Handänderungssteuer

KSGE 2017 Nr. 16

StG

§ 207 Abs. 1 lit. g, VV StG § 63bis Abs. 3. Handänderungssteuer,

steuerfreie Handänderungen.

Ist die

Einjahresfrist des Selbstbewohnens nicht erreicht worden, ist eine steuerfreie

Handänderung abzulehnen. Dabei sind in erster Linie die Daten der öffentlichen

Beurkundung der Kaufverträge massgebend. Hier liegen zudem keine

unvorhersehbaren beruflichen oder familiären Gründe vor für eine Ausnahme von

der Einjahresregel.

Sachverhalt

2.1 Der

solothurnischen Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an Grundstücken

(§ 205 Abs. 1 StG), wobei unter einer Handänderung jedes Rechtsgeschäft

verstanden wird, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein

Grundstück übergeht (§ 206 Abs. 1 StG). Mit dieser Bestimmung wollte der

Gesetzgeber die Praxis der damaligen kantonalen Rekurskommission in

Steuersachen (heute: Kantonales Steuergericht) in das Gesetz übernehmen. Eine

wirtschaftliche Handänderung ist praxisgemäss immer dann anzunehmen, wenn einer

Drittperson ermöglicht wird, über ein Grundstück wie ein Eigentümer zu

verfügen, obwohl sie rein zivilrechtlich betrachtet nicht Eigentümerin geworden

ist (KSGE 2007 Nr. 11 E. 3; 2005 Nr. 10 E. 1; 2003 Nr. 1 E. 2; 1997 Nr. 12 E.

2; KRKE 1979 Nr. 24 E. 3; Urteil des Bundesgerichts 2C_662/2013 vom 2. Dezember

2013 E. 2.1 und 2.2; vgl. auch VICTOR MONTEIL, Zum Objekt der solothurnischen

Handänderungssteuer, in: Festschrift 500 Jahre Solothurn im Bund, 1981, S. 321

ff.; THOMAS A. MÜLLER, Das Steuerobjekt der Handänderungssteuer im Kanton

Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen Steuergerichts, in: Festgabe

Walter Straumann, 2013, S. 441).

Damit löst jeder

Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, die

Handänderungssteuer aus. Steuerobjekt ist der Eigentumsübertrag als solcher,

wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der Verkehrswert) des

Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG). Steuerpflichtig

ist gemäss § 208 Abs. 1 StG der Erwerber.

2.2 Das Steuergesetz

sieht in § 207 diverse steuerfreie Handänderungen vor. Von der

Handänderungssteuer befreit ist gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG der Erwerb von

Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum.

Diese am 1. Januar 2011 in Kraft getretene Regelung lehnt sich vom Wortlaut her

an § 51 Abs. 1 StG und Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes vom 14.

Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und

Gemeinden (StHG; SR 642.14) an, welche die Grundstückgewinnsteuer betreffen.

Auf die diesbezügliche Praxis kann daher zur Auslegung der Norm zurückgegriffen

werden (vgl. KSGE 2014 Nr. 19 E. 2.2; 2012 Nr. 13 E. 5; RRB Nr. 2010/1744 vom

28. September 2010, Änderung der Vollzugsverordnung zum Gesetz über die Staats-

und Gemeindesteuern, Ziff. 2.15).

2.3 Nach § 63bis der

Vollzugsverordnung vom 28. Januar 1986 zum Gesetz über die Staats- und

Gemeindesteuern (VV StG; BGS 614.12) gilt Wohneigentum als dauernd selbst

genutzt, wenn der Erwerber eines überbauten Grundstücks in der Regel innert einem

Jahr seit Vertragsabschluss dort Wohnsitz nimmt (Abs. 1). Ist das Grundstück

bei Vertragsabschluss nicht überbaut, beträgt die Frist in der Regel zwei Jahre

(Abs. 2). Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber das

Grundstück nur teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein

Jahr, selbst bewohnt (Abs. 3).

3. Im vorliegenden

Fall ist damit zu prüfen, ob das Kriterium der dauernden Selbstnut-zung gemäss

§ 63bis Abs. 3 VV StG erfüllt ist. Es ist also zunächst abzuklären, ob die

Selbstbewohnung der fraglichen Liegenschaft mindestens ein Jahr gedauert hat.

Falls dies nicht zutrifft, ist zu prüfen, ob allenfalls ein Ausnahmetatbestand

in Bezug auf die Einjahresfrist vorliegt.

3.1 Die Vorinstanz hat

im angefochtenen Einspracheentscheid eine steuerfreie Handänderung abgelehnt,

da die einschlägige Einjahresfrist nicht erreicht worden sei. Sie hat

ausgeführt, im Bereich der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer gelte gemäss §

57 Abs. 3 StG als Beginn und Ende der Besitzesdauer das Datum der öffentlichen

Beurkundung; bei Fehlen einer öffentlichen Beurkundung der Zeitpunkt des

Übergangs der Verfügungsgewalt. Der Schluss der Vorinstanz, dasselbe müsse auch

Erwägungen

für die Nutzungsdauer im Bereich der Handänderungssteuer gelten, womit in erster

Linie die Daten der öffentlichen Beurkundung der Kaufverträge massgebend seien,

ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, da praxisgemäss für die

Handänderungssteuer auf die Rechtsprechung zur Grundstückgewinnsteuer

zurückgegriffen werden kann (vgl. E. 2.2 hiervor).

3.2

Der Rekurrent hat

die fragliche Liegenschaft mit Kaufvertrag vom … März 2013 gekauft und mit

Kaufvertrag vom … Februar 2014 verkauft. Damit beträgt die massgebliche

Nutzungsdauer gemäss den zutreffenden Feststellungen der Vorinstanz weniger als

ein Jahr. Nicht entscheidend ist entgegen der Ansicht des Rekurrenten der

Umstand, dass Nutzen und Gefahr beim Kauf am … März 2013 und beim Verkauf am …

April 2014 übergegangen sind. Erstens wird dieses Kriterium in § 57 Abs. 3 StG

nicht an erster Stelle erwähnt und zweitens liesse sich mit diesem Argument die

Einjahresfrist von § 63bis Abs. 3 VV StG allzu leicht umgehen, indem fiktive

Daten für den Übergang von Nutzen und Gefahr festgelegt werden könnten.

3.3

Allerdings ergibt

sich aus der Formulierung "in der Regel" in § 63bis Abs. 3 VV StG,

dass Ausnahmen von der Einjahresregel denkbar sind, z.B. wenn sich aus

unvorhersehbaren beruflichen oder familiären Gründen ein erneuter Umzug

aufdrängt (RRB Nr. 2010/1744, a.a.O., Ziff. 2.15; Steuerpraxis 2013 Nr. 4 Ziff.

2.

; THOMAS A. MÜLLER, a.a.O., S. 453, Ziff. 4.2.2).

3.3.1

Der Rekurrent hat

vor der Vorinstanz solche Gründe geltend gemacht. Konkret hat er die Sistierung

seiner vorzeitigen Pensionierung sowie den (zu) weiten Arbeitsweg seiner

Partnerin vorgebracht. Der Rekurrent legt im Rekurs für beide Vorbringen Belege

vor. So bestätigt die Y in S mit Schreiben vom 15. September 2016, dass das

langjährige Arbeitsverhältnis mit A zufolge vorzeitiger Pensionierung per 31.

Dezember 2013 aufgelöst und "danach im Teilpensum trotzdem weitergeführt

wurde". Das "Enddatum" sei der 31. Oktober 2017. Weiter

bestätigt E mit Schreiben vom 14. September 2016, dass für sie als langjährige

Partnerin von A die feste Wohnsitznahme in X im Jahr 2013 wegen dem

umständlichen Arbeitsweg (Arbeitsort: Z) nicht möglich gewesen sei. Weil A

trotz seiner vorzeitigen Pensionierung weiter in S arbeite, hätten sie wieder

wie vorher gemeinsam Wohnsitz in R genommen.

3.3.2

Die Vorinstanz

hat dagegen eingewendet, die geltend gemachten Gründe für den Umzug (Sistierung

der vorzeitigen Pensionierung, zu weiter Arbeitsweg der Partnerin) wiesen nicht

die Intensität und Dringlichkeit auf, die notwendig wäre, um eine

Unterschreitung der Jahresfrist zu rechtfertigen.

In Bezug auf das

Vorbringen der Partnerin (umständlicher Arbeitsweg) kann nicht von einem

unvorhergesehenen beruflichen oder familiären Grund gesprochen werden: Erstens

liegen X und Z geographisch nicht allzu weit entfernt, so dass der Arbeitsweg

(sei es mit dem Privatfahrzeug oder mit dem öffentlichen Verkehr) nicht als

übermässig lang bezeichnet werden kann. Zweitens war der Arbeitsweg zum

Zeitpunkt des Umzugs bekannt und kann damit nicht als unvorhergesehen

bezeichnet werden. Zudem erfüllt das Vorbringen des Rekurrenten, wonach seine

vorzeitige Pensionierung per Ende 2013 "sistiert" worden sei und er

weiterhin (offenbar bis Oktober 2017) im Teilpensum einer Arbeit nachgehe, das

Kriterium eines unvorhergesehenen beruflichen Grundes vorliegend nicht. Die

genauen Beweggründe des Rekurrenten gehen aus der Rekursschrift nicht hervor.

Der Rekurrent arbeitet unbestrittenermassen weiterhin in S. Dabei erscheint der

Arbeitsweg von X nach S nicht als unzumutbar. Wohl wohnen der Rekurrent und

seine Lebenspartnerin wieder wie vorher in R; der erneute Umzug hat sich nach

dem Gesagten indes nicht aufgedrängt. Ein Ausnahmetatbestand in Bezug auf die

Einjahresfrist gemäss § 63bis Abs. 3 VV StG ist hier entgegen der Auffassung

des Rekurrenten demnach zu verneinen. Der Rekurs erweist sich damit als unbegründet.

3.4

An diesem Ergebnis

vermögen die weiteren Rügen des Rekurrenten nichts zu ändern. Insbesondere kann

hier kein Verstoss gegen Treu und Glauben vorliegen. Dass eine Mitarbeiterin

des Steueramts eine vom angefochtenen Entscheid abweichende Auskunft erteilt

hätte, ist nicht belegt worden. Ausserdem ist der Ausnahmetatbestand von §

63bis Abs. 3 VV StG im Sinne einer rechtsgleichen Behandlung aller

Steuerpflichtigen zurückhaltend anzuwenden. Im Übrigen sind vorliegend wie

gesehen die Daten der öffentlichen Beurkundung der Kaufverträge massgebend. Der

Rekurs ist demnach abzuweisen.

Steuergericht,

Urteil vom 20. März 2017 (SGNEB.2016.8)

(Die gegen

dieses Urteil vor Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil

2C_469/2017 vom 1. Dezember 2017 abgewiesen)