Retentionsurkunde

Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und

Konkurs

Urteil vom 10. Januar 2025

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiber Isch

In Sachen

1. A.___

2. B.___,

Beschwerdeführer

gegen

Betreibungsamt Region Solothurn, Filiale

Grenchen-Bettlach,

Beschwerdegegner

betreffend Retentionsurkunde

zieht die Aufsichtsbehörde

für Schuldbetreibung und Konkurs in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Mit Eingabe vom 13. November 2024

(Datum Postaufgabe) erheben A.___ und B.___ als Schuldner bei der

Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs Beschwerde gegen das

Retentionsverzeichnis vom 24. Oktober 2024 und machen im Wesentlichen geltend,

die Summe von CHF 52'698.30 sei nicht korrekt. Zudem seien die in der

Retentionsurkunde aufgenommenen Gegenstände nicht pfändbar und würden nicht der

Retention unterliegen, da alle Maschinen und das gesamte Inventar der Firma vor

zwei Jahren verkauft worden seien. Des Weiteren sei das Mietende am 31. Januar

2025, die Mietkaution von CHF 10'048.00 sei zu berücksichtigen und von den

Mietzinsausständen abzuziehen.

2. Mit Vernehmlassung vom 6. Dezember

2024 schliesst das Betreibungsamt Region Solothurn, Filiale Grenchen-Bettlach,

auf Abweisung der Beschwerde.

3. Mit Eingabe vom 17. Dezember 2024

lassen sich die Beschwerdeführer abschliessend vernehmen.

Erwägungen

II.

1.

Laut Art. 268 Abs. 1 OR hat der

Vermieter von Geschäftsräumen für einen verfallenen Jahreszins und den

laufenden Halbjahreszins ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen, die

sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung

gehören. In Ergänzung der vorgenannten gesetzlichen Bestimmungen hält die

Rechtsprechung fest, dass das Retentionsrecht unter anderem explizit an

Maschinen und Büroinventar (BGE 120 III 52 E. 8), Handelsware und Warenvorräte

möglich ist. Dabei genügt eine gewisse Dauerhaftigkeit des Verbleibs in den

Mieträumen, sofern die Gegenstände nicht zufällig, z.B. vorübergehend zu

Zwecken der Reparatur eingebracht wurden.

2.

Die Beschwerdeführer machen geltend,

der geforderte Miet/Pachtzins im Betrag von CHF 52'698.30 sei nicht korrekt,

ohne dies jedoch zu begründen. Diesbezüglich kann auf die treffenden

Ausführungen des Betreibungsamtes, welches sich seinerseits auf die

Dispositiv

eingereichten Akten stützt, verwiesen werden. Demnach ist dem Begehren um

Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses bzw. dem Retentionsverzeichnis selber

zu entnehmen, dass sich die Forderungssume aus CHF 27'672.30 für fälligen

Mietzins (1. April - 31. Oktober 2024) und CHF 25'026.00 für laufenden Mietzins

(1. November 2024 - 30. April 2025) zusammensetzt, woraus sich der genannte

Forderungsbetrag ergibt. Gemäss Mietvertrag beträgt der Brutto-Mietzins ab 1.

Januar 2021 CHF 4'000.00 monatlich, basierend auf dem Landesindex der Konsumentenpreise

(BA [Akten des Betreibungsamtes] 4). Der fällige Mietzins von total CHF 27'672.30

(sieben Monate à monatlich durchschnittlich CHF 3'953.18) ist daher nicht zu

beanstanden. Der laufende Mietzins beläuft sich laut Mietzinsänderung auf CHF

4'171.00 (BA 5), was für sechs Monate folglich einen Betrag von total CHF 25'026.00

ergibt.

3. Weiter ist auf die Rüge der

Beschwerdeführer einzugehen, wonach die in der Retentionsurkunde aufgenommenen

Gegenstände nicht pfändbar seien und nicht der Retention unterlägen, da alle

Maschinen und das gesamte Inventar der Firma vor zwei Jahren verkauft worden

seien.

Dem Retentionsverzeichnis (BA 6) ist

diesbezüglich zu entnehmen, dass mit Ausnahme der Positionen Nr. 1, 18, 22,

26-28, sämtliche Gegenstände mit einem Drittanspruch im Verzeichnis aufgenommen

wurden. Die Positionen Nr. 1, 18, 22, 26-28 wurden gemäss Angaben des

Betreibungsamtes wegen eines zu geringen Wertes nicht mit Retentionsbeschlag

belegt, was nicht zu beanstanden ist. So ist nach Art. 268 Abs. 3 OR das

Retentionsrecht an Sachen ausgeschlossen, die durch die Gläubiger des Mieters

nicht gepfändet werden könnten. Mit dieser Bestimmung wird auf Art. 92 SchKG

Bezug genommen, welcher die unpfändbaren Vermögenswerte umschreibt. Unpfändbare

Vermögenswerte sind u.a. Kompetenzstücke (Abs. 1) oder Gegenstände, bei denen

von vorneherein anzunehmen ist, dass der Überschuss des Verwertungserlöses über

die Kosten so gering wäre, dass sich eine Wegnahme nicht rechtfertigt (Abs. 2).

Was sodann die mit einem Drittanspruch

im Retentionsverzeichnis aufgenommenen Gegenstände anbelangt, so hat das

Betreibungsamt diesbezüglich zu Recht darauf hingewiesen, dass der Entscheid

über einen allfälligen Drittanspruch im Widerspruchsverfahren nach Art. 106 ff.

SchKG gefällt wird. Da der Drittanspruch demnach im Rahmen des

Widerspruchsverfahrens im Sinne von Art. 106 ff. SchKG zu klären ist, kann

dieser nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens gemäss Art. 17

ff. SchKG sein. Somit ist auf die Beschwerde in diesem Punkt nicht einzutreten.

Des Weiteren legte das Betreibungsamt

treffend dar, dass die Aufnahme der Gegenstände mit allfälligem Drittanspruch

im Retentionsverzeichnis vorliegend rechtmässig ist. So erstreckt sich das

Retentionsrecht des Vermieters auch auf Sachen Dritter, die sich in den

Mieträumlichkeiten befinden (i.d.R. anvertraute Ware). Wichtige Voraussetzung ist,

dass der Vermieter nichts von den Dritteigentumsverhältnissen wusste oder

wissen musste und darauf vertrauen durfte, dass die eingebrachten Sachen im

ungeschmälerten Eigentum des Mieters stehen. Der gute Glaube des Vermieters

wird dabei ohne weiteres kategorisch vorausgesetzt (BGE 106 III 42). An Sachen

Dritter, von denen der Vermieter die Eigentumsverhältnisse im Zeitpunkt des

Mietantritts kannte oder kennen musste, besteht hingegen kein Retentionsrecht. Anders

ist es, wenn der Vermieter erst während der Mietdauer von der Fremdheit der eingebrachten

Sachen erfährt oder darüber in Kenntnis sein müsste. Das Betreibungsamt hat in

einem solchen Fall nicht darüber zu entscheiden, ob sich ein mit Retention belegter

Vermögenswert tatsächlich im Eigentum einer Drittperson befindet, sondern hat

diese behauptete Tatsache lediglich in der Retentionsurkunde festzuhalten. Die

Beschwerdeführer machten den Drittanspruch gemäss Aktenlage erst am Tage der

Retention, dem 24. Oktober 2024, geltend. Am 30. Oktober 2024 wurden dem

Betreibungsamt von den Beschwerdeführern verschiedene Kaufverträge zugeschickt,

welche den Verkauf einiger, retinierter Gegenstände an C.___ zum Gegenstande

haben (BA 7). Somit hatte die Vermieterin bei Mietantritt keinerlei Kenntnis

von Eigentum allfälliger Drittpersonen. Zudem sind sämtliche Kaufverträge auf

den 17. Mai 2002, also nach Mietantritt, datiert. Die Vermieterin erfuhr erst

im Zeitpunkt der Retention von den Eigentumsverhältnissen Dritter.

4. Insofern die Beschwerdeführer

schliesslich fordern, dass die Mietkaution von CHF 10'048.00 zu

berücksichtigen und von der offenen Miete abzuziehen sei, kann wiederum auf die

Ausführungen des Betreibungsamtes verwiesen werden. Demnach ist eine Mietkaution

eine finanzielle Sicherheitsleistung, die vom Mieter an den Vermieter geleistet

wird, um die potenziellen Reparaturkosten für Schäden oder ausstehende

Mietzahlungen während der Mietdauer abzudecken. Geregelt ist sie in den

gesetzlichen Bestimmungen von Art. 257e OR. Somit wird bei einer Auszahlung

bzw. Verrechnung einer Mietkaution praxisgemäss das Mietende abgewartet

(vorliegend der 31. Januar 2025), um sämtliche allfällige Reparaturkosten oder

die gesamten ausstehenden Mietzinse erfassen zu können. Demnach ist die

Beschwerde auch in diesem Punkt unbegründet.

5. Die Beschwerde ist somit abzuweisen.

Das Beschwerdeverfahren ist nach Art. 20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV

SchKG unentgeltlich. Die Ausrichtung einer Parteientschädigung kommt nicht in

Betracht (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Es werden keine Kosten erhoben.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und Konkurs

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Hunkeler Isch

Das

Bundesgericht ist mit Urteil vom 31. Januar 2025 auf die dagegen erhobene

Beschwerde nicht eingetreten (BGer 5A_87/2025).