Schenkungssteuer, Abgabewert

KSGE 2010 Nr. 14

StG § 214

Abs. 2 - Nebensteuern; Schenkungssteuern:

Abgabewert.

1.

Bestehen Hinweise auf eine Schenkung und ist der Verkehrswert

einer Liegenschaft aus den Akten nicht eindeutig ersichtlich, ist - analog dem

Vorgehen bei einer Handänderung - zwingend ein unabhängiges

Verkehrswertgutachten einzuholen.

2.

Ein Gutachter wird grundsätzlich von der Steuerbehörde ernannt.

Den Steuerpflichtigen ist Gelegenheit zu bieten um Ergänzungsfragen zu stellen.

Urteil SGNEB.2009.3 vom

5. Juli 2010

Sachverhalt

1. Die

Steuerpflichtige A. X. ist Eigentümerin einer Liegenschaft in R./SO; sie

erwarb die Liegenschaft mit Kaufvertrag vom 26. April 2007 zum Preis von Fr.

203‘976.--.

Das

Kantonale Steueramt, Abteilung Nebensteuern, nahm am 11. September 2007 auf der

Grundlage eines Abgabewertes von Fr. 297‘024.-- eine

Schenkungssteuer-Veranlagung vor und ging dabei von einer Differenz zwischen

dem Kaufpreis und dem Verkehrswert aus. Die Schenkungssteuer belief sich auf

Fr. 84‘877.20.

2. Mit Schreiben

vom 18. September 2007 erhob die Steuerpflichtige Einsprache gegen die

Veranlagungsverfügung. Kurzgefasst machte sie geltend, sie habe Probleme mit

der Vormundschaftsbehörde. Diese wolle eine „Kaufpreis-Angleichung“ bzw. einen

Rücktritt vom Vertrag.

2.1 Der neu hinzugezogene

Rechtsvertreter der Steuerpflichtigen reichte mit Eingabe vom 19. März 2008

zwei Schreiben des Rechtsdienstes der Einwohnergemeinde R./SO nach, datierend

vom 24. Januar 2008 resp. 11. März 2009. In letzterem hält die Einwohnergemeinde

der Stadt R./SO fest, der Verkäufer der Liegenschaft sei verbeiständet. Er habe

seine Beiständin beauftragt, den Verkauf der Liegenschaft zu überprüfen und

gegebenenfalls die entsprechenden Schritte einzuleiten. Es habe sich gezeigt,

dass zwischen dem beurkundeten Kaufpreis von Fr. 203‘976.-- und dem von der

Amtschreiberei ermittelten Verkehrswert von Fr. 501‘000.-- ein eklatantes

Missverhältnis bestehe.

Am 1. April

2008 liess das Kantonale Steueramt dem Rechtsvertreter eine von der Steuerpflichtigen

unterschriebene Schenkungssteueranzeige zukommen. Im Weiteren wurde für den

Bestreitungsfall ein Verkehrswertgutachten in Aussicht gestellt.

Mit

Eingabe vom 11. April 2008 begründet der Rechtsvertreter der Steuerpflichtigen

die Einsprache einlässlich. Die Veranlagung beruhe letztlich auf einer reinen

Schätzung eines Sachbearbeiters beim Grundbuchamt. Weder der Zustand der

Gebäude noch das darauf lastende Wohnrecht des Verkäufers seien bei der

Wertbestimmung beachtet worden. Davon ausgehend habe die Einwohnergemeinde der

Stadt R./SO der Käuferin den Vorschlag gemacht, das angebliche Missverhältnis

mit einer Nachzahlung von Fr. 65‘000.-- auszugleichen. Die

Steuerpflichtige habe aus diesen Gründen im jetzigen Verfahren eine Schätzerin

(die D. AG) mit der Beurteilung der Sachlage beauftragt. Die D. AG komme im

Gutachten vom 7. April 2008 zum Schluss, der Verkehrswert der Liegenschaft

betrage Fr. 240‘000.--. Der Zustand des 1928 erbauten Gebäudes sei schlecht.

Der heutige Energiestandard werde nicht erreicht. Sämtliche Hausinstallationen

(Heizung, Sanitär usw.) müssten erneuert werden.

2.2 Das Kantonale

Steueramt nahm mit Schreiben vom 27. Mai 2008 gegenüber dem Rechtsvertreter zum

Verkehrswert der Liegenschaft Stellung. Man sei von einem Verkehrswert von Fr.

325‘000.-- ausgegangen. Dem schlechten Zustand der Liegenschaft habe man

insoweit Rechnung getragen, als der Ertragswert fünfmal und der Realwert nur

einmal gewichtet worden sei. Einen Abzug für den aufgestauten Unterhalt habe

man nicht vorgenommen, denn einerseits habe man diesen bereits im hohen

Kapitalisierungssatz von 7.5% berücksichtig, andererseits betrage der Mietzins

lediglich

Fr. 600.--/Mt., was einen entsprechend tiefen Ertragswert zur Folge habe. Würde

nun auch noch der aufgestaute Unterhalt berücksichtigt, so würde der schlechte

Zustand der Liegenschaft gleich mehrfach berücksichtigt. Sollte dieser

Berechnung widersprochen werden, so müsse ein neutrales Verkehrswertgutachten

in Auftrag gegeben werden.

2.3 Die

Steuerpflichtige liess sich dazu am 20. Juni 2008 vernehmen. Keine Bank sei bereit,

die Hypothek von Fr. 170‘000.-- zu erhöhen. Der Kapitalisierungszinssatz von

7.5% sei ausserdem keinesfalls hoch, sondern entspreche den heutigen

Bruttozinssätzen. Hierin seien die Kosten für aufgestaute Arbeiten aber nicht

enthalten. Im Übrigen sei es Sache der Steuerbehörden, den rechtserheblichen

Sachverhalt zu ermitteln. Die Steuerpflichtige habe bereits ein Gutachten ins

Recht gelegt. Dieses sei fachgerecht. Soweit ein neuerliches Gutachten

gefordert werde, müsse die Unabhängigkeit in jedem Fall garantiert sein. Die

Kosten gingen so oder anders zulasten der Steuerbehörden. Im Wesentlichen seien

die Rügen der Steuerpflichtigen bislang nicht beachtet worden.

2.4 Mit Verfügung

vom 9. Juli 2008 sistierte das Kantonale Steueramt das Einspracheverfahren. Vor

dem Richteramt sei ein Verfahren anhängig, welches Auswirkungen auf den

Steuerstreit habe. Mit Brief vom 5. September 2008 liess der Rechtsvertreter

dem Kantonalen Steueramt zwei aussergerichtliche Vergleiche zwischen der Steuerpflichtigen

und dem Liegenschaftsverkäufer zukommen. In der ersten Vereinbarung wurde

namentlich festgelegt, dass die Steuerpflichtige noch zusätzlich Fr. 20‘000.--

an die Liegenschaft zu leisten habe; im Weiteren wurden mögliche

Verrechnungsmodalitäten festgelegt. Die Vereinbarung II enthält

Abgeltungs-Regelungen für den Fall, dass seitens der Steuerbehörden eine Schenkungssteuer

festgesetzt werde. Am 15. Oktober 2008 hob das Kantonale Steueramt die Sistierung

des Einspracheverfahrens auf.

2.5 Am

17. Oktober 2008 teilte das Kantonale Steueramt der Steuerpflichtigen mit, man

gehe nach wie vor von einem Verkehrswert der Liegenschaft von

Fr. 325‘000.-- aus und damit von einer Schenkung von Fr. 101‘024.--. Die

Steuerpflichtige wurde aufgefordert, bis 14. November 2008 darzutun, ob sie

damit einverstanden sei. Im Bestreitungsfalle werde ein neutrales

Verkehrswertgutachten eingeholt; dafür sei ein Kostenvorschuss von

Fr. 1‘500.-- zu leisten.

In

einem weiteren Schreiben (18. November 2008) schlug das Kantonale Steueramt -

unter Wahrung des rechtlichen Gehörs - Frau B. Y. als Gutachterin vor. Die

Steuerpflichtige liess sich daraufhin am 25. November 2008 verlauten. Unter

Umständen könne man sich einem Verkehrswertgutachten anschliessen. Man habe

aber fachliche Vorbehalte gegen Frau Y. Es werde deshalb als Gegenvorschlag

Herr C. Z. als Gutachter vorgeschlagen.

Über

die Gutachterfrage kam in der Folge keine Einigung zustande.

2.6 Mit

Einsprache-Entscheid vom 4. Februar 2009 hiess das Kantonale Steueramt die Einsprache

teilweise gut und hob die Schenkungssteuerveranlagung vom 11. September 2007

auf. Die Schenkungssteuer wurde neu auf Fr. 21‘987.55 veranlagt.

3. Gegen diesen

Entscheid liess die Steuerpflichtige (nachfolgend Rekurrentin genannt) am 27.

Februar 2009 Rekurs erheben mit dem Begehren um Aufhebung der angefochtenen

Verfügung. Das Kantonale Steueramt sei anzuweisen, die Berechnung des

Verkehrswerts der Liegenschaft ordnungsgemäss vorzunehmen und die Veranlagung

entsprechend durchzuführen. Eventualiter sei festzustellen, dass keine

Schenkungssteuer geschuldet sei; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Mit

Vernehmlassung vom 3. April 2009 schloss die Vorinstanz auf eine kostenfällige

Abweisung des Rekurses. Mit Eingabe vom 15. Mai 2009 liess die Steuerpflichtige

- unter Verweis auf die bisherigen Vorbringen - replizieren.

Erwägungen

2.

Nach § 233

Abs. 1 StG unterliegen der Schenkungssteuer alle Zuwendungen unter Lebenden,

mit denen der Empfänger aus dem Vermögen eines anderen ohne entsprechende Gegenleistung

bereichert ist (vgl. etwa Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG,

2.

Auflage, N 15 ff. zu Art. 24). Von der Schenkungssteuer erfasst sind auch

gemischte Schenkungen, als zweiseitige Rechtsgeschäfte, bei welchen die

Leistungen der einen Partei jene der andern deutlich übersteigen. Steuerobjekt

ist diesfalls die Wertdifferenz zwischen Leistung und Gegenleistung. Diese

Bereicherung ist in objektiver Weise festzustellen (zum Ganzen vgl.

Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts [KSGE] 1994 Nr. 15, S. 50 f.).

Nicht der

Schenkungssteuer unterliegen Leistungen in Erfüllung einer sittlichen Pflicht

sowie Zuwendungen an bedürftige Personen (§ 234 StG). Unter bestimmten Bedingungen

- welche hier offensichtlich nicht vorliegen - besteht zudem eine Befreiung von

der Steuerpflicht (§ 236 StG).

3.

Zwischen den

Parteien ist streitig, ob der Verkäufer im Rahmen des Abschlusses des

Kaufvertrages zugunsten der Steuerpflichtigen auf einen Teil des

Wertausgleiches verzichtet hat. Ob dies tatsächlich in Schenkungsabsicht

erfolgt ist (worauf das Gebaren der Vertragsparteien durchaus schliessen lässt;

siehe z.B. Schenkungs-Steueranzeige), kann hier vorerst offen bleiben. Besteht

zwischen Leistung und Gegenleistung keine Diskrepanz, so stellt sich die Frage

einer Schenkung von vornherein nicht. Ausgangslage - und somit vorab zu klären

- ist, ob der mit Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis von Fr. 203‘976.-- dem

Verkehrswert entspricht. Dem Preis also, der für die Liegenschaft am fraglichen

Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen

gewesen wäre. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr bedeutet dabei der Handel im freien

Markt, bei welchem sich die Preise - unter Beachtung marktwirtschaftlicher

Gegebenheiten - auf Grundlagen von Angebot und Nachfrage ohne Not und Zwang

bilden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N 84 f. zu Art. 16).

4.

Ziel

des Veranlagungsverfahrens ist es, die für die richtige und vollständige Besteuerung

massgeblichen Tatsachen und Verhältnisse abzuklären. Sind diese

rechtserheblichen Umstände bestritten oder lassen sie sich von vornherein nicht

klar eruieren, so ist in der Regel ein Beweisverfahren durchzuführen. Das

Beweisverfahren wird dabei im Wesentlichen vom Untersuchungsgrundsatz

beherrscht. Dieser ist jedoch nicht schrankenlos: Gemäss dem im Steuerrecht

sinngemäss anwendbaren Grundsatz von Art. 8 Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210)

obliegt im Allgemeinen die Beweislast für steuerbergründende Tatsachen der

Veranlagungsbehörde, diejenige für steueraufhebende oder steuermindernde

Tatsachen grundsätzlich jedoch der steuerpflichtigen Person (vgl. etwa BGE 121

II 257).

4.1

Vorliegend

stellt sich die Sachlage so dar, dass der im Kaufvertrag vereinbarte Liegenschaftswert

(Fr. 203‘976.--) weder mit dem durch das Parteigutachten ermittelten

(Fr. 240‘000.--) noch mit dem vom Kantonalen Steueramt veranlagten

Verkehrswert (Fr. 325‘000.--) bzw. dem anscheinend von der Amtschreiberei

genannten (Fr. 501‘000.--) übereinstimmt. Die Differenzen der einzelnen

Bewertungen des Verkehrswertes sind erheblich.

Es stellt sich

somit die Frage, ob sich unter diesen Umständen aus den Akten ein gesichertes

Beweisergebnis ableiten lässt. Dies ist zu verneinen.

Der im

Kaufvertrag vom 26. April 2007 vereinbarte Kaufpreis war den Akten nach später

nochmals Thema zweier aussergerichtlicher Vereinbarungen, wobei eine sogar

Modalitäten im Falle der Festsetzung einer Schenkungssteuer vorsieht.

Demgegenüber basiert die Schätzung des Kantonalen Steueramtes auf einer rein

theoretischen Gewichtung von Ertrags- und Realwert. Eine solche Vorgehensweise

vermag jedoch meist eine Bewertung der tatsächlichen Gegebenheiten nicht zu

ersetzen.

Das von der

Steuerpflichtigen beigebrachte Verkehrswertgutachten vermag gleichfalls nicht

zu überzeugen. Parteigutachten kann zwar nicht von vornherein jeglicher

Beweiswert abgesprochen werden. Sie stellen jedoch meist nur eine

Parteibehauptung dar und können einer neutralen Expertise nicht gleichgestellt

werden. Dies nicht zuletzt deshalb, da bei einem Parteigutachten insbesondere

eine Ergänzung oder Erläuterung ausgeschlossen ist (Richner, a.a.O., N 43 zu

Art. 123). Das Gutachten der Z. AG geht auf wichtige Punkte nur marginal ein.

So wird der zwischen der Vorinstanz und der Steuerpflichtigen strittige aufgestaute

Unterhalt kaum näher begründet. Insgesamt betrachtet weist es keinen hohen Beweiswert

auf.

4.2

Zur Abklärung

der tatsächlichen Verhältnisse kann ein Sachverständiger beigezogen werden.

Dieser vermittelt durch ein Gutachten Grundlagen, deren Wahrnehmung besonderes

Fachwissen erfordert. Eine Expertise ist somit dann von Belang, wenn die

Sachkenntnisse der Behörde für eine sichere Beurteilung nicht ausreichen. Das

Kantonale Steuerrecht sieht - und hier ist der vorinstanzlichen Vernehmlassung

zu folgen - einzig bei streitigen Verkehrswerten im Verfahren über die

Handänderungssteuer die Anordnung eines Gutachtens vor (vgl. § 214 Abs. 2 StG).

Es erhellt jedoch ohne Weiteres, dass ein solches Beweismittel auch bei anderen

steuerrechtlichen Streitigkeiten offenstehen muss. Gegenteiliges anzunehmen

würde auch einen erheblichen Einbruch in das gemeinhin geltende Beweisrecht

darstellen.

Wie die Akten

zeigen, stand unter den Parteien im Vorverfahren ein unabhängiges Verkehrswertgutachten

durchaus im Raum. Die Rekurrentin stellte sich einem solchen nicht per se

entgegen (vgl. Schreiben des Vertretes vom 25. November 2008). Es ist

allerdings nicht einsehbar, weshalb die Vorinstanz - unter Beachtung der

offensichtlichen Zweifel am tatsächlichen Verkehrswert - die Anordnung eines

solchen einzig und alleine von der Kostenvorschussfrage abhängig machte. Selbst

wenn ein neutrales Gutachten nicht wie bei strittigen Verfahren über die

Handänderungssteuer zwingend angeordnet werden muss, wäre ein solches im Sinne

einer vollständigen und richtigen Veranlagung mehr als nur angezeigt gewesen.

4.3

Die

Vorinstanz ist dem ihr obliegenden Untersuchungsgrundsatz nicht hinreichend

nachgekommen. Die Beschwerde erweist sich somit als begründet und ist

gutzuheissen. Die Akten gehen zurück an die Vorinstanz, damit diese ein

unabhängiges Verkehrswertgutachten anordnet.

An dieser

Stelle sei darauf hingewiesen, dass grundsätzlich die Steuerbehörde die Expertin

/ den Experten ernennt und instruiert. Dabei ist der Steuerpflichtigen

hinreichend das rechtliche Gehör zu gewähren, insbesondere ist ihr die

Möglichkeit einzuräumen Ergänzungsfragen zu stellen. Allfällige Vorbehalte

namentlich gegen die gutachtende Person wären in jedem Fall dezidiert begründet

darzutun.

Im Übrigen

wäre auch abzuklären, ob allenfalls ein Zusammenhang zwischen dem Verkauf der

Liegenschaft und den Pflegeleistungen der Rekurrentin gegenüber dem Verkäufer

vorliegen: Je nach Ergebnis könnte dies zu einer Relevanz im Bereich der

Einkommenssteuer der Rekurrentin führen.

Steuergericht,

Urteil vom 5. Juli 2010