Handänderungssteuer

KSGE 2013 Nr. 14

StG

§ 207 Abs. 1 lit. g - Die ausschliessliche

Selbstnutzung des Wohneigentums bezieht sich auf die ganze Liegenschaft; auch

eine anteilige Steuerbefreiung ist nicht möglich. Steuerfreie Handänderung

eines Wohn- und Geschäftshauses in casu verneint.

Urteil SGNEB.2012.9 vom 12. August 2013

Sachverhalt

1. X. erwarb mit

Kaufvertrag vom … 2011 von ihrem Vater das Grundstück GB Nr. 0000 zu einem

Preis von CHF 487'000; der Übergang von Nutzen und Gefahr wurde gemäss Ziff.

5.1 des Kaufvertrages auf den … 2011 festgelegt.

Mit Rechnung und

Veranlagungsverfügung Nr. 12345678 vom 15. September 2011 stellten die

„Betriebswirtschaftlichen Dienste FD“ der Käuferin die Gebühren und Auslagen in

Rechnung, wobei auf einem Abgabewert von CHF 760'000 die Handänderungssteuer

zum Satz von 1,1% erhoben wurde.

2.1. Gegen diese

Veranlagungsverfügung liess die Verfügungsadressatin mit Datum vom 28.

September 2011 Einsprache erheben. Darin wurde beantragt, die geforderte

Handänderungssteuer in der Höhe von CHF 8’360 aufzuheben und die Rechnung auf

den unangefochtenen Restbetrag von CHF 3'152.20 (für Gebühren etc.) zu

reduzieren; mittels Eventualbegehrens wurde beantragt, die Handänderungssteuer

dergestalt zu reduzieren, als sie nur auf dem geschäftlich genutzten Teil der

Liegenschaft, unter Befreiung des Wohnungsteils, zu erheben sei. Ebenso wurde

beantragt, der Einsprache aufschiebende Wirkung zu erteilen, evtl. das

Verfahren bis zur Aufteilung der Liegenschaft in Stockwerkeinheiten zu

sistieren.

2.2. Zur Begründung

(im Hauptpunkt) liess die Einsprecherin ausführen, dass der Eigen-tumsübergang

den Zweck verfolgte, ihr - als Tochter des Verkäufers - ein Eigenheim zur Verfügung

zu stellen, das sie dauernd und ausschliesslich als Wohneigentum selbst

be-wohnen und nutzen könne. Weiter wurde ausgeführt, dass die zur Debatte

stehende Liegenschaft bis zum Jahre 2010 als Mehrfamilienhaus mit 3 (drei)

Wohnungen und einem kleineren abgesonderten geschäftlichen Teil bestanden habe.

Alsdann habe man die Mietverträge auslaufen lassen und eine Planungsphase für

den Umbau des Mehrfamilienhauses (MFH) in ein Einfamilienhaus (EFH) begonnen.

Die im August 2011 begonnenen Umbauarbeiten könnten bis etwa Mitte 2012

abgeschlossen werden, so dass auch der Einzug durch die Käuferin auf diesen

Termin zu veranschlagen sei.

In der Einsprache

wird zudem auf ein Telefonat des Verkäufers mit einem Sachbear-beiter des

Steueramtes verwiesen, das im Vorfeld des Kaufvertrages vom … 2011 geführt

worden sein soll. In diesem Telefongespräch sei dem Vertreter des Kantonalen

Steueramtes die spezielle Situation des MFH, die beabsichtigte Umwandlung in

ein EFH sowie die Sicht der Kaufvertragsparteien bezüglich der Steuerbefreiung

von der Handänderungssteuer erläutert worden. Inhaltlich sei das Telefongespräch

so geführt worden, dass der Vertreter des Steueramtes klar habe erkennen

müssen, dass eine andere Sichtweise der Dinge (d.h. die Besteuerung der

Handänderung) zur vorgängigen Aufteilung der Liegenschaft in Stockwerkeinheiten

geführt hätte. Gerade diese formelle Aufteilung sei vom Sachbearbeiter aber ausdrücklich

nicht als notwendig erachtet, sondern mit dem Hinweis auf die Abgabe der entsprechenden

Absichtserklärung beim Kauf (Umbau MFH zu EFH) beantwortet worden.

Erst anlässlich der

Unterzeichnung des Kaufvertrages sei der Käuferin mitgeteilt wor-den, dass der

Leiter der Sondersteuern die Befreiung von der Handänderungssteuer gestützt auf

die in der Steuerpraxis 2010 Nr. 2 (Ziff. 2.2.) publizierte Rechtsauffassung

nicht gewähren könne, zumal es sich vorliegend um ein Wohn- und Geschäftshaus

handle.

2.3. Mit Verweis auf

die im Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern umschriebenen

Voraussetzungen zur Befreiung von der Handänderungssteuer lässt die

Einsprecherin zudem darauf hinweisen, dass auch dann von einer steuerfreien

Handänderung auszugehen sei, wenn ein Wohnhaus mit Geschäft (bzw. überwiegendes

Wohneigentum) die Hand wechsle.

Zur diesbezüglichen

Beweisführung lässt die Einsprecherin den Mieterspiegel aus dem Jahre 2010,

woraus der überwiegende Anteil der Wohnungsmietzins- gegenüber den Geschäftsmietzinseinnahmen

ersichtlich ist, ins Recht legen. Ebenso wird in der Einsprache anhand eines

Nutzungsdiagramms dargelegt, dass die flächenmässige Nutzung des Grundstückes

zu Wohnzwecken (rund 89%) den „geschäftlichen Teil“ bei weitem übersteige. Nach

Ausgeführtem sei erstellt, dass die fragliche Liegenschaft überwiegend als

Wohneigentum genutzt würde und daher nach der Präponderanzmethode eine

Steuerbefreiung zulasse. Zudem sei vor Kaufanmeldung bei der Steuerbehörde

entsprechend nachgefragt worden. Diese habe zu verstehen gegeben, dass eine

Aufteilung der Liegenschaft in zwei Stockwerkeinheiten - nur zum Zwecke der

Steuerersparnis - nicht notwendig sei. Die Steuerbehörde habe deutlich gemacht,

dass bei der Frage der Besteuerung (durch die Handänderungssteuer) eine

wirtschaftliche Betrachtungsweise zum Zuge käme. Eine vorgängige Begründung von

Stockwerkeigentum hätte - so die Einsprecherin - an der wirtschaftlichen

Nutzung ohnehin nichts geändert. Ausgehend von einer geschäftlichen Nutzung der

Liegenschaft in der Grössenordnung von 11,4% hätte die Handänderungssteuer

folglich auf der Basis von CHF 86'640 (Verkehrswert geschäftlicher Teil der

Liegenschaft) erhoben werden müssen. Sollte eine (direkte) wirtschaftliche

Betrachtungsweise nicht zum Tragen kommen, müsse ihr - der Einsprecherin -

nachträglich gestattet werden, die Liegenschaft in zwei Stockwerkeinheiten -

der Nutzung entsprechend - aufzuteilen.

3.1 Mit

Einspracheentscheid vom 14. November 2012 wies das Steueramt des Kantons Solothurn

die Einsprache ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass vorliegend

von einem ehemaligen Dreifamilienhaus, welches zusätzlich noch über einen

kleinen separaten Geschäftsteil verfügte, auszugehen sei. Zwar habe die

Einsprecherin im Rahmen der Kaufanmeldung zugesichert, das Haus zu einem

Einfamilienhaus umzubauen und selbst zu nutzen. Der Geschäftsteil sei jedoch

unverändert geblieben, so dass die Liegenschaft zum heutigen Zeitpunkt über

eine grosse Wohnung und einen kleineren Geschäftsteil verfüge.

3.2 Auch der Verweis

der Einsprecherin auf die in der Steuerpraxis 2010 Nr. 2 vertretene

Rechtsauffassung sei vorliegend wenig hilfreich, zumal diese Praxis davon

ausgehe, dass eine Steuerbefreiung nur dann zu gewähren sei, wenn der

Eigentümer einzelne Räume seiner Wohnung oder üblicherweise zu einer Wohnung

gehörende Nebenräume (Garage, Bastelraum, usw.) untergeordnet beruflich oder

geschäftlich nutze (z.B. als Büro des eigenen Handwerkbetriebes oder für einen

Nebenerwerb). Selbst unter Berufung auf die Präponderanzmethode sei vorliegend

wenig gewonnen. Es treffe zwar zu, dass die zur Debatte stehende Liegenschaft

entsprechend der überwiegend privaten Nutzung dem Privatvermögen zuzuordnen

sei. Bezüglich der Befreiung von der Handänderungssteuer sei aber massgebend,

dass die vorhandenen Geschäftsräumlichkeiten über zwei separate Eingänge verfügen

würden, die von der Wohnung her gar nicht zugänglich wären, mithin von der

Wohnung komplett abgetrennten Geschäftsräumen auszugehen sei. Eine

Fremdvermietung solcher Räume sei daher ohne weiteres möglich und vorliegend

konkret auch vorgenommen worden. Das Kriterium des ausschliesslich selbst

bewohnten Wohneigentums sei somit in casu klar nicht erfüllt, zumal sich dieses

Kriterium auf die gesamte Liegenschaft beziehe. Sobald ein Teil der

Liegenschaft abgetrennt und fremdvermietet werde, sei es als Geschäfts- oder

Wohnraum, könne die Steuerbefreiung nicht gewährt werden.

3.3 Auch bei

Begründung von Stockwerkeigentum wäre „der Geschäftsteil“ der Liegen-schaft

klar (handänderungs-)steuerpflichtig gewesen; lediglich die Stockwerkeinheit,

welche die Wohnung beinhaltet hätte, wäre aufgrund dauernder und

ausschliesslicher Selbstnutzung von der Handänderungssteuer befreit worden. Bei

Verurkundung des Kaufvertrages sei aber kein Stockwerkeigentum vorgelegen. Für

die Beurteilung, ob der Tatbestand der Steuerbefreiung vorgelegen habe oder

nicht, sei alleine der Zeitpunkt der Verurkundung massgebend gewesen; eine

Frist für eine nachträgliche Umwandlung in Stockwerkeigentum könne deshalb

schlichtweg nicht in Betracht kommen. Auch die vertiefte Auseinandersetzung mit

einer telefonischen Auskunft seitens der Steuerbehörden sei nicht angebracht,

zumal die aus Sicht der Vorinstanz richtige Antwort bereits am … 2011, also

deutlich vor dem Beurkundungsdatum (… 2011) an die zuständige Amtschreiberei

erfolgte. Gestützt auf diese Auskunft hätte die Einsprecherin die aus ihrer

Sicht notwendigen Dispositionen noch treffen können.

4.1 Mit Rekurs vom

13. Dezember 2012 focht X. (Rekurrentin) den Einspracheentscheid, unter

Wiederholung der in der Einsprache gestellten Rechtsbegehren, an. In der Rekursschrift

wird - in Ergänzung zum im Einspracheverfahren bereits Vorgetragenen -

präzisierend dargelegt und moniert, dass das Steueramt (in Verkennung des

Gesetzestextes) das Erfordernis des „selbstbewohnten Wohneigentums“

fälschlicherweise auf die gesamte Liegenschaft beziehe und, sobald eine

teilweise Abtrennung oder Fremdvermietung derselben vorläge, keine

Steuerbefreiung mehr zulasse. Eine solche Sichtweise sei durch den Gesetzestext

nicht gedeckt, mithin fehle im Gesetz jeglicher Zusatz, wonach die ganze

Liegenschaft ausschliesslich zu Wohnzwecken dienen müsse. Da dies aber nicht

geschehen sei, richte der Gesetzgeber sein Augenmerk nur auf den Wohnraum bzw.

auf das Wohneigentum in einer Liegenschaft, das ausschliesslich und dauernd vom

Eigentümer selbst benutzt werden müsse. Eine untergeordnete (Mit-)Nutzung von

Geschäftsräumen, die durch die Eigentümerschaft aber nicht bewohnt würden,

schliesse die Befreiung von der Handänderungssteuer jedenfalls nicht aus.

Auf die vorgängige

Begründung von Stockwerkeigentum habe man aus den bereits dargelegten Gründen

verzichtet. Es sei unsinnig gewesen, den letztlich „doch eher ineffizienten

Weg“ der Stockwerkeigentumsbegründung zu gehen, zumal auch diese nichts an der

wirtschaftlichen Betrachtungsweise bzw. faktischen Alleinnutzung der

Liegenschaft durch die Käuferin geändert hätte.

4.2 Das Steueramt

(Vorinstanz) liess sich mit Schreiben vom 22. Januar 2013 zum Rekurs vernehmen.

In ihrer Vernehmlassung führt die Vorinstanz, ergänzend zu den im

Ein-spracheentscheid gemachten Erörterungen, aus, dass die Käuferin (bzw.

Rekurrentin) des zur Debatte stehenden Grundstückes bei der Auslegung von

Gesetzes- und Verordnungstext völlig falsch liege. So sei sowohl in § 207 Abs.

1 lit. g StG als auch in § 63bis VV StG jeweils von Grundstück - und

nicht von Wohnraum - die Rede, welches selbst bewohnt sein müsse. Ausgehend

davon habe das Kantonale Steueramt in der Steuerpraxis 2010 Nr. 2 Kriterien

festgelegt, die eine rechtsgleiche Anwendung bezüglich steuerfreier

Handänderungen garantieren würde. So sei darin u.a. ausdrücklich festgelegt,

dass der oder die Erwerber das fragliche Grundstück dauernd und ausschliesslich

selbst als Wohneigentum nutze. Ebenso sei klar, dass die Möglichkeit zur

Fremdvermietung eines Grundstückteils die Befreiung von der Handänderungssteuer

unmöglich mache. Weiter liege die Rekurrentin mit dem Verweis auf das konkrete

Eigentumsverhältnis bzw. die faktische Alleinnutzung des Grundstückes nicht

richtig. Entscheidend sei, dass der Gesetzgeber lediglich diejenigen Personen

begünstigen wollte, die sich für den Kauf eines Einfamilienhauses oder einer

Eigentumswohnung entschieden hätten.

Im Übrigen sei

hinlänglich erstellt, dass die Abfolge der Auskunftserteilung durch das Kantonale

Steueramt bei der Rekurrentin keinen sog. Vertrauensschutz habe auslösen

können, zumal genügend Zeit vorhanden gewesen wäre, um nachteilige

Dispositionen in der Sache zu vermeiden.

4.3 Die durch die

Rekurrentin mit Datum vom 7. März 2013 abgegebene Replik befasst sich

hauptsächlich mit dem Eigentums- bzw. Grundstücksbegriff. Insbesondere wird

dargelegt, dass sich Wohneigentum nicht durch einen Grundstückkauf juristisch

abgrenzen lasse, mithin nicht jeder Grundstückkauf automatisch nur einem Zweck

zuzuordnen sei. Beim Kaufobjekt könne es sich folglich um eine reine

Wohnliegenschaft oder eben auch um eine Mischimmobilie handeln. Die gesetzliche

Vorgabe spreche zwar von dauernd und ausschliesslich selbst genutztem

Wohneigentum, wobei sich “ausschliesslich“ auf selbst genutzt beziehe. Die von

der Steuerbehörde angewandte Auslegung des Gesetzestextes, wonach das ganze

Grundstück Wohneigentum sein müsse, sei schlichtweg falsch. So würden in § 205

Abs. 3 StG die Grundstücksanteile den Grundstücken gleichgestellt, mithin auch

offen gelassen, ob verschiedene Eigentümer Grundstücksteile verschiedenen

Verwendungszwecken zuführen könnten. Auch das Prädikat „teilweise“ nähme

zwingend Bezug auf die persönliche Selbstnutzung und nicht auf das Grundstück

als Einheit bzw. Objekt. Somit könne der Erwerber eines Grundstückes das

Wohneigentum daran auch nur teilweise nutzen und folglich auch nur teilweise (dem

Anteil entsprechend) besteuert werden. Vorliegendenfalls würde es sich klar um

eine Mischimmobilie handeln, deren überwiegender Teil aus selbst genutztem

Wohneigentum bestünde. Es stelle sich vorliegend auch die Frage, ob die Anwendung

der Präponderanzmethode noch Sinn mache, wenn trotz mehrheitlicher Privatnutzung

keine Steuerbefreiung gewährt werde. So sei mit dem Eventualantrag immerhin

dargelegt worden, dass der kleinere (geschäftlich genutzte und abgegrenzte)

Teil der Liegenschaft mit der Handänderungssteuer belegt werden könnte.

Erwägungen

2.

Gemäss § 205

Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handänderungssteuer.

Jeder Eigentumsübertrag, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird,

löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist somit der Eigentumsübertrag

als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der

Verkehrswert) des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG).

3.1

Vorab ist

festzustellen, dass die Bemessungsgrundlage als solche im vorliegenden Verfahren

unbestritten geblieben ist. Bestritten, und folglich gerichtlich zu

entscheiden, bleibt die Frage, inwieweit die Handänderung des fraglichen

Grundstückes wegen dau-ernder und ausschliesslicher Selbstnutzung steuerfrei erfolgen

kann, allenfalls die Erhebung der Handänderungssteuer auf den geschäftlich

genutzten Teil der Liegenschaft beschränkt werden könnte. Soweit (noch)

erforderlich, werden die nachfolgenden Erwägungen auch die verfahrensrechtlichen

Fragen bezüglich aufschiebender Wirkung und Sistierungsgesuch zu beantworten

haben.

3.2

Gegen die

Veranlagung der Handänderungssteuer können der Steuerpflichtige und das

Finanzdepartement beim Kantonalen Steueramt schriftlich Einsprache erheben

(§ 214 Abs. 1 StG). Gegen den Einspracheentscheid können der

Steuerpflichtige und das Finanzdepartement Rekurs beim Kantonalen Steuergericht

erheben (§ 214 Abs. 3 StG). Dabei wird die Steuer mit der Zustellung der

Veranlagungsverfügung (...) zur Zahlung fällig (§ 215 Abs. 1 StG). Mit Erhebung

eines Rechtsmittels (Einsprache bzw. Rekurs) wird grundsätzlich die

aufschiebende Wirkung im Veranlagungsverfahren erzielt, ohne aber dadurch die

Fälligkeit der Steuerforderung zu beeinflussen. Die aufschiebende Wirkung hat

lediglich zur Folge, dass der angefochtene Entscheid nicht vollstreckt werden

kann und der Steuerpflichtige unter Umständen bei späterer Vollstreckung des

Entscheides - trotz Ergreifung der Rechtsmittel - Verzugszinsen zu leisten hat

(vgl. Markus Reich, Steuerrecht,

2.

A., § 27 N 24). Das Kantonale Steuergericht hatte folglich keine Veranlassung,

im vorliegenden Rekursverfahren eine prozessleitende Verfügung bezüglich der

durch die Rekurrentin anbegehrten aufschiebenden Wirkung zu erlassen.

4.1

Was die in § 207

Abs. 1 lit. g StG festgehaltenen Voraussetzungen für die handänderungssteuerfreie

Übertragung von Grundstücken anbelangt, bleibt demnach zu prüfen, inwieweit die

Kaufpartei X. das erworbene Grundstück als dauernd und ausschliesslich selbst

genutztes Wohneigentum bewohnt und nutzt.

Wie auch die

Vorinstanz ausführt, ist vorliegend unbestritten die Voraussetzung der

„Dauerhaftigkeit“ gegeben. Streitig ist hingegen, ob die durch die Rekurrentin

erworbene Liegenschaft als ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum zu

qualifizieren ist. Dieser durch die Vorinstanz aufgeworfene Zweifel beruht ganz

offensichtlich auf dem unbestritten gebliebenen Tatbestand, dass die erworbene

Liegenschaft auch über einen geschäftlich nutzbaren Teil verfügt, mithin dieser

ohne weiteres an eine Drittperson vermietet bzw. für ein eigenes betriebenes

Gewerbe genutzt werden könnte.

4.2

Die im

Rechtsschriftenwechsel von Vorinstanz und Rekurrentin ins Feld geführte Präponderanzmethode

ist für die Beurteilung der vorliegenden Streitsache insofern wenig bedeutend,

als in casu nicht streitig ist, dass die durch die Rekurrentin erworbene

Liegenschaft ihr - der Rekurrentin - weder ganz oder vorwiegend der

selbständigen Erwerbstätigkeit dient, mithin - selbst bei teilweiser

geschäftlicher Nutzung - ihrem Privatvermögen zuzuordnen ist. Die Zuordnung der

erworbenen Liegenschaft ins Privatvermögen der Rekurrentin bedeutet aber nicht,

dass die Handänderung wegen überwiegender Selbstnutzung zu Wohnzwecken keine

Steuer auslösen kann. Die Frage der handänderungssteuerfreien Übertragung eines

Grundstücks hängt davon ab, ob dieses als dauernd und ausschliesslich selbst

genutztes Wohneigentum gelten kann.

5.1

§ 207 Abs. 1

lit. g StG, der den „Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich

selbst genutztes Wohneigentum“ als steuerfreie Handänderung (im Unterschied zu

anderen Handänderungen) privilegieren will, wurde durch die kantonale

Volksabstimmung vom 29. November 2009 angefügt, wobei das Inkrafttreten der

Bestimmung auf 1. Januar 2011 festgelegt wurde. Der Wortlaut der angefügten

Gesetzesbestimmung entstammt der ausformulierten Volksinitiative „Willkommen im

Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien Handänderung von selbst bewohntem

Wohneigentum“.

Das Kantonale

Steuergericht hat seit Inkrafttreten der Norm bereits etliche Fälle entscheiden

müssen, zumal bezüglich der Interpretation der „Ausschliesslichkeit“ zwischen

Steuerbehörden und Steuerpflichtigen zum Teil erhebliche Differenzen bestanden.

Im Urteil SGNEB.2012.2 vom 5. November 2012 (veröffentlicht in KSGE 2012 Nr.

13) entschied das KSG, dass die Ausschliesslichkeit von selbst genutztem

Wohneigentum u.U. auch (noch) bejaht werden kann, wenn in einer Liegenschaft

ein Mehrgenerationenhaushalt geführt wird. Anderseits hat das KSG in einem

anderen Fall (SGNEB.2012.8 vom 4.3.2013) entschieden, dass

„Ausschliesslichkeit“ im Sinne der gesetzlichen Vorgabe zu verneinen ist, wenn

diverse Miteigentümer eine Liegenschaft über mehrere Geschosse bewohnen,

diesfalls separate Haushaltführungen möglich machen und als wahrscheinlich

erscheinen lassen.

5.2

Die Rekurrentin

lässt die Steuerfreiheit des durch sie vorgenommenen Grundstückerwerbs u.a.

auch damit begründen, dass - unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise - die erworbene

Liegenschaft (selbst unter dem Aspekt einer teilweisen und untergeordneten geschäftlichen

Nutzung) ohnehin ganz durch sie genutzt würde. Der Gesetzestext verlange im

Übrigen nicht, dass das ganze Grundstück ausschliesslich aus Wohneigentum

bestehen müsse; es reiche, wenn der Wohneigentumsanteil selbst genutzt würde.

Vorliegend müsse sich die Rekurrentin nicht weniger als gegen ein durch das

Steueramt in unzulässigerweise erhobenes Kriterium (das Kriterium, dass sich

das selbstbewohnte Wohneigentum auf die ganze Liegenschaft zu beziehen habe)

zur Wehr setzen. Ein solches Kriterium ergäbe sich nicht klar genug aus dem

Gesetzestext; eine Ergänzung bzw. Änderung des in dieser Beziehung nicht klar

formulierten Gesetzestextes dürfe keinen Rechtsschutz finden.

5.3

Die Rekurrentin

liegt mit ihrer Gesetzesauslegung nicht richtig. Das KSG hat in seinem Urteil

SGNEB.2012.2 (KSGE 2012 Nr. 13) bezüglich der neu eingefügten Gesetzesbestimmung

entschieden, dass der Sinn von § 207 Abs. 1 lit. g StG durch

systematisch-teleologische Auslegung zu eruieren ist. Dabei hat das KSG u.a.

auch festgestellt, dass diese Norm einen engen Bezug zu einem anderen

Steueraufschubtatbestand (d.h. zu § 51 Abs. 1 StG) aufweist. Beide Normen

knüpfen die Steuerbefreiung an den Tatbestand der dauernden und

ausschliesslichen Selbstnutzung von Wohneigentum an, wobei der Wortlaut von §

51.

Abs. 1 StG mit dem Wortlaut von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG identisch ist.

Just die Praxis zum Steueraufschub (die Grundstückgewinnsteuer betreffend) verneint

eine Selbstnutzung, d.h. das Selbstbewohnen der Wohnliegenschaft, insbesondere

dann, wenn die Liegenschaft vermietet war. Es kann deshalb nicht davon

ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber die Selbstnutzung nicht auf das ganze

Grundstück bzw. auf die ganze Liegenschaft ausdehnen wollte. In diesem Sinne

muss der Vorwurf, der Regierungsrat habe mittels Verordnung (§ 63 Abs. 3 VV

StG) den Gesetzestext in unzulässiger Weise ergänzt oder abgeändert, verneint

werden. Im Gegenteil: Nach Ausgeführtem darf der Gesetzestext durchaus so

verstanden werden, dass die Steuerbefreiung ausgeschlossen bleibt, wenn der

Erwerber das Grundstück nur teilweise bewohnt. In Botschaft und Entwurf des

Regierungsrates an den Kantonsrat von Solothurn vom 27. Januar 2009/RRB

Nr. 2009/146 wurde denn u.a. bereits ausgeführt, dass „Ausschliesslichkeit“ des

selbst genutzten Wohneigentums bei einem Mehrfamilienhaus oder

Wohn-/Geschäftshaus nicht vorliegen könne, auch wenn der Erwerber darin eine

Wohnung selbst bewohnen sollte. Die vom Kantonalen Steueramt publizierte Steuerpraxis

2010.

Nr. 2 ist folglich nicht zu beanstanden, wenn sie davon ausgeht, dass sich

die ausschliessliche Selbstnutzung durch den Erwerber auf die ganze

Liegenschaft bezieht. So kann ein Wohn- und Geschäftshaus, das teils selber

bewohnt, teils vermietet oder zur Ausübung einer Erwerbstätigkeit verwendet

wird, beim Erwerb nicht von der Handänderungssteuer befreit werden. In solchen

Fällen ist auch eine anteilige Steuerbefreiung nicht möglich, weil das Gesetz

dies - im Unterschied zum Steueraufschub bei der Ersatzbeschaffung des

Eigenheimes/§ 51 Abs. 2 StG - nicht vorsieht.

Nach

Ausgeführtem bleibt festzuhalten, dass die Prüfung der Voraussetzungen zur

steuerfreien Handänderung von selbst genutztem Wohneigentum nicht primär von

einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise geprägt ist, sondern sich durchaus von

klaren formalen (privatrechtlichen) Vorgaben leiten lässt (vgl. zum Ganzen auch

Markus Reich, a.a.O., § 6 N 14).

6.

Auf vorliegend

zu beurteilenden Fall bezogen bleibt festzustellen, dass die Voraussetzungen

zur Befreiung von der Handänderungssteuer überhaupt nicht vorliegen. Einerseits

ist aktenmässig erstellt, dass die durch die Rekurrentin erworbene Liegenschaft

über mindestens drei Eingänge verfügt, wovon zwei Eingänge (Haupt- und

Nebeneingang) dem geschäftlich nutzbaren Teil der Liegenschaft dienen. Ebenso

ist erstellt, dass gar nach selbst deklarierten Angaben der geschäftlich

nutzbare Teil der Liegenschaft über 10% beträgt, dieser für Wohnzwecke

ungeeignet ist und vom Wohneigentum abgekapselt ist. Auch ist ersichtlich, dass

der geschäftlich genutzte Teil bislang über 50% der Mietzinseinnahmen

ausmachte. Bei dieser Sach- und Rechtslage kann nicht (mehr) von einem

Grundstückserwerb gesprochen werden, der der neuen Eigentümerin als dauerndes

und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum dient. Auch liegt vorliegend

kein Sachverhalt vor, wo der neue Eigentümer einzelne Räume seiner Wohnung oder

üblicherweise zu einer Wohnung gehörende Nebenräume (Garage, Bastelraum usw.)

untergeordnet beruflich oder geschäftlich (z.B. als Büro des eigenen Handwerkbetriebs)

oder für einen Nebenerwerb (Fusspflegepraxis usw.) nutzt.

7.

Zu beurteilen

bleibt indes noch die Frage, inwieweit die Rekurrentin in ihrem Ver-trauen zu

schützen ist, welches sie in eine (mündliche) Antwort des Steueramtes setzte.

Entgegen der Ausführungen der Rekurrentin wurde diese - unabhängig vom Inhalt

der geführten Telefonate zwischen den involvierten Parteien - rechtzeitig davon

in Kenntnis gesetzt, dass die Befreiung von der Handänderungssteuer bei

vorliegendem Sachverhalt (aus Sicht des Kantonalen Steueramtes) nicht möglich

sei. Selbst unter dem Gesichtspunkt, dass die Käuferin erst am Tage der

Verurkundung (… 2011) vom negativem (Vor-)Entscheid der Steuerbehörde (E-Mail

vom … 2011) Kenntnis erhielt, hätte sie dies durchaus in die Lage versetzt, den

Kaufvertrag (vorläufig) nicht zu unterzeichnen, um allenfalls noch ein

Stockwerkeigentumsbegründungs-Verfahren einzuleiten. Ein solches Vorgehen wäre

vorliegend durch die Rekurrentin umso eher ins Auge zu fassen gewesen, als die

Kaufparteien (Vater/Tochter) in einem engen verwandtschaftlichen Verhältnis

standen bzw. stehen. Es kann demnach keine Rede davon sein, dass die

Rekurrentin in gutem Glauben von einer steuerfreien Handänderung ausgehen

konnte. Auch auf die im Einspracheverfahren gestellte Forderung nach einer Sistierung

des Veranlagungsverfahrens (d.h. die Besteuerung bis zur Aufteilung der Liegenschaft

zu Stockwerkeigentum aufzuschieben) ist nicht näher einzugehen. Die Veranlagung

der Handänderungssteuer wird durch jedes Rechtsgeschäft ausgelöst und

begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt übergeht, insbesondere

durch Kauf (...) eines Grundstückes (§ 206 Abs. 1 lit. a StG), wobei die Steuer

vom Verkehrswert des Grundstückes zur Zeit der Handänderung erhoben (§ 210 StG)

und die Steuer vom Kantonalen Steueramt veranlagt wird (§ 213 Abs. 1 StG).

Einen Veranlagungsaufschub (d.h. eine andere Veranlagung gestützt auf seit der

Verurkundung veränderter Basis zu verlangen) kennt das Gesetz nicht.

Auch in diesem

Punkt erweist sich der Rekurs als unbegründet.

Steuergericht,

Urteil vom 12. August 2013