SGNEB.2005.2

Handänderungssteuer

5. Mai 2008Deutsch7 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Die X. AG,

die bereits Eigentümerin von 2'400 Aktien der Y. AG war, kaufte am

9. Dezember 2003 von der Zürcher Kantonalbank 6'578 Inhaberaktien der Y.

AG, einer Immobiliengesellschaft mit Sitz in R./SO, zum Preis von Fr.

4'177‘030.--. Der erworbene Anteil beträgt 54.82 % aller Aktien. Nach

Aussonderung der nichtliegenschaftlichen Werte ergab sich ein auf die

Grundstücke entfallender Anteil des Kaufpreises von Fr. 3'253'310.-- bei einem

gesamten Grundstückwert von Fr. 5'934'533.--.

2. Im Auftrag

des Kantonalen Steueramtes eröffnete die Amtschreiberei der X. AG am 23. Juli

2004 eine Handänderungssteuer von Fr. 130'559.75. Sie berechnete 2.2 % auf

dem gesamten Grundstückswert von Fr. 5'934'533.--. Mit Einsprache vom 13.

August 2004 verlangte die X. AG eine Reduktion auf Fr. 71'572.85, weil nur

54.82 % der Aktien erworben worden seien.

3. Im

Einspracheentscheid vom 20. Januar 2005 blieb das Steueramt des Kantons Solothurn

bei der Auffassung, dass für die Bemessung der Handänderungssteuer auf den gesamten

Wert der Grundstücke abzustellen sei, weil der Mehrheitsaktionär die wirtschaftliche

Verfügungsmacht über die ganzen Grundstücke habe, nicht nur über eine Quote

davon, die seinem Aktienanteil entspreche.

4. Mit Rekurs

vom 15. Februar 2005 verlangte die X. AG (Rekurrentin) erneut, die Handänderungssteuer

sei nur nach der erworbenen Aktienquote zu bemessen und entsprechend zu

reduzieren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Das Steueramt (Vorinstanz)

blieb auch in der Vernehmlassung bei seiner Auffassung und verlangte, der

Rekurs sei kostenfällig abzuweisen. In der Replik blieb die Rekurrentin

ihrerseits bei ihrem Antrag.

Erwägungen

3.

Nach § 205

StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handänderungssteuer. Nach §

206.

StG wird die Steuerpflicht durch jedes Rechtsgeschäft begründet, mit dem

die wirtschaftliche Verfügungsmacht über ein Grundstück übergeht, insbesondere

auch durch Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften

(lit. d). Dass der Steuertatbestand durch den Erwerb der Aktien eingetreten

ist, ist unbestritten.

4.

Bemessen

wird die Steuer nach dem Verkehrswert des Grundstückes zur Zeit der

Handänderung (§ 210 StG). Während die Vorinstanz die Steuer auf dem totalen

Verkehrswert der Grundstücke von Fr. 5'934'533.-- erhoben hat, machte die

Rekurrentin geltend, die Steuer sei nur auf dem tatsächlich erworbenen und

bezahlten Anteil von 54.82 % dieses Wertes geschuldet.

a) Nach dem

Wortlaut der Bestimmung von § 210 StG ist auf den Verkehrswert „des

Grundstückes“ abzustellen. Das heisst, auf den Wert, den das Grundstück im

Moment des Verkaufs auf dem Markt erzielen würde.

„Das

Grundstück“ ist definiert in § 205 Abs. 2 StG, und zwar primär als Grundstück

im sachenrechtlichen Sinn von Art. 655 ZGB (lit. a). Grundstücke sind nach der

Definition von Art. 655 ZGB die Liegenschaften, die in das Grundbuch

aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte, die Bergwerke und die

Miteigentumsanteile an Grundstücken. Daneben gelten auch Rechtsameanteile nach

kantonalem Recht als Grundstücke (§ 205 Abs. 2 lit. b), zudem feste Bauten auf

fremdem Boden (lit. c). Diesen Grundstücken gleichgestellt werden

Grundstücksanteile (§ 205 Abs. 3 StG).

Als

„Grundstück“ kommt nach dem Wortlaut der Bestimmung also nur die Liegenschaft

in Frage, welche die Hand geändert hat, sei dies nun durch ein direktes Veräusserungsgeschäft

oder durch den Verkauf der Beteiligungsrechte, in welchem diese Liegenschaft

quasi verkörpert ist.

b) Auch eine

systematische Auslegung führt zu demselben Ergebnis. Die Tatbestände nach § 206

Abs. 1 StG sind in erster Linie direkte Veräusserungsgeschäfte, nämlich Kauf,

Tausch und Schenkung (lit. a), daneben indirekte Veräusserungsgeschäfte wie die

Übertragung eines Kauf- oder Rückkaufrechts an Grundstücken sowie der Verzicht

auf deren Ausübung zugunsten eines Dritten, welche rechtlich direkt

durchsetzbar sind (lit. b), ferner der Eintritt eines Dritten in den

Kaufvertrag (lit. c). Weil nach dem kantonalen Recht die wirtschaftliche

Veränderung der Verfügungsgewalt entscheidend ist, sind auch indirekte Handänderungen

wie eben die Veräusserung der Aktienmehrheit an einer Immobiliengesellschaft

(lit. d) steuerpflichtig. In jedem dieser Fälle geht es aber immer um eine

ganze Liegenschaft im Sinne von Art. 655 ZGB, nicht um einen blossen Teil

davon.

c) Durch die

Tatbestände der wirtschaftlichen Handänderung soll sichergestellt werden, dass

die Rechtsverkehrssteuer nicht mit Rechtsgeschäften umgangen werden kann, die

wirtschaftlich einer zivilrechtlichen Eigentumsübertragung gleichkommen, also

ebenfalls dem (wirtschaftlichen) Erwerber erlauben, über das Grundstück wie ein

zivilrechtlicher Eigentümer zu verfügen und seinen Wert nutzbar zu machen.

Weshalb bei diesen Geschäften nicht die gleiche Bemessungsgrundlagen gelten

sollte, wie bei zivilrechtlichen Übertragungen, nämlich der Verkehrswert des (wirtschaftliche)

übertragenen Grundstückes, ist nicht ersichtlich. Besteuert wird ja nicht die

Aktienübertragung, sondern die wirtschaftliche Veräusserung des Grundstücks.

Dabei kann es nicht auf den Anteil der Aktienübertragung und dessen Wert

ankommen, sondern einzig darauf, ob durch die Übertragung eines Aktienpakets,

oder im Extremfall einer einzigen Aktie, die wirtschaftliche Verfügungsmacht

von einem alten Aktieninhaber auf einen neuen übertragen wird, sodass der neue

Inhaber in der Lage ist, als Mehrheitsaktionär wirtschaftlich über das

Grundstück zu verfügen. Auch nach dem Sinn der Vorschrift von § 210 StG kommt

es also entscheidend auf den Verkehrswert des Grundstücks an, nicht auf den

Wert der übertragenen Beteiligungsrechte.

d) Die

Auffassung der Rekurrentin hätte zur Folge, dass entweder ein Teil des Grundstückswerts,

der in einer Immobilien-AG verkörpert ist, im Extremfall 49.9 Prozent, überhaupt

nie als Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer unterläge, oder dass jeder

Aktienverkauf bei einer Immobiliengesellschaft der Steuer unterstellt werden

müsste, was schon praktisch nicht durchführbar wäre, da die Publizität fehlte.

Der Anteil

des verkauften Aktienpaketes und sein Preis oder der darin theoretisch anteilsmässig

verkörperte Grundstückswert spielt also für die Bemessung der Handänderungssteuer

keine Rolle. Wie die Rekurrentin selber ausführt, ist entscheidend der

Verkehrswert des Grundstücks, der in der Regel dem Kaufpreis entspricht,

vermehrt um allfällige zusätzliche Leistungen des Erwerbers und vermindert um

Leistungen des Verkäufers an den Käufer, welche eine Erlös- oder

Kaufpreisminderung zur Folge haben. Genau danach ist die Steuerbehörde

vorgegangen, indem sie vom Wert des übertragenen Grundstückes diejenigen

Kaufpreisteile ausgeschieden hat, die nicht für die Immobilie bzw. deren Wert

bezahlt wurden, sondern für weitere mitübertragene Sachen.

e) Von einer

systematischen Benachteiligung der Erwerber von Anteilen an einer Immobilen-AG

kann keine Rede sein. Besteuert wird nur, wenn die wirtschaftliche Verfügungsmacht

Dispositiv

übertragen wird, also der Erwerber neu über eine Aktienmehrheit verfügt.

Bemessungsgrundlage ist dieselbe wie bei allen andern Grundstücksübertragungen,

nämlich der Verkehrswert der Liegenschaft. Wenn bei einer Übertragung von

(bloss) 55 Prozent der Aktien einer Immobiliengesellschaft der Grundstückswert

nur zu 55 Prozent als Bemessungsgrundlage diente, käme das einer

ungerechtfertigten Bevorzugung des wirtschaftlichen Erwerbers einer Immobilie

gleich, die im Gesetz keine Stütze findet.

f) Im

Übrigen entspricht dieses Ergebnis durchaus der bisherigen Rechtsprechung des

Kantonalen Steuergerichtes. Im Entscheid vom 12. März 2001 (SGNEB.2000.2) wurde

bei der Schenkung von 51 Prozent der Aktien einer Immobilien-AG an einen Nachkommen

(und gleichzeitiger Schenkung von je 24.5 Prozent an zwei andere Nachkommen)

der mit 51 % der Aktien beschenkte Nachkomme voll steuerpflichtig erklärt, und

zwar für den ganzen Grundstückswert von ca. Fr. 34 Mio., weil er eben die

alleinige Entscheidungsgewalt bzw. die alleinige wirtschaftliche

Verfügungsmacht über das Grundstück erhalten habe.

Steuergericht,

Urteil vom 5. Mai 2008