Aufsichtsbeschwerde

Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und

Konkurs

Urteil vom 29. Januar 2026

Es wirken mit:

Präsident Flückiger

Oberrichter Rauber

Oberrichterin Obrecht Steiner

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___,

Beschwerdeführer

gegen

Betreibungsamt Olten-Gösgen,

Beschwerdegegner

betreffend Aufsichtsbeschwerde

zieht die Aufsichtsbehörde

für Schuldbetreibung und Konkurs in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Im Auftrag des Betreibungsamtes [...]

verarrestierte das Betreibungsamt Olten-Gösgen am 1. Februar 2024 die

Liegenschaften GB Nr. [...] und GB Nr. [...] an der [...] in [...].

Arrestschuldner ist A.___. Die Verwaltung der Liegenschaften wurde vor der

Arrestlegung von der B.___ AG ausgeführt. Das Betreibungsamt übertrug die

Verwaltung an die C.___ AG. In der Zwischenzeit wurde die Liegenschaft

gepfändet.

2. Mit Datum vom 26.

August 2025 reichte A.___ (im Folgenden der Beschwerdeführer) eine

Aufsichtsbeschwerde betreffend Zwangsverwaltung der Liegenschaft [...] in [...]

adressiert an das Amtschreiberei-Inspektorat ein. Diese Beschwerde ging am 29.

August 2025 bei der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs ein. Der

Beschwerdeführer beantragte superprovisorisch Folgendes:

1. Die

sofortige Abberufung der C.___ AG als eingesetzte Verwaltung.

2. Die

Einsetzung einer neuen, professionellen Verwaltung, die den Aufgaben

ordnungsgemäss nachkommt mit einer To Do Liste.

3. Anweisung

an das Betreibungsamt Olten-Gösgen, künftig die gesetzlichen Pflichten

(Mahnläufe, Kündigungen, Neuvermietungen, saubere Buchführung, Insertionen,

Schadensminderung) wie es das Gesetz verlangt strikt einzuhalten.

4. Unverzügliche

Einleitung von Betreibungen gegen sämtliche säumigen Mieter, damit die

hinterlegten Kautionen beansprucht werden können und der laufende Schaden

reduziert wird (Schadensminderungspflicht).

3. Am 27. August 2025 machte der

Beschwerdeführer beim zuständigen Finanzdepartement ein Schadenersatzbegehren

geltend. Dabei vertrat er die Auffassung, aus der nicht korrekt erfolgten

Zwangsverwaltung durch das Betreibungsamt seien ihm Einnahmenverluste in der

Höhe von CHF 380’000.00 entstanden.

4.1 In einer weiteren

Eingabe vom 4. September 2025 (Postaufgabe) an die Aufsichtsbehörde stellte der

Beschwerdeführer die folgenden Anträge:

1. Das

lnspektorat Solothurn habe unverzüglich eine superprovisorische Verfügung zu

erlassen, mit der:

a) die

bisherige Verwaltung aufgehoben wird;

b) das

Betreibungsamt Olten angewiesen wird, sofort eine neue, unabhängige Verwaltung

einzusetzen.

2.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Staates.

4.2 Mit Verfügung vom 8. September 2025

wies der Präsident der Aufsichtsbehörde den Antrag des Beschwerdeführers auf

Erlass einer superprovisorischen Verfügung ab.

4.3 Auf Ersuchen des

Beschwerdeführers hin begründete der Präsident der Aufsichtsbehörde am 17.

September 2025 die Abweisung des Gesuchs um Erlass einer superprovisorischen

Verfügung.

4.4 Am 23. September 2025 beantragte der

Beschwerdeführer erneut Folgendes:

1. Es

sei die Verfügung der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs

Solothurn vom 17. September 2025 aufzuheben.

2. Es

sei superprovisorisch die eingesetzte Verwaltung der Liegenschaft [...], [...],

sofort ihres Amtes zu entheben und durch eine neutrale, fachlich qualifizierte

Verwaltung zu ersetzen.

3. Unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

5. Das Betreibungsamt beantragte in

seiner Vernehmlassung vom 24. September 2025, auf die Beschwerde sei nicht

einzutreten.

6. In einer weiteren

Eingabe datiert vom 26. September 2025, eingegangen am 2. Oktober 2025, stellte

der Beschwerdeführer die folgenden Rechtsbegehren:

1. Es

sei das Betreibungsamt Olten-Gösgen anzuweisen, der mit der Zwangsverwaltung

betrauten Verwaltung innert 5 Tagen folgende Weisungen zu erteilen und deren

Umsetzung zu überwachen:

a. Neuvermietung

sämtlicher leerstehenden Wohnungen durch geeignete Massnahmen (Inserate,

Besichtigungen, marktübliche Mietzinsgestaltung) unter wöchentlicher

Rapportpflicht;

b. Mahn-

und Kündigungsläufe gemäss Art. 257d OR bei säumigen Mietern, einschliesslich

fristgerechter Einleitung von Betreibungen;

c. Erstellung

der ausstehenden Nebenkostenabrechnungen mit Zustellung an die Mieter und

Kontrolle der Zahlungseingänge;

d. Gewährung

des Zutritts an den Eigentümer zur Besichtigung der Liegenschaft sowie Vorlage

vollständiger Verwaltungs- und Mieterdossiers;

e. Das

Honorar der Verwaltung sei rückwirkend auf die effektiv erzielten

Ist-Mietzinseinnahmen zu bemessen und eine korrigierte Kostenrechnung gemäss

Art. 20 Abs. 1 VZG vorzulegen;

f. Renovations-/Malerkosten

seien bis zur vollständigen Belegvorlage (Vergabeunterlagen, Offertenvergleich,

Rapporte, Abnahmen, Fotodoku) aufsichtsrechtlich zu sistieren; unbewiesene

Positionen sind zu streichen;

g. Die

Saldolisten/Buchhaltung seien umgehend zu berichtigen, insbesondere betreffend D.___

(Ausstände> CHF 10'000) und Sozialamt Olten (fälschlich als ausstehend

verbuchte Mieten von fünf Sozialbezügern); die Belege sind der Aufsichtsbehörde

vorzulegen;

h. Hinsichtlich

Mieter [...] sei das Objekt als leerstehend zu führen; Bestandes-/Saldolisten

sind anzupassen; Ausweisungskosten sind zu vermeiden, solange der tatsächliche

Aufenthalt unklar ist.

2. Es

sei das Betreibungsamt Olten-Gösgen zu verpflichten, die Umsetzung der

Weisungen gemäss Ziff. 1 zu überwachen und darüber dem Beschwerdeführer

monatlich schriftlich zu rapportieren.

3. Es

sei die bestehende Verwaltung abzuberufen und durch eine neue, neutrale

Verwaltung mit nachgewiesener Fachkompetenz zu ersetzen.

4. Es

sei festzustellen, dass das Betreibungsamt Olten-Gösgen durch Unterlassen

notwendiger Weisungen an die Verwaltung eine Rechtsverzögerung begangen hat,

und es sei diesem eine Frist von 5 Tagen zur Behebung des Missstandes

anzusetzen.

5. Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens seien auf die Staatskasse zu nehmen.

6. Die

Aufsichtsbehörde habe gegen Frau F.___ wegen pflichtwidriger Untätigkeit trotz

mehrfacher Hinweise ein aufsichtsrechtliches Disziplinarverfahren zu eröffnen

und über disziplinarische Massnahmen zu befinden.

7.1 Das Betreibungsamt nahm am 22.

Oktober 2025 zur oben wiedergegebenen Eingabe des Beschwerdeführers Stellung.

Der Beschwerdeführer reichte dazu am 11. November 2025 eine Replik ein. Das

Betreibungsamt duplizierte am 27. November 2025 und reichte die Stellungnahmen

des Finanzdepartements vom 7. November 2025 und vom 18. November 2025 zu den

vom Beschwerdeführer erhobenen Schadenersatzbegehren gegen den Staat ein. Dazu

nahm der Beschwerdeführer am 15. Dezember 2025 nochmals Stellung. Neue Anträge

wurden nicht mehr gestellt.

7.2 Das Finanzdepartement betrachtete in

seiner Stellungnahme vom 7. November 2025 die Voraussetzungen für eine

Staatshaftung als nicht erfüllt und wies das Staatshaftungsgesuch ab. In seiner

Stellungnahme vom 18. November 2025 hielt das Finanzdepartement am ablehnenden

Entscheid vom 7. November 2025 fest.

8. Auf die Ausführungen des Beschwerdeführers und des

Betreibungsamtes wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im

Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.

Das Betreibungsamt hielt in seiner

Vernehmlassung zunächst fest, der Beschwerdeführer beanstande die Tätigkeit der

von ihm (dem Betreibungsamt) eingesetzten Verwaltung und beantrage deren

Absetzung. Seinen Nichteintretensantrag begründete es damit, dass gemäss der

herrschenden bundesgerichtlichen Rechtsprechung rechtsgeschäftliches Handeln

des Betreibungsamtes nicht als Verfügung gelte. Dazu gehöre auch die

Übertragung der Liegenschaftsverwaltung im Sinne von Art. 16 VZG auf einen

Dritten. Die Auswahl bzw. Übertragung/Änderung der Verwaltung sei der

betreibungsrechtlichen Beschwerde entzogen.

2.

Der Beschwerdeführer verlangt in der

Hauptsache die sofortige Abberufung der C.___ AG (diese wird im Folgenden auch

bloss als eingesetzte Verwaltung bezeichnet) und die Einsetzung einer neuen

Verwaltung. Er wirft der Verwaltung gravierende Versäumnisse und Unterlassungen

vor, welche zu einem grossen Einnahmenverlust geführt hätten.

3.

Nach Art. 16 Abs. 3 der Verordnung

des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (SR 281.42; VZG) kann

die Verwaltung und Bewirtschaftung eines gepfändeten Grundstückes auf

Verantwortung des Betreibungsamtes einem Dritten übertragen werden. Die

Übertragung der Liegenschaftsverwaltung auf einen Dritten gilt gemäss der vom

Betreibungsamt angerufenen Literaturstelle als rechtsgeschäftliches Handeln und

nicht als Verfügung (Flavio Cometta/Urs Möckli in: Daniel Staehelin et al.

[Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I,

Basel 2021, Art. 17 N 22). Der dort zitierte BGE 129 III 400 (=Pra 2004 Nr. 87)

besagt jedoch das Gegenteil. In diesem Entscheid hat das Bundesgericht

festgehalten, es habe mehrmals erkannt, dass die Wahl des auf Verantwortung des

Betreibungsamtes mit dem Bezug der Miet- und Pachtzinse der zu verwertenden

Liegenschaft beauftragten Dritten eine Frage der Zweckmässigkeit darstelle, die

unter dem Gesichtspunkt der Überschreitung oder des Missbrauchs des Ermessens

überprüft werden könne. Der Gläubiger und der Schuldner seien

unbestrittenermassen zur Beschwerde gemäss Art. 19 SchKG und Art. 78 ff. OG

legitimiert gegen eine Verfügung, die sich auf Art. 16 Abs. 3 und 94 Abs. 2 VZG

stütze. Es ist offensichtlich, dass dies auch für eine Beschwerde nach Art. 17

Abs. 1 SchKG an die kantonale Aufsichtsbehörde gelten muss. Die oben geschilderte

Praxis hat das Bundesgericht kurz darauf im Entscheid 7B.5/2006 vom 10. März

2006.

nochmals ausdrücklich bestätigt.

4.

Die Übertragung der Verwaltung auf

einen Dritten nach Art. 16 Abs. 3 VZG stellt somit eine Verfügung im Sinne von

Art. 17 SchKG dar. Dieser Entscheid, ob und gegebenenfalls wem die Verwaltung

eines gepfändeten Grundgrundstücks übertragen werden soll, ist daher mit

Beschwerde anfechtbar. Im vorliegenden Fall ist die Einsetzung der Verwaltung jedoch

längstens erfolgt und unangefochten geblieben. Die Einsetzung der C.___ AG als

Verwalterin der gepfändeten Liegenschaften kann nicht mehr in Frage gestellt

werden. Offen ist jedoch, ob sie nach ihrer Einsetzung wieder abberufen werden

kann. Klar ist nach dem zitierten Bundesgerichtsentscheid, dass das

Betreibungsamt dies tun kann, trägt es doch die Verantwortung für die von ihm

eingesetzte Verwaltung. Zu prüfen bleibt, ob auch der Schuldner und Eigentümer

des gepfändeten Grundstücks eine Abberufung der eingesetzten Verwaltung

verlangen kann. Die amtliche Verwaltung des Grundstücks umfasst namentlich die

Anordnung und Bezahlung kleinerer Reparaturen, die Besorgung der Anpflanzungen,

den Abschluss und die Erneuerung der üblichen Versicherungen, die Kündigung von

Mietverhältnissen, die Einbringung und Verwertung der Früchte, den Bezug der

Miet- und Pachtzinse nötigenfalls auf dem Betreibungsweg, die Geltendmachung

des Retentionsrechts für Mietzinsforderungen, die Bezahlung der laufenden

Abgaben sowie das Führen von Prozessen oder andere ausserordentliche

Massnahmen, welche die Verwaltung erfordert. Gegen alle diese

Verwaltungshandlungen kann Beschwerde bei der Aufsichtsbehörde geführt werden

(BGE 129 III 400 = Pra 2004 Nr. 87 E. 1.2). Der Rechtsschutz des Schuldners ist

damit ausreichend gewahrt. Es besteht kein Anlass, ihm darüber hinaus die

Berechtigung anzuerkennen, generell die Absetzung der vom Betreibungsamt

eingesetzten Verwaltung verlangen zu dürfen. Es ist das Betreibungsamt, welches

die Verantwortung für die Verwaltung und Bewirtschaftung durch den Dritten

trägt. Für einen allfälligen Schaden haftet nach Art. 5 Abs. 1 SchKG der

Kanton. Der Beschwerdeführer hat denn auch bereits einen entsprechenden

Schadensersatzanspruch geltend gemacht. Zur Abweisung dieses Anspruchs durch

das Finanzdepartement hat er in seiner Stellungnahme vom 15. Dezember 2025 auch

schon erklärt, er werde den Gerichtsweg beschreiten. Vor diesem Hintergrund ist

es fraglich, ob er berechtigt wäre, beim Betreibungsamt die Abberufung der von

diesem eingesetzten Verwaltung zu verlangen, zumal der Beschwerdeführer gar nicht

geltend macht, beim Betreibungsamt ein entsprechendes Begehren gestellt zu

haben. Es liegt somit auch gar keine Verfügung vor, die er anfechten könnte. Es

fehlt damit auch an einem Anfechtungsobjekt.

5.

Der Beschwerdeführer hat beim

Betreibungsamt verschiedene Missstände und Unterlassungen gemeldet. Hier stellt

sich die Frage, ob diese Meldungen das Betreibungsamt hätten veranlassen

müssen, die eingesetzte Verwaltung von sich aus abzuberufen. Aus den vom

Beschwerdeführer eingereichten Mails geht Folgendes hervor: Bereits im Dezember

2024.

hat er sich über Mindereinnahmen beklagt, nachdem ihm vom Betreibungsamt

mitgeteilt worden war, dass sich einige Wohnungen in unvermietbarem Zustand

befänden. Mit Mail vom 5. Februar 2025 hielt er der Erklärung der Verwaltung für

die Leerstände, wonach die Wohnungen teilweise nicht vermietbar und wegen

fehlender Schlüssel teilweise nicht zugänglich seien, entgegen, die Wohnungen

würden allenfalls teilweise Renovationsbedarf aufweisen, befänden sich aber

durchaus in vermietbarem Zustand. Falls die Schlüssel nicht mehr vorhanden sein

sollten, müssten die Wohnungen geöffnet und die Schlösser ausgewechselt werden.

Die Mietzinsausfälle durch die angeblich nicht zugänglichen Wohnungen stünden

in keinem Verhältnis zu den Kosten für einen Ersatz der Schlösser. Erneut

beklagte er die tiefen Zahlungseingänge und bat deshalb um eine Aufstellung,

welche Mieter wie hohe Ausstände aufweisen würden und um Mitteilung der

ergriffenen Massnahmen (Mahnlauf, Kündigungsandrohung etc.). Weiter verlangte

er eine Liegenschaftsabrechnung per 31. Dezember 2024. Am 18. Juni 2025 fand

dann ein reger Mailverkehr zwischen dem Beschwerdeführer und dem Betreibungsamt

statt. So verlangte der Beschwerdeführer die Zustimmung zur Aufschliessung der

leerstehenden Wohnungen durch seine Gesellschaft E.___ GmbH auf seine Kosten.

Auf die Antwort des Betreibungsamtes, es werde die Verwaltung bitten, eine

Offerte für die Öffnung der Haustüren einholen, verwies der Beschwerdeführer

nochmals auf seine Immobilien Service Firma, die alles reparieren könne und

schon seit Jahren alle seine Wohnungen saniere und instandstelle, wozu auch das

Auswechseln von Türschlössern gehöre. Weiter führte er aus, wie eine

professionelle Verwaltung bei Zahlungsrückständen vorgehe (Mahnsystem, Fristansetzung

mit Kündigungsandrohung, Mietkaution, keine Notwendigkeit einer richterlichen

Ausweisung). Weiter erklärte er, wie bei Ausständen von Sozialhilfeempfängern

vorzugehen sei. Schliesslich hielt er fest, dass es für das Öffnen und Ersetzen

eines Wohnungstürschlosses keine Offerte brauche und wie hoch die zu

erwartenden Kosten seien. Am 25. Juli 2025 liess das Betreibungsamt dem

Beschwerdeführer Offerten für die Instandstellung zweier Wohnungen zukommen und

bat ihn um seine Zustimmung zu den Renovationsarbeiten. Dazu liegt ein Entwurf

eines Mails des Vertreters des Beschwerdeführers vom 15. August 2025 vor, worin

die Einholung einer Vergleichsofferte verlangt und erneut die Ausführung der

Sanierungsarbeiten durch eine Firma des Beschwerdeführers angeboten wird.

Sodann wird bemängelt, dass noch keine Offerten für die Türöffnungen

eingegangen seien. Erneut wird verlangt, die leerstehende Wohnungen seien

umgehend zu inserieren. Am 21. August 2025 teilte das Betreibungsamt mit, dass

die Türöffnungen von vier Wohnungen erfolgt seien. Es äusserte sich zuerst zum Zustand

zweier kleinerer Wohnungen, die mit überschaubarem Aufwand vermietbar sein

sollten. Zwei grössere Wohnungen seien ohne umfassende Sanierung nicht zu

vermieten. Für zwei weitere nicht bewohnbare Wohnungen habe es Offerten

einholen lassen. Es wies darauf hin, dass sich eine Renovation der betreffenden

Wohnungen auszahlen werde.

6.1

Die geschilderte Korrespondenz gibt

in erster Linie die Beanstandungen des Beschwerdeführers wieder. Die

Antwortmails Betreibungsamtes hat der Beschwerdeführer offenbar nicht

vollständig eingereicht. Wie sich der Sachverhalt aus der Sicht des

Betreibungsamtes darstellt, lässt sich alleine aus den vom Beschwerdeführer

eingereichten Mails kaum erschliessen. Die Sichtweise des Betreibungsamtes ist

jedoch für die Sachverhaltsfeststellung und insbesondere die Beurteilung seines

Festhaltens an der eingesetzten Verwaltung ebenfalls von grosser Bedeutung. Die

Beanstandungen des Beschwerdeführers haben ihren Niederschlag in den oben

wiedergegebenen Rechtsbegehren seiner Eingabe datiert vom 24. September 2025

gefunden. Das Betreibungsamt hat zu diesen wie folgt Stellung genommen: Die

eingesetzte Verwaltung habe mehrfach versucht, bei der früheren Verwaltung, der

B.___ AG, Unterlagen zu den Liegenschaften zu erhalten (per Mail und

telefonisch). Ihre Bemühungen seien erfolglos geblieben. Lediglich ein

Mieterspiegel habe erhältlich gemacht werden können. Es sei ihr schliesslich

nichts anderes übriggeblieben, als die Verwaltung aufgrund vorhandener bzw. neu

beschaffter Dokumentationen von Grund auf neu aufzubauen. So sei beispielsweise

die mögliche Zusammensetzung der Mieterschaft durch Nachforschungen des

Betreibungsamtes im GERES (Einwohnerkontrolle) ermittelt worden. Das

Mehrfamilienhaus habe sich zum Zeitpunkt der Übernahme in einem sehr

ungepflegten Zustand befunden (Korridore und Treppenhäuser nicht gereinigt,

Abfallcontainer sei nicht zur Leerung bereitgestellt worden, etc.). Die

Verwaltung habe deshalb zuerst einmal die Hauswartung (wieder-)organisiert. Die

nachfolgend kommentierten angeblichen Unterlassungen, welche der

Beschwerdeführer vorbringe, seien alle auf das passive Verhalten der B.___ AG

zurückzuführen. Es gelte festzustellen, dass der Beschwerdeführer einziges

Verwaltungsratsmitglied der B.___ AG sei, womit deren passiver Widerstand

nachvollziehbar werde.

6.2

Zu den Neuvermietungen führt das

Betreibungsamt aus, soweit die Wohnungen in einem vermietbaren Zustand seien,

würden diese zur Neuvermietung ausgeschrieben. Gemäss Verwaltung seien die

Inserate jeweils nur sehr kurz aufgeschaltet, da die Wohnungen sehr günstig

seien und rasch wieder vermietet werden könnten. Sieben Wohnungen seien aktuell

nicht bewohnbar und müssten komplett oder teilweise saniert werden. Die

Schlüssel der leerstehenden Wohnungen hätten bei der B.___ AG nicht erhältlich

gemacht werden können.

6.3

Bezüglich des Mahnlaufs und der vom

Beschwerdeführer angesprochenen Kündigungen würden der Verwaltung die

wesentlichen Unterlagen zum Mietobjekt fehlen. Der erste Mahnlauf sei im

September 2024 erfolgt. Rechtliche Schritte gegen die Mieter seien durch das

Fehlen der Mietverträge verunmöglicht (z.B. Rechtsöffnungsverfahren,

Prozessführung, Ausweisungsverfahren). Ohne Mietverträge fehlten der Verwaltung

auch wesentliche Angaben, wie Bezeichnung der Mietparteien (Einzelmieter oder

mehrere Vertragspartner) oder auch das Vorhandensein von allfälligen

Mietkautionen.

6.4

Die C.___ AG habe aufgrund fehlender

Informationen und Unterlagen bis dato keine Heiz- und Nebenkostenabrechnungen

erstellen können. Ihr fehlten namentlich Angaben zum Verteilungsschlüssel,

Grundrisspläne mit Flächenangaben, alte Nebenkostenabrechnungen oder die

Angaben über die vertraglichen Regelungen (Nebenkostenpauschale, Akonto oder

Mietzins inkl. Nebenkosten).

6.5

Zu den Renovationen trägt das

Betreibungsamt vor, für die Instandstellung der nicht vermietbaren Wohnungen

seien von der Verwaltung Offerten und auf Wunsch des Beschwerdeführers

Zweitofferten eingeholt worden. Diese seien seinem Rechtsvertreter zur

Stellungnahme zugestellt worden, mit dem Hinweis, dass keine Aufträge erteilt

würden und somit die Leerstände weiter bestünden, sollte sich der

Beschwerdeführer für keine der Offerten entscheiden. Bis dato habe es keinen

Bescheid erhalten. Die angesetzte Frist sei unbenutzt verstrichen. Das

Verhalten des Beschwerdeführers sei widersprüchlich, verlange er doch

einerseits die Sistierung der Auftragsvergabe, moniere aber auf der anderen

Seite das passive Verhalten der Verwaltung bei der Neuvermietung. Es werde

festgehalten, dass die betreffenden Wohnungen im aktuellen Zustand nicht

vermietbar seien.

6.6

Bezüglich der Saldolisten und der

Mietzinskonti könne es (das Betreibungsamt) nicht nachvollziehen, was genau der

Beschwerdeführer versuche zu seinen Gunsten abzuleiten. Die C.___ AG habe bei

der [...]bank […] das Kontokorrentkonto mit dem Untertitel «[…]» eingerichtet.

Über dieses Konto laufe der gesamte Zahlungsverkehr. Allfällige Abweichungen

bei den Schuldnerangaben rührten von den bereits erwähnten fehlenden Unterlagen

her. Wie oft bei einem Wechsel der Verwaltung bezahlten die Mieter noch während

geraumer Zeit den Mietzins an die alte Verwaltung (z.B. Nichtanpassen von

Daueraufträgen). Es hätte auch davon Kenntnis erlangt, dass der

Beschwerdeführer immer wieder die Mieter direkt kontaktiert habe und so

Verwirrung gestiftet habe.

6.7

Die Wohnungen seien von den Mietern

teilweise bei Nacht und Nebel verlassen worden, so auch die Wohnung «[...]».

Eine ordentliche Abnahme sei so schlicht nicht möglich gewesen. Die Verwaltung

habe sich an die gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts zu halten. Sie könne bei

einer verlassenen Wohnung nicht einfach automatisch von einem Leerstand

ausgehen, wie dies den Vorstellungen des Beschwerdeführers entsprechen würde.

7.1

Nach den soeben wiedergegebenen

Ausführungen hat das Betreibungsamt keine Zweifel an der Kompetenz der von ihm

eingesetzten Verwaltung. Es hat für sämtliche Beanstandungen des

Beschwerdeführers eine plausible Erklärung. Das Betreibungsamt stellt zwar nicht

in Abrede, dass es Leerstände gibt und die Mietzinseinnahmen zurückgegangen

sind bzw. nicht den Erwartungen des Beschwerdeführers entsprechen. Der

Beschwerdeführer erkennt den Grund dafür bei der eingesetzten Verwaltung. Offenbar

ist er der Meinung, er selbst und seine B.___ AG seien besser als die

eingesetzte Verwaltung befähigt, die fragliche Liegenschaft zu bewirtschaften. Dies

zeigen auch seine Versuche, seine eigenen Gesellschaften wieder ins Spiel zu

bringen und ihnen Aufgaben zuteilen zu lassen. Angesichts der gesamten Umstände

ist zudem auch der Vorwurf des passiven Verhaltens seiner

Verwaltungsgesellschaft nicht ganz von der Hand zu weisen.

7.2

Insbesondere aber gibt es zahlreiche

Gründe, wieso nicht aus jeder vorhandenen Wohnung einer Renditeliegenschaft 100

% der theoretisch möglichen Mietzinserträge erzielt werden. Vielmehr ist es

normal, dass mit gewissen Ausfällen zu rechnen ist. Aus den vom

Beschwerdeführer vorgelegten Belegen lässt sich keine konkrete Ursache für die

ausgebliebenen Mieteinnahmen ableiten und insbesondere auch nicht, dass die

eingesetzte Verwaltung Mindererträge verschuldet hat. Auch der Vergleich der

Mieterspiegel der B.___ AG mit demjenigen der eingesetzten Verwaltung gibt

keine Begründung, wieso es Leerstände gibt und wieso Mietzinszahlungen nicht verbucht

werden konnten. Fest steht auch, dass es nicht zu beanstanden ist, dass sich

die eingesetzte Verwaltung an die rechtlichen Vorgaben hält und nicht wie vom

Beschwerdeführer offenbar verlangt, einfach handelt, Fakten schafft und dabei darauf

vertraut, dass sich die Mieter nicht zur Wehr setzen. Weiter ist davon

auszugehen, dass das Sozialamt die Mietzinse für seine Klienten bezahlt, wie

dies der Beschwerdeführer selbst vorträgt. Es ist deshalb auch davon

auszugehen, dass diese früher oder später auf dem richtigen Konto verbucht

werden können. Wie die Stellungnahme des Betreibungsamtes zeigt, gibt es aus

seiner Sicht objektive, nachvollziehbare Gründe für die Leerstände und damit

die ausbleibenden Mietzinseinnahmen. Aus seiner Sicht ist der eingesetzten

Verwaltung keine Untätigkeit und keine mangelnde Sorgfalt vorzuwerfen. Es ist

somit nachvollziehbar, wieso das Betreibungsamt es als zweckmässig und

zielführend erachtet, an der eingesetzten Verwaltung festzuhalten. Es leuchtet

daher auch ein, wieso es diese nicht aus eigenem Entscheid abberufen hat. Dabei

hat das Betreibungsamt auch in seinem eigenem Interesse gehandelt. Denn es trägt

die Verantwortung für die Verwaltung und Bewirtschaftung der Liegenschaft durch

die von ihm eingesetzte Verwaltung. Ausserdem verursacht ein Wechsel der

eingesetzten Verwaltung einen Mehraufwand und ist deshalb ineffizient.

Andererseits ist das Betreibungsamt nicht nur gegenüber dem Eigentümer der

verwalteten Liegenschaft verantwortlich, sondern auch gegenüber den Gläubigern.

Wie der Entscheid BGE 129 III 400 (= Pra 2004 Nr. 87) zeigt, besteht sogar eine

Dispositiv

Verantwortung gegenüber der eingesetzten Verwaltung. Es sind demnach keine Umstände

auszumachen, die das Betreibungsamt hätten veranlassen müssen, einzugreifen und

die eingesetzte Verwaltung abzuberufen. Damit besteht auch für die

Aufsichtsbehörde kein Anlass für ein aufsichtsrechtliches Einschreiten.

8. Der Antrag auf Abberufung der

eingesetzten Verwaltung und der Einsetzung einer neuen Verwaltung ist demnach

abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Nach dem Gesagten besteht auch kein

Anlass, dem Betreibungsamt oder der eingesetzten Verwaltung die vom

Beschwerdeführer verlangten Anweisungen zu erteilen. Für die Verwaltung der

Liegenschaft ist die eingesetzte Verwaltung verantwortlich und für diese das

Betreibungsamt. Schliesslich besteht auch kein Anlass, gegen Frau F.___ ein

Disziplinarverfahren einzuleiten. Es ist nicht ersichtlich, welche

Pflichtverletzungen sie begangen haben sollte. Die entsprechenden Anträge sind

allesamt abzuweisen, soweit überhaupt darauf einzutreten ist.

9. Die Beschwerde ist demnach

abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Das Beschwerdeverfahren ist nach

Art. 20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG unentgeltlich. Die

Ausrichtung einer Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2

GebV SchKG).

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf eingetreten wird.

2. Es werden keine Kosten erhoben.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und Konkurs

Der Präsident Der

Gerichtsschreiber

Flückiger Schaller