Handänderungssteuer

KSGE 2012 Nr. 13

StG § 207 Abs. 1 lit. g - Handänderungssteuer,

steuerfreie Handänderungen

Voraussetzungen

des dauernden und ausschliesslich selbst genutzten Wohneigentums gemäss § 207

Abs. 1 lit. g StG; Auslegung der Bestimmung nach den üblichen Methoden und

aufgrund der Materialien, in Anlehnung an § 51 Abs. 1 StG und unter Berücksichtigung

der Praxis zum Steueraufschub bei der Grundstückgewinn-Besteuerung

Urteil SGNEB.2012.2 vom 5. November

2012

Sachverhalt

1. Mit öffentlich

beurkundetem Kaufvertrag vom … 2011 erwarben X. und Y. das Grundstück GB A. Nr.

1234 von Z. zum Preis von Fr. 1'550’000.00, wobei X. zu 2/3 und Y. zu 1/3

Miteigentümer wurden. Nutzen und Gefahr gingen am Tage der Beurkundung auf die

Kaufspartei über. Gleichentags stellten die Käufer mittels Formularantrags das

„Gesuch um steuerfreie Handänderung für dauernd und ausschliesslich selbst

genutztes Wohneigentum“.

2. Mit Rechnung

Nr. 12345678 vom … 2011 stellten die Zentralen Dienste der Amt-schreibereien

den Käufern die Gebühren und Auslagen in Rechnung; dabei wurde der Kaufspartei

eine Handänderungssteuer von Fr. 34'100.00 (berechnet zum Satz von 2,2% des

verurkundeten Erwerbspreises) in Rechnung gestellt. Gegen diese

Veranlagungsverfügung erhoben die Käufer am 9. April 2011 Einsprache, mit dem

Begehren, die verfügte Handänderungssteuer aufzuheben, eventualiter nur

anteilsmässig zu berechnen. Zur Begründung führen sie aus, dass es sich beim

vorliegend zur Beurteilung stehenden Kaufsobjekt nicht - wie durch das

Steueramt fälschlicherweise angenommen - um ein Mehrfamilienhaus, sondern um

ein Einfamilienhaus handle. Zudem werde das gesamte Einfamilienhaus, das über

11 Zimmer verfüge, dauernd und ausschliesslich von den Miteigentümern sowie

deren Eltern (Eltern von X.) und Kindern (drei Kinder aus geschiedener Ehe von

Y.) und dem gemeinsamen Sohn der Miteigentümer als Familienwohnung benutzt und

gesamthaft bewohnt. Von einer Trennung des Haushaltes im Hause könne nicht die

Rede sein, zumal das gesamte Haus als „Generationenhaus“ konzipiert sei und

alle 8 Personen sämtliche Einrichtungen der Liegenschaft gemeinsam nutzen

könnten. Auch der als 1-Zimmer-Studio ausgewiesene Raum von 35,6 m2

sei im Haus völlig integriert und für eine Fremdvermietung nicht denkbar. Im

Übrigen diene das ganze Haus als Basis zur Berechnung des Eigenmietwertes und

nicht etwa einzelne Raumeinheiten.

In ihrer

Einsprache verweisen die Steuerpflichtigen zudem auf die aus ihrer Sicht massgebende

gesetzliche Ordnung. So sei der Wortlaut von § 207 StG (Gesetz über die Staats-

und Gemeindesteuern, Steuergesetz) identisch mit demjenigen von Art. 12

Abs. 3 lit. e StHG (Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten

Steuern der Kantone und Gemeinden). Des Weiteren sei auch in der Steuerpraxis

2010 Nr. 2 erwähnt, dass sich § 207 StG am Wortlaut von § 51 Abs. 1 StG sowie

Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG anlehne und somit die Erhebung der

Handänderungssteuer identisch aufzuschieben sei wie die Veranlagung einer

Grundstückgewinnsteuer. Eine bürgerfreundliche Auslegung des Gesetzes sei schon

deshalb angebracht, weil die zur Gesetzesänderung führende Volksinitiative

„Willkommen im Kanton Solothurn“ - Ja zur steuerfreien Handänderung von selbst

genutztem Wohneigentum“ entgegen der Empfehlung von Kantonsrat und Regierung

vom Volk angenommen worden sei. So könne vorliegend, wenn nicht bereits die

ganze Handänderungssteuer aufgehoben werde, höchstens eine anteilsmässige Besteuerung

(und zwar maximal auf dem Wert des 1-Zimmer-Studios) vorgenommen werden. Diese

Lösung dränge sich auch deshalb auf, weil andere Kantone bei ähnlicher

Gesetzeslage einen anteilsmässigen Steueraufschub gewährten und die Veranlagung

der Handänderungssteuer analog dem Grundstückgewinnsteuerverfahren

nachbildeten. Vorliegend gebe es ohnehin keinen Grund für eine restriktive Auslegung

des Gesetzes, zumal klarerweise von einem dauernd und ausschliesslich selbst benutzten

Einfamilienhaus (EFH) auszugehen sei.

3. Nach

entsprechender Aufforderung des Steueramtes des Kantons Solothurn reichten die

Steuerpflichtigen am 8. Januar 2012 die Grundrisse des EFH B.-Strasse, A., ein.

Mit Datum vom 23. Januar 2012 wies das Kantonale Steueramt mittels

Einspracheentscheid die Einsprache vollumfänglich ab.

Zur Begründung

wurde ausgeführt, dass ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum nur dann

vorliege, wenn die Erwerber die ganze Liegenschaft ausschliesslich selbst bewohnen

würden. Dies sei jedoch nicht der Fall bei einem Mehrfamilienhaus, wenn der Erwerber

zwar selbst in einer von mehreren Wohnungen lebe, die übrigen aber vermiete

oder sie Familienangehörigen oder Dritten unentgeltlich zum Gebrauch überlasse.

Von einem Mehrfamilienhaus sei alsdann auch auszugehen, wenn Familienangehörige

in der gleichen Liegenschaft in einer weiteren Wohnung einen eigenen Haushalt

führten. Zudem müsse für die Befreiung der Handänderungssteuer eine dauernde

Selbstnutzung vorliegen, was in der Regel erfüllt sei, wenn die Selbstnutzung

mindestens ein Jahr gedauert habe.

Auf den

vorliegenden Sachverhalt bezogen müsse - so das Steueramt weiter - davon

ausgegangen werden, dass die Liegenschaft durch die Erwerber zwar dauernd, aber

eben nicht ausschliesslich selbst genutzt (im Sinne von § 63bis Abs.

3 Vollzugsverordnung zum Steuergesetz, VV StG) werde. Die „ausschliessliche

Selbstnutzung“ sei bei einem Mehrfamilienhaus, wo der Erwerber zwar selbst in

einer von mehreren Wohnungen lebe - die übrigen aber vermiete oder

Familienangehörigen oder Dritten unentgeltlich zum Gebrauch überlasse - nicht

gegeben.

Als

gleichgelagert müssten jene Fälle bewertet werden, in denen zwar kein typisches

Mehrfamilienhaus bestehe, jedoch ein grosszügiges Wohnhaus mit einer Einliegerwohnung

oder einem Anbau bestehe, welche das Führen eines selbständigen Haushaltes

zulasse bzw. über einen separaten Wohnungseingang verfüge. In diesen Fällen sei

ebenfalls, auch wenn die Einliegerwohnung bzw. der Wohnungsanbau insgesamt nur

eine untergeordnete Bedeutung hätten, eine anteilsmässige Steuerbefreiung nicht

möglich, da dies im Gesetz (mangels ausdrücklicher Bestimmung) - im Unterschied

zum Steueraufschub bei der Ersatzbeschaffung des Eigenheimes gemäss § 51 Abs. 2

StG - nicht vorgesehen sei.

Auch die durch

die Steuerpflichtigen eingereichten Planunterlagen würden klar aufzeigen, dass

das fragliche Wohnhaus mindestens zwei selbständige Wohnungen mit separaten

Eingängen umfasse. So beinhalte das Untergeschoss (1-Zimmerwohnung und Gästezimmer)

mit besonderem Zugang über eine Treppe (Nordseite) und einen anschliessenden Vorplatz

mit Windfang (nordwestlich) eine Küche sowie Dusche/WC und ein Badezimmer. Die

Wohnung im Erdgeschoss mit mehreren Zimmern sowie Werkstatt, Wasch-, und

Abstellräumen etc. könne über den Haupteingang (ebenerdig/nordöstlich) betreten

werden. Diese Wohnung verfüge ebenfalls über ein Badezimmer mit Dusche und ein

separates WC. Auch das Obergeschoss mit mindestens 3 Zimmern (ohne Nebenräume)

verfüge über Dusche und WC; das Dachgeschoss beinhalte nebst einem Estrich noch

zwei Zimmer.

Zusammenfassend

weise das Kaufsobjekt folglich mindestens zwei separat zugängliche und

bewohnbare Wohnungen auf (Untergeschoss und Erdgeschoss); von einem EFH könne

jedenfalls nicht gesprochen werden. Somit spreche nicht der Umstand der

Aufnahme von Familienangehörigen gegen die Befreiung von der

Handänderungssteuer, sondern die Tatsache, dass es sich beim Untergeschoss um

eine eigenständige, separate und für die Führung eines Haushaltes geeignete

Wohnung handle, welche mindestens einer Person das selbständige Wohnen

ermögliche. Letztlich sei nach Ausgeführtem von einem Mehrfamilienhaus auszugehen,

was eine Befreiung von der Handänderungssteuer ausschliesse.

4. Im mit Datum

vom 9. Februar 2012 an das Kantonale Steuergericht erhobenen Rekurs halten die

Steuerpflichtigen (nachfolgend: Rekurrenten) an ihrer bereits im

Einspracheverfahren dargelegten Sichtweise fest. So wird erneut darauf

hingewiesen, dass es sich beim fraglichen Objekt nicht um ein Mehrfamilienhaus,

sondern um ein mit 11 Zimmern ausgestattetes Einfamilienhaus handle, das von

den Käufern sowie deren Kindern und einem Elternpaar auf 4 Stockwerken bewohnt

werde; die sich im Untergeschoss befindende Einliegerwohnung weise 2 Zimmer mit

einer Fläche von 52 m2 auf.

Unter Verweis

auf die in der Volksabstimmung vom 29. November 2009 angenommene

Volksinitiative „Willkommen im Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien

Handänderung von selbst genutztem Wohneigentum“ wird in der Rekursschrift

darauf verwiesen, dass auch in den offiziellen Mitteilungen zur Volksabstimmung

davon ausgegangen worden sei, das dauernd und ausschliesslich selbst genutztes

Wohneigentum am Hauptwohnsitz von der Handänderungssteuer zu befreien.

Ausgeschlossen von der Steuerbefreiung sollten demnach nur Ferienwohnungen oder

Liegenschaften sein, die nur vorübergehend oder nur teilweise bewohnt würden

(Mehrfamilienhäuser; Geschäftshaus mit Wohnung).

Die

Rekurrenten lassen zudem ausführen, dass das Gesetz in erster Linie aus sich

selbst heraus, d.h. nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde

liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode

ausgelegt werden müsse. Die Gesetzesauslegung habe sich vom Gedanken leiten zu

lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstelle, sondern erst das an

Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert sei die sachlich

richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes

Ergebnis der ratio legis. Insbesondere bei verhältnismässig jungen Gesetzen

dürfe der Wille des historischen Gesetzgebers nicht übergangen werden. Sinn und

Zweck der neuen gesetzlichen Regelung sei gewesen, die steuerliche

Attraktivität des Wohnsitzkantons zu steigern. Der Missstand der Erhebung einer

Handänderungssteuer für Neuzuzüger sollte beseitigt werden. So habe das

Initiativkomitee den Gesetzestext „der Erwerb von Grundstücken als dauernd und

ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum“ von bisher bereits bewährten

Gesetzesbestimmungen in anderen Kantonen und aus dem

Steuerharmonisierungsgesetz übernommen. Ziel sei gewesen, die Bestimmungen im

Grundstückgewinnsteuerrecht und die neue Bestimmung im

Handänderungssteuergesetz aufeinander abzustimmen. Dies ergebe sich einerseits

aus dem Wortlaut der Bestimmung von § 207 lit. g StG im Vergleich zum Wortlaut

von § 51 Abs. 1 StG; anderseits würde sich - wie in der Steuerpraxis 2010 Nr. 2

publiziert - auch die Steuerverwaltung selber an dem Wortlaut von Art. 51 Abs.

1 StG und Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG anlehnen. So liesse § 51 Abs. 1 StG eine

Ersatzbeschaffung bezüglich der Grundstückgewinnsteuer bei der Veräusserung

einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft zu, wobei

Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG gleichlautend sei. Aus der Entstehungsgeschichte sei

klar ableitbar, dass sich die Rechtsetzung zum Handänderungssteuergesetz klar

an das Grundstückgewinnsteuerrecht anlehne, da es sich bei beiden Steuerarten

um so genannte Grundsteuern handle. Es sei daher naheliegend, den Aufschub der

Grundstückgewinnsteuer und die Befreiung von der Handänderungssteuer

aufeinander abzustimmen. So sehe das Steuergesetz in § 51 Abs. 2 für die Grundstückgewinnsteuer

eine anteilsmässige Besteuerung vor, sofern es sich beim verkauften Objekt um

ein Mehrfamilienhaus handle. Vorliegend könne ohnehin nur die „ausschliessliche“

Selbstnutzung des Wohneigentums fraglich sein; ausschliesslich bedeute aber,

dass ein abgeschlossenes Eigentumsverhältnis gemeint sein müsse und die

Aufnahme nicht direkt zur Familie gehörender Personen für die Befreiung von der

Handänderungssteuer nicht schädlich sein könne. Eine Befreiung von der

Handänderungssteuer müsse - wie in anderen Kantonen - auch dann mindestens

anteilsmässig gewährt werden, wenn beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus

der Steuerpflichtige lediglich eine von mehreren Wohnungen selbst nutze.

Im Übrigen

ziele der mit RRB vom 28. September 2010 (Nr. 2010/1744) in die

Voll-zugsverordnung zum Steuergesetz eingefügte § 63bis VV StG auf

eine restriktive Auslegung der Ausschliesslichkeit der Selbstnutzung hin. Es

sei fraglich, ob eine solch restriktive Verordnungsbestimmung dem Willen des

Gesetzgebers entspreche, zumal im zu beurteilenden Fall das Grundstück

ausschliesslich von der ganzen (aus drei Generationen bestehenden) Familie

bewohnt werde. Die Formalien bezüglich Wohnsitznahme und Wohnverhältnisse der

bisherigen Eigentümer sei den Behörden klar aufgezeigt worden; ebenso sei das

Katasteramt umgehend auf den fehlerhaften Beschrieb des Grundstückes als

Mehrfamilienhaus aufmerksam gemacht worden.

Selbst aus den

regierungsrätlichen Erwägungen zur Anpassung der Vollzugsverordnung könne nicht

abgeleitet werden, dass „teilweise selbst bewohnen“ als absolute Begriffsbestimmung

zu verstehen sei. So sei in den Erwägungen gar festgehalten, dass eine untergeordnete

geschäftliche oder berufliche Nutzung nicht schade, mithin folglich ein handänderungssteuerfreier

Übergang möglich sei. So dürfe vorliegend auch unter der vorinstanzlichen

Annahme einer eigenen und separaten Wohnung dies lediglich als untergeordnet

bedeutend eingestuft werden, zumal selbst der Regierungsrat eine geschäftliche

Nutzung einer solchen als steuerhemmend einstufe; folglich dürfe auch eine

private Nutzung - sofern fremdvermietet - nicht schädlich für die Befreiung bei

der Handänderungssteuer sein.

Vorliegend sei

die Argumentation der Vorinstanz ohnehin verfehlt. Die gesetzliche Vorgabe

verlange klarerweise nur die Selbstnutzung des gekauften Objektes, ohne

zwi-schen Ein- und Mehrfamilienhaus zu unterscheiden. So verwehre die

gesetzliche Bestim-mung die Steuerbefreiung nicht, wenn beispielsweise ein

Zweifamilienhaus von einer einzigen Person ausschliesslich selbst bewohnt

werde; massgebend sei die tatsächliche Nutzung und nicht die theoretisch

mögliche Vermietung. Vorliegend könne von einer Trennung der Haushalte ohnehin

nicht die Rede sein. Das gesamte Gebäude mit sämtlichen Räumen werde von den

Steuerpflichtigen mit ihren 4 Kindern sowie den Gross- bzw. Partnereltern

bewohnt. Eine Fremdnutzung sei nicht gegeben; sämtliche Bewohner seien bei der

Einwohnerkontrolle gemeldet und im Steuerregister aufgrund einer persönlichen

Zugehörigkeit erfasst.

5. Mit

Rechtsschrift vom 13. April 2012 liess sich das Kantonale Steueramt

(nachfolgend Vorinstanz) ausführlich vernehmen. In Ergänzung zum angefochtenen

Einspracheentscheid vom 23. Januar 2012 wird darin dargelegt, dass von der

Handänderungssteuer gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG nur befreit werden könne,

wenn der Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich zu selbst

genutztem Wohneigentum erfolge. Den Rekurrenten wird attestiert, dass sie zu

Recht davon ausgehen, dass sich der Wortlaut dieser Gesetzesbestimmung an

denjenigen von § 51 Abs. 1 StG und von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG anlehne,

welche bei der Grundstückgewinnsteuer den Steueraufschub im Fall der

Ersatzbeschaffung des selbst bewohnten Eigenheims regle. Diese Ähnlichkeit der

Bestimmungen rechtfertige es denn, die Umschreibung der Tatbestandsmerkmale

„dauernd und ausschliesslich selbstgenutzt“ betreffend Steueraufschub - soweit

übertragbar - auch bei der Handänderungssteuer anzuwenden. Eine vollständige

Übernahme der Praxis zum Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer könne

jedoch nicht statthaft sein, zumal zwischen beiden Steuern doch wesentliche

Unterschiede bestünden.

Strittig sei

vorliegend nicht die „Dauerhaftigkeit“, sondern die Frage, ob die Rekur-renten

die von ihnen erworbene Liegenschaft ausschliesslich selbst als Wohneigentum

benützen würden. Die Vorinstanz geht dabei davon aus, dass die Rekurrenten mit

der Annahme, nur eine Vermietung oder geschäftliche Nutzung würde eine

Ausschliesslichkeit der Nutzung vereiteln, fehl liegen würden. So sei im

zitierten RRB Nr. 2010/1744 vom 28. September 2010 erläutert worden, dass die

Steuerbefreiung ausgeschlossen sei, „wenn das Grundstück nur teilweise selbst

bewohnt und im Übrigen vermietet oder geschäftlich genutzt wird. (...) Eine

untergeordnete geschäftliche oder berufliche Nutzung schadet jedoch nicht“. Mit

dieser Erläuterung zu § 63bis Abs. 3 VV StG habe der Regierungsrat

bloss die Abgrenzung zwischen einer der Steuerbefreiung nicht entgegenstehenden

„untergeordneten geschäftlichen oder beruflichen Nutzung der Liegenschaft“,

welche eine Befreiung von der Handänderungssteuer gemäss § 207 Abs. 1 lit. g

StG nicht zulässt, vornehmen wollen. Die Ansicht der Rekurrenten, dass eine

teilweise Selbstnutzung der erworbenen Liegenschaft nur dann gegen die

Voraussetzung der Ausschliesslichkeit spreche, wenn diese im Übrigen vermietet

oder geschäftlich genutzt werde, stimme somit nicht.

Ausgehend vom

Wortlaut (§ 207 Abs. 1 lit. g i.V.m. §§ 118 Abs. 2 und 264 Abs. 2 StG i.V.m. §

63bis Abs. 2 VV StG) der Bestimmung müsse klar sein, dass die Erwerber die

ganze Liegenschaft selbst bewohnen müssten. Auch die Botschaft des

Regierungsrates an den Kantonsrat vom 27. Januar 2009 (RRB Nr. 2009/146) lasse

keinen Zweifel offen, dass die Befreiung von der Handänderungssteuer nach § 207

Abs. 1 lit. g StG auszuschliessen sei, wenn die Erwerber das Grundstück nur

teilweise selber bewohnen würden. Dies sei - gemäss regierungsrätlicher

Botschaft - bei einem Mehrfamilienhaus der Fall, des Weiteren der Erwerber zwar

selbst in einer von mehreren Wohnungen lebe, die übrigen aber vermiete oder

diese Familienangehörigen oder Dritten unentgeltlich zum Gebrauch überlasse.

Den Rekurrenten könne insoweit zugestimmt werden, dass die neuen Eigentümer die

gekaufte Liegenschaft für die Erlangung der Steuerbefreiung nicht alleine

bewohnen müssten. So sei die Steuerbefreiung zu gewähren, wenn die Erwerber mit

ihren Familienangehörigen wie Ehegatten, Kinder oder Eltern zusammen leben

würden. Voraussetzung hierfür sei allerdings das Führen eines einzigen

Haushaltes; führten indessen Familienangehörige in der gleichen Liegenschaft in

einer weiteren Wohnung einen eigenen Haushalt, so müsse - wie dargelegt - von

einem Mehrfamilienhaus ausgegangen werden.

Vorliegend

seien die Rekurrenten darauf zu behaften, dass die Liegenschaft nicht nur den

Erwerbern als Wohnung diene, sondern diese als Mehrgenerationenhaus zur

Verfügung stehe. Es sei begriffsimmanent, dass ein Mehrgenerationenhaus

mindestens zwei separate Wohneinheiten aufweise; ebenso erzeige der

Grundrissplan der Liegenschaft, dass im Untergeschoss eine separate Wohnung

bestehe, welche das selbständige Führen eines weiteren Haushaltes zulasse. So

verfüge die Einliegerwohnung über eine Küche, ein Bad, ein Wohnzimmer sowie

über einen eigenen Schlafraum mit integrierter Toilette und Dusche. Zudem sei

die Einliegerwohnung unabhängig von der anderen Wohnung durch einen separaten

Eingang zugänglich.

Die

Voraussetzungen der „ausschliesslichen Selbstnutzung“ seien jedenfalls nicht vorhanden,

weshalb der Grundstückserwerb zu Recht der Handänderungsbesteuerung unterworfen

worden sei.

Die Vorinstanz

hält auch dafür, den Eventualauftrag - nämlich die Handänderungs-steuer bloss

auf den nicht (selbst) genutzten Wohnungsteil, folglich die anteilsmässige Besteuerung

vorzunehmen - abzulehnen. Zur Begründung verweist die Vorinstanz darauf, dass

die anteilsmässige Steuerbefreiung im Bereiche der Handänderungssteuer schon

deshalb wegfalle, weil eine im Unterschied zu § 51 Abs. 2 StG (betreffend die

Grundstückgewinnsteuer) im Recht der Handänderungssteuer bestehende Bestimmung

ausdrücklich fehle. Auch die Materialien liessen keine Rückschlüsse für die

Möglichkeit einer anteilsmässigen Steuerbefreiung zu, zumal der Gesetzestext in

Form einer bereits ausgearbeiteten Gesetzesinitiative eingereicht worden sei

und diese Regelung wohl bewusst auf eine anteilsmässige Besteuerung verzichtet

habe.

6. Mit

Rückäusserung vom 12. Juni 2012 nehmen die Rekurrenten Bezug zur vorinstanzlichen

Vernehmlassung. Dabei verweisen sie im Wesentlichen nochmals auf das durch sie

in der Rekursschrift Vorgetragene. Soweit erforderlich wird in den nachfolgenden

Erwägungen Bezug auf das in der Rückäusserung Wiedergegebene genommen.

Erwägungen

2.

Gemäss § 205

Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handänderungssteuer.

Jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird,

löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist somit der Eigentumsübergang

als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis dient.

3.1

Verfügungsadressaten

der angefochtenen Handänderungssteuer-Veranlagung sind die Käufer des

fraglichen Grundstücks, nämlich X. (als Miteigentümer zu 2/3) sowie Y. (als Miteigentümerin

zu 1/3). Im Verfahren blieb unbestritten, dass die nicht verheirateten und

nicht in eingetragener Partnerschaft lebenden Rekurrenten Hauptwohnsitz in der

erworbenen Liegenschaft genommen haben. Ebenso wenig blieb strittig, dass die

Miteigentümerin Y. mit ihren drei (minderjährigen) Kindern aus einer früheren

Ehe sowie der Miteigentümer X. mit dem mit der Miteigentümerin Y. gemeinsamen

(minderjährigen) Kind in der Liegenschaft zusammen wohnen.

3.2

Bei gegebener

Sach- und Rechtslage ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz die

Miteigentümergemeinschaft X./Y. als „einheitliche Wohngemeinschaft“ betrachtete

und die für eine steuerfreie Handänderung notwendigen Voraussetzungen bezüglich

der Miteigentümergemeinschaft als Ganzes untersuchte (Steuerpraxis 2010, Nr.

2). Dabei soll aber nicht übersehen werden, dass bei der Einkommens- und

Ver-mögensbesteuerung der beiden Miteigentümer keine Faktorenaddition zum

Tragen kommt, zumal die beiden Rekurrenten nicht in einer rechtlich und

tatsächlich ungetrennten Ehe leben. Im Recht der Einkommens- und

Vermögensbesteuerung wird folglich keine gemeinsame Veranlagung erfolgen

können, was - in Anbetracht der unterschiedlichen Miteigentumsquoten -

allenfalls zu verschiedenen Mietwertbesteuerungen und abweichenden

Liegenschaftskostenabzügen führen kann (vgl. KSGE 1994, Nr. 7).

3.3

Bezüglich der in

§ 207 Abs. 1 lit. g StG stipulierten Voraussetzungen für die

hand-änderungssteuerfreie Übertragung von Grundstücken bleibt demnach zu

prüfen, inwieweit die Kaufspartei X./Y. das erworbene Grundstück als dauernd und

ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum bewohnen bzw. nutzen.

Wie auch die

Vorinstanz ausführt, ist vorliegend unbestrittenermassen die Voraussetzung der

„Dauerhaftigkeit“ gegeben. Strittig ist hingegen, ob die Rekurrenten die von

ihnen erworbene Liegenschaft ausschliesslich selbst als Wohneigentum nutzen.

Gemäss Vorinstanz sind die Zweifel an der „ausschliesslichen Selbstnutzung als

Wohnung“ des Grundstückes durch die Rekurrenten begründet, zumal die

Liegenschaft gemäss eingereichter Planunterlagen über zwei separate Eingänge

mit einem separaten Zugang zu einer Einliegerwohnung verfügt. Auch die

Tatsache, dass die Eltern (bzw. Partnereltern) eines Miteigentümers die

Liegenschaft bewohnen, lasse auf eine lediglich teilweise Nutzung der Liegenschaft

durch die Rekurrenten schliessen, mithin müsse vorliegend davon ausgegangen werden,

dass die durch die Rekurrenten selbst als „Mehrgenerationenhaus“ bezeichneten

Liegenschaft als Mehrfamilienhaus zu bewerten sei. Eine

handänderungssteuerfreie Übertragung eines Mehrfamilienhauses könne aber wegen

klarer gesetzlicher Vorgaben nicht stattfinden.

4.1

Ausgangspunkt

bildet der Wortlaut von § 207 Abs. 1 lit. g StG, der „den Erwerb von

Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum“ als

steuerfreie Handänderung (im Unterschied zu anderen Handänderungen an

Grundstücken) privilegieren will. Oberwähnte Gesetzesbestimmung wurde durch die

kantonale Volksabstimmung vom 29. November 2009 angefügt, wobei das

Inkrafttreten der Bestimmung auf den 1. Januar 2011 festgelegt wurde. Der

Wortlaut der angefügten Gesetzesbestimmung entstammt der ausformulierten

Volksinitiative „Willkommen im Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien Handänderung

von selbst bewohntem Wohneigentum“. Bezüglich der „Ausschliesslichkeit“ ist die

Norm auszulegen, zumal Vorinstanz und Rekurrenten diese Voraussetzung

unterschiedlich interpretieren.

4.2

Für die Normen

des Verwaltungsrechts, folglich auch des Steuerrechts, gelten die üblichen

Methoden der Gesetzesauslegung. Es gelangen die grammatikalische, historische,

zeitgemässe, systematische und teleologische Auslegungsmethode zur Anwendung

(vgl. statt vieler: Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6.

Auflage, N. 216 ff.). Dabei soll vorliegend nicht übersehen werden, dass die

fragliche Gesetzesbestimmung einerseits neueren Datums ist, anderseits über

eine ausformulierte Volksinitiative Rechtsnorm erlangte. Die Rekurrenten führen

in diesem Zusammenhang ins Feld, dass bei Auslegung der vorliegend massgebenden

Norm - ganz offensichtlich bei Auslegung von § 207 Abs. 1 lit. g StG - in

erster Linie die Norm aus sich selbst heraus, d.h. nach dem Wortlaut, des Weiteren

nach Sinn und Zweck und den ihr zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis

einer teleologischen Verständnismethode auszulegen sei. Sie führen auch aus,

dass insbesondere bei verhältnismässig jungen Gesetzen der Wille des

historischen Gesetzgebers nicht übergangen werden darf.

4.3

In der Tat

bildet die grammatikalische Auslegung den Ausgangspunkt jeglicher Normauslegung

(ausführlich und grundsätzlich hierzu: Häfelin/Haller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht,

6.

Auflage, Rz. 92). Zu entscheiden ist vorliegend, ob die im Gesetz für die

steuerfreie Übertragung geforderte Voraussetzung der „Ausschliesslichkeit“ selbst

genutzten Wohneigentums vorliegt. Dies ist mit ausschliesslich

grammatikalischer Auslegung nicht zu erreichen, zumal der Begriff alleine keine

Antwort auf die sich hier stellenden Fragen (Möglichkeit der Fremdvermietung;

Möglichkeit separater Haushaltführung) gibt. Auch die von den Rekurrenten in

den Vordergrund gestellte historische Auslegung kann in casu - obwohl von einer

neu eingefügten Gesetzesbestimmung auszugehen ist - nicht zum Ziel führen. Bei

der (subjektiv-)historischen Auslegung steht zwar der subjektive Wille des

konkreten historischen Gesetzgebers im Vordergrund. Dieser Auslegungsmethode

sind aber Schranken gesetzt und nur dort angezeigt, wo eine bestimmte

Vorstellung klar als herrschender Wille des Gesetzgebers beim Erlass einer Norm

nachgewiesen werden kann. Probleme sind insbesondere dort auszumachen, wo der

Erlass in einer Volksabstimmung beschlossen wurde (Häfelin/Haller, a.a.O., Rz.

108). Vorliegend wurde die fragliche Norm in der Volksabstimmung vom 29.

November 2009 angenommen und als bereits ausformulierter Text in die Gesetzessystematik

eingefügt. Dabei muss just berücksichtigt werden, dass die Norm entgegen der

(ablehnenden) Empfehlung von Kantonsrat und Regierungsrat angenommen worden

ist. Die Materialien zum Erlass von § 207 Abs. 1 lit. g StG (Botschaft und

Entwurf des Regierungsrates an den Kantonsrat von Solothurn vom 27. Januar

2009/ RRB Nr. 2009/146; Sessionsprotokoll des Kantonsrates/III. Session - 5.

Sitzung vom 6. Mai 2009) erzeigen im Wesentlichen nur fiskalpolitische Stellungnahmen

und Argumente zum neu einzuführenden Steueraufschubtatbestand. Die

Wortmeldungen im Kantonsrat drehten sich denn hauptsächlich um die zu

erwartenden Steuerausfälle bzw. um die wegen dieser Ausfälle zu befürchtenden

Steuererhöhungen bei den direkten Steuern. Ein einziges (ablehnendes) Votum

(Votum Beat Käch, FdP, Sessionsprotokoll, a.a.O., S. 214) weist - im Sinne

einer steuerrechtlichen Stellungnahme - darauf hin, dass bei Annahme der

Vorlage das ohnehin komplexe Steuersystem durch eine zusätzliche Ausnahme

verkompliziert würde und der Verwaltungsaufwand für eine dauernde Überprüfung

der Bewohnung mit Schwierigkeiten verbunden sein könnte. Auch der Regierungsrat

(RRB Nr. 2009/146, a.a.O., S. 9) weist nebst allerlei fiskalischen Bedenken auf

gewisse Vollzugsprobleme der neuen Norm hin, wobei speziell die „dauernde

Selbstbewohnung“ als konsequent zu überprü-fender Tatbestand hervorgehoben

wurde (RRB, ebenda).

Wie im

Rechtsschriftenwechsel durch Vorinstanz und Rekurrenten dargelegt, geht auch

der Regierungsrat (RRB, ebenda) davon aus, dass sich § 207 Abs. 1 lit. g an §

51.

Abs. 1 StG (der bei der Grundstückgewinnsteuer den Steueraufschub im Fall

der Ersatzbeschaffung des selbst bewohnten Eigenheimes regelt) anlehnt. Zur

„Ausschliesslichkeit“ des selbst genutzten Wohneigentums äussert sich der

Regierungsrat in seiner Botschaft lediglich (aber immerhin) dahingehend, dass

diese Voraussetzung bei einem Mehrfamilienhaus oder Wohn-/Geschäftshaus nicht

vorliegen kann, auch wenn der Erwerber darin eine Wohnung selbst bewohnen

sollte.

5.

Es liegt nach

Ausgeführtem auf der Hand, den Sinn der neu eingefügten Gesetzesbestimmung

anhand einer systematisch-teleologischen Auslegung zu eruieren. Bei der systematischen

Auslegung wird der Sinn einer Rechtsnorm durch ihr Verhältnis zu anderen

Rechtsnormen und durch den systematischen Zusammenhang, in dem sie sich in

einem Gesetz präsentiert, bestimmt (Häfelin/Haller, a.a.O., Rz. 97). Bei der

teleologischen Auslegung wird auf die Zweckvorstellung abgestellt, die mit der Rechtsnorm

verbunden ist (Häfelin/Haller, a.a.O., Rz. 120).

Vorliegend ist

- wie Vorinstanz und Rekurrenten richtigerweise erkennen - der Bezug zwischen

beiden Steueraufschubtatbeständen (§ 207 Abs. 1 lit. g StG; § 51 Abs. 1 StG) unverkennbar.

Beide Normen knüpfen die Steuerbefreiung an den Tatbestand der dauernden und

ausschliesslichen Selbstnutzung von Wohneigentum an, wobei der Wortlaut von §

51.

Abs. 1 StG mit dem Wortlaut Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG identisch ist.

Die

Berücksichtigung der Praxis zum Steueraufschub bei der Besteuerung von Grundstückgewinnen

(Ersatzbeschaffung von selbst genutztem Wohneigentum) ist deshalb angezeigt und

naheliegend.

6.1

Die oberwähnte

Praxis zum Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer hat folglich auch

Antwort zu geben darauf, inwieweit eine steuerfreie Handänderung beim Erwerb

von selbst genutztem Wohneigentum zum Tragen kommen kann, wenn im Haushalt -

wie vorliegend - noch die Eltern bzw. Partnereltern wohnen und die Liegenschaft

zudem über einen zweiten (separaten) Eingang betreten und genutzt werden kann.

Die Praxis zum

Steueraufschub (die Grundstückgewinnsteuer betreffend) verneint eine

Selbstnutzung, d.h. das Selbstbewohnen der Wohnliegenschaft, insbesondere dann,

wenn die Liegenschaft vermietet war. Dem Selbstbewohnen schadet jedenfalls

nicht, wenn im Haushalt noch andere, nicht direkt zur Familie gehörende

Personen aufgenommen worden sind, ohne dass aber ein Mietverhältnis vorliegen

würde (vgl. Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 3. Auflage, Rzn. 6 und 11 zu §

98.

StG AG). Entscheidend soll (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum

harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. Auflage, Rz. 328 zu § 216 StG ZH) dabei

sein, „ob die betreffenden Personen (...) im selben Haushalt“ leben, wobei eine

räumlich abgetrennte Wohneinheit auf keinen gemeinsamen Haushalt mehr

schliessen lässt. Gleicher Auffassung ist Zwahlen (Kommentar zum Schweizerischen

Steuerrecht, StHG, 2. Auflage, Art. 12, N 75), der das ausschliessliche

Selbstbewohnen auf ein abgeschlossenes Eigentumsverhältnis bezieht.

6.2

Vorliegend ist

nicht zu übersehen, dass die Liegenschaft (vgl. Planunterlagen) im Untergeschoss

über eine Art Einliegerwohnung verfügt, in welcher eine separate Haushaltführung

möglich wäre. Die Pläne zeigen aber auch auf, dass im Untergeschoss praktisch

alle Serviceräume der Liegenschaft platziert wurden (Heizung mit Tankraum,

Zivilschutzraum, Reserveraum, Lift/Maschinenraum etc.). Es ist mindestens

fraglich, eine solche Einliegerwohnung eo ipso als abgeschlossene Einheit (bzw.

Wohnung) in einem MFH einzustufen. Vielmehr erscheint das Vorbringen der

Rekurrenten, dass ihre Eltern bzw. Partnereltern mit den 4 Kindern die ganze

Wohnfläche über alle 4 Stockwerke gemeinsam bewohnen, mindestens nicht als

unglaubwürdig. Ebenso naheliegend ist die Annahme, dass die

Eltern/Partnereltern hauptsächlich in den oberen Geschossen wohnen und die vier

minderjährigen Kinder dort betreuen, allenfalls auch dort für die ganze Familie

kochen. Eine andere Beweissituation - allenfalls durch einen vorinstanzlich

anberaumten Augenschein beigebracht - liegt nicht vor. Es ist deshalb davon

auszugehen, dass die Rekurrenten tatsächlich mit ihren Kindern und Eltern/Partnereltern

die Liegenschaft als Ganzes gemeinsam dauernd und ausschliesslich bewohnen, mithin

als wirtschaftliche Einheit einen sog. Mehrgenerationenhaushalt führen. Dieses

Beweisergebnis wird zudem dadurch gestützt, dass auch die bisherigen Eigentümer

die Liegenschaft vollumfänglich selbst - und zwar als EFH - selbst genutzt

haben und keine Mietverhältnisse - auch nicht über die fragliche

Einliegerwohnung - abgeschlossen hatten.

6.3

Nach

Ausgeführtem ist erstellt, dass die Rekurrenten die Liegenschaft in A. als dauernd

und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum erworben haben und der Erwerb

von Grundstück GB A. Nr. 1234 deshalb nicht der Handänderungssteuer unterliegt.

Nicht zu entscheiden ist bei diesem Ausgang des Verfahrens, ob - in Analogie

zur Grundstückgewinnsteuer - bei der Handänderungssteuer allenfalls auch nur

eine an-teilsmässige Berechnung der Steuer erfolgen kann. Ebenso wenig muss

entschieden werden, inwieweit § 63bis Abs. 3 VV StG überhaupt

gesetzeswidrig sein kann, zumal bereits die Auslegung von § 207 Abs. 1 lit. g

StG zur Klärung der hierortig anbegehrten steuerfreien Handänderung führt.

Steuergericht,

Urteil vom 5. November 2012