Handänderungssteuer

KSGE 2013 Nr. 12

StG

§ 206 Abs. 1 - Begriff

der wirtschaftlichen Handänderung. Diese ist auch aufgrund eines Vorvertrags

gegeben.

Urteil SGNEB.2013.2 vom 27. Mai 2013

Sachverhalt

1. Mit Kaufvertrag

vom … 2012 erwarb die A. das Grundstück GB Nr. 0000 von der B. zum Preis von

2,4 Mio. Franken. In diesem Zusammenhang stellten die betriebswirtschaftlichen

Dienste des Finanzdepartements mit Rechnung Nr. 12345678 vom 24. August 2012

der X. gemäss einem Vorvertrag die Handänderungssteuer von CHF 53‘240 in Rechnung.

Gegen diese Veranlagung liess die X. am 11. September 2012 bzw. mit Nachtrag

vom 11. Januar 2013 beim kantonalen Steueramt Einsprache erheben mit dem

Begehren, die Veranlagung der Handänderungssteuer aufzuheben. Dazu wurde angeführt,

der Vorvertrag sei auf die A. übertragen worden; der Vorvertrag zwischen der B.

und der X. sei nie rechtsgültig zustande gekommen, er sei gar nicht vollzogen

worden, da die Finanzierung nicht habe bewerkstelligt werden können. Den

Hauptvertrag habe die A. unterzeichnet; diese habe die Handänderungssteuer zu

entrichten.

Mit Verfügung

vom 24. Januar 2013 wies das Steueramt die Einsprache ab; die

be-triebswirtschaftlichen Dienste wurden beauftragt, nach Zahlungseingang den

Verzugszins in Rechnung zu stellen. Dazu wurde v.a. ausgeführt, die Verkäuferin

habe beim kantonalen öffentlichen Notar zwei Vorverträge zum Abschluss eines

Kaufvertrags abgeschlossen, einen mit der X. und einen zweiten mit der späteren

Erwerberin. Im Vorvertrag mit der X. seien alle wesentlichen Vertragsbestandteile

zum Abschluss eines Kaufvertrags festgelegt worden. Der öffentliche Notar habe

der Amtschreiberei diesen Vorvertrag eingereicht und ihr den Auftrag zur

Erstellung des Hauptvertrags erteilt. Der Vorvertrag sei real durchsetzbar

gewesen. Mit dessen Abschluss habe die X. die wirtschaftliche Verfügungsmacht

erlangt; dadurch sei sie handänderungssteuerpflichtig geworden.

2. Mit Rekurs vom

18. Februar 2013 liess die X. (nachfolgend Rekurrentin) vor dem Kantonalen

Steuergericht beantragen, die Verfügung des Steueramts vom 24. Januar 2013 sei

vollumfänglich aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Dazu wurde

im Wesentlichen angeführt, der angefochtene Entscheid gebe den zugrundeliegenden

Sachverhalt unrichtig wieder. Zwischen der B. und der Rekurrentin sei kein

rechtsgültiger Kaufvertrag oder Vorvertrag zustande gekommen, welcher der Handänderungssteuer

unterliegen würde. Die Rekurrentin bestreite, dass sie jemals einer Drittperson

eine Vollmacht zur Unterzeichnung eines Kaufvertrags oder Vorvertrags gegeben

habe. Daher habe auch kein Vertrag durch den Notar beim Grundbuchamt zum

Vollzug angemeldet werden können; ein allfälliger Vertrag hätte zurückgewiesen

werden müssen. Wenn das Steueramt den tatsächlichen Sachverhalt nicht von Amtes

wegen prüfe, könne der Rekurrentin daraus kein Rechtsnachteil erwachsen.

Mit

Vernehmlassung vom 5. März 2013 beantragte das Steueramt (Vorinstanz) die kostenfällige

Abweisung des Rekurses, unter Verweis auf die Ausführungen im angefochtenen

Entscheid, woran vollumfänglich festgehalten werde. Auf die weiteren

Ausführungen ist, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen

einzugehen.

Mit Replik vom

12. April 2013 hielt die Rekurrentin an ihren Rechtsbegehren fest. Sie führte

v.a. an, es sei kein durch einen rechtsgültig bestellten Bevollmächtigten

unterzeichneter Vorvertrag abgeschlossen worden. Die Rekurrentin sei gemäss

Wortlaut des Vorvertrags nicht berechtigt gewesen, sämtliche oder einzelne

Rechte aus dem Vorvertrag an eine Drittpartei abzutreten und sie habe auch

keine solchen Rechte abgetreten. Es mache keinen Sinn, wenn die Verkäuferin B.

einen weiteren Vorvertrag mit einer Drittkäuferschaft abschliesse, wenn diese

direkt gestützt auf die Abtretung von Rechten einen Kaufvertrag hätte bewirken

können. Daher liege hier kein Fall von § 206 Abs. 1 lit. b oder c des

Steuergesetzes vor.

Erwägungen

2.

Die

Handänderungssteuer im Kanton Solothurn folgt der wirtschaftlichen Betrachtung.

Das Gesetz bestimmt Folgendes: „Die Steuerpflicht wird durch jedes

Rechtsgeschäft begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein

Grundstück übergeht“ (§ 206 Abs. 1 StG); es z.lt - nicht abschliessend - die

(schuldrechtlichen) Rechtsgeschäfte auf, welche die wirtschaftliche

Verfügungsgewalt begründen.

Mit dieser

Bestimmung wollte der Gesetzgeber die Praxis des Steuergerichts (KSG; früher:

kantonale Rekurskommission in Steuersachen [KRK]) ins Gesetz übernehmen. In Zusammenfassung

der bisherigen Rechtsprechung ist eine wirtschaftliche Handänderung dann anzunehmen,

wenn einer Drittperson ermöglicht wird, über eine Liegenschaft wie ein Eigentümer

zu verfügen, obwohl sie, rein zivilrechtlich gesehen, nicht Eigentümer geworden

ist. Vorausgesetzt wird ein Rechtsgeschäft, welches einer Drittperson, die

nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist, die Verfügungsmacht über

das Grundstück und dessen Beherrschung ermöglicht, wie wenn sie Eigentümerin

wäre (vgl. dazu Victor Monteil:

Zum Objekt der solothurnischen Handänderungssteuer, in FS 500 Jahre Solothurn

im Bund, Solothurn 1981, S. 321 ff.; KRKE 1979 Nr. 24 E. 3, KSGE 1984 Nr. 33 E.

1, 1986 Nr. 23 E. 1, 1991 Nr. 22 E. 2, 1997 Nr. 12 E. 2, 1998 Nr. 14 E. 2,

2002.

Nr. 8 E. 2, 2003 Nr. 3 E. 2; KSGE vom 07.05.2007, i. S. SGNEB.2005.8 E.

3).

Die

Abgrenzung, wann Rechtsgeschäfte den wirtschaftlichen Übergang bewirken und

wann nicht, obwohl das dingliche Recht nicht oder noch nicht übergegangen ist,

erweist sich oft als schwierig und ist deshalb aufgrund der Umstände im

Einzelfall vorzunehmen (vgl. KSGE 2008 Nr. 10 E. 4).

3.

Das

Steuergericht hat bereits in einem Urteil aus dem Jahr 1991 festgehalten, dass

eine Handänderungssteuer geschuldet sei, wenn durch einen Vorvertrag die

wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergehe (KSGE 1991 Nr.

22). Die Verfü-gungsgewalt ist dabei nicht körperlich zu verstehen, sondern in

rechtlichem Sinn. Aus-schlaggebend ist die Frage, zu welchem Zeitpunkt

rechtlich über das Grundstück verfügt werden konnte. Dies ist jedoch nicht mit

dem Kaufvertrag oder dem Grundbucheintrag gleichzusetzen. Ausschlaggebend ist

der Moment, in welchem die Rekurrentin - bei gleichzeitiger Bezahlung des

Kaufpreises - die Übertragung der Liegenschaft in Solothurn vor Gericht hätte

erzwingen können. Kann ein Käufer aufgrund eines Vorvertrages den Kauf eines

Grundstücks durchsetzen, hat der Verkäufer keine Verfügungsgewalt mehr über die

Liegenschaft. Er ist nicht mehr frei darin, diese an einen Dritten zu

verkaufen.

Lehre und

Rechtsprechung sind sich einig, dass der Vorvertrag zu seiner Gültigkeit und

Durchsetzbarkeit die wesentlichen Elemente (die sog. essentialia) des zu

schliessenden Hauptvertrages enthalten muss (Basler Kommentar, 4. Aufl., Art.

22.

OR N 39). Vorliegend hatte die Rekurrentin mit dem Liegenschaftsverkäufer am

… 2012 einen Vorvertrag abgeschlossen, der sämtliche für einen Kaufvertrag

wichtigen Elemente enthielt. Demgemäss verpflichtete sich die Käuferin, einen

Kaufvertrag zum Preis von CHF 2‘420‘000 abzuschliessen und die Verkäuferin

das Grundstück zu übertragen, dementsprechend wurde der beurkundende Notar

beauftragt. Ebenfalls geregelt waren die Zahlungsmodalitäten. Bei Nichtzustandekommen

des Vertrages sollte die Verursacherin verpflichtet sein, eine Konventionalstrafe

von CHF 50‘000 zu bezahlen, bei allfälligem Wahlrecht, auf Erfüllung des

Hauptvertrags oder Bezahlung der Konventionalstrafe zu klagen. Damit sind

grundsätzlich sämtliche wichtigen Punkte im Vorvertrag vom … 2012 geregelt und

es wäre der Rekurrentin möglich gewesen, diesen auch gerichtlich durchzusetzen.

4.1

Die Rekurrentin

hat sich allerdings auf den Standpunkt gestellt, dass der angefochtene

Entscheid den Sachverhalt nicht korrekt darstelle. Dem widerspricht allerdings

der Vorvertrag vom … 2012, der entgegen der Ansicht der Rekurrentin zwischen

ihr und der Verkäuferin B. rechtsgültig unterzeichnet war. So handelte die

Rekurrentin gemäss Vollmacht durch C. und beauftragte mit der Verkäuferin B.

den Notar, über ihre betreffenden Willensäusserungen eine öffentliche Urkunde

zu errichten, und gaben danach überstimmende dementsprechende Erklärungen ab.

Der öffentliche kantonale Notar beurkundete in diesem Vorvertrag, dass die

Parteien den Vertrag vor dem Notar selbst gelesen hätten und er ihnen die

Urkunde erläutert habe, dass die Parteien den Inhalt des Vertrags als ihrem

freien Willen entsprechend bezeichnet und die Urkunde in Gegenwart des Notars

unterzeichnet hätten und dass die Parteien dem Notar erklärt hätten, dass weder

Einschränkungen ihrer Handlungsfähigkeit vorliegen würden noch Verfahren auf

Einschränkung der Handlungsfähigkeit hängig seien. Zudem hätten sich die

Erschienenen durch Vorlage amtlicher Ausweise legitimiert. Die Verurkundung

habe sich ohne Unterbrechung in Anwesenheit aller Beteiligten in D. vollzogen.

Ausserdem unterzeichneten die Parteien zusätzlich jede Seite dieses

Vorvertrags. All dies zeigt auf, dass von der Gültigkeit des Vorvertrages

auszugehen ist.

Weiter enthält

der Vorvertrag, wie gesehen, sämtliche Essentialia: Die Vertragsparteien und

ihre Vertreter, das Kaufobjekt, den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten sowie

im Übrigen eine Konventionalstrafe. Insbesondere sind auch die Parteien klar bezeichnet,

so auch die für die Rekurrentin handelnde Person, die aufgrund der Vollmacht im

Vorvertrag aufgeführt wurde. Dementsprechend meldete der Notar den rechtsgültig

unterzeichneten Vorvertrag beim Grundbuchamt an und bat im Auftrag der Parteien

um Erstellung des Hauptvertrags. Gründe, diesen Auftrag zurückzuweisen, sind

keine ersichtlich. Insgesamt ist festzuhalten, dass die Rekurrentin mit dem

Liegenschaftsverkäufer am … 2012 einen gerichtlich erzwingbaren Vorvertrag

geschlossen hat und dass deshalb bereits zu diesem Zeitpunkt die

Verfügungsgewalt über das fragliche Grundstück übergegangen ist. Entsprechend

ist die Rekurrentin verpflichtet, auf dem Rechtsgeschäft eine

Handänderungssteuer zu entrichten.

4.2

Was die

Rekurrentin weiter dagegen einwendet, vermag zu keinem anderen Ergebnis zu

führen. Dass C. als falsus procurator ohne Wissen und Kenntnis der Rekurrentin

den fraglichen Vorvertrag in deren Namen unterzeichnet hätte, ist aufgrund der

Akten nicht erkennbar. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass dem Notar eine

gültige Vollmacht vorgelegt worden war, wie dies auch im Vorvertrag

festgehalten wurde. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin ist die

Verfügungsmacht im vorliegenden Zusammenhang nicht erst mit dem Kaufvertrag

gleichzusetzen. Massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Übertragung der

Liegenschaft vor Gericht hätte erzwungen werden können. Kann der Käufer

aufgrund eines Vorvertrags den Grundstückkauf durchsetzen, hat der Verkäufer

keine Verfügungsmacht mehr über die Liegenschaft. Dabei muss der Vorvertrag zu

seiner Gültigkeit und Durchsetzbarkeit lediglich die wesentlichen Elemente des

zu schliessenden Hauptvertrags enthalten. Dies war hier, wie gesehen, der Fall.

Daran ändert im Übrigen nichts, dass die Rekurrentin nach ihren Angaben von der

Rechtsnachfolgerin keine Kenntnis hatte, wobei dies aufgrund der Unterlagen

nicht glaubhaft erscheint. Insofern ergibt sich auch aus dem der Replik

beigelegten Schreiben des Notars vom … 2013 kein anderes Resultat, als dass

vorliegend nach dem Gesagten eine wirtschaftliche Handänderung zu bejahen ist,

weshalb die Rekurrentin die Handänderungssteuer schuldet.

Der Rekurs

erweist sich somit als unbegründet und ist deshalb abzuweisen.

Steuergericht,

Urteil vom 27. Mai 2013

(Die gegen

dieses Urteil vor Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil

2C_662/2013 vom 2. Dezember 2013 abgewiesen)