Arrest Nr. [bb]

Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und

Konkurs

Urteil vom 12. Juli 2024

Es wirken mit:

Vizepräsident Flückiger

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Rauber

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Severin Bellwald,

Beschwerdeführer

gegen

1. Betreibungsamt

Olten-Gösgen,

2. Einwohnergemeinde

B.___,

3. Einwohnergemeinde

C.___,

2 und 3 vertreten durch

Steueramt des Kantons Solothurn,

Beschwerdegegnerinnen

betreffend Arrest

Nr. [bb]

zieht die Aufsichtsbehörde

für Schuldbetreibung und Konkurs in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Im Auftrag des Betreibungsamtes

Locarno erliess das Betreibungsamt Olten-Gösgen am 1. März 2024 die

Arresturkunde Nr. [bb]. Verarrestiert werden darin die Liegenschaften

GB [xx] und GB [yy]. Arrestschuldner ist A.___. Arrestgläubiger sind die

Einwohnergemeinde B.___ und die Einwohnergemeinde C.___ (im Folgenden die

Gläubigerinnen). Der Kanton Solothurn ist im vorliegenden Verfahren nicht

Partei. Das Dispositiv ist entsprechend zu berichtigen.

2. Gegen diesen Arrest erhob A.___ (im

Folgenden der Beschwerdeführer) am 18. März 2024 Beschwerde bei der

Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs. Seine Anträge lauten wie

folgt:

1. Es

sei festzustellen, dass die Arresturkunde Nr. [bb] des Betreibungsamtes

Olten-Gösgen vom 01.03.2024 nichtig ist. Namentlich sei die Nichtigkeit

folgender Folgen der Arresturkunde festzustellen:

1.1. Schätzungen

der Liegenschaften GB [xx] und [yy]

1.2. Sämtliche

im Arrestverfahren erlassene Anzeigen, namentlich:

- Mitteilung an den

Pfandgläubiger vom 01.03.2024

1.3. Anordnung

der Zwangsverwaltung

1.4. Verarrestierung

der Mietzinsen

2. Das

Betreibungsamt Olten-Gösgen sei anzuweisen:

2.1. Sämtlichen

Adressaten von Anzeigen im Arrestverfahren deren Nichtigkeit umgehend

anzuzeigen

2.2. Die

Zwangsverwaltung der Liegenschaften infolge Nichtigkeit zu widerrufen

2.3. Den

Mietern ausdrücklich mitzuteilen, dass die Verarrestierung der Mietzinsen

nichtig ist und die Mietzinsen an die ordentliche Verwaltung D.___ AG zu

überweisen sind.

Eventualiter

1. Es

sei die Arresturkunde Nr. [bb] des Betreibungsamtes Olten-Gösgen vom 01.03.2024

aufzuheben. Namentlich seien folgende Vollzugshandlungen aufzuheben:

1.1. Schätzungen

der Liegenschaften GB [xx] und [yy]

1.2. Sämtliche

im Arrestverfahren erlassene Anzeigen, namentlich:

- Mitteilung an

Pfandgläubiger vom 01.03.2024

1.3. Anordnung

der Zwangsverwaltung

1.4. Verarrestierung

der Mietzinsen

2. Das

Betreibungsamt Olten-Gösgen sei anzuweisen:

2.1. Sämtlichen

Adressaten von Anzeigen im Arrestverfahren deren Aufhebung umgehend anzuzeigen

2.2. Die

Zwangsverwaltung der Liegenschaften aufzuheben

2.3. Den

Mietern ausdrücklich mitzuteilen, dass die Verarrestierung der Mietzinsen

aufgehoben ist und die Mietzinsen an die ordentliche Verwaltung D.___ AG zu

überweisen sind.

Subeventualiter:

Die Schätzungen der Liegenschaften GB [xx]

und [yy] gemäss Arresturkunde Nr. [bb] vom 01.03.2024 seien aufzuheben und das

Betreibungsamt Olten-Gösgen sei anzuweisen, die Liegenschaften fachmännisch

schätzen zu lassen und in der Arresturkunde entsprechend dem effektiven Wert zu

berücksichtigen.

Verfahrensanträge

1. Der Beschwerde sei die aufschiebende

Wirkung zu erteilen.

2. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen sei

anzuweisen, von jeglichen Vollstreckungshandlungen und -massnahmen abzusehen,

bis das Bundesgericht im Verfahren 5A_38/2024 sowie die Aufsichtsbehörde im

vorliegenden Verfahren einen rechtskräftigen Entscheid gefällt hat.

3. Gleichzeitig mit seiner Beschwerde

reichte der Beschwerdeführer ein Gesuch um Neuschätzung der Liegenschaften GB [xx]

und [yy] bei der Aufsichtsbehörde ein. Dieses Gesuch wurde auf seinen eigenen

Antrag hin sogleich bis zum Entscheid über die vorliegende Beschwerde sistiert.

4. Mit Verfügung vom 21. März 2024 wies

die Präsidentin der Aufsichtsbehörde das Gesuch um aufschiebende Wirkung ab.

5. Die Gläubigerinnen (im Folgenden die

Beschwerdegegnerinnen) schlossen in ihrer Vernehmlassung vom 26. März 2024 auf

Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

6. Das Betreibungsamt beantragte in

seiner Vernehmlassung vom 9. April 2024 die Abweisung der Beschwerde.

7. Mit Eingabe vom 29.

April 2024 replizierte der Beschwerdeführer auf die Stellungnahme der

Beschwerdegegnerinnen vom 26. März 2024 sowie auf die Vernehmlassung des

Betreibungsamtes vom 9. April 2024. Gleichzeitig ergänzte er seine Beschwerde

und stellte das folgende, ergänzende Rechtsbegehren:

Es sei festzustellen, dass

mit der Anzeige des Betreibungsamtes Olten-Gösgen vom 1. März 2024 an die E.___

AG keine Sperrung des Kontos IBAN [...] verfügt worden ist und das Konto nicht

Gegenstand des laufenden Arrestes bildet.

8. Zu dieser Stellungnahme nahmen das

Betreibungsamt und die Beschwerdegegnerinnen am 14. Mai 2024 nochmals Stellung.

9. Mit Eingabe vom 24. Mai 2024 verzichtete

der Beschwerdeführer auf eine weitere Stellungnahme.

10. Auf die Ausführungen der Parteien

wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im Übrigen wird auf die

Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.

In seiner Stellungnahme vom 29. April

2024.

beanstandet der Beschwerdeführer, dass die Stellungnahme der

Beschwerdegegnerinnen vom 26. März 2024 von einer juristischen Mitarbeiterin des

Steueramtes unterzeichnet ist. Gemäss Verordnung über die Delegation der

Unterschriftsberechtigung in den Departementen (BGS 122.218; § 2 und § 6) sei

eine solche Delegation der Zeichnungsberechtigung nicht vorgesehen. Eine

formungültig unterzeichnete Stellungnahme sei unbeachtlich und aus den Akten zu

weisen. Wie die Beschwerdegegnerinnen zutreffend einwenden, ist in der

erwähnten Verordnung die Frage, wer die Eingaben des Steueramtes im

Aufsichtsbeschwerdeverfahren zu unterschreiben hat, nicht geregelt. Nach § 13

der Verordnung über die Organisation des Regierungsrates und der Verwaltung

(RVOV; BGS 122.112) bestimmt die Chefin oder der Chef die Detailorganisation

des Amtes. Darunter fällt auch die Unterschriftsberechtigung für

Vernehmlassungen und Stellungnahmen in Vertretung der Steuergläubiger vor der

Aufsichtsbehörde. Schliesslich hat der Amtsleiter des Steueramtes des Kantons

Solothurn eine Vollmacht für die juristische Mitarbeiterin unterzeichnet

(Beilage 24 der Beschwerdegegnerinnen). Überdies stellt der Beschwerdeführer die

Berechtigung des Steueramtes zur Vertretung der Beschwerdegegnerinnen in Frage.

Er hat diesen Einwand schon im Beschwerdeverfahren 9C_734/2023 vor

Bundesgericht vorgetragen. In seinem Urteil vom 21. Februar 2024 hat das

Bundesgericht diesen Einwand unter Hinweis auf § 184 Abs. 1 des Gesetzes über

die Staats- und Gemeindesteuern (StG; BGS 614.11) verworfen (E. 4.2.1). Auf den

Einwand des Beschwerdeführers hat das Steueramt sodann Vollmachten der beiden

Beschwerdegegnerinnen eingereicht (Beilagen 25 und 26 der

Beschwerdegegnerinnen). Die Stellungnahmen der Beschwerdegegnerinnen sind somit

im vorliegenden Verfahren zu beachten.

2.1

Die Beschwerde basiert auf der

nachfolgend geschilderten Sachlage. Diese ergibt sich aus den eingereichten

Urkunden. Der nachfolgend wiedergegebene Sachverhalt wird von den Parteien auch

nicht bestritten. Das Steueramt des Kantons Solothurn hat am 26. Mai 2023 eine

Sicherstellungsverfügung für einen Betrag von CHF 2’378’080.00 gegen den

Beschwerdeführer erlassen (Beilage 2 der Beschwerdegegnerinnen). Mit gleichem

Datum hat es einen Arrestbefehl für diese Forderungssumme erlassen. Als

Arrestgegenstand wird der Erlös von CHF 7.2 Millionen aus dem Verkauf der

Liegenschaft GB [zz] des Beschwerdeführers an den Kanton Bern angegeben

(Beilage 3 der Beschwerdegegnerinnen). Dieser Arrest wurde wieder aufgehoben,

weil im Kanton Bern bei der Arresteinleitung die Frist für die Ergreifung des

fakultativen Finanzreferendums gegen den Liegenschaftskauf noch nicht

abgelaufen war. Nach Ablauf der Finanzreferendumsfrist haben die Beschwerdegegnerinnen

dieselbe Kaufpreisforderung mit Arrestbefehl vom 8. August 2023 erneut beim

Betreibungsamt Locarno verarrestieren lassen. Im neuen Arrestbefehl werden

zusätzlich die Liegenschaften GB [xx] und [yy] unter den Arrestgegenständen

aufgeführt (Beilage 9 der Beschwerdegegnerinnen). Gestützt auf diesen

Arrestbefehl erliess das Betreibungsamt Locarno am 21. August 2023 die

entsprechende Arresturkunde Nr. [cc] (Beilage 10 der Beschwerdegegnerinnen).

Die Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin (Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d'appello) hiess eine vom Beschwerdeführer gegen die Arresturkunde

des Betreibungsamtes Locarno vom 21. August 2023 erhobene Beschwerde mit

berichtigtem Urteil vom 10. Januar 2024 teilweise gut (Beilage 13 der Beschwerdegegnerinnen).

Die Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin entschied, dass die Grundstücke in [...]

durch das Betreibungsamt Olten-Gösgen hätten verarrestiert werden müssen.

Demzufolge hätte das Betreibungsamt Locarno das Betreibungsamt Olten-Gösgen

amtshilfeweise um Unterstützung bitten müssen. In der Folge verarrestierte das

Betreibungsamt Olten-Gösgen am 1. Februar 2024 rechtshilfeweise mit

Arresturkunde Nr. [aa] die beiden Grundstücke GB [xx] und [yy] des

Beschwerdeführers. Die Arresturkunde Nr. [aa] ist Bestandteil der berichtigten

Arresturkunde des Betreibungsamtes Locarno vom 6. Februar 2024 (Rettifica

verbale di sequestro n. [cc]; Beilage 1 des Beschwerdeführers). Der

rechtshilfeweise Vollzug des Arrestes durch das Betreibungsamt Olten-Gösgen ist

Gegenstand des Parallelverfahrens SCBES.2024.18.

2.2

Bereits am 19. Januar 2024 hatte der

Beschwerdeführer gegen das berichtigte Urteil der Aufsichtsbehörde des Kantons

Tessin vom 10. Januar 2024 eine Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Mit

Verfügung vom 13. Februar 2024 hiess die vorsitzende Bundesrichterin einen

Antrag des Beschwerdeführers auf Gewährung der aufschiebenden Wirkung teilweise

gut (Beilage 3 des Beschwerdeführers). Nach dieser Verfügung wird der Arrest

sowohl in Bezug auf die Restforderung des Beschwerdeführers hinsichtlich des

Kaufpreises der Liegenschaft GB [zz] als auch in Bezug auf die Liegenschaften GB

[xx] und [yy] aufrechterhalten. Das Arrestverfahren kann jedoch während des

Verfahrens vor Bundesgericht nicht weitergeführt werden.

2.3

Der erste Arrest gegen den

Beschwerdeführer wurde wie bereits erwähnt wegen der im Kanton Bern laufenden

Frist für das Finanzreferendum wieder aufgehoben. Die zweite Arresturkunde vom

21.

August 2023, mit welcher wiederum die Kaufpreisforderung von CHF 7.2

Millionen verarrestiert wurde, verzeichnet für diese Forderung zwei

Drittansprachen der Lebenspartnerin des Beschwerdeführers. Dieser hatte

zwischen dem ersten Arrest vom 26. Mai 2023 und dem zweiten Arrest vom 8.

August 2023 einen Teil der Kaufpreisforderung mittels zweier Zessionen von CHF

3.

Millionen und CHF 241'958.60 an seine Lebenspartnerin abgetreten (Beilage 10

der Beschwerdegegnerinnen). Die Beschwerdegegnerinnen haben gegen diese Zession

beim Richteramt Dorneck-Thierstein eine Widerspruchsklage gegen die

Lebenspartnerin des Beschwerdeführers und gegen diesen selbst eingereicht

(Beilage 11 der Beschwerdegegnerinnen). Dieses Verfahren ist noch hängig.

2.4

Mit Zahlungsbefehl des

Betreibungsamtes Locarno vom 4. September 2023 prosequierten die

Beschwerdegegnerinnen den Arrest Nr. [cc] vom 8. August 2023 (gemäss Arresturkunde

des Betreibungsamtes Locarno vom 21. August 2023, Beilage 10 und 15 der

Beschwerdegegnerinnen). Die Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin erklärte mit

Urteil vom 13. Februar 2024 diesen Zahlungsbefehl für nichtig (Beilage 16 der

Beschwerdegegnerinnen). Darauf liess das Steueramt in Vertretung der

Beschwerdegegnerinnen erneut einen Arrestbefehl für eine Forderungssumme von

CHF 347’528.40. Als Arrestgegenstände werden wiederum der Erlös von CHF 7.2

Millionen aus dem Verkauf der Liegenschaft GB [zz] des Beschwerdeführers an den

Kanton Bern sowie die Liegenschaften GB [xx] und [yy] angegeben. Erneut

verarrestierte das Betreibungsamt Olten-Gösgen am 1. März 2024 mit

Arresturkunde Nr. [bb] im Auftrag des Betreibungsamtes Locarno rechtshilfeweise

die Liegenschaften GB [xx] und [yy]. Gegen diesen rechtshilfeweisen Vollzug des

Arrestes durch das Betreibungsamt Olten-Gösgen richtet sich die vorliegende

Beschwerde. Die angefochtene Arresturkunde ist Bestandteil der Arresturkunde Nr.

[dd] des Betreibungsamtes Locarno vom 5. März 2024 (Beilage 18 der

Beschwerdegegnerinnen).

3.

Für seinen Hauptantrag auf

Nichtigerklärung der Arresturkunde Nr. [bb] des Betreibungsamtes Olten-Gösgen

sowie die darauf gestützten weiteren Begehren beruft sich der Beschwerdeführer auf

die Verfügung der vorsitzenden Bundesrichterin vom 13. Februar 2024. Danach

werde der Arrest auf einer Kaufpreisforderung für die Liegenschaft GB [zz] wie

auch für die Liegenschaften GB [xx] und [yy] aufrechterhalten, jedoch werde das

Arrestverfahren während der Dauer des Verfahrens vor Bundesgericht nicht

fortgesetzt. Weiter habe die Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin im

Beschwerdeverfahren gegen die Arresturkunde Nr. [cc] des Betreibungsamtes

Locarno am 23. Februar 2024 verfügt, dass während der Dauer des

Beschwerdeverfahrens keine Vollstreckungshandlungen und -massnahmen vorgenommen

werden dürften (Beilage 4 des Beschwerdeführers). Ausserdem verweist er auf

eine Verfügung des Bundesgerichts vom 27. November 2023 im Verfahren

9C_734/2023 (Beilage 4 des Beschwerdeführers). Darin hatte das Bundesgericht

angeordnet, bis zum Entscheid über das Gesuch um aufschiebende Wirkung hätten

alle Vollziehungsvorkehrungen zu unterbleiben. Aufgrund dieser Entscheide sei

offensichtlich, dass auch das beauftragte Betreibungsamt Olten-Gösgen sämtliche

Fortführungshandlungen im Arrestverfahren bis zum Abschluss jener Verfahren zu

unterlassen habe.

4.1

Von einer Nichtigkeit der

Arresturkunde Nr. [bb] kann keine Rede sein. Beim Entscheid vom 13. Februar

2024.

wusste die vorsitzende Bundesrichterin um den Arrest Nr. [aa] und hat

ausdrücklich erklärt, dass dieser bestehen bleiben soll. In jenem Verfahren war

der Entscheid der Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin vom 10. Januar 2024

angefochten. Die Arresturkunde Nr. [aa] des Betreibungsamtes Olten-Gösgen hingegen

war nicht Gegenstand dieser Beschwerde und auch nicht des Antrags auf Gewährung

der aufschiebenden Wirkung. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen hat bloss eine

Requisitiorialpfändung (so in der Marginalie) in Ausführung eines Auftrages des

Betreibungsamtes Locarno nach Art. 24 der Verordnung des Bundesgerichts über

die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG, SR 281.42) vorgenommen. Somit wäre

es Aufgabe des Betreibungsamtes Locarno gewesen, den erteilten Auftrag

anzupassen. Ohnehin aber geht es vorliegend um die Arresturkunde Nr. [bb] vom

1.

März 2024. Diese erging in einem späteren und anderen Verfahren. Der

Entscheid des Bundesgerichts vom 13. Februar 2024 kann sich gar nicht auf die

neue Arresturkunde vom 1. März 2024 erstrecken. Zum Entscheid des Präsidenten der

Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin vom 23. Februar 2024 ist festzuhalten, dass

auch dieser Bezug nahm auf den Entscheid der vorsitzenden Bundesrichterin vom

13.

Februar 2024. Es ist kaum anzunehmen, dass der Präsident der

Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin eine weitergehendere aufschiebende Wirkung

gewähren wollte als die vorsitzende Bundesrichterin. Schliesslich gilt auch

hier, dass sich die Beschwerde bei der Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin

gegen das Betreibungsamt Locarno und nicht gegen das Betreibungsamt

Olten-Gösgen, das nur einen Requisitionsauftrag durchgeführt hat, richtete. Das

Betreibungsamt Locarno hat diesen Auftrag bis heute nicht zurückgezogen, wie es

auch seine eigene Arresturkunde vom 5. März 2024 nicht aufgehoben hat. Entscheidend

ist aber, dass die Arresturkunde Nr. [cc] Gegenstand des Verfahrens bei der

Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin war und sich die gewährte aufschiebende

Wirkung auf dieses Verfahren bezieht. Hier aber geht es um die Arresturkunde

Nr. [dd] vom 5. März 2024, deren Bestandteil die angefochtene Arresturkunde Nr.

[bb] ist. Schliesslich ist die Verfügung des Bundesgerichts vom 27. November

2023, die im Verfahren 9C_734/2023 ergangen ist, durch den in der Sache

gefällten Entscheid des Bundesgerichts vom 21. Februar 2024 überholt und heute

ohne jegliche Relevanz (Beilage 22 der Beschwerdegegnerinnen). Die vom

Beschwerdeführer angerufenen Entscheide haben somit keine Nichtigkeit der

Arresturkunde Nr. [bb] zur Folge.

4.2

Dementsprechend sind auch die

Schätzungen der Liegenschaften GB [xx] und [yy], die Anzeige an den

Pfandgläubiger vom 1. März 2024, die Anordnung der Zwangsverwaltung und die

Verarrestierung der Mietzinse nicht aufzuheben. Deren Aufhebung wird bloss als

Folge der behaupteten Nichtigkeit der Arresturkunde verlangt. Ohnehin gehören

diese weiteren Massnahmen mit zum Arrestvollzug. Dieser hat nach Art. 275 SchKG

sinngemäss nach den Regeln über die Pfändung nach den Art. 91 - 109 SchKG zu

erfolgen. Dazu gehört die Schätzung nach Art. 97 SchKG sowie die

Mitverarrestierung der Mietzinse nach Art. 102 SchKG. Dasselbe ergibt sich aus

den Formularen für die Zwangsverwertung von Grundstücken nach Art. 1 der

Verordnung über die im Betreibungs- und Konkursverfahren zu verwendenden

Formulare und Register sowie die Rechnungsführung (VFRR, SR 281.31). Das

Formular VZG 4 «Anzeige von der Pfändung» sieht denn auch die Mitteilung an die

Pfandgläubigerin vor und teilt ihr die Beschlagnahme auch der Mietzinse des

Grundstückes mit (Beilage 6 des Beschwerdeführers).

5.

Weiter verlangt der Beschwerdeführer

gestützt auf die von ihm angerufenen Entscheide die Aufhebung sämtlicher

Anordnungen im Arrestverfahren. Diesbezüglich kann auf die obenstehenden

Erwägungen verwiesen werden. Die Massnahmen, die das Betreibungsamt getroffen

hat, und die Mitteilung, die es erlassen hat, sind Bestandteil des Arrestvollzuges.

Damit wird der Arrest abgeschlossen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass

die angeordnete Zwangsverwaltung und das Inkasso der Mietzinse andauern.

6.

In materieller Hinsicht beanstandet

der Beschwerdeführer zunächst die Schätzung der beiden Liegenschaften

GB [xx] und [yy]. Seiner Meinung nach ist diese zu tief. Er verweist dafür

auf die Schätzung der F.___ AG vom 19. August 2019 über die betreffenden

Liegenschaften, die er per Mail vom 30. Januar 2024 dem Betreibungsamt hat

zukommen lassen (Beilagen 6 und 7 des Beschwerdeführers). Die F.___ AG hat den Marktwert der beiden Grundstücke per

Stichtag 19. August 2019 auf CHF 7’136’000.00 bewertet. Die Schätzung des

Betreibungsamtes von CHF 5’533’200.00 entbehre jeglicher Begründung. Auch im

Parallelverfahren SCBES.2024.18 habe das Betreibungsamt keinerlei Begründung

für die Bewertung geliefert, sondern verweise auf die Möglichkeit, eine

Neuschätzung zu beantragen. Damit verweigere ihm das Betreibungsamt das

rechtliche Gehör und seinen Anspruch auf eine fachmännische und angemessene

Schätzung der Arrestobjekte. Die namhafte Differenz von über 1.5 Millionen zur

Schätzung der F.___ AG hätte das Betreibungsamt zum Beizug eines Fachmannes

bewegen müssen. Er habe Anspruch darauf, dass die Liegenschaften durch einen

Sachverständigen geschätzt würden. Die Liegenschaft sei mit einer Hypothek bei

der Raiffeisenbank [...] von CHF 4’372’750.00 belehnt, was bei einem Wert von

CHF 5’533’200.00 und einem Finanzierungsansatz bei Renditeliegenschaften von

maximal 75 % bereits eine Überbelehnung bedeuten würde. Das Betreibungsamt erbringe

durch seine Ausführungen in der Vernehmlassung gleich selbst den Nachweis, dass

eine sorgfältige Schätzung nicht stattgefunden habe und somit erstmalig

vorzunehmen sei. Es sei daher anzuweisen, zunächst den Wert der Liegenschaften

fachmännisch schätzen zu lassen, bevor er eine Neuschätzung auf seine Kosten

beantragen müsse.

7.

Nach Art. 97 Abs. 1 SchKG schätzt der

Betreibungsbeamte die gepfändeten Gegenstände, nötigenfalls mit Zuziehung von

Sachverständigen. Absatz 2 bestimmt, dass nicht mehr gepfändet wird als nötig

ist, um die pfändenden Gläubiger für ihre Forderung samt Zinsen und Kosten zu

befriedigen. Art. 97 SchKG gilt sinngemäss auch für den Arrestvollzug. Diese

Bestimmung wird von der Verweisung in Art. 275 SchKG miterfasst. Die Schätzung

ist eine Ermessenssache. Sie muss den mutmasslichen Verkaufswert der Gegenstände

bestimmen (Bénédict Foëx/Iréne Martin-Rivara in: Daniel Staehelin et al.

[Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I,

Basel 2021, Art. 97 N 6, 9 und 10). Es liegt ebenfalls im Ermessen des

Betreibungsamtes, ob es für die Schätzung einen Sachverständigen beiziehen will

(BGE 145 III 487, E. 3.1.3).

8.

Im

vorliegenden Fall hat das beauftragte Betreibungsamt die Schätzung der

gepfändeten Grundstücke selbst vorgenommen. In der Arresturkunde ist keine

Begründung vorgesehen. Die Spalte «Bemerkungen» ist für andere Eintragungen

vorgesehen, nämlich für «Ansprüche Dritter, Fristansetzungen, Bestreitungen,

Klageeinreichung und Erledigung, Sicherheitsleistung usw.». Das

Betreibungsamt hat sich in seiner Vernehmlassung vom 9. April 2024 nachträglich

zu seiner Schätzung geäussert. Es hat insbesondere auf den im Rahmen eines

Zwangsvollstreckungsverfahrens erzielbaren Liquidationswert hingewiesen. Die

Banken würden bei dessen Berechnung in der Regel 20 – 25 % vom Marktwert sowie

die auflaufenden Liquidationskosten in Abzug bringen. Auf der Basis des von der

F.___ AG festgelegten Wertes von CHF 7’136’000.00 gelange man zu einem

Liquidationswert von rund CHF 5’352’000.00. Der Beschwerdeführer entgegnete

darauf in seiner Stellungnahme vom 29. April 2024, das Betreibungsamt erbringe

durch seine Ausführungen gleich selbst den Nachweis, dass eine sorgfältige

Schätzung nicht stattgefunden habe. In seiner Stellungnahme vom 14. Mai 2024

ergänzte das Betreibungsamt, das Objekt sei in einem tendenziell schlecht

unterhaltenen Zustand angetroffen worden. Namentlich habe es an einer

Hauswartung gefehlt. Dem widersprach der Beschwerdeführer nicht mehr, genauso

wenig wie er die Ausführungen des Betreibungsamtes zur Ermittlung des

Liquidationswertes in Frage gestellt hat. Dies spricht dafür, dass die

vorgenommene Schätzung den zu erwartenden Verkaufspreis annähernd richtig wiedergibt.

Darüber hinaus kann davon ausgegangen werden, dass sich das Betreibungsamt bei

seiner Schätzung am Katasterwert, am Gebäudeversicherungswert und an der

hypothekarischen Belastung orientiert hat. Zudem gehört die betreibungsamtliche

Verwertung von Liegenschaften zu seinen Aufgaben. Auf die dabei gewonnenen

Dispositiv

Erfahrungen kann es sich abstützen. Das Betreibungsamt ist demnach grundsätzlich

in der Lage, den Wert der gepfändeten Liegenschaften auf dem Markt realistisch

einzuordnen. Insbesondere weiss das Betreibungsamt, welche Erlöse unter den

Bedingungen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens erzielt werden können.

Entgegen der Vorbringen des Beschwerdeführers spricht insbesondere das Ausmass

der hypothekarischen Belastung für eine realistische Einschätzung durch das

Betreibungsamt. Die Liegenschaft GB [xx] ist mit einem Schuldbrief im 1. Rang

von CHF 4’385’000.00 belehnt. Bei einer Schätzung von CHF 5’533’200.00 macht

dies eine Belehnung von rund 79.25 % aus. Eine derartige hypothekarischen

Belastung erscheint durchaus als marktüblich. Die Marktbewertung der F.___ AG,

die beide Liegenschaften als wirtschaftliche Einheit behandelt, vermag die

Schätzung des Betreibungsamtes nicht in Frage zu stellen. Die eingereichte

Marktbewertung ist beinahe fünf Jahre alt. Sie wurde vom Beschwerdeführer

selbst in Auftrag gegeben. Zu welchem Zweck ist unbekannt. Der darin ermittelte

Marktpreis kann keineswegs mit dem Erlös einer betreibungsamtlichen Verwertung

gleichgesetzt werden. Bei dieser Sachlage stand es im Ermessen des

Betreibungsamtes, die Schätzung selbst vorzunehmen und auf die Zuziehung eines

Sachverständigen zu verzichten. Im Ergebnis liegen denn auch keine Hinweise

vor, die darauf hindeuten würden, dass das Betreibungsamt den Wert der

Liegenschaften nicht sorgfältig und realistisch eingeschätzt hätte. Darüber

hinaus hat das Betreibungsamt dem Beschwerdeführer sowohl in der früheren Arresturkunde

Nr. [aa] wie auch der vorliegend angefochtenen Arresturkunde Nr. [bb] die

Möglichkeit eröffnet, beim Betreibungsamt eine Neuschätzung zu beantragen.

Bereits im Verfahren SCBES.2024.18 wurde der Beschwerdeführer mit Verfügung der

Präsidentin der Aufsichtsbehörde vom 22. Februar 2024 auf diese Möglichkeit hingewiesen.

In jenem Verfahren hat der Beschwerdeführer denn auch schon den Kostenvorschuss

für eine Neuschätzung geleistet und das Betreibungsamt hat angekündigt, die

Neuschätzungen in Auftrag zu geben, sobald jenes Beschwerdeverfahren und das

Gesuch um Neuschätzung rechtskräftig abgeschlossen seien. Das Vorgehen des

Betreibungsamtes und seine Schätzung sind demnach nicht zu beanstanden. Sodann wird durch die

eingeräumte Möglichkeit, eine Neuschätzung zu verlangen, das rechtliche Gehör

des Beschwerdeführers umfassend gewahrt. Anzumerken ist, dass die dem

Beschwerdeführer vom Betreibungsamt eingeräumte Möglichkeit, bei ihm eine

Neuschätzung zu verlangen, etwas Anderes ist als das Recht des

Beschwerdeführers, nach Art. 9 Abs. 2 VZG bei der Aufsichtsbehörde eine neue

Schätzung durch Sachverständige zu verlangen, und zusätzlich zu diesem

hinzukommt. Dementsprechend ist die vom Beschwerdeführer beim Betreibungsamt

verlangte und auch bereits bevorschusste Neuschätzung ohne Abwarten weiterer

Verfahren unverzüglich vorzunehmen. Insofern fehlt dem Beschwerdeführer ein

schutzwürdiges Interesse an einer materiellen Überprüfung der Schätzung des

Betreibungsamtes durch die Aufsichtsbehörde. In diesem Sinne ist die Beschwerde

gegen die durch das Betreibungsamt vorgenommene Schätzung teilweise

gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird.

9. Der Beschwerdeführer rügt weiter eine

Überverarrestierung. Die Gesamtforderung von knapp CHF 347’528.40 sei bereits

mit der vom Betreibungsamt Locarno verarrestierten Forderung in gleicher Höhe

ausreichend sichergestellt. Die Verarrestierung der Liegenschaften GB [xx] und [yy]

sei unverhältnismässig und führe zu einer massiven Überverarrestierung. Sowohl

durch die Ausdehnung des Arrestes auf die Mietzinsen wie auch mit Blick auf die

vorzunehmende fachmännische Schätzung werde diese Überverarrestierung noch

akzentuiert.

10.1 Das Betreibungsamt Olten-Gösgen hat

die beiden Grundstücke GB [xx] und GB [yy] rechtshilfeweise im Auftrag des

Betreibungsamtes Locarno verarrestiert. Dementsprechend ist die Arresturkunde

Nr. [bb] Bestandteil der Arresturkunde des Betreibungsamtes Locarno vom 5. März

2024. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen war gar nicht befugt, zu entscheiden, ob

es den Rechtshilfeauftrag vollziehen will oder nicht. Es war lediglich mit dem

Vollzug beauftragt. Insofern spricht einiges dafür, dass sich die Rüge der

Überverarrestierung gegen das Betreibungsamt Locarno hätte richten müssen. Wie

es sich damit verhält, kann jedoch dahingestellt bleiben. Denn von einer

Überverarrestierung kann keine Rede sein. Das Betreibungsamt Locarno hat zwar

die Kaufpreisforderung für die Liegenschaft GB [zz] verarrestiert. Deren

Werthaltigkeit ist aber aktuell nicht mehr gegeben. Der Beschwerdeführer hat

vor der Arrestlegung einen Teil der Kaufpreisforderung von total CHF 3’241’958.60

an seine Lebenspartnerin zediert. Bezüglich dieser Drittansprachen ist ein

Widerspruchsprozess hängig, dessen Ausgang noch ungewiss ist. Derzeit kann

dieser Forderung kein Wert beigemessen werden. Die Verarrestierung der beiden

Grundstücke GB [xx] und GB [yy], die eine wirtschaftliche Einheit darstellen,

war somit notwendig. Ausserdem sind dieselben Vermögenswerte, die mit dem

vorliegenden Arrest verarrestiert werden, bereits durch die Arresturkunde Nr. [cc]

des Betreibungsamtes Locarno vom 6. Februar 2024 erfasst.

10.2 Der Beschwerdeführer will bezüglich

der geltend gemachten Überverarrestierung auch einen Schuldbrief über CHF 1 Mio

auf der Liegenschaft der G.___ AG berücksichtigt haben. Obwohl er seinen

Verpflichtungen längst nachgekommen sei, verweigere das Steueramt die

Herausgabe dieses Schuldbriefes und verfüge damit faktisch bereits über eine

Sicherheit in der Höhe von CHF 1 Mio. Dieser

Schuldbrief ist nicht verarrestiert und kann somit auch nicht zu einer

Überverarrestierung führen. Im Rahmen der vorliegenden Beschwerde wird einzig

das Verhalten des Betreibungsamtes bei der Arrestlegung überprüft, nicht das

weitere Verhältnis zwischen Arrestgläubiger und Arrestschuldner. Massgebend für

die Frage der Überverarrestierung sind einzig die Arrestforderung und die dafür

mit Arrest belegten Vermögenswerte.

11. In seiner Eingabe vom 29. April 2024

stellte der Beschwerdeführer sodann das schon unter I. Ziffer 7 wiedergegebene

Rechtsbegehren auf Feststellung, dass mit der Anzeige des Betreibungsamtes vom

19. März 2024 an die E.___ AG keine Sperrung des

Kontos IBAN [...] verfügt worden sei und das Konto nicht Gegenstand des

laufenden Arrestes bilde. Die E.___ AG habe diese Anzeige an die finanzierende

Raiffeisenbank [...] weitergeleitet. Die Raiffeisenbank stelle sich nun auf den

Standpunkt, dieses Konto, auf welches die Mietzinseinnahmen und

Nebenkostenbeitrage aus den Liegenschaften GB [xx] und [yy] fliessen würden,

sei aufgrund dieser Anzeige zu sperren. Das Betreibungsamt habe der

Raiffeisenbank mitgeteilt, die erlassenen Anzeigen würden bis zum Entscheid der

Aufsichtsbehörde unverändert bestehen bleiben. Diese Mitteilung impliziere,

dass nach Auffassung des Betreibungsamtes nur noch die Aufsichtsbehörde eine

solche Feststellung treffen könne. Deshalb habe er ein direktes und

unmittelbares Feststellungsinteresse.

12. Das

Betreibungsamt widerspricht der Darstellung des Beschwerdeführers nicht. Die

Bank hat das fragliche Konto aufgrund der Anzeige des Betreibungsamtes

gesperrt. Das Betreibungsamt verweigert gegenüber der Bank eine Klarstellung. Das

Feststellungsinteresse des Beschwerdeführers ist zu bejahen. Es findet sich

keine Verfügung des Betreibungsamtes, mit welcher das fragliche Konto

verarrestiert worden wäre. Auch die «Anzeige von der Verarrestierung an den

Grundpfandgläubiger» an die E.___ AG vom 19. März 2024 enthält nichts

dergleichen, sondern lediglich den Hinweis an die Pfandgläubigerin auf ihre

gesetzlichen Vorzugsrechte auf die Mietzinse nach Art. 806 Abs. 1 ZGB und die

für deren Geltendmachung erforderlichen Schritte. Darüber hinaus ging die

«Anzeige von der Pfändung» an die E.___ AG und nicht an die Raiffeisenbank [...].

Dass die E.___ AG die Anzeige an die Raiffeisenbank [...] weitergeleitet hat,

liegt sodann ausserhalb des Einflussbereichs des Betreibungsamtes. Das

Betreibungsamt hat somit keine Sperrung des Kontos angeordnet und dieses auch

nicht verarrestiert.

13. Die Beschwerde ist demnach teilweise

gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird. Das Beschwerdeverfahren ist nach

Art. 20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG unentgeltlich. Die

Ausrichtung einer Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2

GebV SchKG).

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird teilweise

gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Das Betreibungsamt

Olten-Gösgen wird angewiesen, die von A.___ beantragte und bevorschusste

Neuschätzung der Liegenschaften GB [xx] und [yy] durch einen Fachmann zu

veranlassen.

3. Es wird festgestellt, dass das

Betreibungsamt Olten-Gösgen das Konto IBAN [...] bei der Raiffeisenbank [...]

weder gesperrt noch verarrestiert hat.

4. Es werden keine Kosten erhoben.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und Konkurs

Der Vizepräsident Der

Gerichtsschreiber

Flückiger Schaller