Retentionsurkunde Nr. [...]

Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und

Konkurs

Urteil vom 25. August 2025

Es wirken mit:

Präsident Flückiger

Oberrichterin Kofmel

Oberrichterin Hunkeler

Gerichtsschreiber Isch

In Sachen

A.___ GmbH,

Beschwerdeführerin

gegen

Betreibungsamt Thal-Gäu,

Beschwerdegegner

betreffend Retentionsurkunde

Nr. […]

zieht die Aufsichtsbehörde

für Schuldbetreibung und Konkurs in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Mit Eingabe vom 16. Juli 2025 erhebt

die A.___ GmbH fristgerecht Beschwerde gegen die Retentionsurkunde Nr. […] des

Betreibungsamtes Thal-Gäu vom 7. Juli 2025 und führt im Wesentlichen aus, die

in der Retentionsurkunde erwähnten fälligen Mietzinsen vom 1. Juni 2025 bis 31.

Juli 2025 in Höhe von CHF 5'729.30 entsprächen nicht der Wahrheit. Den

Mietzins für den Monat Juni 2025 habe die Beschwerdeführerin bereits beglichen.

Der Mietzins für den aktuellen Monat Juli 2025 werde anhand separater

Vereinbarung mit der Vermieterin erst am 31. Juli 2025 fällig. Die

laufenden Mietzinse für die Monate August und September 2025 seien nicht, wie

in der Retentionsurkunde erwähnt, am 1. des Monats fällig, sondern bis zum Ende

des Monats zu begleichen. Diese Zahlungsvereinbarung sei mit der Vermieterin im

Januar 2025 getroffen worden. Weil die Beschwerdeführerin den Mietvertrag

zuerst fristlos zum 31. Juli 2025 und nachfolgend ausservertraglich zum 30.

September 2025 gekündigt habe und bis dahin exakt drei Monatsmieten fällig würden,

sehe die Beschwerdeführerin diese Retention aufgrund der 3-monatigen

Mietkaution als völlig unbegründet und absolut inadäquat. Sodann sei von den

aufgenommenen Gegenständen im Erdgeschoss und auf dem Parkplatz ausschliesslich

der unter Punkt 5 erwähnte Bodenbelag im Besitz der Firma A.___ GmbH. Es handle

sich um einen brandneuen Industrie-Belag mit einem Einkaufswert von CHF 6'340.00.

Bei der unter Punkt 2 erwähnten originalverpackten und

brandneuen 4-Säulen-Hebebühne mit einem Einkaufswert von CHF 17'038.00 handle

es sich um einen Gegenstand, welcher durch einen Leasingvertrag mit monatlichen

Zahlungen finanziert werde. Seitens der A.___ GmbH sei bis heute exakt die Hälfte

abbezahlt worden. Bis zur vollständigen Bezahlung des Leasinggegenstandes bleibe

dieser im Eigentumsvorbehalt des Lieferanten. Die Gegenstände unter den Punkten

1 und 3, sowie das Fahrzeug unter Punkt 6 seien nachweislich im Privatbesitz

des Gesellschafters B.___ und seien der A.___ GmbH zur Benützung bereitgestellt

worden. Darüber hinaus wolle sich die Beschwerdeführerin über den äusserst

dilettantischen Ablauf bei der Aufnahme des Firmeneigentums beschweren. Keine

der Mitarbeiterinnen des Betreibungsamtes habe sich anlässlich der Besichtigung

ausweisen wollen oder können. Somit betrachte sie dieses Vorgehen als nicht

legitim, da sie gar keine Gewissheit gehabt habe, dass es sich zweifellos um

echte Mitarbeiterinnen des Betreibungsamtes gehandelt habe. Um dies noch vor

Ort zu beenden, habe sie vorgeschlagen, die Mietzinse für die Monate Juli,

August und September 2025 sofort, online und im Voraus zu bezahlen, selbst wenn

die dreimonatige Kaution für die Vermieterin eine ausreichende Garantie

darstelle. Dies habe C.___ von der Gläubigerin, D.___ GmbH, mit den Worten «Der

Zug ist abgefahren» abgelehnt.

2. Mit Vernehmlassung vom 6. August 2025

schliesst das Betreibungsamt auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

einzutreten sei.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerdeführerin macht unter

anderem geltend, die unter Punkt 2 erwähnte originalverpackte

4-Säulen-Hebebühne werde durch einen Leasingvertrag mit monatlichen Zahlungen

finanziert. Bis zur vollständigen Bezahlung des Leasinggegenstandes bleibe diese

im Eigentumsvorbehalt des Lieferanten. Zudem seien die Gegenstände unter den

Punkten 1 und 3, sowie das Fahrzeug unter Punkt 6 nachweislich im Privatbesitz

des Gesellschafters B.___ und der A.___ GmbH zur Benützung bereitgestellt

worden. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass Eigentums- und Pfandansprachen Dritter

vom Betreibungsamt - sobald dieses davon Kenntnis erhält - in der

Retentionsurkunde analog der Pfändung vorzumerken sind (Art. 106 Abs. 1 SchKG).

Über solche (materiellen) Rechte Dritter kann nur das Zivilgericht im

Widerspruchsverfahren endgültig entscheiden, welches gemäss Art. 155 Abs. 1 SchKG

erst nach Stellen des Verwertungsbegehrens eingeleitet wird (BGE 108 III 122 E.

4.

S. 123; 104 III 27 E. 2; 96 III 69 E. 1; vgl. N 96 ff.). Somit tritt die

Aufsichtsbehörde mangels Zuständigkeit in diesem Punkt nicht auf die Beschwerde

ein. Da die geltend gemachten Drittansprüche bislang nicht im

Retentionsverzeichnis vorgemerkt wurden, hat dies das Betreibungsamt

entsprechend nachzuholen.

2.

2.1

Vermieter und Verpächter von

Geschäftsräumen können, auch wenn die Betreibung nicht angehoben ist, zur

einstweiligen Wahrung ihres Retentionsrechtes (Art. 268 ff. und 299c OR) die

Hilfe des Betreibungsamtes in Anspruch nehmen. Das Betreibungsamt nimmt ein

Verzeichnis der dem Retentionsrecht unterliegenden Gegenstände auf und setzt

dem Gläubiger eine Frist zur Anhebung der Betreibung auf Pfandverwertung an

(Art. 283 SchKG).

2.2

Die Beschwerdeführerin macht unter

anderem geltend, die aufgeführten Mietzinsforderungen entsprächen nicht der

Wahrheit und seien teilweise bereits bezahlt worden, zudem werde der Mietzins

für den Monat Juli 2025 gemäss separater Vereinbarung erst per Ende Monat

fällig, des Weiteren seien die laufenden Mietzinse für die Monate August 2025

und September 2025 entgegen den Angaben in der Retentionsurkunde bis zum Ende

des betreffenden Monats zu bezahlen. Für diese Behauptungen legt die

Beschwerdeführerin keine Belege vor. Wie das Betreibungsamt in diesem

Zusammenhang sodann treffend ausführt, ergibt sich aus den Mietverträgen, dass

die Mietzinse jeweils zum Voraus zu entrichten sind, was in der

Retentionsurkunde auch entsprechend wiedergegeben wurde. Die Vorauszahlung der

Mietzinse wurde mit Vereinbarung vom 3. Juni 2025 (BA [Akten des

Betreibungsamtes] 6) durch Verweis auf die ursprünglichen Mietverträge

entsprechend bestätigt, was die Beschwerdeführerin durch Mitunterzeichnung auch

zur Kenntnis genommen hatte.

Das Betreibungsamt hat ohnehin nicht zu beurteilen,

ob die Mietzinsforderung materiell berechtigt oder bezahlt sind. Es hat

lediglich zu prüfen, ob die formellen Voraussetzungen für die Aufnahme eines

Retentionsverzeichnisses erfüllt sind. Um sich gegen die Retentionsforderung

zur Wehr zu setzen, steht der Beschwerdeführerin die Erhebung des

Rechtsvorschlags offen. Sie kann dabei sowohl die Forderung, einen Teil

derselben oder das Recht, sie auf dem Betreibungsweg geltend zu machen, als

auch das Retentionsrecht selbst durch Erhebung des Rechtsvorschlages bestreiten

(BSK SchKG II-Andreas Wiede, 3. Auflage, Basel 2021, Art. 283 N 81). Das

Betreibungsamt seinerseits prüft die formellen Voraussetzungen des Begehrens um

Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses nur summarisch und unter Vorbehalt des

Beschwerderechts nach Art. 17 SchKG frei und endgültig. Als materielle

Voraussetzung für die Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses ist erforderlich,

dass ein Retentionsrecht überhaupt besteht oder zumindest bestehen kann. Da die

Frage des Bestandes des Retentionsrechts mit Ausnahme von Art. 92 SchKG eine

materiellrechtliche ist, welche nur durch das Zivilgericht endgültig

entschieden werden kann, hat das Betreibungsamt die Handlung einstweilen

vorzunehmen, wenn sich für dieses nach vorfrageweiser Überprüfung nicht in

eindeutiger Weise ergibt, dass es sich um ein rechtsmissbräuchliches Begehren

handelt oder, dass es sich im gegebenen Fall nicht um ein Retentionsrecht - namentlich

weil es sich z.B. offensichtlich nicht um Geschäftsräume handelt - handeln kann

(BSK SchKG II-Andreas Wiede, a.a.O., Art. 283, N 50 f. m.w.H.). Beim Gesuch um

Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses für verfallenen Mietzins wird der

Bestand des Retentionsrechts vermutet, sobald die Angaben des Gesuchstellers (Angaben

Mieterpartei, Angaben Vermieterpartei, Bezeichnung Mietobjekt, Angabe Forderungsbetrag

und Mietperiode, Grund des Begehrens) vorliegen. Der Bestand ist durch ein

formell gültiges Retentionsbegehren, aus dem die entscheidende Tatsache des

Mietzinsrückstandes hervorgeht, glaubhaft gemacht. Hingegen muss bei der

Geltendmachung des Retentionsrechts zur Sicherung des künftigen

Halbjahreszinses zusätzlich eine Bedrohung des Retentionsrechts selbst, in

aller Regel in Form einer konkreten und unmittelbaren Gefahr der Wegschaffung

der eingebrachten Gegenstände durch den Mieter, glaubhaft gemacht werden, was die

Retentionsgläubigerin in ihrem Begehren um Aufnahme eines

Retentionsverzeichnisses vom 4. Juli 2025 auch explizit erwähnt hat (vgl. BA 3).

Glaubhaft gemacht ist diese Gefahr nach der Praxis insbesondere dann, wenn der

Mieter ausserterminlich gekündigt hat oder schriftlich die Absicht geäussert hat,

Einrichtungsgegenstände zu verkaufen (BSK SchKG II-Andreas Wiede, a.a.O., Art.

283.

N 53 f.). Gestützt auf die vorgehenden Ausführungen ist die vom

Betreibungsamt erstellte Retentionsurkunde Nr. […] vom 7. Juli 2025 somit nicht

zu beanstanden.

3.

Schliesslich macht die

Beschwerdeführerin geltend, keine der Mitarbeiterinnen des Betreibungsamtes

habe sich anlässlich der Besichtigung ausweisen wollen oder können, weshalb sie

gar keine Gewissheit gehabt habe, dass es sich zweifellos um echte

Mitarbeiterinnen des Betreibungsamtes gehandelt habe. Dem hält das

Betreibungsamt entgegen, dem anwesenden Geschäftsführer der Beschwerdeführerin

sei ausdrücklich eröffnet worden, wer anwesend sei und, dass es sich um ein

betreibungsrechtliches Verfahren handle, für welches das Betreibungsamt

Thal-Gäu nach § 14 Abs. 1 und 18 RVOV SO i.V.m. § 1 Abs. 1 lit. c ASV örtlich

zuständig sei (BSK SchKG II-Andreas Wiede, a.a.O. Art. 283 N 47). Diese Ausführungen

des Betreibungsamtes blieben seitens der Beschwerdeführerin in der Folge

unbestritten, weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist.

Dispositiv

4. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen,

soweit darauf einzutreten ist. Das Beschwerdeverfahren ist nach Art. 20a SchKG

und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG unentgeltlich. Die Ausrichtung einer

Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf einzutreten ist.

2. Es werden keine Kosten erhoben.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und Konkurs

Der Präsident Der

Gerichtsschreiber

Flückiger Isch