024 wird dies nach seinen soeben wiedergegebenen

Ausführungen auch vom Beschwerdeführer anerkannt. Zu entscheiden ist somit nur

noch über die Mietzinse, die vor der Verarrestierung fällig wurden, aber vor

der Verarrestierung noch nicht bezahlt worden sind, d.h. im Zeitpunkt der Verarrestierung

am 1. Februar 2024 ausstehend waren. Der Wortlaut der Anzeigen VZG 5 und 6

deutet darauf hin, dass diese von der Beschlagnahme nicht erfasst sind. Dieser

Wortlaut nimmt jedoch Bezug auf das Vorrecht der Grundpfandgläubiger gemäss

Art. 102 Abs. 1 SchKG. Dieses Vorrecht erfasst entsprechend Art. 806 Abs. 1 ZGB

Mietzinse nicht, die bereits verfallen sind, selbst wenn diese noch ausstehend

sind, sondern nur die von der Betreibung an fälligen Zinsen (Nino Sievi in:

Daniel Staehelin et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über

Schuldbetreibung und Konkurs I, Basel 2021, Art. 102 N 6). Dem entspricht auch

der Wortlaut von Art. 91 Abs. 1 VZG, der in der Verwertung im Pfandverwertungsverfahren

zur Anwendung kommt. Danach gilt die Anzeige ausdrücklich für die von nun an

fällig werdenden Mietzinsen. Auch das für die Anzeige an allfällige Mieter

verwendete Formular VZG 5 hat denselben Wortlaut. Anders jedoch lauten die

Anzeigen an die Mieter nach Art. 15 VZG für die Verwertung im

Pfändungsverfahren. Hier wird den Mietern angezeigt, dass sie inskünftig die

Mietzinse rechtsgültig nur noch an das Betreibungsamt bezahlen können,

währenddem die Grundpfandgläubiger auf Art. 102 Abs. 1 SchKG und Art. 806 Abs.

1 und 3 ZGB hingewiesen werden. Im Pfändungsverfahren gilt somit anderes. Hier

stellt das Einziehen des Mietzinses eine Verwaltungshandlung hinsichtlich des

gepfändeten Grundstücks dar. Die eingezogenen Bruttomietzinse dienen dann

wiederum der Verwaltung des betroffenen Grundstücks. Die eingegangenen

Erträgnisse sind in erster Linie zur Bestreitung der Verwaltungsauslagen und

-kosten zu verwenden und lediglich der Überschuss ist an die Gläubiger zu

verteilen. Dementsprechend hängen das Einziehen der Mietzinse und die Übernahme

der Verwaltung durch das Betreibungsamt eng zusammen (a.a.O., N 9). Es sichert

die Finanzierung der Verwaltung durch das Betreibungsamt, wenn die eingehenden

Mietzinse ab deren Beginn für deren Finanzierung herangezogen werden. Demnach werden alle ab der Anzeige eingehenden

Mietzinse vom Arrest erfasst, selbst wenn sie schon vor dessen Erlass verfallen

sind.

16. In seiner Eingabe vom 29. April 2024

stellte der Beschwerdeführer sodann das schon unter I. Ziffer 9 wiedergegebene

Rechtsbegehren auf Feststellung, dass mit der Anzeige des Betreibungsamtes vom

19. Januar 2024 an die E.___ AG keine Sperrung des

Kontos IBAN [...] verfügt worden sei und das Konto nicht Gegenstand des

laufenden Arrestes bilde. Die E.___ AG habe diese Anzeige an die finanzierende

Raiffeisenbank [...] weitergeleitet. Die Raiffeisenbank stelle sich nun auf den

Standpunkt, dieses Konto, auf welches die Mietzinseinnahmen und

Nebenkostenbeiträge aus den Liegenschaften GB [xx] und [yy] fliessen würden,

sei aufgrund dieser Anzeige zu sperren. Das Betreibungsamt habe der

Raiffeisenbank mitgeteilt, die erlassenen Anzeigen würden bis zum Entscheid der

Aufsichtsbehörde unverändert bestehen bleiben. Diese Mitteilung impliziere,

dass nach Auffassung des Betreibungsamtes nur noch die Aufsichtsbehörde eine

solche Feststellung treffen könne. Deshalb habe er ein direktes und

unmittelbares Feststellungsinteresse.

17. Das

Betreibungsamt widerspricht der Darstellung des Beschwerdeführers nicht. Die

Bank hat das fragliche Konto aufgrund der Anzeige des Betreibungsamtes

gesperrt. Das Betreibungsamt verweigert gegenüber der Bank eine Klarstellung. Das

Feststellungsinteresse des Beschwerdeführers ist zu bejahen. Es findet sich

keine Verfügung des Betreibungsamtes, mit welcher das fragliche Konto

verarrestiert worden wäre. Auch die «Anzeige von der Pfändung» an die

Grundpfandgläubigerin der betreffenden Grundstücke vom 19. Januar 2024 enthält

nichts dergleichen, sondern lediglich die Aufforderung, die auf die gepfändeten

Liegenschaften entfallenden Erträgnisse an das Betreibungsamt abzuliefern. Soweit

die Mieter und die Liegenschaftsverwaltung des Beschwerdeführers, die D.___ AG,

der an sie gerichteten Anzeigen nachkommen, ist die Aufforderung gegenüber der

Grundpfandgläubigerin gegenstandslos. Falls dem nicht so sein sollte, ist die Anzeige

trotzdem richtig, da der Arrest auch die Mietzinse erfasst. Vor allem aber weist

die Anzeige die Pfandgläubigerin auf ihre gesetzlichen Vorzugsrechte auf die

Mietzinse nach Art. 806 Abs. 1 ZGB und die für deren Geltendmachung

erforderlichen Schritte hin. Darüber hinaus ging die «Anzeige von der Pfändung»

an die E.___ AG und nicht an die Raiffeisenbank [...]. Dass die E.___ AG die

Anzeige an die Raiffeisenbank [...] weitergeleitet hat, liegt sodann ausserhalb

des Einflussbereichs des Betreibungsamtes. Das Betreibungsamt somit hat keine

Sperrung des Kontos angeordnet und dieses auch nicht verarrestiert.

18. Die Beschwerde ist demnach teilweise

gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird. Das Beschwerdeverfahren ist nach

Art. 20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG unentgeltlich. Die

Ausrichtung einer Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2

GebV SchKG).

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird teilweise

gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen wird

angewiesen, die von A.___ beantragte und bevorschusste Neuschätzung der

Liegenschaften GB [xx] und GB [yy] durch einen Fachmann zu veranlassen.

3. Es wird festgestellt, dass das

Betreibungsamt Olten-Gösgen das Konto IBAN [...] bei der Raiffeisenbank [...]

weder gesperrt noch verarrestiert hat.

4. Es werden keine Kosten erhoben.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und Konkurs

Der Vizepräsident Der

Gerichtsschreiber

Flückiger Schaller