Versteigerung

Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und

Konkurs

Urteil vom 25. Juni 2024

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiber Isch

In Sachen

A.___, vertreten durch Ivan Ruprecht, Rechtsanwalt,

Beschwerdeführer

gegen

1. Betreibungsamt

Region Solothurn,

2. B.___

Beschwerdegegner

betreffend Versteigerung

zieht die Aufsichtsbehörde

für Schuldbetreibung und Konkurs in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Mit Eingabe vom 11. März 2024 lässt A.___

(nachfolgend Beschwerdeführer) bei der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung

und Konkurs gegen den Zuschlag betreffend das Grundstück [...] an die C.___ AG

anlässlich der Steigerung vom 1. März 2024 Beschwerde erheben. Er stellt

folgende Rechtsbegehren:

1. Die Versteigerung vom 1. März 2024

betreffend das Grundstück [...] sei für ungültig zu erklären und der Zuschlag

an die C.___ AG sei aufzuheben.

2. Das Betreibungsamt Region Solothurn sei

anzuweisen, die Zahlung des Beschwerdeführers in Höhe von CHF 38'222.70

anzunehmen, damit die Pfandgläubiger zu befriedigen sowie die Betreibungs- und

Verwertungskosten zu bezahlen und von einer Verwertung des Grundstücks [...]

abzusehen.

Eventualiter: Das Betreibungsamt Region

Solothurn sei anzuweisen, die Zahlung des Beschwerdeführers in Höhe von CHF

41'730.00 als Abschlagszahlung anzunehmen und sofern darüberhinausgehende

Verwertungskosten bestehen sollten - die Verwertung des Grundstücks [...]

aufzuschieben.

3. Der Beschwerde sei die aufschiebende

Wirkung zu erteilen.

2. Mit Eingabe vom 25. März 2024

verzichtet der zur Vernehmlassung eingeladene B.___ (nachfolgend

Beschwerdegegner 2) auf eine Stellungnahme.

3. Mit Beschwerdeantwort vom 25. März

2024 stellt das Betreibungsamt Region Solothurn folgende Anträge:

1. Der Beschwerdeführer sei nicht

aktivlegitimiert. Auf die Beschwerde sei grundsätzlich nicht einzutreten.

2. Eventualiter sei die Beschwerde

abzuweisen.

3. Der Beschwerde sei keine aufschiebende

Wirkung zu erteilen.

4. Ist damit zu rechnen, dass die

Beschwerde wider Erwarten gutgeheissen wird, sei der ersteigernden Partei, der C.___

AG, zwecks Wahrung ihrer Rechte im Sinne von Art. 78 ff. ZPO der Streit zu

verkünden.

5. In Anbetracht dessen, dass der

Beschwerdeführer bereits in der Vergangenheit aussichtslose Beschwerden geführt

hat, sei dem Beschwerdeführer eine angemessene Busse und die Gerichtskosten

aufzuerlegen.

4. Mit Verfügung vom 26. März 2024 weist

die Instruktionsrichterin der Aufsichtsbehörde das Begehren des Beschwerdeführers,

der Beschwerde vom 11. März 2024 sei aufschiebende Wirkung zu gewähren, ab. Die

dagegen am 3. April 2024 vom Beschwerdeführer erhobene Beschwerde weist das

Bundesgericht mit Urteil vom 8. April 2024 ab.

5. Mit Replik vom 9. April 2024 lässt

sich der Beschwerdeführer abschliessend vernehmen.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist grundsätzlich ein zulässiges Rechtsmittel

gegen den Zuschlag betreffend das Grundstück [...] an die C.___ AG anlässlich

der Steigerung vom 1. März 2024 und die Aufsichtsbehörde ist zur

Beurteilung zuständig.

1.2

Das streitgegenständliche Grundstück

[...] gehört zur unverteilten Erbschaft des Vaters des Beschwerdeführers und

Beschwerdegegners 2, D.___ sel. Die Erben des D.___, der Beschwerdeführer, A.___,

und der Beschwerdegegner 2, B.___, bilden im Sinne von Art. 70 Abs. 1 ZPO eine

notwendige Streitgenossenschaft. Zivilprozessual können die einzelnen

Mitglieder der Erbengemeinschaft ihre Rechte somit grundsätzlich nur als

notwendige Streitgenossenschaft geltend machen. Dies gilt grundsätzlich auch im

öffentlichen Recht, soweit es darum geht, die der Gesamthand zustehenden Rechte

auszuüben. Da aber die Parteistellung im öffentlichen Recht nicht auf die

Ausübung subjektiver Rechte beschränkt ist, sondern auch dem Schutz

tatsächlicher Interessen dient, können nach Rechtsprechung und Lehre die

Mitglieder einer materiellen Streitgenossenschaft unter Umständen auch einzeln

zur Beschwerde legitimiert sein, so wenn es um die Abwehr belastender oder

pflichtbegründender Anordnungen geht und die Durchsetzung des Rechtsstandpunkts

die Interessen der Gemeinschaft oder der übrigen Streitgenossen nicht zu

beeinträchtigen vermag (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1028/2014 vom

20.

Juli 2015 E. 3.1 mit diversen Hinweisen). Auch in einem

sozialversicherungsrechtlichen Fall hat das Bundesgericht festgehalten, dass

einzelne Mitglieder der Erbengemeinschaft ebenfalls zur

Verwaltungsgerichtsbeschwerde betreffend vermögensrechtliche Interessen des

Nachlasses berechtigt sind, sofern sie durch die angefochtene Verfügung berührt

sind und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung haben

(vgl. BGE 136 V 7 E. 2.1.2 S. 10 f.).

Gestützt auf die vorgehenden

Ausführungen ist in analoger Weise im vorliegenden Fall von einer

Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers auszugehen. So sind mit dem vorliegend

in Frage stehenden Steigerungszuschlag die vermögensrechtlichen Interessen des

Nachlasses betroffen und der Beschwerdeführer ist damit durch diesen berührt

und hat ein mögliches schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder

Änderung. A.___ ist somit als einzelnes Mitglied der Erbengemeinschaft zur

Beschwerdeführung legitimiert. Auf seine Beschwerde ist im Grundsatz

einzutreten.

2.

Sodann ist auf die Rügen des

Beschwerdeführers einzugehen. Er bringt unter anderem vor, ihm sei die

Mitteilung des Verwertungsbegehrens vom 11. August 2023 nie zugestellt worden.

Das Betreibungsamt habe aber den Schuldner sowie allfällige Dritteigentümer

innerhalb von drei Tagen seit Eingang des Verwertungsbegehrens schriftlich

durch eingeschriebenen Brief oder auf andere Weise gegen Empfangsbestätigung

(Art. 34 SchKG) zu benachrichtigen (Art. 155 Abs. 2 SchKG; Art. 99 Abs. 1 VZG;

BGE 96 111 124 E. 1). Unterlasse das Betreibungsamt die Mitteilung des

Verwertungsbegehrens, sei die nachfolgende Verwertung anfechtbar (vgl. BGE 137 III 235 E. 3.1; 35 1 854 E. 2).

Bezüglich dieser Rüge ist festzuhalten,

dass es aufgrund der Akten und der Ausführungen der Parteien in den

Rechtsschriften nicht erstellt ist, ob dem Beschwerdeführer das

Verwertungsbegehren vom 11. August 2023 hat zugestellt werden können. Es ist

aber auch festzuhalten, dass der Beschwerdeführer erstmals im vorliegenden

Beschwerdeverfahren vorbringen lässt, er habe die Mitteilung des

Verwertungsbegehrens nie erhalten, weshalb dies nur bedingt glaubhaft

erscheint. Diese Frage kann aber schlussendlich offengelassen werden, da die

unterlassene Mitteilung des Verwertungsbegehrens nur dann die Anfechtbarkeit

der Verwertung zur Folge hätte, wenn die Steigerung dem Schuldner auch nicht

mit Spezialanzeige gemäss Art. 156 Abs. 1 i.V.m. Art. 139 SchKG bekannt gemacht

worden wäre (Urteil des Bundesgerichts 5A_25/2011 vom 18. April 2011 E. 2.1; BGE 35 I 854 E. 2 S. 859 a.E.; GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la

poursuite pour dettes et la faillite, Bd. II,

2000, N. 50 zu Art. 155 SchKG). Wie aus den Akten ersichtlich, wurde die Spezialanzeige

vom 30. November 2023 unter anderem auch an den Beschwerdeführer versandt

(BA-Nr. [Akten des Betreibungsamtes] 1). Diese konnte dem Beschwerdeführer, wie

aus dem Track & Trace der Post ersichtlich, jedoch nicht zugestellt werden,

da er unter der angegebenen Adresse nicht ermittelt werden konnte. Wie hierzu

den weiterführenden Ausführungen des Betreibungsamtes entnommen werden kann,

wurde der Beschwerdeführer rückwirkend per 31. März 2021 von der Einwohnergemeinde

E.___ nach unbekannt abgemeldet, da er sich gemäss dem Bevölkerungsamt der

Stadt F.___ an der [...]strasse [...], F.___, nie angemeldet hat, obwohl sein

Aufenthalt dort vermutet wurde. Gemäss der Stadtverwaltung G.___ hat der

Beschwerdeführer auch nicht an der von ihm angegebenen Adresse [...]strasse [...],

G.___, seinen gesetzlichen Wohnsitz begründet. Offenbar ist der

Beschwerdeführer bis heute an keiner Adresse gemeldet und sein Wohnort ist

nicht bekannt. Dennoch ist es aufgrund der Ausführungen der Parteien aus den

Rechtsschriften erstellt, dass der Beschwerdeführer spätestens am 19. Februar

2024.

über die anstehende Versteigerung Bescheid wusste, nachdem er gemäss

eigenen Angaben von der bereits andauernden Räumung der betreffenden

Liegenschaft erfahren und hierauf das Betreibungsamt kontaktiert hat (vgl. S. 9

f. der Beschwerde vom 11. März 2024). Mit der betreffenden Kenntnisnahme kann

eine allfällige nicht erfolgte Zustellung der Mitteilung des

Verwertungsbegehrens bzw. der Spezialanzeige als geheilt betrachtet werden. Im Übrigen

wird vom Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren nicht bestritten, dass er

Kenntnis von der Spezialanzeige vom 30. November 2023 erhalten hat. Selbst wenn

man also davon ausginge, dass der Beschwerdeführer die Mitteilung des

Verwertungsbegehrens nicht erhalten hätte, wäre die Verwertung aus diesem Grund

nicht anfechtbar.

3.

Sodann bringt der Beschwerdeführer

vor, es sei die Rechtmässigkeit der provisorischen Gebühren- und

Auslagenrechnung des Betreibungsamts (Beilage 9) und in diesem Zusammenhang die

darin enthaltenen Räumungskosten zu überprüfen. Einerseits überstiegen die - durch

die vom Betreibungsamt angeordnete Räumung der Liegenschaft verursachten - Kosten

von mehr als CHF 24'000.00 offenkundig die dem Betreibungsamt zustehenden

«ordentlichen Verwaltungsmassnahmen». Anderseits fehle es für die rechtmässige

Anordnung der Räumung und Entsorgung an einer entsprechenden Rechtsgrundlage,

womit die diesbezüglichen Kosten auch in der Gebühren- und Auslagenrechnung

nicht berücksichtigt werden dürften. Dies führe im Ergebnis dazu, dass die

rechtlich zu berücksichtigenden Verwertungskosten nicht CHF 30'122.00,

sondern lediglich CHF 5'437.70 betragen hätten.

Den Rügen des Beschwerdeführers ist

vorweg entgegenzuhalten, dass es sich bei der vom Betreibungsamt erstellten Aufstellung der Kosten

lediglich um eine provisorische Berechnung handelt. Wie das Betreibungsamt

hierzu korrekt angeführt hat, sind die endgültigen Kosten noch nicht bekannt.

Die Rechnung über die Kosten und Gebühren des Betreibungsamtes wird zusammen

mit dem Verteilplan zur Einsicht der Beteiligten und des Ersteigerers

aufgelegt, mit der Anzeige, dass sie durch Beschwerde angefochten werden können

Dispositiv

(Art. 80 VZG). Demnach sind die vom Beschwerdeführer gerügten Punkte – die Höhe

der Räumungskosten, sowie die Frage, ob die vom Betreibungsamt veranlasste

Räumung der Liegenschaft rechtmässig war – im vorliegenden Verfahren betreffend

Steigerungszuschlag noch nicht zu beurteilen, sondern erst in einem allfälligen

Beschwerdeverfahren gegen die definitive Kosten- und Gebührenrechnung. Somit

ist in diesem Punkten auf die Beschwerde nicht einzutreten.

4.1 Des Weiteren führt der

Beschwerdeführer aus, er habe das Betreibungsamt mit E-Mail vom 1. März 2024 darum gebeten, ihm einen

Verwertungsaufschub gemäss Art. 123 SchKG zu gewähren (Beschwerdebeilage 31).

Dabei habe er in Aussicht gestellt, sich zu monatlichen Ratenzahlungen zu

verpflichten und eine erste Abschlagszahlung in bar zu bezahlen. Der

Verwertungsaufschub sei ihm jedoch ohne nähere Prüfung durch das Betreibungsamt

verweigert worden. Begründet worden sei dies damit, dass zu diesem Zeitpunkt

kein Aufschub mehr gewährt werde. Indem Herr H.___ vom Betreibungsamt aber gar

nicht erst auf eine inhaltliche Prüfung des Gesuchs um Verwertungsaufschub

eingegangen sei und als einzige Möglichkeit die umgehende Bezahlung der von ihm

genannten CHF 95'000.00 gefordert habe, habe der Beschwerdeführer

gegenüber Herrn H.___ seine Zahlungsfähigkeit und -willigkeit gar nicht

glaubhaft machen können.

4.2 Macht der Schuldner glaubhaft, dass

er die Schuld ratenweise tilgen kann, und verpflichtet er sich zu regelmässigen

und angemessenen Abschlagszahlungen an das Betreibungsamt, so kann der

Betreibungsbeamte nach Erhalt der ersten Rate die Verwertung um höchstens zwölf

Monate hinausschieben (Art. 123 Abs. 1 SchKG). Das Teilzahlungsgesuch ist nicht

an eine besondere Form gebunden und wird in der Praxis regelmässig dem

Betreibungsbeamten mündlich vorgetragen. Im Sinne des Gesetzes ist das Gesuch

spätestens bevor die Verwertung vorgenommen ist (Urteil des Bundesgerichts 5A_25/2011

vom 18. April 2011 E. 4.1) anzubringen, sonst verwirkt die Aufschubsmöglichkeit

für die betreffende Betreibung endgültig und lebt selbst im Fall der

Nachpfändung nach Art. 145 nicht wieder auf (BGE 49 III 92). Zwar steht fest,

dass es auch nach Auskündung der Steigerung oder anderen

Verwertungsvorbereitungen noch gestellt werden kann, jedoch kann ihm dann nur

entsprochen werden, wenn alle durch deren Anordnung und Widerruf verursachten

Kosten nebst der ersten Teilzahlung sofort bar bezahlt werden (BGE 41 III 7;

entsprechende Hinweise auf den Formularen Nr. 28 und 30; Art. 32 VZG und BGE 121 III 200 = Pra 1995, 952f.). Dasselbe gilt auch bei der Verwertung von

Grundstücken: Der Aufschub darf nach erfolgter Anordnung der Verwertung nur

bewilligt werden, wenn der Schuldner ausser dem festgesetzten Bruchteil der

Betreibungssumme die Kosten der Anordnung und des Widerrufs der Verwertung

sofort bezahlt (Art. 32 Abs. 1 VZG; BGer 5A_30/2012 E. 4.3). Andererseits

schliesst das öffentliche Interesse an der geordneten Abwicklung der Steigerung

aus, dass das Aufschubsgesuch in der Steigerung selbst noch gültig gestellt

wird; zu diesem Zeitpunkt kann die Verwertung nur noch durch gänzliche, nicht durch

blosse Teilzahlung abgewendet werden. Im Sinne einer Faustregel wird man

fordern müssen, dass sich der Gesuchsteller wenigstens einen halben Arbeitstag

vorher beim Betreibungsbeamten meldet, so dass bis zum Beginn der Steigerung

die Entscheidung über das Gesuch getroffen und alle erforderlichen Formalitäten

ordnungsgemäss erledigt werden können. Wer erst am Steigerungstag um Aufschub

nachsucht, läuft in jedem Fall Gefahr, abgewiesen zu werden, da das Amt evtl.

nicht mehr in der Lage ist, den Fall gehörig zu prüfen und rechtzeitig zu

verfügen (BGE 82 III 35; Basler SchKG-Kommentar [nachfolgend BSK SchKG], 3.

Auflage, Basel 2021, Rz. 12 zu Art. 123).

4.3 Am 1. März 2024 um 00:32 Uhr sandte

der Beschwerdeführer dem Betreibungsamt eine E-Mail mit folgendem Wortlaut:

«Gemäss Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs Art. 123 SchKG bitte ich

Sie um Aufschub der Verwertung und verpflichte mich zu monatlichen

Ratenzahlungen. Die ersten zwei Ratenzahlungen erhalten Sie am 1. März 2024 in

bar, um 8 Uhr morgens». Darauf antwortete ihm die Mitarbeiterin des

Betreibungsamtes, I.___, mit E-Mail vom 1. März 2024 um 07:21 Uhr: «Ein

Aufschub nach Art. 123 SchKG wird zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr gewährt.»

Das diesbezügliche Vorgehen des Betreibungsamtes ist im Lichte der Erwägungen

aus E. II 4.1.2 hiervor nicht zu beanstanden. Das Betreibungsamt konnte den per

E-Mail gestellte Antrag des Beschwerdeführers um Verwertungsaufschub frühestens

am Morgen des 1. März 2024 zur Kenntnis nehmen. Die Versteigerung begann am 1.

März 2024 um 9.00 Uhr (s. Beschwerdebeilage 8). Der diesbezügliche Antrag um

Gewährung des Verwertungsaufschubs gemäss Art. 123 SchKG ist demnach verspätet.

Somit konnte die Versteigerung im Zeitpunkt der Antragsstellung bzw. der

Kenntnisnahme – anderthalb Stunden vor Beginn der Versteigerung – fraglos nur

noch durch Gesamtbezahlung der Schuld abgewendet werden. Demnach ist es –

entgegen den Rügen des Beschwerdeführers – nicht zu beanstanden, dass das

Betreibungsamt den Antrag des Beschwerdeführers um Gewährung eines

Verwertungsaufschubs nicht mehr materiell prüfte.

5.1 Der Schuldner wird auf die

Möglichkeit des Verwertungsaufschubs gemäss Art. 123 SchKG in der Mitteilung

des Verwertungsbegehrens (Formular Nr. 28) ausdrücklich aufmerksam gemacht (BSK

SchKG, a.a.O., Rz. 8 zu Art. 123). In diesem Zusammenhang macht der

Beschwerdeführer, wie erwähnt, geltend, ihm sei die Mitteilung des

Verwertungsbegehrens nicht zugestellt worden. Zudem hätte das Betreibungsamt

die Pflicht gehabt, ihn auf die Möglichkeit des Verwertungsaufschubs nach Art.

156 Abs. 1 i.V.m. Art. 123 SchKG und Art. 32 VZG aufmerksam zu machen.

5.2 Vorweg ist auf die Rüge des

Beschwerdeführers einzugehen, ihm sei die Mitteilung des Verwertungsbegehrens

nicht zugestellt worden, weshalb er keine Kenntnis von der Möglichkeit des

Verwertungsaufschubs gehabt habe. Wie aus den Akten ersichtlich und vom Betreibungsamt

dargelegt wird, wurde der Zahlungsbefehl der von der J.___ AG eingeleiteten

Betreibung auf Grundpfand der Erbengemeinschaft D.___, bestehend aus dem

Beschwerdeführer und B.___, am 7. September 2022 zugestellt. In Anbetracht

dessen, dass der Wohnsitz bzw. der genaue Aufenthaltsort des Beschwerdeführers

unbekannt war (s. dazu auch die Ausführungen in E. II. 2 hiervor), wurde der

Zahlungsbefehl an den Beschwerdeführer am 3. Februar 2023 im Amtsblatt des

Kantons Solothurn und des Kantons […] sowie im Schweizerischen Handelsamtsblatt

publiziert. Gemäss Art. 65 Abs. 3 SchKG gilt, dass die Zustellung an einen der

Erben genügt, wenn der für die Erbschaft bestellte Vertreter nicht bekannt ist.

Ist – wie im vorliegenden Fall – weder durch die Erben noch durch die

zuständige Behörde ein anderer Vertreter für die Erbschaft ernannt worden, so

hat das Betreibungsamt den Erben, dem der Zahlungsbefehl zugestellt wurde, auch

für die weitere Abwicklung der Betreibung als Vertreter der Erbschaft zu

betrachten (SchKG-Schulthess-Kommentar, 4. Auflage, 2017, Art. 65 N 22; BGE 91 III 13, 14 f.). Das bedeutet somit für den vorliegenden Fall, dass das

Betreibungsamt die dem Zahlungsbefehl folgenden weiteren Betreibungsunterlagen

jeweils rechtswirksam an den Beschwerdegegner 2, B.___, zustellen konnte. Der

Erbengemeinschaft D.___ wurde denn auch das Verwertungsbegehren im Sinne von

Art. 120 SchKG – wie aus dem Betreibungsprotokoll ersichtlich – am 11. August

2023 mitgeteilt. Somit kann sich der Beschwerdeführer nun nicht darauf berufen,

er sei nicht über die Möglichkeit des Verwertungsaufschubs informiert gewesen,

da er die Mitteilung des Verwertungsbegehrens nicht erhalten habe. In diesem

Zusammenhang ist ergänzend darauf hinzuweisen, dass es der Beschwerdeführer

selbst zu verantworten hat, dass ihm die Betreibungsunterlagen nicht zugestellt

werden konnten. So wurde er, wie vorgehend erwähnt, gemäss den unbestrittenen

Angaben des Betreibungsamtes rückwirkend per 31. März 2021 von der

Einwohnergemeinde E.___ nach unbekannt abgemeldet, da er sich gemäss dem

Bevölkerungsamt der Stadt F.___ an der [...]strasse [...], F.___, nie

angemeldet hat, obwohl sein Aufenthalt dort vermutet wurde. Gemäss der

Stadtverwaltung G.___ hat der Beschwerdeführer auch nicht an der von ihm

angegebenen Adresse [...]strasse [...], G.___, seinen gesetzlichen Wohnsitz begründet.

Daher ist der Beschwerdeführer bis heute an keiner Adresse gemeldet und sein

Wohnort nicht bekannt. Zudem musste der Beschwerdeführer damit rechnen, dass

ihm im Zusammenhang mit der Erbschaft des D.___ noch weitere amtliche

Unterlagen zugestellt werden würden, zumal er bei der Zivilkammer des

Obergerichts Beschwerde gegen die Abschlussverfügung des Erbschaftsamts Region

Solothurn vom 13. Januar 2023 erhoben hatte (vgl. OGBES.2023.1). Er war

sich somit des laufenden Erbschaftsverfahrens bewusst. Im Lichte dieser

Erwägungen erscheint es als geradezu rechtsmissbräuchlich, wenn der

Beschwerdeführer aus dem Umstand, dass ihm das Verwertungsbegehren nicht hat

zugestellt werden können, Rechte für sich ableiten will. Im Übrigen hatte das

Betreibungsamt im vorliegenden Fall – entgegen der Ansicht des

Beschwerdeführers – auch keine Pflicht, ihn auf die Möglichkeit des

Verwertungsaufschubs nach Art. 156 Abs. 1 i.V.m. Art. 123 SchKG und Art. 32 VZG

aufmerksam zu machen, nachdem der Erbengemeinschaft bzw. deren Vertreter – B.___

– (s. vorstehende Ausführungen und Art. 65 Abs. 3 SchKG) das

Verwertungsbegehren im Sinne von Art. 120 SchKG rechtsgültig mitgeteilt wurde.

6.1 Des Weiteren macht der

Beschwerdeführer geltend, die Angaben im Zahlungsbefehl in der Betreibung Nr. [...],

welche zur Verwertung geführt hätten, seien mangelhaft. Dies führe

grundsätzlich zur Nichtigkeit des Zahlungsbefehls (BGE 102 III 63; 98 III 26).

6.2 Gemäss Art. 49 SchKG kann eine

Erbschaft, solange die Teilung nicht erfolgt, eine vertragliche Gemeinderschaft

nicht gebildet oder eine amtliche Liquidation nicht angeordnet ist, in der auf

den Verstorbenen anwendbaren Betreibungsart an dem Ort betrieben werden, wo der

Erblasser zur Zeit seines Todes betrieben werden konnte. Soll die Erbschaft

betrieben werden, so hat der Gläubiger die Erbschaft als Schuldnerin zu

bezeichnen und zusätzlich dazu den Vertreter der Erbschaft, oder, falls ein

solcher nicht bekannt ist, den Erben, dem die Betreibungsurkunden zuzustellen

sind (Art. 67 Abs. 1 Ziff. 2, 2. Halbsatz i.V.m. Art. 65 Abs. 3).

6.3 Die Gläubigerin, die J.___ AG,

führte in ihrem Betreibungsbegehren vom 16. August 2022 (Beschwerdebeilage 44) als

Schuldnerin «Unverteilte Erbschaft des D.___ sel.» bzw. handschriftlich

abgeändert «Erbengemeinschaft des D.___ sel.» auf und unter dem Abschnitt

«Erben» wurden der Beschwerdegegner 2, B.___, sowie der Beschwerdeführer, A.___,

genannt. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers geht somit aus den Angaben

im Betreibungsbegehren klar hervor, dass die Betreibungsgläubigerin die

Erbschaft als solche und nicht die einzelnen Erben als Solidarschuldner

betreiben wollte. Zwar fehlt im Betreibungsbegehren, wie vom Beschwerdeführer

zu Recht angemerkt, die Bezeichnung, an welchen Erben die Betreibungsurkunden –

mangels bestehender Erbschaftsvertretung – zuzustellen sind. Dies stellt aber,

entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers, keinen derart schwerwiegenden

Mangel dar, als daraus die Nichtigkeit des Zahlungsbefehls resultieren würde. Das

Gleiche gilt auch hinsichtlich des vom Beschwerdeführer gerügten Umstandes,

dass der an ihn mittels öffentlicher Publikation am 3. Februar 2023 ausgestellte

Zahlungsbefehl als «Zahlungsbefehl an Dritteigentümer» bezeichnet wurde

(Beschwerdebeilage 46). Hier wäre höchstens von einer Anfechtbarkeit des

Zahlungsbefehls auszugehen, wobei darauf, aufgrund der unbenutzt abgelaufenen

10-tägigen Beschwerdefrist, nicht weiter einzugehen ist. Wie aus den

vorgehenden Ausführungen in E. II. 5. hiervor ersichtlich, hat sich die Frage betreffend

die Erbschaftsvertretung nach Zustellung des Zahlungsbefehls ohnehin von selbst

erledigt, da der Beschwerdegegner 2, B.___, aufgrund dessen, dass der

Zahlungsbefehl an den Beschwerdeführer, A.___, mangels korrekter Zustelladresse

nicht zugestellt werden konnte, in Anwendung von Art. 65 Abs. 3 SchKG für die

weitere Abwicklung der Betreibung als Vertreter der Erbschaft zu betrachten ist.

7.1 Wie in E. II. 4.2 f. hiervor

festgehalten, hätte der Beschwerdeführer die Verwertung des Grundstücks [...]

aufgrund des verspätet gestellten Aufschubsgesuchs nur noch durch Bezahlung der

gesamten Schuld abwenden können. Der

Beschwerdeführer macht in diesem Zusammenhang geltend, da die rechtlich zu berücksichtigenden

Verwertungskosten nicht CHF 30'122.00, sondern lediglich CHF 5'437.70

betragen hätten, hätte es auch nicht zur Grundstücksversteigerung kommen

dürfen. So hätten sich die Gesamtkosten, die der Beschwerdeführer zur

vollständigen Tilgung der Grundpfandschulden samt Betreibungs- und

Verwertungskosten hätte aufbringen müssen, auf CHF 38'222.70 belaufen. Der

Beschwerdeführer hätte somit am Versteigerungstag sein mitgeführtes Bargeld in

Höhe von CHF 41'730.00 aus der Tasche genommen, CHF 38'222.70 an Herrn H.___ übergeben

und die Versteigerung hätte abgesagt werden können.

7.2 Bezüglich der vorgehenden

Ausführungen des Beschwerdeführers ist vorweg noch einmal darauf hinzuweisen, dass

die von ihm gerügten Punkte – die Höhe der Räumungskosten,

sowie die Frage, ob die vom Betreibungsamt veranlasste Räumung der Liegenschaft

rechtmässig war – im vorliegenden Verfahren betreffend Steigerungszuschlag

noch nicht zu beurteilen sind, sondern erst in einem allfälligen

Beschwerdeverfahren gegen die definitive Kosten- und Gebührenrechnung (s. E.

II. 3 hiervor). Des Weiteren ist diesbezüglich festzuhalten, dass es sich bei

den vom Betreibungsamt genannten Gesamtkosten, die der Beschwerdeführer zur

vollständigen Tilgung der Grundpfandschulden samt Betreibungs- und

Verwertungskosten – und damit zur Abwendung der Versteigerung – hätte aufbringen

müssen, stets um einen provisorischen Betrag handelt, da die definitiven Kosten

und Gebühren im Zeitpunkt der Versteigerung, wie vorgehend ausgeführt, eben

noch nicht feststehen. Zudem kann in diesem Zusammenhang auf die treffenden

Ausführungen des Betreibungsamtes verwiesen werden: Demnach sei zwar

anzunehmen, dass der am Steigerungstag gegenüber dem Beschwerdeführer genannte

Betrag von CHF 95'000.00 (s. E. II. 4.1 hiervor) zu hoch angesetzt worden

sei. Doch habe der Beschwerdeführer unbestrittenermassen bereits vor der

Verwertung Kenntnis davon gehabt, dass er die Steigerung nur abwenden könne,

wenn er die Forderung von CHF 75'000.00 (inkl. der provisorischen Kosten des Betreibungsamtes)

tilge (vgl. Beschwerdebeilage 29). Der Beschwerdeführer hätte die Forderung

jederzeit vor der Zwangsverwertung begleichen können. Der vom Beschwerdeführer

gemäss seinen Angaben mitgeführte Betrag von CHF 41'730.00 hätte somit für

die Abwendung der Steigerung nicht gereicht.

Sodann macht der Beschwerdeführer

geltend, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb das Betreibungsamt in seiner

Berechnung des mutmasslich zu bezahlenden Gesamtbetrages von CHF 75'857.00 (s.

BA-Nr. 11) in den vertraglichen Pfandrechten von CHF 44'454’75 auch die

Grundpfandverschreibung von CHF 12'950.00 (s. Lastenverzeichnis;

Beschwerdebeilage 6) mit eingerechnet habe. So sei die Grundpfandverschreibung nicht

in Betreibung gesetzt worden und diesbezügliche sei auch keine Forderungsanmeldung

erfolgt. Dieser Einwand des Beschwerdeführers ist grundsätzlich berechtigt,

ändert aber nichts daran, dass der vom Beschwerdeführer nach seinen Angaben

mitgeführte Betrag von CHF 41'730.00 auch nach Abzug von CHF 12'950.00

nicht ausgereicht hätte, den vom Betreibungsamt geschätzten Gesamtbetrag zu

begleichen.

Im Übrigen kann gestützt auf die

vorliegenden Akten die Notwendigkeit der vom Betreibungsamt vorgenommenen

Räumungs- und Reinigungsarbeiten nicht ernsthaft in Frage gestellt werden. So

zeigen die eingereichten Fotos die Innenräume der Liegenschaft in einem

vermüllten und desolaten Zustand (BA-Nr. 12). Selbst wenn man, wie der

Beschwerdeführer geltend macht, davon ausginge, dass die Räumungskosten zu hoch

ausgefallen sein sollten, ist nicht anzunehmen, dass der Erbengemeinschaft

diesbezüglich keine Kosten auferlegt würden. Selbst wenn man der Ansicht des

Beschwerdeführers teilweise folgen würde, wonach er zur vollständigen Tilgung

der Grundpfandschulden samt Betreibungs- und Verwertungskosten – unter

Ausschluss der Räumungs- und Reinigungskosten – lediglich CHF 38'222.70 hätte

aufbringen müssen (s. S. 36 der Beschwerde und S. 11 der Replik), erscheint es unwahrscheinlich,

dass der vom Beschwerdeführer gemäss seinen Angaben mitgeführte Barbetrag von

CHF 41'700.00 ausgereicht hätte, um die von ihm anerkannten Gesamtkosten

zuzüglich der mutmasslichen Reinigungskosten zu begleichen.

Zusammenfassend ist somit das Vorgehen

des Betreibungsamtes, indem es bei der Schätzung der Gesamtkosten auch die

Räumungskosten mit eingerechnet hat, nicht zu beanstanden, selbst wenn sich die

Einrechnung der gesamten Räumungskosten nachträglich als unzulässig

herausstellen sollte. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ist darin

nicht eine falsche behördlich Auskunft zu erblicken, da es sich eben um einen

Schätzbetrag handelt. Gestützt auf die vorgehenden Ausführungen sind demnach

die als Rechtsbegehren Ziffer 2 gestellten Anträge des Beschwerdeführers (s. E.

I. 1 hiervor), abzuweisen.

8. Schliesslich rügt der

Beschwerdeführer, er habe mit E-Mail vom 23. Februar 2024 Frau I.___ vom

Betreibungsamt darum ersucht, ihm «Bilder der Innenräume bzw. eine

Dokumentation der Immobilie» zu senden, um sich einen Überblick über die

betroffene Liegenschaft zu verschaffen und so über die allfällige Gewährung

einer Hypothek zu entscheiden. Die verlangten Fotos seien ihm vom

Betreibungsamt aber nicht zugestellt worden. Damit habe das Betreibungsamt

faktisch verhindert, dass der Beschwerdeführer eine neue Hypothek habe

abschliessen können. Dem Beschwerdeführer sei es zudem nicht möglich gewesen,

selber Fotos von der Liegenschaft zu machen, weil das Betreibungsamt die Tür

durch den Schlüsseldienst auf unkonventionelle Art habe verschliessen lassen,

ohne dass der Beschwerdeführer einen passenden Schlüssel dazu erhalten hätte

(Beschwerdebeilage 23). Dem hält das Betreibungsamt entgegen, dass der

Beschwerdeführer zu keinem Zeitpunkt den Schlüssel zum Gebäude verlangt habe.

Auf Antrag wäre der Schlüssel zum Gebäude durch das Betreibungsamt ausgehändigt

worden, wie es bereits beim Schuldner und Gesamteigentümer, B.___, der Fall

gewesen sei. Dabei sei darauf hinzuweisen, dass sich der Beschwerdeführer

gemäss der Beschwerdeschrift (Art. 2 Ziff. 6 und Beilage 18) am 19. Februar

2024 selbst den Zugang zum Inneren des Gebäudes verschafft habe, was auch

beweise, dass er bereits im Gebäudeinnern gewesen sei, ohne vorher den

Schlüssel bei der Beschwerdegegnerin verlangt zu haben.

Die Darstellungen des Betreibungsamtes werden

vom Beschwerdeführer in seiner Replik nicht bestritten, weshalb darauf

abgestellt werden kann und nicht weiter darauf eingegangen werden muss.

9.1 Die Beschwerde ist demnach abzuweisen,

soweit darauf einzutreten ist.

9.2 Im Übrigen erweisen sich die vom

Beschwerdeführer beantragten Befragungen des Beschwerdeführers als Partei sowie

von Frau K.___, als Zeugin im Lichte der vorgehenden Erwägungen als nicht

notwendig, weshalb diese abzuweisen sind.

9.2 Das Beschwerdeverfahren ist nach

Art. 20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG unentgeltlich. Die

Ausrichtung einer Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2 GebV

SchKG).

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf einzutreten ist.

2. Es besteht kein Anspruch auf eine

Parteientschädigung.

3. Es werden keine Kosten erhoben.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und Konkurs

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Hunkeler Isch

Das Bundesgericht hat mit

Urteil vom 21. November 2024 die dagegen erhobene Beschwerde abgewiesen (BGer

5A_446/2024).