Handänderungssteuer

KSGE 2002 Nr 10

StG § 206 und 209

Abs. 2 -

Handänderungssteuer. Steuerbefreiung. Erwerb zur Abwendung einer

Zwangsvollstreckung. Ein solcher Noterwerb liegt nicht vor, wenn das Grundstück

kurz vor dem bevorstehenden Konkurs gekauft wird mit dem Zweck, eine

Zwangsververwertung des als Pfand haftenden Grundstücks zu vermeiden.

Urteil SGNEB.2002.2 vom 25. November 2002

Sachverhalt

1. Die X. AG besass gegenüber der Y. AG

eine Forderung von Fr. 2'270'000.--, die durch sechs Schuldbriefe auf GB Nr.

190 im Nominalbetrag von total Fr. 2'800'000.-- abgesichert war. Mit

Kaufvertrag vom 26. September 2001 kaufte die X. AG von der Y. AG das

Grundstück GB Nr. 190 zum Preis von Fr. 2'000'000.--. Der Kaufpreis wurde mit

der ausstehenden Forderung verrechnet. Mit Faxschreiben vom 17. Oktober 2001 an

das Steueramt des Kantons Solothurn liess die X. AG durch ihren

Verwaltungsratspräsidenten mitteilen, dass es sich bei diesem Kauf um eine

steuerfreie Übertragung im Sinne von § 209 StG (Abwendung drohender Zwangsvollstreckung)

handeln würde. Die Y. AG werde demnächst ihre Bilanz deponieren. Das Steueramt

teilte mit Schreiben vom 22. Oktober 2001 mit, dass - um Rechtsmissbräuchen

vorzubeugen - das Privileg von § 209 Abs. 2 StG nur zum Tragen komme, wenn die

Gläubiger bzw. Bürgen ihre Stellung schon im Zeitpunkt des Pfändungs- oder

Konkursbegehrens innehatten. Ein nachträglicher Erwerb von Forderungstiteln

würde keinen Anspruch auf das Privileg mehr verleihen. Voraussetzung sei zudem,

dass das Begehren auf Grundpfandverwertung oder Konkurs vor dem Erwerb durch

den Gläubiger bzw. Bürgen bereits gestellt worden sei. Mit

Veranlagungsverfügung vom 17. Januar 2002 stellte die Amtschreiberei unter

anderem eine Handänderungssteuer im Betrag von Fr. 43'521.25 in Rechnung.

2. Mit

Schreiben vom 1. Februar 2002 erhob die X. AG gegen die Verfügung Einsprache.

Dabei machte sie geltend, dass die im Schreiben des Steueramtes vom 22. Oktober

2001 genannten Voraussetzungen einer steuerlichen Privilegierung nach § 209 StG

im Widerspruch zum Gesetzestext stehen würden. Das Gesetz würde auch einen Kauf

privilegieren, der zur Abwendung einer drohenden Zwangsvollstreckung erfolgt

sei, was vorliegend der Fall sei. Die Einsprecherin sei nicht

Grundpfandgläubigerin geworden, um danach das Grundstück

handänderungssteuerbefreit kaufen zu können. Die Initiative zum Verkauf des

Grundstücks sei von der früheren Grundpfandgläubigerin (Credit Suisse)

ausgegangen. Die Credit Suisse habe verlangt, dass die Einsprecherin

Grundpfandgläubigerin werde. Da die hypothekarische Belastung der Liegenschaft

weit über dem Verkaufswert lag, hätte eine Verwertung im Konkursverfahren

zusätzliche Verluste generiert. Die vorgezogene Zwangsverwertung sei daher

wirtschaftlich sinnvoll gewesen.

Mit

Verfügung vom 3. Mai 2002 wies das Steueramt des Kantons Solothurn die

Einsprache ab. Dabei hielt es fest, dass der Wortlaut von § 209 Abs. 2 StG klar

sei und keiner Auslegung bedürfe. Die Motive, die zu einer Handänderung geführt

haben, seien nicht massgeblich. Vorbehältlich einer Steuerumgehung sei es auch

unerheblich, ob das Vorgehen wirtschaftlich sinnvoll gewesen sei oder nicht.

Die Handänderung sei hier nicht zur Abwendung einer drohenden

Zwangsvollstreckung erfolgt. Den Beteiligten sei von Anfang an klar gewesen,

dass die Y. AG in Kürze in Konkurs fallen würde. Am 21. November 2001 sei der

Konkurs effektiv eröffnet worden. Das gewählte Vorgehen sei nur für die

ursprüngliche Grundpfandgläubigerin und die Einsprecherin, nicht aber für die

Y. AG und die übrigen Gläubiger sinnvoll gewesen. Damit komme eine Befreiung

von der Handänderungssteuer nach § 209 Abs. 2 StG nicht mehr in Frage. Die

übrigen Voraussetzungen einer Handänderungssteuerbefreiung müssten daher gar

nicht mehr geprüft werden.

3. Gegen den

Einspracheentscheid erhob die X. AG mit Schreiben vom 4. Juni 2002 Rekurs mit

dem Antrag, dass auf dem Kauf Nr. 617 zwischen der Y. AG und der X. AG

betreffend GB Nr. 190 keine Handänderungssteuer zu erheben sei. Dabei führte

sie aus, die Aussage, dass die Zwangsvollstreckung nicht verhindert werden

konnte, sei nicht relevant, weil eine "Erfolgskomponente" im

Steuergesetz nicht vorgesehen sei. Dass es hier dennoch zum Konkurs der Y. AG

gekommen sei, entziehe sich dem Einfluss der Rekurrentin. Das gewählte Vorgehen

habe immerhin die Zwangsverwertung des Grundstücks verhindern können. Da die

Motive der Handänderung unmassgeblich seien, könne es auch keine Rolle spielen,

ob die Abwendung des Konkurses bezweckt worden sei oder nicht. Die

Zwangsvollstreckung hätte für die Gläubiger der Y. AG keine Vorteile gehabt, da

das Grundstück über den Verkehrswert hinaus belastet gewesen sei. Für die

Käuferin und die Verkäuferin sei dieses Geschäft vorteilhaft gewesen.

In ihrer

Vernehmlassung vom 3. Juli 2002 stellte sich die Vorinstanz auf den Standpunkt,

dass hier kein Noterwerb vorliege. Der Verkauf habe nur den Interessen der

Credit Suisse und denjenigen der Rekurrentin gedient. Die Credit Suisse hätte

damit rechnen müssen, das Grundstück im Konkurs selbst ersteigern zu müssen.

Der vorgängige Verkauf ermöglichte ihr eine möglichst hohe Deckung ihrer

Forderung. Die Rekurrentin hätte bei einem Verkauf im Rahmen des

Konkursverfahrens mit einer Handänderungssteuerforderung und möglicherweise

auch mit einem höheren Verkaufspreis rechnen müssen. Das Vorgehen sei daher

auch in ihrem Interesse gewesen und von den Beteiligten sorgfältig geplant

gewesen. Die Abwendung des Konkurses sei nie beabsichtigt worden, von daher sei

das Vorgehen auch nicht im Interesse der Y. AG gewesen. Die Auffassung, dass

lediglich die Zwangsverwertung des Grundstücks nicht aber der Konkurs

verhindert werden müsse, stimme nicht. Im übrigen könne die Steuerbefreiung

hier nicht zur Anwendung kommen, da die Rekurrentin zu spät

Grundpfandgläubigerin geworden sei.

In ihrer

Rückäusserung vom 12. August 2002 hält die Rekurrentin fest, dass eine

Zwangsvollstreckung abgewendet und dass noch kein Betreibungsverfahren

eingeleitet worden sei. Das gewählte Vorgehen sei nicht rechtsmissbräuchlich

gewesen, da es nicht in der Absicht gewählt worden sei, keine

Handänderungssteuer bezahlen zu müssen.

Erwägungen

1.

...

2.

Gemäss § 206

Abs. 1 StG wird die Pflicht zur Entrichtung der Handänderungssteuer durch jedes

Rechtsgeschäft begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsmacht über eine

Grundstück übergeht. Dazu gehört insbesondere der Kauf eines Grundstücks. Von

Gesetzes wegen ist grundsätzlich der Erwerber steuerpflichtig (§ 208 Abs. 1

StG). Ausnahmsweise ist ein Gläubiger nach § 209 Abs. 2 StG von der

Handänderungssteuerpflicht befreit, wenn er ein ihm durch Grund- oder

Faustpfand haftendes Grundstück im Zwangsvollstreckungsverfahren oder zur

Abwendung drohender Zwangsvollstreckung erwirbt, sofern der Erwerbspreis den

Deckungsbetrag nicht übersteigt.

3.

In casu ist

unbestritten, dass die Rekurrentin mit Unterzeichnung des Kaufvertrags vom 26.

September 2001 die wirtschaftliche Verfügungsmacht über den Kaufgegenstand (GB

Nr. 190) erworben hat. Damit wurde die Handänderungssteuerpflicht der

Rekurrentin ausgelöst. Im folgenden ist zu prüfen, ob die Voraussetzungen einer

Steuer­befreiung gemäss § 209 Abs. 2 StG erfüllt sind.

4.

a) Das

Steuergesetz vom 1. Dezember 1985 übernahm in § 209 Abs. 2 StG sinngemäss und

unter Anpassung an die konstante Rechtsprechung die Regelung von § 2 lit. b des

früheren Gesetzes betreffend den Bezug von Handänderungsgebühren beim Eigentumsübergang

an Liegenschaften vom 23. Februar 1919 (HGG). Zur Auslegung der Regelung von §

209.

Abs. 2 StG kann daher durchaus auch auf Materialien zu § 2 lit. b HGG

zurückgegriffen werden. Für eine Steuerbefreiung nach § 209 Abs. 2 müssen die

folgenden Voraussetzungen erfüllt sein (vgl. KRKE 1971 Nr. 17):

- Der

Steuerpflichtige muss Gläubiger oder Bürge sein, der ein ihm durch Grund- oder

Faustpfand haftendes Grundstück erwirbt.

- Das

Grundstück muss im Zwangsvollstreckungsverfahren oder zur Abwendung einer Zwangsvollstreckung

erworben werden.

- Der

Erwerbspreis darf den Deckungsbetrag nicht übersteigen.

b) Umstritten

ist hier insbesondere die zweite Voraussetzung. Es steht fest, dass in casu

noch kein Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet worden war. Eine

Steuerbefreiung kann daher hier nur dann Platz greifen, wenn das Grundstück zur

Abwendung einer Zwangsvollstreckung erworben worden war. Ausnahmsweise sind die

Motive, die zu einer Handänderung führen, somit hier durchaus von Belang (vgl.

KSGE 1992 Nr. 18 E. 1). Als Zwangsvollstreckung im Sinne von § 209 Abs. 2 StG

gilt nicht nur der Konkurs, sondern auch die Spezialexekution (vgl. KSG 1996

Nr. 7 E. 1). Die Befreiung von der Handänderungssteuer ist daher möglich, wenn

mit dem Grundstückerwerb eine drohende Betrei­bung auf Grundpfandverwertung

abgewendet werden konnte.

c) Es stellt

sich somit die Frage, ob hier die Rekurrentin den Kauf von GB Nr. 190 zur

Abwendung einer Zwangsvollstreckung erworben hat. Über die Verkäuferin, die Y.

AG, wurde am 21. November 2001 durch den Konkursrichter der Konkurs

ausgesprochen. Zwischen dem Verkauf von GB Nr. 190 und der Konkurseröffnung

vergingen somit nicht einmal zwei Monate. Mit Schreiben vom 17. Oktober 2001 an

die Kantonale Steuerverwaltung liess der Verwaltungsratspräsident der

Rekurrentin verlauten, dass die Y. AG demnächst ihre Bilanz deponieren werde.

Ob die Rekurrentin die finanziellen Probleme der Y. AG bereits anlässlich der Unterzeichnung

des Kaufvertrags kannte, bleibt dahingestellt. Aus dem Umstand, dass die

Rekurrentin den bevorstehenden Konkurs kurz nach Vertragsunterzeichnung dem

Steueramt des Kantons Solothurn gemeldet hatte und dieser Konkurs wenig später

auch effektiv ausgesprochen worden war, ergibt sich klar, dass die Rekurrentin

das Grundstück nicht gekauft hatte, um den bevorstehenden Konkurs abzuwenden.

Eine entsprechende Behauptung wurde demnach auch nie aufgestellt. Statt dessen

behauptet die Rekurrentin, mit ihrem Vorgehen habe sie verhindern können, dass

die Liegenschaft zwangsverwertet werden musste. Dies allein müsse für eine

Steuerbefreiung genügen. Die Rekurrentin irrt. Eine Steuerbefreiung kommt nur

bei einem eigentlichen Noterwerb in Frage (vgl. Reinhardt

F., Die Liegenschaften-Handänderungssteuer, § 2 N 78). Von einem Noterwerb

spricht man dann, wenn ein Grundpfandgläubiger bzw. Bürge das Pfandobjekt gezwungenermassen

erwerben muss, um sich vor einem grösseren Schaden zu bewahren. Dies war hier

nicht der Fall. Nach eigenen Angaben hat die Rekurrentin die

grundpfandgesicherte Forderung erst im Laufe der Verhandlungen über den Kauf

von GB Nr. 190 von der ursprünglichen Hypothekargläubigerin erworben. Die

Hypothekargläubigerin bestand offenbar auf diesem Vorgehen. In ihrer

Vernehmlassung vom 3. Juli 2002 geht die Vorinstanz davon aus, dass das gesamte

Vorgehen mit dem Erwerb der grundpfandgesicherten Forderung und dem

anschliessenden Kauf der Liegenschaft gegen Verrechnung mit der vorher

erworbenen Forderung von den Beteiligten sorgfältig geplant worden war. Ob hier

effektiv eine sorgfältige Planung stattgefunden hat, kann offen bleiben,

festzuhalten ist aber auf jeden Fall, dass sämtliche Beteiligten dieses

Vorgehen offenbar gebilligt haben. Für die Rekurrentin ging es in keiner Art

und Weise darum, einen eigenen Verlust zu minimieren, sondern das begehrte

Grundstück im Bewusstsein des nahenden Konkurses zu möglichst günstigen

Konditionen erwerben zu können. Unter diesen Umständen kann von einem

eigentlichen Noterwerb keine Rede mehr sein. Es würde daher Sinn und Zweck von

§ 209 Abs. 2 StG widersprechen, wenn in dieser konkreten Situation eine

Steuerbefreiung gewährt werden würde. Die Rechtsprechung hat in ähnlich

gelagerten Situationen, wenn das Gläubiger- oder Bürgschaftsverhältnis bloss

zum Schein oder zur Umgehung der Steuerpflicht erst unmittelbar vor der

Zwangsversteigerung begründet worden war, die Steuerbefreiung verweigert (vgl.

die erwähnten Urteile in F. Reinhardt,

a.a.O., N 81; vgl. die Steuerbefreiung in concreto bejahend auch KSG vom 14.

Juni 1999 E. 6c). Nicht massgebend ist, wer die Initiative zu diesem Vorgehen

ergriffen hat. Dass die ursprüngli­che Grundpfandgläubigerin hier zuerst aktiv

geworden ist, ist durchaus nachvollziehbar, war doch dieses Vorgehen in erster

Linie in ihrem Interesse. Festzuhalten ist aber, dass die Rekurrentin in keiner

Art und Weise verpflichtet war, die grundpfandgesicherte Forderung der Credit

Suisse zu erwerben. Ohne weiteres hätte sie auf den Forderungskauf verzichten und

- falls ein vorzeitiger Erwerb der Liegenschaft nicht möglich gewesen wäre -

den Konkurs der Y. AG abwarten können. Möglicherweise hätte sie das Grundstück

im Konkurs sogar noch günstiger erwerben können. Unter diesen Umständen gilt es

festzuhalten, dass der Tatbestand von § 209 Abs. 2 StG hier nicht zur Anwendung

kommen kann, da die Rekurrentin das Grundstück nicht zur Abwendung der

drohenden Zwangsvollstreckung, sondern trotz einer unmittelbar bevorstehenden

Zwangsvollstreckung gekauft hat. Die Rekurrentin kann daher nicht von einer

Steuerbefreiung profitieren.

5.

Mit Nachdruck

hat die Rekurrentin in ihrer Rekursschrift betont, dass sie nicht Grundpfandgläubigerin

geworden sei, um sich beim späteren Erwerb der Liegenschaft vor der

Handänderungssteuer drücken zu können. Diese Aussage muss aber doch in Frage

gestellt werden. Dem Faxschreiben der Rekurrentin vom 17. Oktober 2001 kann

entnommen werden, dass sie sich dieses möglichen Steuerbefreiungsgrundes

bewusst war, ohne dass sie von den Steuerbehörden auf diesen Umstand

hingewiesen worden wäre. In der Tat gibt es - von der möglichen Unsicherheit

eines Zwangsverwertungsverfahrens abgesehen - für das eher unübliche Vorgehen

der Rekurrentin auch kaum einen andern Grund als die erhoffte Steuerbefreiung. Nachdem

die Steuerbefreiung aber bereits aus anderem Grund verweigert werden muss, kann

hier offen bleiben, ob das Vorgehen der Rekurrentin nicht sogar als

Steuerumgehung (vgl. dazu Blumenstein/Locher,

System des Steuerrechts, 6. Auflage, S. 32) bezeichnet werden könnte.

Steuergericht, Urteil

vom 25. November 2002