Handänderungssteuer

KSGE 2017 Nr. 15

StG

§ 207 Abs. 1 lit. g. Handänderungssteuer, steuerfreie

Handänderungen.

Wird ein

erheblicher Teil eines Gebäudes geschäftlich genutzt wie hier bei einem

Restaurations- und Kulturbetrieb oder sogar regelmässig vermietet, kann eine

Befreiung von der Handänderungssteuer nicht mehr in Frage kommen.

Sachverhalt

2. Der

Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an Grundstücken (§ 205 Abs. 1

StG), wobei unter einer Handänderung jedes Rechtsgeschäft verstanden wird, mit

dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht (§ 206

Abs. 1 StG). Indem das Steuergesetz vom 1. Dezember 1985 für die

Handänderungssteuer auf die wirtschaftliche Handänderung abstellt, übernimmt es

die Praxis der früheren kantonalen Rekurskommission (KRK), begründet im

Entscheid KRKE 1979 Nr. 24. Damals entschied die KRK, nur die wirtschaftliche

Handänderung gebe Anlass zur Erhebung der Handänderungsgebühr. Unter

„wirtschaftlicher Handänderung“ verstand es den „Wechsel in der wirtschaftlichen

Verfügungsgewalt über ein Grundstück ohne dass das Rechtssubjekt, welches

rechtsgeschäftlich die Verfügungsmacht und damit die Beherrschung des

Grundstücks erworben hat, zivilrechtlich als Eigentümer in Erscheinung träte;

der Drittperson wird ermöglicht, über eine Liegenschaft zu verfügen, obwohl sie

rein zivilrechtlich gesehen nicht Eigentümer geworden ist“ (KRKE 1979 Nr. 24 E.

3). Diese Rechtsprechung ist sowohl in der Lehre (vgl. V. MONTEIL, Zum Objekt

der solothurnischen Handänderungssteuer, in: Festschrift 500 Jahre Solothurn im

Bund, Solothurn 1981, S. 321) als auch in der späteren publizierten

Rechtsprechung des Kantonalen Steuergerichts (Grundsätzliche Entscheide des

Steuergerichts KSGE 1997 Nr. 12 E. 2; 1998 Nr. 14 E. 2; 2002 Nr. 8 E. 2; 2003

Nr. 1 E. 2; 2005 Nr. 9 E. 1; 2006 Nr. 12 E. 2; 2007 Nr. 11 E. 3) übernommen

worden.

3.1 Gemäss § 206 Abs.

1 StG wird die Handänderungssteuerpflicht durch jedes Rechtsgeschäft begründet,

mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht.

Steuerfrei ist eine Handänderung nach § 207 Abs. 1 lit. g StG allerdings dann,

wenn ein Grundstück als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes

Wohneigentum erworben wird. Vorliegend ist die ausschliessliche Selbstnutzung

umstritten, weil das Grundstück teilweise auch als Restaurations- und

Kulturbetrieb genutzt werden soll und weil die Rekurrenten 3 ½ Jahre nach dem

Kauf noch nicht eingezogen waren.

3.2 Voraussetzung

einer Steuerbefreiung ist nach dem Wortlaut der Regelung zunächst der Erwerb

eines Grundstückes zu Wohneigentum, wobei bei einer gemischten Nutzung nach der

sog. Präponderanzmethode noch von Wohneigentum auszugehen ist, wenn der

Mietwert der privat genutzten Räume den marktkonformen Mietwert der

Geschäftsräume übersteigt. Zum Wohneigentum gehören dabei auch allfällige

Nebengebäude wie Garage, Stall etc. (vgl. zum Ganzen KSG Entscheid vom 18.

August 2014, E. 3, SGNEB.2013.5; THOMAS A. MÜLLER, Das Steuerobjekt der

Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des kantonalen

Steuergerichts, in: Festgabe Walter Straumann, Solothurn 2013, 4.2.;

Steuerpraxis 2013 Nr. 4, 2.1).

3.3 Aus den

Materialien zur Gesetzesnovelle und der beizuziehenden Praxis zur Grundstückgewinnsteuer

kann gefolgert werden, dass die Steuerbefreiung bei eigentlichen

Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern nicht erfolgen kann,

unabhängig davon, ob diese selbst bewohnt bzw. benutzt werden oder nicht (KSGE

2012 Nr. 13, insb. E. 4.3). Die untergeordnete Nutzung der eigenen

Wohnliegenschaft zu geschäftlichen oder beruflichen Zwecken hindert hingegen

die Steuerbefreiung nicht (RRB 2010/1744 vom 28.9.2010, S. 5; Steuerpraxis 2013

Nr. 4, 2.1). Eine tatsächliche Vermietung der Liegenschaft oder von Teilen

davon widerspricht hingegen einer ausschliesslichen Selbstnutzung (KSGE 2012

Nr. 13; RRB, a.a.O.).

3.4 Das Kantonale

Steuergericht hat sich seit dem Inkrafttreten der neuen Regelung bereits in

etlichen Fällen mit dem Erfordernis der ausschliesslichen Selbstnutzung

auseinandersetzen müssen. In Bezug auf das Vorhandensein mehrerer Wohnungen,

bzw. von sog. „Einliegerwohnungen“ in einer Liegenschaft, hat es festgehalten,

dass das Vorliegen eines gemeinsamen Haushaltes ausschlaggebend ist. Kann

beispielsweise vom Vorliegen eines „Mehrgenerationenhaushalts“ im Sinne einer

wirtschaftlichen Einheit ausgegangen werden, so ist noch von einer

ausschliesslichen Selbstnutzung auszugehen (KSGE 2012 Nr. 13, E. 6.2).

Erwägungen

Anderseits hat das KSG im Urteil SGNEB.2012.8 vom 4. März 2013 festgehalten,

dass die Ausschliesslichkeit der Selbstnutzung zu verneinen ist, wenn diverse

Miteigentümer eine Liegenschaft über mehrere Geschosse bewohnen, diesfalls

separate Haushaltführungen möglich machen und als wahrscheinlich erscheinen

lassen. Im Urteil des Kantonalen Steuergerichts vom 12. August 2013, E. 6,

SGNEB.2012.9, wurde das Vorliegen von ausschliesslich selbstgenutztem

Wohneigentum abgelehnt für ein Wohn- und Geschäftshaus, welches über einen

ausschliesslich geschäftlich nutzbaren, vom Wohneigentum abgekapselten Teil mit

zwei separaten Eingängen verfügte, und bei welchem der geschäftliche Teil den

grösseren Anteil an den Mietzinseinnahmen einbrachte (a.a.O., E. 6).

3.5

Den obgenannten

Materialien und Entscheiden kann entnommen werden, dass zur Beurteilung des

Vorliegens einer ausschliesslichen Selbstnutzung bei Fehlen einer tatsächlichen

Fremdvermietung von den objektiven Umständen, insbesondere der Konzeption der

Liegenschaft auszugehen ist. Wie bereits ausgeführt, spielt es beispielsweise

bei einem klassischen Mehrfamilienhaus keine Rolle, ob dieses vollständig

selbst bewohnt oder teilweise vermietet wird; eine Steuerbefreiung ist nicht

möglich. Demgegenüber kann jedoch auch nicht von jeder theoretischen

Möglichkeit einer Fremdvermietung auf das Fehlen einer ausschliesslichen

Selbstnutzung geschlossen werden, ansonsten die Norm ausgehöhlt würde und kaum

mehr Steuerbefreiungen möglich wären. Es ist vielmehr ausgehend vom

Gesamtkonzept der Liegenschaft zu fragen, ob diese für eine Selbstnutzung

konzipiert ist oder für eine mindestens teilweise Fremdnutzung. Dabei sind

sämtliche Faktoren zu berücksichtigen, neben dem Grundriss allenfalls auch die

Lage der fraglichen Räume, eventuell die Lage der Liegenschaft sowie weitere

relevante Umstände. Entsprechend hat das Kantonale Steuergericht in KSGE 2012

Nr. 13 erwogen, dass aufgrund der Lage einer Einliegerwohnung in der Nähe

sämtlicher Serviceräume einer Liegenschaft (Heizung, Lift, Zivilschutzraum)

nicht davon ausgegangen werden könne, dass diese theoretisch für eine separate

Haushaltsführung geeignete Einliegerwohnung zur Fremdvermietung gedacht ist

(a.a.O., E. 6.2). Dasselbe gilt nach Ansicht des Kantonalen Steuergerichts für

flächenmässig eher kleine geschäftliche Nebenräume, welche in eine

Wohnliegenschaft so integriert sind, dass sie sich eher für die berufliche

Nutzung durch die Eigentümer selbst eignen als zur Fremdvermietung (Urteil KSG

SGNEB.2013.5 vom 18. August 2014).

4.

Vorliegend kann

den Akten entnommen werden, dass die Rekurrenten gemäss Baubewilligung eine

gemischte Nutzung des Gebäudes anstreben. Durchgeführt werden sollen kleinere

Anlässe mit 30 bis 50 Personen (Geburtstagsfeier, Hochzeitsapéro, Vernissagen,

Brocante-Markt). Weiter soll vornehmlich am Freitagabend und am Wochenende ein

Restaurationsbetrieb (Brunch, Feierabendbier) mit Musik angeboten werden. Die

wöchentlichen Öffnungszeiten wurden wie folgt festgelegt:

…

Daraus wird klar

ersichtlich, dass die Rekurrenten in ihrer Liegenschaft einen regelmäs-sigen

Restaurations- und Kulturbetrieb planen. Nebst dem grossen Esssaal von ca. 60

m2 sollen weitere Räume für den Restaurations- und Kulturbetrieb zur Verfügung

stehen. Von einer untergeordneten geschäftlichen Nutzung kann hier

offensichtlich nicht mehr gesprochen werden. Andernfalls würde der Begriff der "ausschliesslichen

Selbstnutzung" ausgehöhlt. Wird ein erheblicher Teil des Gebäudes

geschäftlich genutzt oder sogar regelmässig vermietet, kann eine

Steuerbefreiung nach § 207 Abs. 1 lit. g StG nicht mehr in Frage kommen.

5.

Die Rekurrenten

haben in ihren verschiedenen Eingaben immer wieder betont, dass keine Umnutzung

geplant sei, sondern der frühere Restaurations- und Kulturbetrieb weitergeführt

werden soll. Dies ist hier unerheblich. Voraussetzung einer Steuerbefreiung ist

nicht, der Verzicht auf eine Umnutzung, sondern die ausschliessliche

Selbstnutzung eines Grundstücks zu Wohnzwecken.

6.

Nach § 63bis Abs.

1.

VV StG (Vollzugsverordnung zum Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern;

BGS 614.12) muss ein überbautes Grundstück vom Erwerber in der Regel innerhalb

eines Jahres bewohnt werden. Bei einem nicht überbauten Grundstück beträgt

diese Frist in der Regel zwei Jahre (§ 63bis Abs. 2 VV StG). Seit dem Kauf des

Grundstücks sind hier schon mehr als 3 ½ Jahre vergangen, ohne dass die

Erwerber Wohnsitz genommen hätten. Zwar kann hier den Erwerbern nicht

vorgeworfen werden, dass sie das Grundstück nur zu Anlagezwecken erworben

haben, trotzdem ist hier festzuhalten, dass die Rekurrenten für die lange

Renovationsphase zumindest eine erhebliche Mitschuld tragen. So tätigen sie die

umfassenden Renovationsarbeiten nach eigenen Angaben im Alleingang in ihrer

Freizeit. Dass diese Arbeitsweise relativ zeitaufwendig ist, liegt auf der

Hand. Nachdem vorliegend aber eine Steuerbefreiung bereits wegen der

Fremdvermietung und geschäftlichen Nutzung ausgeschlossen ist, kann hier die

Frage, ob die Frist zur Wohnsitznahme ausnahmsweise verlängert werden könnte

(vgl. KSG Entscheid vom 21. November 2016, SGNEB.2015.9), offengelassen

werden.

Steuergericht,

Urteil vom 6. März 2017 (SGNEB.2016.9)