SGNEB.1997.2

Handänderungssteuer, Gemeinnützigkeit, Steuerbefreiung

25. August 1997Deutsch7 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. a) Am

4. Februar 1994 gründeten sieben natürliche Personen die Baugenossenschaft X..

Diese bezweckt die Beschaffung von preisgünstigen Wohnungen und den Bau und

Erwerb von Wohnhäusern oder Wohnungen unter Ausschluss jeder spekulativen

Absicht. Sie verfolgt im besonderen den Zweck, den preisgünstigen Wohnungsbau

im Sinne des eidgenössischen Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG)

sowie entsprechender kantonaler oder kommunaler Erlasse zu fördern. Sie kann

Grundstücke oder Immobiliengesellschaften erwerben oder veräussern, Bauten

erstellen, mitfinanzieren, verwalten und vermieten. Den Mitgliedern der

Pflichtigen wird im Falle einer Veräusserung vorab Gelegenheit gegeben,

Grundeigentum zu den unter Berücksichtigung aller Kosten und Aufwendungen

entstehenden Gestehungspreisen zu erwerben. Dabei muss jede Spekulationsabsicht

ausgeschlossen sein (Art. 2 der Statuten).

Zur

Aufnahme als Mitglied der Pflichtigen bedarf es einer schriftlichen

Beitrittserklärung sowie eines Vorstandsbeschlusses (Art. 3). Der Vorstand kann

Interessenten von Wohnungen zum Erwerb einer bestimmten Anzahl Anteilscheine

oder zur Leistung von Kautionen verpflichten. Zu diesem Zweck kann er

Vorschriften über die Höhe des Pflichtanteilkapitals oder der Kautionen

erlassen, die von der Generalversammlung genehmigt werden müssen (Art. 26).

Die

Pflichtige unterhielt und unterhält enge persönliche und geschäftliche

Beziehungen zu der Y. AG: Die Verwaltung war ursprünglich ausschliesslich mit

Angestellten der Y. AG bestellt. Hinzu kommt, dass die Y. AG mit der

Vermarktung der Immobilien der Pflichtigen betraut wurde und aus ihrer

diesbezüglichen Geschäftstätigkeit per 31.12.1995 einen Betrag von über Fr.

200'000.-- forderte.

b) Die

Pflichtige verkauft und vermietet ihre Wohnungen zu den Selbstkosten. Sie macht

also weder Gewinn, noch setzt sie ihr Kapital zur Verbilligung ihres

Wohnungangebotes ein, denn das Anteilskapital wird grundsätzlich verzinst.

2. a) Am

3. März 1994 erwarb die Pflichtige mehrere Grundstücke in B. zum Totalpreis von

Fr. 9'500'000.--. Die Amtschreiberei veranlagte eine Handänderungssteuer von

2,2 %, was einen Steuerbetrag von Fr. 209'000.-- ergab. Fakturiert wurde dieser

am 15. April 1994. Die entsprechende Veranlagungsverfügung erging am 22. April

1994.

Am 20. Mai 1994 erhob die Pflichtige

Einsprache. Sie bezwecke den gemeinnützigen Wohnungsbau unter Ausschluss

jeglicher spekulativer Absicht und sei dem Verband der liberalen

Baugenossenschaft angeschlossen. Vom Bundesamt für Wohnungswesen sei sie als

gemeinnützig anerkannt und daher von der Handänderungssteuer zu befreien.

b) Mit Entscheid vom

16. Dezember 1996 wies die Vorinstanz die Einsprache im wesentlichen mit der

Begründung ab, die Tätigkeit von Wohnbaugenossenschaften werde steuerlich nicht

als gemeinnützig anerkannt.

3. a) Mit Rekurs

vom 16. Januar 1997 verlangt die Pflichtige die Aufhebung des

Einspracheentscheids und die Befreiung von der Handänderungssteuerpflicht.

Zur Begründung

führt sie im wesentlich an, von einer gemeinnützigen Tätigkeit sei zu sprechen,

wenn mit ihr keine Erwerbszwecke oder sonst eigene unmittelbare Interessen der

juristischen Person oder ihrer Mitglieder verknüpft seien. Dies sei namentlich

dann der Fall, wenn ihre Tätigkeit unmittelbar und ausschliesslich auf die Unterstützung

Betagter, Invalider, Pflegebedürftiger oder weiterer Personen gerichtet sei,

die preisgünstiger Wohnungen bedürften (BGE 114 I b 277). Das steuerbefreite

Einkommen und Vermögen müsse in erster Linie zweckgerichtet verwendet werden,

und zwar gegenwärtig und auf eine gewisse Dauer.

Die Tätigkeit

der Rekurrentin sei einzig und allein dem gemeinnützigen Zweck gewidmet.

Spekulative Absichten seien ausdrücklich ausgeschlossen. Die Mittel würden zur

Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus verwendet, wovon die Allgemeinheit

direkt profitiere.

Hinzu

komme, dass Wohnungsinteressenten nicht zwingend Mitglieder der Genossenschaft

werden müssten. Der Mindestbeitrag von Fr. 1'000.-- sei gemessen am günstigen

Wohnungskaufpreis auch nicht von Gewicht. Der Zweck, bedürftigen Personen

günstigen Wohnraum zu offerieren, werde dadurch nicht beeinträchtigt.

Finanzielle Eigeninteressen der Genossenschaft als solche würden nicht

geschützt. Eine Verzinsung der Anteilscheine sei sodann zwar grundsätzlich

möglich, bis dato aber nicht erfolgt. Die persönlichen Beziehungen zwischen der

Genossenschaft der und Y. AG lägen im Interesse ersterer, weil auch sozialer

Wohnungsbau nur mit der entsprechenden Fachkunde betrieben und gefördert werden

könne. Die Vorstandsmitglieder seien sodann an der Y. AG nicht beteiligt,

sondern dort nur angestellt. Zum Schluss müssten die für die einzelnen

Wohnungen geforderten Preise durchaus als günstig und daher als sozial

bezeichnet werden.

b) In ihrer

Vernehmlassung vom 13. Februar 1997 hielt die Vorinstanz am Einspracheentscheid

fest. Gemeinnützigkeit setze Gemeinsinn voraus, d.h. das altruistische

Erbringen von Leistungen zu Gunsten Dritter, womit unter Ausschluss von

Eigeninteressen der Allgemeinheit zu deren Nutzen und Vorteil gedient werde.

Die beteiligten Personen dürften nicht eigene Vorteile verfolgen, sondern

müssten zum Wohle Dritter handeln.

Die

Vorstandsmitglieder der Genossenschaft seien sodann nicht gewöhnliche

Angestellte der Y. AG, sondern solche mit Zeichnungsberechtigung. Es handle

sich somit um eine ganz normale Wohnbaugenossenschaft, die nicht von der

Handänderungssteuer befreit werden könne.

c) In der

Rückäusserung vom 4. April 1997 hielt die Rekurrentin an ihrem Standpunkt

ebenfalls fest.

Gemeinnützigkeit

sei gegeben. Sowohl in Statuten wie auch beim Auftritt auf dem Markt stehe die

gemeinnützige Idee im Vordergrund. Die für die Wohnungen verlangten Preise

bewegten sich rund 15 % unter dem Marktniveau. Dass die Y. AG mit der

Vermarktung der Wohnungen beauftragt worden sei, hänge einzig damit zusammen,

dass er das preisgünstigste Angebot gemacht habe.

Erwägungen

1.

Grundsätzlich

unbestritten ist im vorliegenden Verfahren der Begriff der Gemeinnützigkeit

gemäss geltender gesetzlicher Grundlagen und der Praxis. Die entsprechenden

Grundlagen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Gemäss § 209 Abs. 1 i.V.m. § 90

lit. i StG sind juristische Personen mit Sitz in der Schweiz steuerbefreit,

soweit sie sich kantonal oder gesamtschweizerisch öffentlichen, gemeinnützigen

oder wohltätigen Zwecken, Schul- oder Kultuszwecken widmen, ohne dabei Erwerbs-

oder Selbsthilfezwecke zu verfolgen. Die der Allgemeinheit zugute kommenden

Tätigkeiten müssen unter Ausschluss persönlicher oder wirtschaftlicher

Interessen des Steuersubjektes oder ihm nahestehender Dritter erfolgen (BGE 74

I 312 E.2, ASA 59, 468 E.2b und 470 E.3e; Arthur Häfliger, Zum steuerlichen

Begriff der Wohltätigkeit und Gemeinnützigkeit, in: Festschrift 500 Jahre

Solothurn im Bund (1981), S. 20; Masshard, Kommentar zur direkten Bundessteuer,

2.

Auflage 1985, Art. 16 N 17 S. 79; Känzig, Kommentar zur direkten

Bundessteuer, 2. Auflage 1982, Art. 16 N 15, S. 172).

Mithin sind

Selbsthilfegenossenschaften wie Bürgschaft- und Wohnbaugenossenschaften nach

der Lehre grundsätzlich nicht gemeinnützig (Häfliger, a.a.o., S. 308).

Gemeinnütziges Handeln muss selbstlos und altruistisch sein und einen Verzicht

bedeuten. Uneigennützigkeit setzt Opferwilligkeit zugunsten Dritter voraus,

nämlich eine freiwillige Hingabe von materiellen Mitteln oder Arbeit, wobei

keine oder keine angemessene Gegenleistung gegenüber stehen darf (Reich,

Gemeinnützigkeit als Steuerbefreiungsgrund, ASA 58, S. 472).

2.

a) Dass

die Rekurrentin einen nützlichen Zweck verfolgt, kann kaum bestritten werden.

Dass er indessen gemeinnützig wäre, trifft nicht zu: Sie erbringt keine

Dienstleistungen, für die sie nicht angemessen entschädigt würde, denn sie

betraut hiermit die Y. AG, die hiefür offenbar voll entschädigt wird. Anders

läge der Fall allenfalls, wenn die Baugenossenschaft eigenes Personal

beschäftigt und deren Dienstleistungen unentgeltlich erbracht worden wären.

Die

Wohnungen werden sodann zu den Gestehungskosten vermarktet. Die Mittel der

Genossenschaft werden also nicht zu gemeinnützigen Zwecken verwendet, und das

Genossenschaftskapital wird sogar - wenn es die Bilanzverhältnisse gestatten -

verzinst.

Dass

die Rekurrentin die Voraussetzungen gemäss der vorgenannten Lehre und

Rechtsprechung erfüllen würde, ist nicht dargetan. So erbringt die Rekurrentin

keine Opfer zu Gunsten Dritter. Die für die Wohnungen verlangten Preise sind

marktgerecht, nachdem es sich nicht um Neubauwohnungen handelt. Von einer

unangemessen tiefen Gegenleistung kann nicht gesprochen werden, es geht

vielmehr um ganz normale Immobilienvermittlung. Der Ausschluss spekulativer

Absichten in den Statuten hilft nicht weiter, denn nicht schon der Verzicht auf

Gewinn ist gemeinnützig, vielmehr führt erst das Ausbleiben von angemessenen

Gegenleistungen zur Anerkennung der Gemeinnützigkeit. Die Möglichkeit der

Verzinsung der Anteilscheine ist zudem ein Indiz für Gewinnstrebigkeit und

gegen die Gemeinnützigkeit.

b) Unter

Hinweis auf die Praxis des Steuergerichts (vgl. KSGE 1988, Nr. 22) muss einzig

darauf hingewiesen werden, dass das Kriterium des grundsätzlich offenen

Destinatärkreises einzelfallgerecht differenziert zur Anwendung zu bringen ist.

Da aber das Begehren der Rekurrentin im wesentlichen an der fehlenden

Erbringung von Opfern zu Gunsten Dritter scheitert, erübrigt sich eine nähere

Auseinandersetzung mit diesem Kriterium.

Zusammenfassend ist der Vorinstanz darin

beizupflichten, dass die Rekurrentin in keiner Weise dartut, in welcher

Beziehung ihre Geschäftstätigkeit als gemeinnützig erachtet werden müsste. Der

Rekurs erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen.

Steuergericht,

Urteil vom 25. August 1997