SGNEB.2013.7

Handänderungssteuer

28. April 2014Deutsch11 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. X. verkaufte mit

Kaufvertrag Nr. 001 vom … 2009 Y. die Liegenschaft GB A. Nr. 002 zum Preis von

CHF 2‘475‘000. Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung Nr. 00000001 vom … 2009

stellten die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD dem Käufer die Gebühren und

Auslagen in Rechnung und eröffneten ihm die Veranlagung für die Handänderungssteuer

von CHF 53‘857.60, berechnet zum Satz von 2,2 % von einem Abgabewert von CHF

2‘448‘071.20. Mit Schreiben vom 18. August 2009 teilte X. der Amtschreiberei

Region Solothurn mit, Y. sei verstorben und habe den Kaufpreis nicht bezahlt;

X. wolle den Kaufvertrag aufheben. Am 24. Mai 2012 verfügte das Konkursamt B.

die Abtretung der Liegenschaft Nr. 002 gemäss Art. 230a SchKG (Bundesgesetz

über Schuldbetreibung und Konkurs) an X. Am 19. Juni 2012 meldete das

Konkursamt B. dem Grundbuchamt Region Solothurn die Eintragung des Eigentumsübergangs

gestützt auf die Abtretungsverfügung vom 24. Mai 2012.

Mit Rechnung und

Veranlagungsverfügung Nr. 00000002 vom 17. August 2012 stellten die

Betriebswirtschaftlichen Dienste FD X. die Gebühren und Auslagen in Rechnung

und eröffneten ihm die Veranlagung für die Handänderungssteuer von CHF

53‘857.60. Dagegen liess X. am 27. August 2012 Einsprache erheben und

beantragen, die angefochtene Rechnung sei vollständig aufzuheben bezüglich

Handänderungssteuer und Gebühren sowie Auslagen des Grundbuchamtes. Dazu wurde

v.a. angeführt, das Konkursamt B. habe die Ungültigkeit des Kaufvertrags

anerkannt und die Liegenschaft auf den Einsprecher rückübertragen. Es wäre

unbillig, wenn dieser Handänderungssteuern bezahlen müsste.

Mit Verfügung vom 14.

November 2013 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. Dazu wurde v.a.

ausgeführt, der 2. April 2009 (Beurkundung des Kaufvertrags) sei das relevante

Datum, an dem der Käufer die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die

Liegenschaft erhalten habe. Zu diesem Zeitpunkt sei auch die

Handänderungssteuerpflicht entstanden. Bei der Rechnung vom 17. August 2012

handle es sich um die Geltendmachung des gesetzlichen Pfandrechts des Kantons

für die unbezahlt gebliebene Rechnung von Y. sel. Der Kaufvertrag sei gültig

gewesen. Es liege kein Grundlagenirrtum vor, sondern lediglich Schuldnerverzug.

Die Voraussetzungen für eine absichtliche Täuschung seien auch nicht erfüllt.

Im Rahmen der Abtretung der Liegenschaft habe der Einsprecher die persönliche

Schuldpflicht für die unbezahlt gebliebene Handänderungssteuer übernommen. Auch

für die Gebühren und Auslagen bestehe ein gesetzliches Pfandrecht. Zudem sei

ein Verzugszins geschuldet.

2. Gegen diese

Verfügung liess X. (nachfolgend Rekurrent) am 5. Dezember 2013 beim Kantonalen

Steuergericht Rekurs einreichen. Der Rekurrent beantragte, die angefochtene

Verfügung sei vollumfänglich aufzuheben wie auch die Veranlagungsverfügung Nr.

00000001 samt Rechnung für Gebühren und Auslagen; der Rekurrent sei von der

Zahlungsverpflichtung zu entbinden, alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des Staates. Zur Begründung wurde im Wesentlichen

ausgeführt, zwischen Y. sel. und dem Rekurrenten bestehe kein gültiger

Grundstückskaufvertrag mehr. Es liege weder eine zivilrechtlich gültige noch

eine wirtschaftliche Handänderung vor, weshalb auch eine Veranlagung einer

Handänderungssteuer nicht möglich sei. Der Rekurrent sei vom Kaufvertrag

zurückgetreten. Mit dem Vertragsrücktritt und der Rückübertragungsverfügung des

Konkursamtes B. vom 24. Mai 2012 sei der Kaufvertrag dahingefallen. Folglich

habe auch kein gesetzliches Pfandrecht entstehen können. Zudem sei

wirtschaftlich gesehen keine Handänderung bzw. bezüglich der Hypothek kein

Schuldnerwechsel erfolgt. Die Veranlagung widerspreche Treu und Glauben sowie

dem Gerechtigkeitsgedanken und berücksichtige die Interessen des Rekurrenten

als Privatperson gegenüber dem Staat Solothurn nicht. Der Rekurrent sei von Y.

sel. betrogen worden.

Mit Vernehmlassung

vom 13. Januar 2014 beantragte das Steueramt, der Rekurs sei kostenfällig

abzuweisen. Als Vorbehalt sei hier einzig der Eingang einer Löschungsbewilligung

angeführt worden. Nach deren Eingang sei der Kaufvertrag zu Recht ins Grundbuch

eingetragen worden. Die Liegenschaft habe sich nicht mehr in der

Verfügungsmacht des Rekurrenten befunden. Er habe nicht schriftlich eröffnet,

den Vertrag nicht zu halten oder davon zurückzutreten. In der Verfügung des

Konkursamtes B. vom 24. Mai 2012 seien das gesetzliche Pfandrecht des Kantons

Solothurn und die persönliche Schuldpflicht des Übernehmers für die

Pfandforderung erwähnt. Massgebend sei die wirtschaftliche Verfügungsmacht, die

der Käufer mit der Unterzeichnung und öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags

erhalte. Die Amtschreiberei Region Solothurn habe korrekt gehandelt. Bei der

Rechnung vom 17. August 2012 handle es sich um die Geltendmachung des

Pfandrechts für die unbezahlte Rechnung des Käufers Y. sel.

Mit Stellungnahme vom

20. Februar 2014 hielt der Rekurrent an seinen Rechtsbegehren fest. Letztlich

sei keine eigentliche Übereignung der Liegenschaft erfolgt. Der Rekurrent habe

keine Möglichkeit gehabt, die Liegenschaft durch einen anderen Rechtsvorgang

zurückzufordern. Eine rechtlich bindende Zustimmung, dass die Forderung

effektiv bestehe und der Rekurrent damit einverstanden sei, sei mit der

Verfügung des Konkursamtes nicht begründet worden. Zudem habe sich der

Rekurrent bemüht, eine Rückabwicklung des Vertrags zu initiieren und den

Vertrag für ungültig zu erklären. Ausserdem handle es sich bei der Vereinbarung

zwischen der Konkursmasse und dem Rekurrenten letztlich um eine Rückübertragung

des Grundstücks. Die Abtretungsurkunde entspreche der Anerkenntnis einer

Grundbuchberichtigungsklage. Ferner sei die Eigentumsübertragung nicht mit dem

Einverständnis des Rekurrenten erfolgt. Auch sei eine prompte Übernahme der

Liegenschaft angezeigt gewesen für eine ordentliche Immobilienbewirtschaftung.

Das Konkursamt habe die Forderung des Rekurrenten anerkannt durch die

Übertragung der Liegenschaft. Der Rekurrent lief auch Gefahr, zusätzlich für

die Hypothek haftbar gemacht zu werden. Nach dem Tod von Y. sel. hatte der

Rekurrent zudem keine konkrete Ansprechperson. Auch habe der Rekurrent immer wieder

Initiativen ergriffen für eine möglichst rasche Rückabwicklung. Ihm würden

durch das Scheitern des Liegenschaftsverkaufs hohe Kosten anfallen.

Schliesslich beabsichtige der Rekurrent nach wie vor den Verkauf der

Liegenschaft, womit wiederum Steuern anfallen würden.

Erwägungen

2.

Die

Handänderungssteuer im Kanton Solothurn folgt der wirtschaftlichen Betrachtung:

„Die Steuerpflicht wird durch jedes Rechtsgeschäft begründet, mit dem die

wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht“ (§ 206 Abs. 1

StG) und zählt - nicht abschliessend - die (schuldrechtlichen) Rechtsgeschäfte

auf, welche die wirtschaftliche Verfügungsgewalt begründen.

Mit dieser Bestimmung

wollte der Gesetzgeber die Praxis des Steuergerichts (KSG; früher: kantonale

Rekurskommission in Steuersachen, KRK) ins Gesetz übernehmen. Mit Bezug auf die

bisherige Rechtsprechung ist eine wirtschaftliche Handänderung dann anzunehmen,

wenn einer Drittperson ermöglicht wird, über eine Liegenschaft wie ein

Eigentümer zu verfügen, obwohl sie, rein zivilrechtlich gesehen, nicht

Eigentümer geworden ist. Vorausgesetzt wird ein Rechtsgeschäft, das einer

Drittperson, die nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist, die

Verfügungsmacht über das Grundstück und dessen Beherrschung ermöglicht, wie

wenn sie Eigentümerin wäre (Thomas A. Müller, Das Steuerobjekt der Handänderungssteuer

im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen Steuergerichts, in FS

Walter Straumann, Solothurn 2013, S. 440 f.; Victor Monteil: Zum Objekt des

solothurnischen Handänderungssteuer, in FS 500 Jahre Solothurn im Bund,

Solothurn 1981, S. 321 ff.; KRKE 1979 Nr. 24 E. 3; KSGE 1984 Nr. 33 E. 1, 1986

Nr. 23 E. 1, 1991 Nr. 22 E. 2, 1997 Nr. 12 E. 2, 1998 Nr. 14 E. 2, 2002 Nr. 8

E. 2, 2003 Nr. 3 E. 2, 2007 Nr. 11 E. 3).

Die Abgrenzung, wann

Rechtsgeschäfte den wirtschaftlichen Übergang bewirken und wann nicht, obwohl

das dingliche Recht nicht oder noch nicht übergegangen ist, erweist sich oft

als schwierig und ist deshalb aufgrund der Umstände im Einzelfall vorzunehmen

(vgl. KSGE 2008 Nr. 10, E. 4). Die Handänderungssteuerpflicht entsteht bei

Kaufverträgen grundsätzlich im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Mit dem

Vertragsabschluss wird der Käufer in die Lage versetzt, die Übertragung der

dinglichen Verfügungsrechte rechtlich durchzusetzen. Aufgrund dieser

Möglichkeit erwirbt er, wenn ein Kaufvertrag vorliegt, die wirtschaftliche Verfügungsmacht

bereits bei der Unterzeichnung und schon bevor er im Grundbuch eingetragen ist

und das dingliche Recht am Grundstück auf ihn übergegangen ist (KSGE 2007 Nr.

11.

E. 4 mit Verweisen).

3.1

Im vorliegenden

Fall verkaufte der Rekurrent am 2. April 2009 Y. sel. das Grundstück GB A. Nr. 002.

Y. sel. erhielt in der Folge eine Rechnung für Handänderungssteuern von rund

CHF 53‘867. Diese Rechnung und der Kaufpreis wurden indes nicht bezahlt. Y.

sel. verstarb am 2. Juli 2009. Am 18. August 2009 teilte der Rekurrent der

Amtschreiberei Region Solothurn mit, er wolle den Kaufvertrag mangels Bezahlung

aufheben.

Aufgrund der

vorliegenden Unterlagen ist festzuhalten, dass der fragliche Kaufvertrag gültig

zustande gekommen und dementsprechend auch im Grundbuch eingetragen worden ist.

Die Bezahlung des Kaufpreises war keine Bedingung. Es liegt demnach keine

Vereinbarung der Parteien im Grundstückkaufvertrag vor, dass der Kauf erst dann

im Grundbuch einzutragen sei, wenn der Verkäufer dem Grundbuchamt den

Zahlungseingang des Kaufpreises bestätige; erst aufgrund einer solchen

Bedingung kommt es aus steuerlicher Sicht nicht zu einer Handänderung (vgl.

KSGE 2007 Nr. 11 E. 5 und 6). Dies ist hier aber nicht der Fall.

3.2

Dass der

Rekurrent vom Kaufvertrag zurückgetreten wäre, ist nicht nachgewiesen worden.

Das erwähnte Schreiben an die Amtschreiberei ist als nicht genügend zu

erachten. Insbesondere hätte der Verzug gegenüber dem Schuldner geltend gemacht

werden müssen. So ist der Gläubiger berechtigt, dem Schuldner eine Frist zur

nachträglichen Erfüllung anzusetzen oder durch die zuständige Behörde ansetzen

zu lassen, wenn sich der Schuldner bei zweiseitigen Verträgen im Verzug

befindet (Art. 107 Abs. 1 OR). Dies hat der Rekurrent indes nicht getan.

3.3

Stattdessen

führte er Verhandlungen mit dem Konkursamt B. betreffend eine Abtretung nach

Art. 230a SchKG (Einstellung des Konkursverfahrens mangels Aktiven bei

ausgeschlagener Erbschaft). Denn der Nachlass von Y. sel. wurde konkursamtlich

liquidiert. Der Rekurrent verhandelte mit dem Konkursamt zuerst über eine

Grundbuchberichtigung, verlangte dann aber die Abtretung des Grundstücks gemäss

Art. 230a SchKG; diese Bestimmung regelt, was folgt: Wird die konkursamtliche

Liquidation einer ausgeschlagenen Erbschaft mangels Aktiven eingestellt, so

können die Erben die Abtretung der zum Nachlass gehörenden Aktiven an die

Erbengemeinschaft oder an einzelne Erben verlangen, wenn sie sich bereit

erklären, die persönliche Schuldpflicht für die Pfandforderungen und die nicht

gedeckten Liquidationskosten zu übernehmen. Macht keiner der Erben von diesem

Recht Gebrauch, so können es die Gläubiger und nach ihnen Dritte, die ein

Interesse geltend machen, ausüben. In der Abtretungsverfügung vom 24. Mai 2012

wurde denn auf das Pfandrecht des Kantons Solothurn für ausstehende

Handänderungssteuern, Gebühren und Auslagen hingewiesen. Dem Rekurrenten war

daher die Belastung mit dem gesetzlichen Pfandrecht durch den Kanton Solothurn

bekannt. Er übernahm demnach auch die persönliche Schuldpflicht für die

Pfandforderung. Im Übrigen erscheint das Verhalten des Rekurrenten als widersprüchlich:

Er verlangte die Abtretung der Liegenschaft, obwohl er nach seinen Angaben vom

Kaufvertrag zurückgetreten war. Zudem akzeptierte er einerseits die persönliche

Schuldpflicht, andererseits verweigerte er die Zahlung der

Handänderungssteuern.

Der Rekurs erweist

sich nach dem Gesagten als unbegründet.

3.4

Was der Rekurrent

weiter einwenden lässt, vermag an diesem Ergebnis nichts zu ändern. Inwiefern

eine Befragung des Rekurrenten zur Abklärung des Sachverhalts notwendig wäre,

ist nicht ersichtlich und auch nicht weiter geltend gemacht worden. Aufgrund

der Akten blieb die fragliche Liegenschaft bis zu deren Abtretung an den Rekurrenten

im Eigentum von Y. sel. Der Kaufvertrag wurde nicht rückabgewickelt. Im vom

Rekurrenten angeführten Urteil des Steuergerichts vom 18. Februar 2002 (KSGE

2002.

Nr. 8) ging es um einen Kaufvertrag unter aufschiebender Bedingung, wobei

dort die Bedingung nicht eintrat, so dass es nicht zu einer Eintragung ins

Grundbuch kam und auch nicht zu einer entsprechenden Handänderung. Hier bestand

nur ein Vorbehalt bezüglich der abgelaufenen Vormerkung einer Miete zugunsten

der C. Da diese der Löschung der Vormerkung unbestrittenermassen zugestimmt

hatte, erfolgte der Grundbucheintrag; dass der Eintrag nicht korrekt gewesen

wäre, ist nicht erkennbar. Ohnehin genügt für eine wirtschaftliche Handänderung

bereits ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag; im Kanton Solothurn ist der

Grundbucheintrag für die Frage der Entstehung der Handänderungssteuerpflicht

nicht massgebend (Müller, a.a.O., S. 444 mit Hinweisen). Hier liegt beides vor.

Es kam demnach zu einer wirtschaftlichen Handänderung. Der Rekurrent konnte

über die Liegenschaft nicht mehr verfügen. Auch war der Kaufvertrag gültig; der

Rekurrent unterliess es indes, rechtsverbindlich vom Vertrag zurückzutreten.

Insofern kann die Abtretungsverfügung des Konkursamts B. nicht als

Einverständnis mit einem Vertragsrücktritt angesehen werden. In dieser

Verfügung ist im Übrigen ausdrücklich das Pfandrecht gemäss § 238 EG ZGB des

Kantons Solothurn für ausstehende Handänderungssteuern, Gebühren und Auslagen

erwähnt. Zudem hat der Rekurrent mit seiner Unterschrift die persönliche

Schuldpflicht für diese Pfandforderungen anerkannt. Ausserdem hatte der Käufer Y.

sel., wie gesehen, die wirtschaftliche Verfügungsmacht. Andere Vorbehalte als

die Löschungsbewilligung der C. waren nicht vereinbart worden. Der Rekurrent

ist demnach zu Recht zur Zahlung der Handänderungssteuer sowie der Gebühren und

Auslagen verpflichtet worden. Der Rekurs ist somit abzuweisen.

Steuergericht, Urteil vom 28. April 2014 (SGNEB.2013.7)