Handänderungssteuer

Steuergericht

Urteil vom

23. Januar 2017

Es wirken mit:

Präsident: Müller

Richter: Flury, Roberti

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGNEB.2016.4

A+B Y

v.d.

gegen

Kant. Steueramt

betreffend Handänderungssteuer

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1.1 Mit

Kaufvertrag vom 11. August 2014 erwarben A+B Y (Käufer) das Grundstück GB X Nr.

001 zum Kaufpreis von CHF 585'000.-- zu je hälftigem Miteigentum. Auf dem

Grundstück befanden sich zwei aneinandergebaute Wohnhäuser mit den Adressen S

01 bzw. S 02.

Mit

Veranlagungsverfügung und Rechnung vom 24. September 2014 erhob das Departementssekretariat

FD von den Käufern eine Handänderungssteuer von CHF 12'870.--.

1.2 Mit

Schreiben vom 5. Oktober 2014 erhoben die Käufer gegen diese Veranlagungsverfügung

Einsprache. Dabei verlangten sie sinngemäss die Aufhebung der Handänderungssteuer

und machten geltend, dass wohl ein Missverständnis vorliegen würde. Sie hätten

bereits bei der Unterzeichnung mitgeteilt, dass sie momentan nicht vorhätten,

etwas zu vermieten. Sie würden sich sofort melden, falls sich etwas ändern

würde.

Mit

Verfügung vom 24. Mai 2016 wurde die Einsprache vom Steueramt des Kantons Solothurn

(KStA) abgewiesen. Das KStA führte dabei aus, dass auf dem Grundstück GB X Nr.

001 zwei Einfamilienhäuser stehen würden. Damit sei die Infrastruktur für zwei

getrennte Haushalte vorhanden. Das Wohnhaus an der S 02 sei nun auch vermietet

worden. Es könne daher nicht von selbstbenutztem Wohneigentum ausgegangen

werden.

2.1 Gegen

den Einspracheentscheid erhoben die Käufer (nachfolgend Rekurrenten) am

17. Juni 2016 (Postaufgabe) Rekurs beim Kantonalen Steuergericht mit dem

Rechtsbegehren, den Einspracheentscheid aufzuheben und festzustellen, dass das

Kaufgeschäft steuerfrei sei. Festgehalten wurde, dass das Grundstück am 11.

August 2014 gekauft worden sei und sie per 1. Oktober 2014 mit der Familie

eingezogen seien. Bis Ende Februar 2016 hätten sie alleine gewohnt. Seit

1. März 2016 sei eine Wohnung nun vermietet. Das Grundstück sei zur

Selbstbewohnung gekauft worden. Während mehr als einem Jahr hätten sie alleine

dort gewohnt. Daher sei hier von einem steuerfreien Erwerb auszugehen.

2.2 In ihrer

Vernehmlassung vom 11. Juli 2016 beantragte das KStA, den Rekurs kostenfällig

abzuweisen. Dabei verwies es auf die ausführlich begründete Einsprache. Weiter

wurde festgehalten, dass bei Grundstücken mit mehreren Wohnungen es

entscheidend sei, ob ein gemeinsamer Haushalt geführt werde. Wenn ein

Einfamilienhaus kurze Zeit später in ein Zweifamilienhaus umgebaut werde, liege

keine ausschliessliche Selbstnutzung vor. Vorliegend hätten die Rekurrenten in

den Jahren 2014 und 2015 umfangreiche Renovationsarbeiten durchgeführt. Das

Haus Nr. 02 hätte im Prinzip bereits 2014 vermietet werden können. Dass

zwischen dem Kauf des Grundstücks und der effektiven Vermietung des Hauses Nr.

02 mehr als ein Jahr vergangen sei, spiele hier keine Rolle. Die Jahresfrist beziehe

sich auf den Verkauf und nicht auf die Vermietung der Liegenschaft. Mangels gesetzlicher

Grundlage sei eine teilweise Befreiung von der Handänderungssteuer nicht

möglich.

2.3 Mit

Replik vom 10. August 2016 liessen die Rekurrenten mitteilen, dass sie das Gesamtgebäude

während mehr als einem Jahr ausschliesslich bewohnt hätten. Nach dem Erwerb des

Grundstücks hätten sie mit der Renovation sämtlicher Räume begonnen.

Ursprünglich hätten sie nicht vorgehabt, einen Gebäudeteil zu vermieten. Die

finanzielle Belastung hätte sie letztlich dazu gezwungen. Die sukzessive

Renovation eines Eigenheims schliesse die ausschliessliche Selbstnutzung nicht

aus. Ursprünglich hätten sie vor allem das Gebäude Nr. 02 bewohnt und primär

die Räume des Gebäudes Nr. 01 renoviert. Erst als der Entscheid, einen Teil zu

vermieten, feststand, hätten sie ihre Wohnräume auf das Gebäude Nr. 01 beschränkt.

Die Voraussetzungen von Art. 63bis VV StG seien erfüllt. Sie hätten das

Grundstück während rund 1 ½ Jahren selbst bewohnt. Eine Drittnutzung sei beim

Erwerb nie beabsichtigt gewesen.

Das Steuergericht zieht in Erwägung:

Sachverhalt

1. Gemäss §

214 Abs. 3 StG kann ein Steuerpflichtiger gegen den Einspracheentscheid über

die Veranlagung einer Handänderungssteuer beim Kantonalen Steuergericht Rekurs

erheben. Die Rekurrenten sind daher grundsätzlich zur Einlegung des

Rechtsmittels legitimiert und das angerufene Gericht sachlich zuständig. Der

Rekurs ist nach § 216 Abs. 2 i.V.m. § 160 Abs. 2 StG (Gesetz über die

Staats- und Gemeindesteuern, BGS 614.11) innert 30 Tagen von der Zustellung an

gerechnet, einzureichen. Der Einspracheentscheid datiert vom 24. Mai 2016. Am

17. Juni 2016 wurde der undatierte Rekurs der Post übergeben. Das Rechtsmittel

wurde fristgerecht erhoben. Auf den Rekurs ist einzutreten.

Erwägungen

2.

Der

Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an Grundstücken (§ 205 Abs. 1

StG), wobei unter einer Handänderung jedes Rechtsgeschäft verstanden wird, mit

dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht (§ 206

Abs. 1 StG). Indem das Steuergesetz vom 1. Dezember 1985 für die

Handänderungssteuer auf die wirtschaftliche Handänderung abstellt, übernimmt es

die Praxis der früheren kantonalen Rekurskommission, begründet im Entscheid

KRKE 1979 Nr. 24. Damals entschied die KRK, nur die wirtschaftliche

Handänderung gebe Anlass zur Erhebung der Handänderungsgebühr. Unter

„wirtschaftlicher Handänderung“ verstand es den „Wechsel in der wirtschaftlichen

Verfügungsgewalt über ein Grundstück, ohne dass das Rechtssubjekt, welches

rechtsgeschäftlich die Verfügungsmacht und damit die Beherrschung des Grundstücks

erworben hat, zivilrechtlich als Eigentümer in Erscheinung träte; der

Drittperson wird ermöglicht, über eine Liegenschaft zu verfügen, obwohl sie

rein zivilrechtlich gesehen nicht Eigentümer geworden ist“ (KRKE 1979 Nr. 24 E.

3). Diese Rechtsprechung ist sowohl in der Lehre (vgl. Monteil V., Zum Objekt der solothurnischen

Handänderungssteuer, in: Festschrift 500 Jahre Solothurn im Bund, Solothurn

1981, S. 321) als auch in der späteren publizierten Rechtsprechung des

Kantonalen Steuergerichts (KSGE 1997 Nr. 12 E. 2; 1998 Nr. 14 E. 2; 2002 Nr. 8 E.

2; 2003 Nr. 1 E. 2; 2005 Nr. 9 E. 1; 2006 Nr. 12 E. 2; 2007 Nr. 11 E. 3) übernommen

worden.

3.1

Gemäss §

206.

Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuerpflicht durch jedes Rechtsgeschäft

begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück

übergeht. Steuerfrei ist eine Handänderung nach § 207 Abs. 1 lit. g StG

allerdings dann, wenn ein Grundstück als dauernd und ausschliesslich selbst

genutztes Wohneigentum erworben wird. Vorliegend sind sowohl die

Tatbestandselemente "dauernd selbst genutzt" als auch

"ausschliesslich selbst genutzt" umstritten, weil die Rekurrenten

eines der beiden Gebäude rund 1 ½ Jahre nach dem Erwerb fremdvermietet haben.

§ 207

Abs. 1 lit. g StG, der den „Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich

selbst genutztes Wohneigentum“ als steuerfreie Handänderung (im Unterschied zu

anderen Handänderungen) privilegieren will, wurde durch die kantonale

Volksabstimmung vom 29. November 2009 angefügt, wobei das Inkrafttreten der

Bestimmung auf den 1. Januar 2011 festgelegt wurde. Der Wortlaut der

angefügten Gesetzesbestimmung entstammt der ausformulierten Volksinitiative

„Willkommen im Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien Handänderung von selbst

bewohntem Wohneigentum“.

3.2

Das

Kantonale Steuergericht (KSG) hat seit Inkrafttreten der Norm bereits etliche

Fälle entscheiden müssen, zumal bezüglich der Interpretation der

„Ausschliesslichkeit“ zwischen Steuerbehörden und Steuerpflichtigen zum Teil

erhebliche Differenzen bestanden. Im Urteil SGNEB.2012.2 vom 5. November 2012

(veröffentlicht in KSGE 2012 Nr. 13) entschied das KSG, dass die

Ausschliesslichkeit von selbst genutztem Wohneigentum u.U. auch (noch) bejaht

werden kann, wenn in einer Liegenschaft ein Mehrgenerationenhaushalt geführt

wird. Anderseits hat das KSG in einem anderen Fall vom 4. März 2013

(SGNEB.2012.8) entschieden, dass „Ausschliesslichkeit“ im Sinne der

gesetzlichen Vorgabe zu verneinen ist, wenn diverse Miteigentümer eine

Liegenschaft über mehrere Geschosse bewohnen, die separate Haushaltführungen

möglich machen und als wahrscheinlich erscheinen lassen.

Im

Entscheid SGNEB.2015.4 vom 25. April 2016 hat das KSG festgehalten, dass keine

ausschliessliche Selbstnutzung vorliegen würde, wenn die Käufer eines

Einfamilienhauses ihr Haus mit einer zusätzlichen separaten Wohnung, die rund

15.

Monate nach dem Kauf fremdvermietet wird, aufstocken.

3.3

Von

einer "dauerhaften Selbstnutzung" kann gemäss § 63bis Abs. 3 VV StG

(Voll-zugsverordnung zum Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern; BGS

614.

) nicht mehr gesprochen werden, wenn die ausschliessliche Selbstnutzung

weniger als ein Jahr gedauert hat. Die Jahresfrist ist nicht als absolute Frist

zu verstehen, sondern als Richtlinie. Im Gesetzestext ist daher auch

festgehalten, dass die Steuerbefreiung ausgeschlossen sei, wenn die

Selbstnutzung in der Regel weniger als ein Jahr gedauert habe.

4.

Vorliegend

haben die Rekurrenten mit Nutzen und Gefahr per 1. Oktober 2014 ein Grundstück

mit zwei zusammengebauten Einfamilienhäusern gekauft. Eine eigentliche

Hierarchie bei diesen beiden Einfamilienhäusern wie bei einem Haus mit

Einlegerwohnung ist nicht erkennbar. Jedes dieser Hausteile ist selbständig

nutzbar (eigener Eingang, Küche, Nasszellen etc.). In den Jahren 2014 und 2015

wurde das Gebäude renoviert. Je nach Stand der Renovationsarbeiten bewohnten

die Rekurrenten offenbar unterschiedliche Räume. Anfänglich wohnten sie nach

eigenen Angaben primär im Hausteil Nr. 01, später auch im Hausteil Nr. 02.

Festzuhalten

ist, dass die Rekurrenten anlässlich der Unterzeichnung des Kaufvertrags auf

die Einreichung eines Gesuchs um Steuerbefreiung nach § 207 Abs. 1 lit. g StG

bewusst verzichtet haben, obschon sie damals von der beurkundenden Notarin

ausdrücklich auf die Möglichkeit, sich von der Handänderungssteuer befreien zu

lassen, hingewiesen worden waren. In den Notizen der Amtschreiberei ist

festgehalten, dass die Käufer beabsichtigen, den Hausteil Nr. 02 wieder zu

vermieten. Effektiv haben die Rekurrenten diesen Hausteil seit dem 1. März 2016

fremdvermietet.

Das

Vorgehen der Rekurrenten zeigt klar auf, dass eine dauerhafte und ausschliessliche

Selbstnutzung des gesamten Gebäudes offenbar nie vorgesehen war. Bereits bei

der Unterzeichnung des Kaufvertrags bestand die Absicht, dass ein Hausteil

fremdvermietet wird, was den Notizen der Amtschreiberei ohne weiteres entnommen

werden kann. Die Behauptung der Rekurrenten, sie hätten sich im Frühjahr 2016

aufgrund einer plötzlichen Finanzenge entschlossen, einen Hausteil zu

vermieten, wirkt demgegenüber wenig glaubhaft. Warum auf einmal eine

unerwartete Finanzenge eingetreten sein soll und wie sich diese ausgewirkt

haben soll, wird denn auch durch keinerlei Belege oder nähere Angaben

untermauert. Festzuhalten ist weiter, dass der in den Jahren 2014 und 2015 vorgenommene

Umbau die Selbständigkeit der beiden Hausteile nicht beeinträchtigt hat. Auch

aus dem Umbau kann somit nichts herausgenommen werden, dass auf eine Absicht,

die gesamte Liegenschaft alleine zu bewohnen, hindeuten würde.

Dass

die Rekurrenten vor der Vermietung mehr als ein Jahr alleine in der

Liegenschaft gewohnt haben, ändert an dieser Beurteilung nichts. Nachdem

verschiedene Räume der Liegenschaft zunächst umgebaut werden mussten, ist es

naheliegend, dass mit der Vermietung noch etwas zugewartet wurde.

Unbestritten

ist, dass die Rekurrenten zumindest einen Hausteil ausschliesslich selbst bewohnt

haben. Da sich die ausschliessliche Selbstnutzung des Wohneigentums aber stets

auf die ganze Liegenschaft bezieht, kann hier auch eine anteilsmässige Befreiung

von der Handänderungssteuer nicht gewährt werden (KSGE 2013, Nr. 14; KSG,

Entscheid vom 25.04.2016, SGNEB.2015.4).

Entscheidend

ist somit vorliegend, dass die Rekurrenten bereits anlässlich der

Unterzeichnung des Kaufvertrags beabsichtigt hatten, einen Hausteil zu

vermieten, weshalb auch auf die Einreichung eines Gesuchs um Steuerbefreiung

verzichtet wurde. Deshalb kann hier nicht mehr von einer dauernden und ausschliesslichen

Selbstnutzung gesprochen werden.

5.

Damit

ist der Rekurs vollumfänglich abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang haben

die Rekurrenten die Kosten des Rekursverfahrens von CHF 2'144 (Grundgebühr: CHF 1'500;

Zuschlag: CHF 644 [5 % von CHF 12'871]) zu bezahlen.

****************

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Der

Rekurs wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtskosten von CHF 2‘144 werden den Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident: Der Sekretär:

Dr.

Th. A. Müller W. Hatzinger

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit

Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in

öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat

die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift

des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser

Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

-

Vertreter der Rekurrenten (eingeschrieben)

-

KStA, Recht und Gesetzgebung (mit Beilagen)

-

KStA, Sondersteuern

- Amtschreiberei

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert

am: