Zwangsverwaltung

Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und

Konkurs

Urteil vom 13. April 2026

Es wirken mit:

Präsident Flückiger

Oberrichterin Marti

Oberrichter Rauber

Gerichtsschreiber Isch

In Sachen

A.___ AG,

Beschwerdeführerin

gegen

Betreibungsamt Olten-Gösgen,

Beschwerdegegner

betreffend Zwangsverwaltung

zieht die Aufsichtsbehörde

für Schuldbetreibung und Konkurs in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Mit Eingabe vom 4. März 2026 erhebt

die A.___ AG als Schuldnerin Beschwerde gegen die vom Betreibungsamt

angeordnete Zwangsverwaltung der Liegenschaft [...], und die Aufforderung an

die Gläubiger, künftig an die vom Betreibungsamt eingesetzte Verwaltung zu

zahlen. Sie stellt folgende Rechtsbegehren:

1. Die vom Betreibungsamt angeordnete

Zwangsverwaltung der Liegenschaft [...], sei aufzuheben.

2. Das Betreibungsamt sei anzuweisen,

sämtliche Mitteilungen an die Mieter unverzüglich zu widerrufen.

3. Der Beschwerde sei die aufschiebende

Wirkung zu erteilen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge

zulasten des Staates.

Zur Begründung macht die

Beschwerdeführerin im Wesentlichen geltend, die kreditgebende B.___, habe den

Hypothekarkredit der Beschwerdeführerin betreffend die obgenannte Liegenschaft

gekündigt, obschon sämtliche Zinsen und Amortisationen jederzeit

vertragskonform geleistet worden seien. Die Kündigung sei damit

rechtsmissbräuchlich. In der Folge habe die Bank die Betreibung auf

Grundpfandverwertung über den gesamten Forderungsbetrag eingeleitet. Gegen

diese Betreibung sei fristgerecht Rechtsvorschlag erhoben worden. Das

Rechtsöffnungsbegehren sei substantiiert bestritten worden. Ein rechtskräftiger

Rechtsöffnungstitel liege nicht vor. Angesichts der vorliegenden Rechtsmissbräuchlichkeit

der Kündigung und der glaubhaft gemachten namhaften Gegenforderung gegen die Gläubigerin

müsse offenbleiben, ob diese nach einer allfälligen Abweisung des Rechtsöffnungsbegehrens

fristgerecht klagen könne und werde. Ebenso werde die Beschwerdeführerin bei

einer allfälligen Gewährung der Rechtsöffnung eine Aberkennungsklage

einreichen. In beiden Fällen sei der Ausgang der Verfahren offen. Ferner sei

die Verhängung der Zwangsverwaltung im vorliegenden Fall eine unnötige Massnahme.

So zahlten die Mieter ohnehin auf ein Mietzinskonto bei der B.___ ein, welches

für die Beschwerdeführerin gesperrt sei. Die Gläubigern habe somit Zugriff auf

die Mietzinseinnahmen und eine besondere Sicherstellung durch die

«Mitzinssperre» sei unnötig.

2. Mit Vernehmlassung vom 20. März 2026

schliesst das Betreibungsamt auf Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen

II.

1.

Wie aus den Akten ersichtlich,

verlangte die Grundpfandgläubigerin, die B.___, mit Betreibungsbegehren vom 29.

September 2025 betreffend die Liegenschaft [...], ausdrücklich die Ausdehnung

der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsforderungen. Da in der betreffenden

Liegenschaft unbestrittenermassen diverse Mietverhältnisse mit der Schuldnerin bestehen,

hatte das Betreibungsamt eine entsprechende Anzeige im Sinne von Art. 91 der

Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR

281.42) an die Mieter zu erlassen. Gemäss dieser Bestimmung teilt das

Betreibungsamt den Mietern und Pächtern unverzüglich nach Feststellung der auf

dem Grundstück bestehenden Miet- und Pachtverträge mit, dass die von nun an

fällig werdenden Miet- und Pachtzinsen an das Betreibungsamt zu leisten sind

(Urteil des Bundesgerichts 4C.367/2000 vom 8. März 2001 E. 1c). Die Mitteilung

des Betreibungsamtes erfolgt unter dem Hinweis auf die für die Mieter und

Pächter bestehende Gefahr der Doppelzahlung. Nach Erhalt der Mitteilung können

die Miet- und Pachtzinsen nicht mehr mit befreiender Wirkung an den

Grundeigentümer oder einen obligatorisch berechtigten Dritten gezahlt werden. Soweit

die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang geltend macht, diese

Sicherungsmassnahme sei unnötig und unverhältnismässig, ist darauf hinzuweisen,

dass dem Betreibungsamt diesbezüglich kein Ermessensspielraum zusteht. Dies

ergibt sich ohne Weiteres aus der Formulierung von Art. 91 VZG. Nimmt das

Betreibungsamt die Mitteilung zudem nicht unverzüglich nach Feststellung der

auf dem Grundstück bestehenden Miet- und Pachtverträge vor und entsteht dem

Grundpfandgläubiger dadurch ein Schaden, so liegt ein Fall der Staatshaftung

vor (Art. 5 SchKG; Jolanta Kren Kostkiewicz, in: Kurzkommentar VZG, Wädenswil

2011, N 10 zu Art. 91). Das Betreibungsamt war somit auch im Lichte dessen

gehalten, die beantragte Sicherungsmassnahme unmittelbar zu vollziehen.

2.

Wie das Betreibungsamt sodann weiter

korrekt ausführt, hebt der Rechtvorschlag die Mietzinssperre nicht auf.

Vielmehr wurde aufgrund des Rechtvorschlages lediglich das Verfahren nach Art.

93.

VZG in Gang gebracht. Erhebt der Schuldner bzw. der Dritteigentümer wie im

vorliegenden Fall Rechtsvorschlag, so hat der Gläubiger innert zehn Tagen seit

Empfang der entsprechenden Mitteilung die für die Beseitigung des

Rechtsvorschlags notwendigen Schritte einzuleiten (Art. 93 Abs. 1 VZG). Nur

wenn die dort vorgegebenen Fristen nicht eingehalten werden, führt dies zur

Aufhebung der Mietzinssperre (vgl. Art. 93 Abs. 3 VZG). Wie aus den Akten und

den Ausführungen des Betreibungsamtes ersichtlich, wurde die Anzeige und

Klageaufforderung der Gläubigerin am 25. November 2025 zugestellt. Mit

Schreiben vom 10. Dezember 2025 informierte der vertretende Anwalt der

Gläubigerin über die Einreichung der provisorischen Rechtsöffnung beim

Dispositiv

zuständigen Richteramt Olten-Gösgen. Die gegebenen Frist sind demnach

eingehalten und das Mietzinsinkasso ist weiterzuführen.

3. Die Beschwerde ist somit abzuweisen. Mit

dem sofortigen Entscheid in der Sache ist das Gesuch um Erteilung der

aufschiebenden Wirkung gegenstandslos geworden.

4. Das Beschwerdeverfahren ist nach Art.

20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG unentgeltlich. Die Ausrichtung

einer Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Es werden keine Kosten erhoben.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und Konkurs

Der Präsident Der

Gerichtsschreiber

Flückiger Isch