Inventar 16. August 2024 / 20. Februar 2025

Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und

Konkurs

Urteil vom 21. August 2025

Es wirken mit:

Präsident Flückiger

Oberrichterin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Gerichtsschreiber Isch

In Sachen

A.___ AG,

vertreten durch Nina Menzi, Rechtsanwältin,

Beschwerdeführerin

gegen

1. Kantonales Konkursamt,

2. B.___ AG,

Beschwerdegegner

betreffend Inventar

16. August 2024 / 20. Februar 2025

zieht die Aufsichtsbehörde

für Schuldbetreibung und Konkurs in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Mit Eingabe vom 4. April 2025 lässt

die A.___ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) als Gläubigerin gegen das vom

Konkursamt des Kantons Solothurn erfasste Inventar vom 16. August 2024 / 20.

Februar 2025 im Konkurs über die B.___ AG (Konkurs-Nr. [...]) Beschwerde bei

der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs erheben und folgende

Rechtsbegehren stellen:

1. Das Inventar vom 16. August 2024 / 20.

Februar 2025 im Konkurs über die B.___ AG, [...] (Konkurs-Nr. [...]), sei

hinsichtlich der Liegenschaften / Grundstücke wie folgt zu ergänzen:

1.1 Es

seien LIG C.___ und LIG D.___ in das Inventar

aufzunehmen.

1.2

Eventualiter seien betreffend LIG C.___ und LIG D.___

(Klage-)Ansprüche nach Massgabe von Art. 242 Abs. 3 SchKG (Admassierung) in das

Inventar aufzunehmen und diesbezüglich die Abtretung an die Gläubiger im Sinn

von Art. 260 SchKG zu offerieren, sofern die Konkursverwaltung dieselben

Ansprüche nicht selber weiterverfolge und auch die Mehrheit der Gläubiger auf

die Weiterverfolgung verzichteten.

2.

Das Kantonale

Konkursamt des Kantons Solothurn sei anzuweisen, die Veräusserung verhindernde

Sicherungsmassnahmen betreffend LIG C.___ und LIG D.___ zu treffen bzw. zu

erwirken.

Zur Begründung führt die

Beschwerdeführerin aus, das Inventar sei unvollständig. Seine Unvollständigkeit

hänge mit zwei Liegenschaften / Grundstücken zusammen, nämlich LIG C.___ und

LIG D.___. Dieselben seien - trotz Zugehörigkeit zur Konkursmasse zufolge ihrer

nichtigen Veräusserung durch die Konkursitin - nicht inventarisiert worden.

Bezüglich derselben seien - trotz Gefahr des unumkehrbaren Veräusserns an

gutgläubige Erwerberinnen und Erwerber - keine Sicherungsmassnahmen vorgesehen.

Gegen die Weigerung der Konkursverwaltung, einen Gegenstand in das Inventar

aufzunehmen, sei generell jeder Gläubiger beschwerdeberechtigt. Die Konkursitin

habe mit Kauf- und Schenkungsvertrag vom 10. Mai 2023 LIG C.___ für CHF

700'000.00 an die E.___ AG verkauft und mit demselben Vertrag LIG D.___ der E.___

AG geschenkt. Sie habe sich hiermit ihrer wesentlichsten, wenn nicht sogar

ihrer einzigen Aktiven entledigt. Die Ermittlungsakten des durch die

Strafanzeige der Beschwerdeführerin angestossenen Strafverfahrens STA.2024.3024

und wohl auch diejenigen des Konkursverfahrens untermauerten diese Annahme.

Wohlgemerkt: Das fragliche Veräusserungsgeschäft sei an eine bzw. mit einer

nahestehenden Person erfolgt. Herr F.___, Geschäftsführer und Verwaltungsratsmitglied

der verkaufenden / schenkenden Konkursitin, sei der Vater von Herrn G.___,

Geschäftsführer und Verwaltungsratsmitglied der kaufenden/beschenkten E.___ AG.

Dazu komme, dass Herr G.___ die Geschäftsführung der Konkursitin besorgt habe,

was mutmasslich eine faktische Organstellung darstelle. Zudem liege der

Kaufpreis deutlich unter Wert. Der Kaufpreis für GB C.___ entspreche nicht dem

marktüblichen Preis. Gemäss Angaben der Baukommission Egerkingen dürfe von

einem viel höheren Wert, von mind. CHF 700.00/m2, ausgegangen werden, was bei

einer Fläche von 3'329 m2 einem Verkehrswert von mindestens CHF

2'330'300.00 entspreche. Das vorbeschriebene

Veräusserungsgeschäft stelle - über seine paulianische Anfechtbarkeit nach

Massgabe von Art. 285 ff. SchKG hinaus seien richtigerweise

Anfechtungsansprüche inventarisiert worden (vgl. Beilage 2, S. 2, Nr. 2) - eine

faktische Liquidation der Konkursitin dar. Eine auf eine faktische Liquidation

gerichtete Rechtshandlung sei zufolge Verstosses gegen die

Liquidationsvorschriften (vgl. Art. 736 ff. OR) nichtig im Sinn von Art. 20 OR.

Die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts wirke ex tunc, gelte absolut und sei

unheilbar; sie müsse von Amtes wegen berücksichtigt werden. Darauf habe die

Beschwerdeführerin im Konkursverfahren aufmerksam gemacht. Zufolge der

Nichtigkeit des Veräusserungsgeschäfts gehörten die Grundstücke zur

Konkursmasse.

Aktuell sei jedoch nicht die

Konkursitin, sondern eine Dritte als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Daher müssten die Grundstücke durch Klage zur Masse gezogen werden (Art. 242

Abs. 3 SchKG). Demzufolge hätten LIG C.___ und LIG D.___, zumindest aber die

diesbezüglichen (Klage-)Ansprüche (Art. 242 Abs. 3 SchKG) inventarisiert werden

müssen. Das aber habe das Konkursamt trotz dahingehender Hinweise nicht getan.

Diese Hinweise hätten mindestens einen Streit- bzw. Zweifelsfall hinsichtlich

der Zugehörigkeit der Grundstücke zur Konkursmasse begründet, was entsprechend

dem oben Gesagten zur Aufnahme im Inventar hätte führen müssen. So liege in der

Nichtinventarisierung eine Verletzung der konkursamtlichen Pflichten zur

Inventaraufnahme (Art. 221 SchKG), zur Bereinigung der Aktivmasse durch

Aussonderung und Admassierung (Art. 242 SchKG) und zur Erhaltung der

Konkursmasse (vgl. Art. 240 SchKG) begründet. Dieses Versäumnis müsse

aufsichtsrechtlich wie beantragt korrigiert werden.

Dagegen vertrete das Konkursamt die

Ansicht, die Thematik sei durch die inventarisierten Anfechtungsansprüche nach

Art. 285 ff. SchKG abgedeckt, weshalb am aufgelegten Inventar festgehalten

werde. Die konkursamtliche Auffassung sei jedoch falsch. Die Anfechtung nach

Art. 285 ff. SchKG (pauliana) sei ein rein zwangsvollstreckungsrechtliches

Klageverfahren. Das heisse, dass ein gutheissendes Anfechtungsurteil

ausschliesslich betreibungs- bzw. konkursrechtlich wirke, indem es den

betreffenden Vermögenswert der Konkursmasse als Vollstreckungssubstrat zuführe.

Es gehe in diesem Rahmen nicht um die materielle Gültigkeit der entziehenden

und daher angefochtenen Rechtshandlung. Die paulianische Anfechtung ziele

gerade nicht darauf ab, den Eigentumseintrag eines Dritten für unrichtig, das

heisse ungerechtfertigt im Sinn von Art. 974 f. ZGB zu erklären.

Dementsprechend hänge die Anfechtbarkeit nach Massgabe von Art. 285 ff. SchKG

auch nicht von der zivilrechtlichen Anfechtbarkeit der entziehenden

Rechtshandlung ab. Folglich mache selbst ein gutheissendes Anfechtungsurteil

die angefochtene Rechtshandlung (hier: Veräusserungsgeschäft betreffend LIG C.___

und LIG D.___) zivilrechtlich nicht ungültig. Das bedeute, dass über die

Anfechtungsansprüche - entgegen der Auffassung des Konkursamtes - keine

Nichtigerklärung des Veräusserungsgeschäfts erreicht werden könne und werde.

Das wiederum verhindere die Richtigstellung der Eigentumsverhältnisse an den

Grundstücken (vgl. Art. 975 ZGB). Anders ausgedrückt: Im

paulianischen Anfechtungsverfahren gebe es keinen Anknüpfungspunkt für Rück-

bzw. Zuführung der Grundstücke zur Konkursmasse, weil in diesem Rahmen die

Gültigkeit des Veräusserungsgeschäfts gar nicht beurteilt werde. Das

Konkursamt blende den Umstand der früheren faktischen Liquidation der

Konkursitin aus. Sie konzentriere sich auf die zwangsvollstreckungsrechtliche

Anfechtbarkeit der Veräusserungshandlung nach Massgabe von Art. 285 ff. SchKG. Zwar sei die vom Konkursamt vorgenommene lnventarisierung

der paulianischen Anfechtungsansprüche gut und richtig. Konsequenterweise werde

sie auch nicht angefochten. Aber sie sei eben höchstens «die halbe Wahrheit».

Die Anfechtbarkeit des Veräusserungsgeschäfts unter materiellen Gesichtspunkten

müsse entsprechend dem Vorgesagten als (zusätzlicher) Ansatzpunkt auch

inventarisiert werden.

Gleichzeitig mit der Inventaraufnahme

habe das Konkursamt die zur Erhaltung der Vermögenswerte gebotenen

Sicherungsmassnahmen zu treffen (Art. 221 SchKG). Hierfür kämen etwa die in

Art. 223 SchKG umschriebenen Massnahmen in Betracht.

Bestehe die Gefahr, dass der Dritte die

Gegenstände veräussere, bevor darüber entschieden sei, ob sie in die Masse

fielen, so habe die Konkursverwaltung bzw. Abtretungsgläubiger die

erforderlichen vorsorglichen Massnahmen beim Richter zu erwirken. Gehe es um

Grundstücke, für die ein Dritter als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sei,

bestehe die zur Sicherung geeignete Massnahme insbesondere in der Vormerkung

einer Verfügungsbeschränkung im Sinn von Art. 960 Ziff. 1 ZGB. Gesichert werden

könnten hierdurch etwa die Anfechtungsrechte aus Art. 285 ff. SchKG. LIG C.___

und LIG D.___ könnten entsprechend dem oben Gesagten nur durch Klage zur

Konkursmasse gezogen werden. Zugleich bestehe die dringliche und reale Gefahr,

dass die Grundstücke an gutgläubige Dritte verkauft würden und insofern der

Konkursmasse unwiederbringlich entzogen blieben: Die E.___ AG als nach dem oben

Gesagten unrichtig / ungerechtfertigt im Grundbuch eingetragene Eigentümerin

biete die Grundstücke bzw. Stockwerkeigentumsanteile davon unter dem

Projektnamen «[...]» zum Verkauf an ([...]). Gemäss Online-Angaben seien von

den insgesamt 20 Einheiten schon 7 Einheiten reserviert. Die Wohnungen des

sogenannten «Neubauprojekts [...]» seien auch beim Maklerbüro [...] zum Verkauf

gelistet (https://www.[...]). Beide öffentlichen Anpreisungen dokumentierten

die Verkaufsabsichten. Auch die Einlassungen von Herrn E.___ (Geschäftsführer

und Verwaltungsratsmitglied der Konkursitin) und Herrn G.___ (mutmasslich

faktisches Organ der Konkursitin sowie Geschäftsführer und

Verwaltungsratsmitglied der E.___ AG) im Beschwerdeverfahren BKBES.2025.17

bestätigten die Verkaufsabsichten. So habe Herr F.___ anführen lassen, dass

«sieben Reservationsvereinbarungen mit Käuferinnen und Käufern abgeschlossen»

worden seien (Stellungnahme vom 24. Februar 2025, Rz. 18), die man erfüllen

wolle, und habe für den Beleg der abgeschlossenen Vereinbarungen

teilgeschwärzte Urkunden eingereicht (Beilagen 4-10 zur Stellungnahme vom 24.

Februar 2025). Herr G.___ habe ausführen lassen, es sei zutreffend, dass die E.___

AG «das Gelände der gesperrten Parzelle entwickeln» wolle und dass «das Projekt

denn auch inzwischen weit fortgeschritten» sei und «etliche Kaufinteressenten

die zukünftigen Wohnungen reserviert und dafür Anzahlungen geleistet» hätten.

Die Gefahr eines zufolge des Schutzes des guten Glaubens der Erwerberinnen und

Erwerber unumkehrbaren Verkaufs verfestige sich noch, falls es bei der im

Strafverfahren STA.2024.3024 verfügten Aufhebung der momentan noch bestehenden

strafprozessualen Grundbuchsperre bleiben sollte. Ob diese Aufhebung rechtens

sei und insofern Bestand habe, sei aktuell im Beschwerdeverfahren BKBES.2025.17

in Klärung. Aufgrund dieser Umstände sei die Notwendigkeit des Treffens bzw.

Erwirkens von Sicherungsmassnahmen betreffend LIG C.___ und LIG D.___

ausgewiesen. Es verletze die Sicherungspflicht (Art. 221 SchKG) und die Pflicht

zur Erhaltung der Konkursmasse (vgl. Art. 240 SchKG), dass das Konkursamt in

dieser Hinsicht untätig geblieben sei.

2. Mit Vernehmlassung vom 17. April 2025

schliesst das Konkursamt auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. Zur Begründung führt das

Konkursamt aus, Sachen, die als Eigentum Dritter bezeichnet seien oder von

Dritten zu Eigentum beansprucht würden, seien im Inventar mit einem

entsprechenden Vermerk nach Art. 225 SchKG aufzunehmen, sofern es sich nicht

offensichtlich um fremdes Eigentum handle. Im vorliegenden Fall befänden sich

die Grundstücke C.___ und D.___ weder im Gewahrsam noch im Eigentum der

Konkursitin. Die formellen Voraussetzungen für die Übertragung der Grundstücke

seien mit Vertrag vom 10. Mai 2023 ebenfalls erfüllt worden, weshalb es sich

offensichtlich um das Eigentum Dritter, namentlich der E.___ AG, handle. Der

Abschluss eines Grundstückkaufs (Art. 216 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 657 Abs. 1 ZGB;

Art. 64 Abs. 1 lit. a GBV) sowie eines Grundstückschenkungsvertrags (Art. 243

Abs. 2 OR i.V.m. Art. 657 Abs. 1 ZGB; Art. 64 Abs. 1 lit. a GBV) bedürften zu

ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Der Grundbuchverwalter habe

gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine formelle, wie auch eine

beschränkte materielle Prüfungsbefugnis. Stelle der Grundbuchverwalter auf

Grund seiner Prüfung fest, dass eine der formellen oder materiellen

Voraussetzungen zur Aufnahme eines Rechtsverhältnisses nicht erfüllt seien, so

habe er die Anmeldung abzuweisen. Die Anmeldung sei u.a. vollständig abzuweisen,

wenn der Grundbuchverwalter auch nur begründete Zweifel habe, ob die

Voraussetzungen zur Aufnahme eines angemeldeten Rechts oder Rechtsverhältnisses

gegeben seien. Im Kanton Solothurn werde die Funktion des Grundbuchverwalters

durch den Amtschreiber wahrgenommen (vgl. § 297 Abs. 1 EG ZGB; BGS 211.1 vgl.§ 8 ASV; BGS 123.21). Vorliegend habe die Amtsschreiberei keinerlei

offensichtliche Anhaltspunkte gehabt, die zu Zweifeln Anlass gegeben hätten und

somit keinen Grund gehabt, die Anmeldung abzuweisen. Die Beschwerdeführerin

habe Argumente vorgebracht, die darauf hindeuteten, dass die Amtsschreiberei

ein nichtiges Veräusserungsgeschäft vorgenommen habe. Dabei verkenne sie

jedoch, dass sie eine rein retrospektive Betrachtung vornehme. Zum Zeitpunkt der Grundstücksübertragung sei nicht

absehbar gewesen, welche Entwicklung die heutige Konkursitin nehmen würde.

Zwischen dem Kauf- und Schenkungsvertrag vom 10. Mai 2023 und der

Konkurseröffnung vom 2. Februar 2024 seien gut neun Monate vergangen. Die

Schädigungsabsicht sei für Dritte nicht erkennbar gewesen und somit nicht

bewiesen. Auch die Beschwerdeführerin bringe diesbezüglich keine substantiierte

Argumentation vor. Die Voraussetzungen einer faktischen Liquidation lägen somit

nicht vor. Der Kaufvertrag sowie der Schenkungsvertrag vom 10. Mai 2023

über die Liegenschaften C.___ und D.___ seien folglich rechtsgültige Verträge

mit jeweils einem rechtsgültigen Verpflichtungs- sowie einem rechtsgültigen

Veräusserungsgeschäft.

Der Zweck der paulianischen Anfechtung

sei in Art. 285 SchKG umschrieben. Diese Klage diene der Anfechtung von

Geschäften, die vor dem Konkurs zum Nachteil der Gläubiger abgeschlossen worden

seien, um diese wieder der Konkursmasse zuzuführen. Die paulianische Anfechtung

ziele somit auf Rückgängigmachung bestimmter Rechtsgeschäfte hin, welche die

Exekutionsrechte der Gläubiger beeinträchtigten, und so auf die

Wiedergutmachung des Nachteils, den die Gläubiger durch die Beeinträchtigung

erlitten hätten. Das schuldnerische Vermögen sei also wieder so herzustellen,

als hätten die anfechtbare Rechtshandlung und die anfechtbare Vermögensverschiebung

nicht stattgefunden. Aktivlegitimiert für die paulianische Anfechtungsklage sei

die Konkursverwaltung oder nach Massgabe von Art. 260 SchKG jeder einzelne

Konkursgläubiger. Vorliegend habe die Konkursverwaltung das Recht der

paulianischen Anfechtung mit Zirkularschreiben vom 25. März 2025 an die

Gläubiger zur Abtretung offeriert. Mit Schreiben vom 15. April 2025 habe die Beschwerdeführerin

die Abtretung der Anfechtungsansprüche verlangt. Damit eine paulianische

Anfechtung erfolgreich geltend gemacht werden könne, müssten die

Konkurseröffnung, die Erfüllung eines Anfechtungstatbestandes (Art. 286 ff.

SchKG) sowie die Verwirkungsfrist nach Art. 292 SchKG erfüllt sein (vgl. Art.

285 ff. SchKG). Diese drei Voraussetzungen seien vorliegend unbestritten,

weshalb eine paulianische Anfechtung möglich sei. Die Beschwerdeführerin

verkenne, dass die Anfechtungsklage nach Art. 285 ff. SchKG unter die Kategorie

der betreibungsrechtlichen Klagen mit Reflexwirkung auf materiellrechtliche

Verhältnisse oder mit materiellem Hintergrund falle. So habe die paulianische

Anfechtungsklage als formales Verfahren nicht nur eine Reflexwirkung auf das

materielle Recht, sondern könne sogar die zivilrechtlich zulässige Begünstigung

eines Dritten durch die paulianische Anfechtung nachträglich zunichtemachen. Speziell

an der Anfechtungsklage sei, dass die Gültigkeit eines

Rechtsgeschäftes (z.B. Eigentumsübertragung), durch die Gutheissung der

Anfechtungsklage nicht tangiert werde. Für die Anfechtung nach Art. 285 ff.

SchKG sei daher nicht von Belang, ob das anfechtbare Rechtsgeschäft

zivilrechtlich gültig sei oder nichtig oder einseitig anfechtbar sei, da die

Gültigkeit oft umstritten sei und auch ungültige Rechtsgeschäfte erfüllt werden

könnten. Das gutheissende Urteil müsse sich somit auch nicht zur materiellen

Rechtslage äussern (z.B. die Ungültigkeit eines Vertrages festhalten), sondern

einzig die Rückgabe des Vermögenswertes, beispielsweise Einbezug in die

Konkursmasse, anordnen. Wenn die Ungültigkeit des Rechtsgeschäfts zwischen den

Parteien unbestritten sei, komme die paulianische Anfechtung nicht mehr in

Betracht, da in diesem Fall eine mögliche Schädigung der Gläubiger entfalle.

Vorliegend sei die Nichtigkeit des Veräusserungsgeschäfts bestritten, da das

Kantonale Konkursamt der Ansicht sei, dass sowohl der Kaufvertrag als auch der

Schenkungsvertrag vom 10. Mai 2023 rechtsgültig zustande gekommen seien.

Wie die paulianische Anfechtungsklage

sei auch die separate Admassierungsklage als eine betreibungsrechtliche Klage

mit Reflexwirkung auf das materielle Recht zu qualifizieren. Die zivilrechtlich

zulässige Begünstigung eines Dritten könne deshalb durch die paulianische

Anfechtung nachträglich zunichte gemacht werden. Die Admassierung sei in der

Anfechtungsklage gemäss Rechtsprechung sowie Lehre enthalten. Entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführerin werde aufgrund der obigen Ausführungen das

Element der Admassierung im paulianischen Anfechtungsverfahren als

Anknüpfungspunkt für

die Rückführung der Grundstücke in die Konkursmasse

herangezogen.

Schliesslich sei im vorliegenden Fall –

entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin – keine vorsorgliche Massnahme

nach Art. 221 ff. SchKG angezeigt. Zu betonen sei, dass

eine Sicherungsmassnahme nach Art. 223 SchKG, nur schon von dessen Wortlaut

her, für Grundstücke ausser Betracht falle. In diesem Konkurs seien keine

Aktiven vorhanden, weshalb der Hauptgläubiger den Kostenvorschuss geleistet

habe. Aufgrund der Leistung des Kostenvorschusses sei das Konkursverfahren

eröffnet und das summarische Verfahren bewilligt worden. Bereits

im Juli 2024 sei die Grundbuchsperre aufgrund eines Gläubigerantrages im Rahmen

des Strafverfahrens STA.2024.3024 errichtet worden. Das Konkursamt habe daher

keinen Anlass bisher eine Grundbuchsperre zu veranlassen. Das Kantonale Konkursamt werde jedoch bei Notwendigkeit,

spätestens in der Abtretungsverfügung anordnen, dass die Beschwerdeführerin

berechtigt sei, beim zuständigen Gericht einen Antrag auf Verlängerung der

Grundbuchsperre zu stellen.

3. Mit Eingabe vom 5. Mai 2025 lässt

sich die Beschwerdeführerin abschliessend vernehmen und ergänzend ausführen, für

die Annahme einer faktischen Liquidation komme es - anders als etwa bei der

paulianischen Absichtsanfechtung (vgl. Art. 288 SchKG) - nicht auf eine

Schädigungsabsicht an. Entscheidend sei, dass die Gesellschaft faktisch

aufgelöst werde, ohne dass die Liquidationsvorschriften von Art. 736 ff. OR

beachtet würden. Das geschehe regelmässig dadurch, dass das Vermögen der

Aktiengesellschaft verkauft werde. Es verbleibe «ein (mehr oder weniger) ausgehöhlter

Aktienmantel». Dieser Aktienmantel sei «eine wirtschaftlich vollständig

liquidierte und von den Beteiligten aufgegebene, juristisch aber noch nicht

aufgelöste Gesellschaft». Ob die mit dem Veräusserungsgeschäft verbundene

Schädigungsabsicht damals schon (und nicht nur in der Rückschau) erkennbar

gewesen sei oder nicht, sei im Hinblick auf den Tatbestand der faktischen

Liquidation insofern irrelevant. Mit dem Verkauf des einen Grundstücks (LIG D.___)

an die und mit der Schenkung des anderen Grundstücks (LIG D.___) auf die E.___

AG sei im Wesentlichen das gesamte Vermögen der B.___ AG liquidiert worden.

Zurückgeblieben sei jedenfalls nur der vorbeschriebene Aktienmantel. Dieser sei

dann rund ein halbes Jahr später, im Januar 2024, vermeintlich wegen eines

Organisationsmangels in Konkurs gefallen. Es sei durch die Ermittlungen im

Strafverfahren STA.2024.3024 bzw. die daraus hervorgegangenen Akten erstellt,

dass es sich bei den zwei Grundstücken um die einzigen (wesentlichen) Aktiven

der B.___ AG gehandelt habe. Das Konkursamt gehe davon aus, dass die

lnventarisierung «einer gesonderten Admassierungsklage» «nicht notwendig» sei,

weil «die Admassierung [ ... ] in der Anfechtungsklage enthalten» sei. Das

stimme so nicht. Es werde auf das in der SchKG-Beschwerde Gesagte verwiesen.

4. Die B.___ AG, zur Stellungnahme

eingeladen, lässt sich nicht vernehmen.

Erwägungen

II.

1.

Als Hauptargument stellt sich die

Beschwerdeführerin auf den Standpunkt, das vorbeschriebene

Veräusserungsgeschäft stelle eine faktische Liquidation der Konkursitin dar.

Eine solche auf eine faktische Liquidation gerichtete Rechtshandlung sei

zufolge Verstosses gegen die Liquidationsvorschriften (vgl. Art. 736 ff. OR)

nichtig im Sinn von Art. 20 OR. Die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts wirke ex

tunc, gelte absolut und sei unheilbar; sie müsse von Amtes wegen berücksichtigt

werden. Zufolge der Nichtigkeit des Veräusserungsgeschäfts gehörten die

Grundstücke LIG C.___ und LIG D.___ zur Konkursmasse und seien entsprechend zu

inventarisieren. Der Argumentation der Beschwerdeführerin hält das Konkursamt aber

zu Recht entgegen, zum Zeitpunkt der Grundstücksübertragung sei nicht absehbar

gewesen, welche Entwicklung die heutige Konkursitin nehmen würde. Zwischen dem

Kauf- und Schenkungsvertrag vom 10. Mai 2023 und der Konkurseröffnung vom 2.

Februar 2024 hätten gut neun Monate gelegen. Die Schädigungsabsicht sei für

Dritte nicht erkennbar gewesen und somit nicht bewiesen. Die Voraussetzungen

Dispositiv

einer faktischen Liquidation und damit einer Nichtigkeit liegen demnach nicht

vor, womit die Beschwerde in diesem Punkt (Rechtsbegehren der

Beschwerdeführerin Ziff. 1.1) abzuweisen ist.

2.

2.1 Weiter ist strittig, ob das

Konkursamt als Konkursverwalterin den Gläubigerinteressen genügend Rechnung

getragen hat, indem es im Inventar betreffend die Grundstücke LIG C.___ und LIG

D.___ folgende Anfechtungsansprüche festgehalten hat: «Anfechtungsansprüche

gemäss Art. 285 ff. SchKG insbesondere nach Art. 286 SchKG gegenüber den

Käufern/Beschenkten auf Anfechtung des Kauf- und Schenkungsvertrages vom

10.05.2023. Mit diesem Vertrag hat die Schuldnerin das Grundstück Grundbuch C.___

für CHF 700'000.00 verkauft und das Grundstück D.___ schenkungshalber an die E.___

übereignet. Der Kaufpreis für GB C.___ entspricht nicht dem marktüblichen

Preis. Gemäss Angaben der Baukommission [...] darf von einem viel höheren Wert,

von mind. CHF 700.00/m2, ausgegangen werden, was bei einer Fläche von

3'329m2 einem Verkehrswert von mind. CHF 2'330'300.00 entspricht.»

(Diese Anfechtungsansprüche) «Werden den

Gläubigern im Sinne von Art. 260 SchKG zur Abtretung offeriert.»

Die Beschwerdeführerin stellt sich in

diesem Zusammenhang im Wesentlichen auf den Standpunkt, aktuell sei nicht die

Konkursitin, sondern eine Dritte als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Daher müssten die Grundstücke durch Klage zur Masse gezogen werden (Art. 242

Abs. 3 SchKG). Demzufolge hätten zumindest die diesbezüglichen

(Klage-)Ansprüche (Admassierung gemäss Art. 242 Abs. 3 SchKG) inventarisiert

werden müssen. Das habe das Konkursamt aber trotz dahingehender Hinweise nicht

getan. In der Nichtinventarisierung liege eine Verletzung der konkursamtlichen

Pflichten zur Inventaraufnahme (Art. 221 SchKG), zur Bereinigung der Aktivmasse

durch Aussonderung und Admassierung (Art. 242 SchKG) und zur Erhaltung der

Konkursmasse (vgl. Art. 240 SchKG) begründet. Zwar sei die vom Konkursamt

vorgenommene lnventarisierung der paulianischen Anfechtungsansprüche gut und

richtig. Aber sie sei eben höchstens «die halbe Wahrheit». Die Anfechtbarkeit

des Veräusserungsgeschäfts unter materiellen Gesichtspunkten müsse entsprechend

dem Vorgesagten als (zusätzlicher) Ansatzpunkt auch inventarisiert werden. So

gebe es im paulianischen Anfechtungsverfahren keinen Anknüpfungspunkt für Rück-

bzw. Zuführung der Grundstücke zur Konkursmasse, weil in diesem Rahmen die

Gültigkeit des Veräusserungsgeschäfts gar nicht beurteilt werde.

2.2 Es ist somit zu prüfen, ob das

Konkursamt bzw. die Konkursverwaltung den Gläubigern – wie in Rechtsbegehren

Ziff. 1.2 von der Beschwerdeführerin verlangt – neben dem paulianischen

Anfechtungsanspruch auch die Klagemöglichkeit im Sinne von Art. 242 Abs. 3

SchKG zur Abtretung hätte offerieren müssen.

2.3

2.3.1 Gemäss

Art. 260 Abs. 1 SchKG ist jeder Gläubiger berechtigt, die Abtretung derjenigen

Rechtsansprüche der Masse zu verlangen, auf deren Geltendmachung die Gesamtheit

der Gläubiger verzichtet. Gegenstand einer Abtretung nach Art. 260 SchKG können

namentlich paulianische Anfechtungsansprüche nach Art. 285 ff. und

Admassierungsansprüche (Art. 242 Abs. 3 SchKG), resp. die Vindikation von

Gegenständen im Gewahrsam Dritter sein (BSK SchKG, 3. Auflage, Basel 2021, Rz.

17 ff. zu Art. 260).

2.3.2 Mit der paulianischen Anfechtung

sollen Vermögenswerte der Zwangsvollstreckung zugeführt werden, die ihr durch

eine Rechtshandlung nach den Art. 286 - 288 SchKG entzogen worden sind. Die

paulianische Anfechtung zielt auf Rückgängigmachung bestimmter Rechtsgeschäfte

hin, welche direkt oder indirekt die Exekutionsrechte der Gläubiger

beeinträchtigen und damit auf die Wiedergutmachung des Nachteils, den die

Gläubiger durch diese Beeinträchtigung erlitten haben. Das schuldnerische

Vermögen ist wieder so herzustellen, als hätte die anfechtbare Rechtshandlung

und die anfechtbare Vermögensverschiebung nicht stattgefunden (BSK, a.a.O., N.

1 zu Art. 285). Die paulianische Anfechtung ist ein rein betreibungsrechtliches

Institut und kommt nur in einem konkreten gegen den Schuldner durchgeführten

Betreibungs-, Konkurs- oder Nachlassvertragsverfahren zum Zug (vgl. BGE 143 III 167 E. 3.3.4; KUKO SchKG-Umbach-Spahn/Bossart, Art. 285 N 2). Sie bezweckt die

Wiederherstellung des Zustandes, in welchem sich das zur Befriedigung der

Gläubiger dienende Vermögen des Schuldners und den Umfang seiner

Verbindlichkeiten ohne die anfechtbare Handlung befunden hätte (BGE 141 III 527

E. 2.2; 136 III 247 E. 2; 135 III 276 E. 5; 134 III 615 E. 2.1; 134 III 52 E.

1.3.3; 132 III 489 E. 3.3, E. 3.4). Sie bewirkt nicht die zivilrechtliche

Ungültigkeit des angefochtenen Rechtsgeschäftes (BGE 143 III 167 E. 3.3.4; 136

III 341 E. 3; 136 III 247 E. 2; 135 III 265 E. 3; 134 III 52 E. 1.3.3, E. 1.4;

SK SchKG-Maier, Art. 285 N 5; CR LP-Peter, N 10); sie verschafft dem

Anfechtenden weder Eigentum noch Besitz an den Vermögenswerten, welche der

Anfechtungsgegner infolge des angefochtenen Rechtsgeschäftes erlangt hat (BGE 134 III 52, 57; 115 III 141; 81 III 91; 52 II 54; KUKO SchKG-Umbach-Spahn/Bossart,

N 2). Der Anfechtende kann nur erreichen, dass die entzogenen Vermögensstücke

wieder dem Vermögen des Schuldners zwecks deren Pfändung oder Einbezug in die

Konkurs- bzw. Liquidationsmasse zugeführt oder ihm allenfalls entsprechende

Geldleistungen ausgerichtet werden, bzw. dass das auf den Anfechtungsgegner im

Vollstreckungsverfahren entfallende Betreffnis für dessen in anfechtbarer Weise

begründete Forderung der Konkursmasse oder dem anfechtenden Gläubiger zukommt.

2.3.3 Das Admassierungsverfahren hat

stattzufinden, wenn sich die Sache, an welcher ein Dritter einen Anspruch

erhebt, in seinem (Mit-)Gewahrsam befindet. Unter Gewahrsam versteht man die

unmittelbare faktische Herrschaft über eine Sache, verbunden mit der Möglichkeit,

sie zu gebrauchen. Aktivlegitimiert ist die Konkursmasse, welche von der

Konkursverwaltung vor Gericht vertreten wird (Art. 240 SchKG zweiter Satz). Die

Beantwortung der Frage, ob die Konkursverwaltung von sich aus handeln kann oder

ob sie die Zustimmung der Gläubigerversammlung zur Führung eines

Vindikationsprozesses für die Masse braucht, dürfte davon abhängen, ob die

Konkursverwaltung einen Prozess anstrebt oder nicht: Wird der Prozess verloren,

so wird die Masse nur dadurch betroffen, als dass sie im Falle ihres

Unterliegens allenfalls kosten- und entschädigungspflichtig wird. Verzichtet

dagegen die Konkursverwaltung auf eine Geltendmachung, ist das Interesse der

gesamten Gläubigerschaft am Bestand der Konkursmasse tangiert. Die Konkursverwaltung

hat daher die zweite Gläubigerversammlung über eine aus bestimmten Gründen

erfolgte Nichteinleitung von nicht grundsätzlich aussichtslosen

Admassierungsklagen aufzuklären (BSK, a.a.O., Rz. 43 f. zu Art. 242).

2.4 Wie vorgehend dargelegt, ist

gemäss Art. 260 Abs. 1 SchKG jeder Gläubiger berechtigt, die Abtretung

derjenigen Rechtsansprüche der Masse zu verlangen, auf deren Geltendmachung die

Gesamtheit der Gläubiger verzichtet. Gegenstand einer Abtretung nach Art. 260

SchKG können namentlich paulianische Anfechtungsansprüche nach Art. 285 ff. SchKG

und Admassierungsansprüche gemäss Art. 242 Abs. 3 SchKG sein. Das Konkursamt

legt zwar grundsätzlich nachvollziehbar dar, weshalb es die paulianische

Anfechtung im vorliegenden Verfahren als das geeignete Mittel erachtet. Doch

spricht der Umstand, dass das Konkursamt im Inventar bereits die paulianischen Anfechtungsansprüche

gemäss Art. 285 ff. SchKG auf Anfechtung des Kauf- und Schenkungsvertrages vom

10. Mai 2023 erfasst hat, nicht dagegen, – wie von der Beschwerdeführerin

beantragt – auch die Klageansprüche nach Massgabe von Art. 242 Abs. 3 SchKG

(Admassierung) betreffend LIG C.___ und LIG D.___ in das Inventar aufzunehmen

und diesbezüglich die Abtretung an die Gläubiger im Sinn von Art. 260 SchKG zu

offerieren, sofern die Konkursverwaltung dieselben Ansprüche nicht selber

weiterverfolgt und auch die Mehrheit der Gläubiger auf die Weiterverfolgung

verzichtet. Wie eingehend festgehalten, ist gemäss Art. 260 Abs. 1 SchKG jeder

Gläubiger berechtigt, die Abtretung derjenigen Rechtsansprüche der Masse zu

verlangen, auf deren Geltendmachung die Gesamtheit der Gläubiger verzichtet. Es

ist somit nicht nachvollziehbar, weshalb dieses Recht bezüglich der von der

Beschwerdeführerin beantragten Abtretung des Klageanspruchs nach Art. 242 Abs.

3 SchKG verweigert werden sollte, zumal die Admassierung durchaus als

geeignetes Mittel erscheint, wenn wie vorliegend aufgrund der erstellten

Verkaufsbemühungen der derzeitigen Eigentümerin der Grundstücke, der E.___ AG,

zeitliche Dringlichkeit besteht und rasch Klarheit über die Massezugehörigkeit

im Konkurs geschaffen werden soll. Wie die Beschwerdeführerin in diesem

Zusammenhang zudem zu Recht zu bedenken gibt, könnte mit der paulianischen

Anfechtung gegen allfällige gutgläubige Neuerwerber nichts erreicht werden.

Zusammenfassend ist die Beschwerde somit in diesem Punkt gutzuheissen und das

Konkursamt anzuweisen, betreffend LIG C.___ und LIG D.___ die Klageansprüche

nach Massgabe von Art. 242 Abs. 3 SchKG (Admassierung) in das Inventar

aufzunehmen und diesbezüglich die Abtretung an die Gläubiger im Sinn von Art.

260 SchKG zu offerieren, sofern die Konkursverwaltung diese Ansprüche nicht

selber weiterverfolgt und auch die Mehrheit der Gläubiger auf die

Weiterverfolgung verzichtet.

3. Schliesslich ist auf das

Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin einzugehen, wonach das Konkursamt des

Kantons Solothurn anzuweisen sei, die Veräusserung verhindernde

Sicherungsmassnahmen betreffend LIG C.___ und LIG D.___ zu treffen bzw. zu

erwirken. Hierzu hielt das Konkursamt zu Recht fest, dass eine

Sicherungsmassnahme nach Art. 223 SchKG, nur schon von dessen Wortlaut her, für

Grundstücke ausser Betracht falle. Des Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass

bereits im Juli 2024 die Grundbuchsperre aufgrund eines Gläubigerantrages im

Rahmen des Strafverfahrens STA.2024.3024 errichtet worden ist. Diese

Grundbuchsperre wurde im Urteil der Beschwerdekammer des Kantons Solothurn

BKBES.2025.17 vom 30. Mai 2025 bestätigt. Dieses Urteil ist mittlerweile in

Rechtskraft erwachsen. Somit besteht seitens des Grundbuchamtes derzeit keine

Veranlassung, diesbezüglich tätig zu werden. Im Übrigen fügt das Konkursamt in

diesem Zusammenhang an, es werde bei Notwendigkeit, spätestens in der

Abtretungsverfügung anordnen, dass die Beschwerdeführerin berechtigt sei, beim

zuständigen Gericht einen Antrag auf Verlängerung der Grundbuchsperre zu

stellen. Zusammenfassend besteht somit derzeit kein Anlass, das Grundbuchamt

anzuweisen, die Veräusserung verhindernde Sicherungsmassnahmen betreffend die

genannten Liegenschaften zu erwirken, womit die Beschwerde in diesem Punkt

abzuweisen ist.

4. Die Beschwerde ist demnach im Sinne

der Erwägungen (s. E. II. 2.4 hiervor) teilweise gutzuheissen. Das

Beschwerdeverfahren ist nach Art. 20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV

SchKG unentgeltlich. Die Ausrichtung einer Parteientschädigung kommt nicht in

Betracht (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird in dem Sinne

teilweise gutgeheissen, als das Konkursamt angewiesen wird, betreffend LIG C.___

und LIG D.___ die Klageansprüche nach Mass-gabe von Art. 242 Abs. 3 SchKG

(Admassierung) in das Inventar aufzunehmen und diesbezüglich die Abtretung an

die Gläubiger im Sinn von Art. 260 SchKG zu offerieren, sofern die

Konkursverwaltung dieselben Ansprüche nicht selber weiterverfolgt und auch die

Mehrheit der Gläubiger auf die Weiterverfolgung verzichtet.

2. Im Übrigen wird die Beschwerde

abgewiesen.

3. Es werden weder eine Parteientschädigung

zugesprochen noch Kosten erhoben.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und Konkurs

Der Präsident Der

Gerichtsschreiber

Flückiger Isch