Handänderungssteuer

Steuergericht

Urteil vom 22. Juni 2020

Es wirken

mit:

Präsident: Müller

Richter: Flury,

Roberti

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGNEB.2018.3

A GmbH

gegen

Kant. Steueramt

betreffend

Handänderungssteuer

hat das

Steuergericht den Akten entnommen:

1.1 Die B SA, vormals

mit Sitz in Y, Kanton Solothurn (neu firmierend mit C AG; Handelsregisterauszug,

Publikation vom ……) bezweckte unbestrittenermassen primär den An- und Verkauf

sowie die Verwaltung von Liegenschaften und anderen Vermögenswerten. Das

liberierte Aktienkapital von CHF 240'000 war eingeteilt in 240 Namenaktien zu

CHF 1'000.00 Nennwert.

1.2 Die B SA war

Eigentümerin der Grundstücke GB Y Nrn. 001 und 002. Mit Blick auf die Bilanz

per 31. Dezember 2013 machte der Buchwert der Immobilie 89 % der

Gesamtaktiven aus. Die vereinnahmten Mieterträge 2013 betrugen prozentual über

99 % der Gesamtbruttoerträge. Gemäss der Bilanz per 31. Dezember 2014 entfielen

über 99 % der Gesamtaktiven auf das Immobilienvermögen (inkl. Kaufrecht an

einer Liegenschaft). Die Bruttoerträge 2014 bestanden zu 100 % aus

Mieterträgen.

1.3 Mit nachfolgend

aufgeführten Aktienkaufverträgen vom 31. Dezember 2013 und 12. September

2014 erwarben die drei Gesellschaften D AG mit Sitz in X, Fürstentum

Liechtenstein, E AG mit Sitz in Z, Kanton Bern, und die A GmbH mit Sitz in W,

Kanton Bern, insgesamt 132 der 240 Namenaktien an der B SA für einen Kaufpreis

von gesamthaft CHF 654'230 für die 132 NA:

Datum

Kaufvertrag

VerkäuferIn

Käuferin

Anzahl

veräusserte Aktien

Veräusserungspreis

31.12.2013

L M

A GmbH, W

18 NA

CHF 4'583.33 p. NA;

CHF 82'500.00 total

31.12.2013

………….

E AG, Z

1 NA

CHF 4'583.33 p. NA;

CHF 4’583.35 total

31.12.2013

N O

D AG, X, FL

30 NA

CHF 4'583.33 p. NA;

CHF 137’500.00 total

31.12.2013

………….

E AG, Z

30 NA

CHF 4'583.33 p. NA;

CHF 137’500.00 total

31.12.2013

………….

E AG, Z

2 NA

CHF 4'583.33 p. NA;

CHF 9’166.65 total

31.12.2013

………….

E AG, Z

28 NA

CHF 4'583.33 p. NA;

CHF 128’333.30 total

31.12.2013

………….

E AG, Z

3 NA

CHF 4'583.33 p. NA;

CHF 13’750.00 total

31.12.2013

………….

E AG, Z

5 NA

CHF 4'583.33 p. NA;

CHF 22’916.65 total

12.04.2014

F, V

A GmbH, W

15 NA

CHF 7’870.00 p. NA;

CHF 118’050.00 total

Total

132 NA

CHF 654’300

1.4 Die D AG und die E AG

wurden im Jahr 2016 in die G AG mit Sitz in U, Kanton Bern, fusioniert. Deren

einziges Mitglied ist ……, genannt F von ……, wohnhaft in Q, Kanton Bern, und ehemals

wohnhaft in V, Kanton Bern. Hierbei handelt es sich wohl um die gleiche Person,

welche am 12. April 2014 15 Namenaktien der B SA an die A GmbH verkauft hat.

1.5 Mit Verfügung und

Rechnung Nr. 90017919 vom 22. März 2018 erhoben die Betriebswirtschaftlichen

Dienste FD des Kantons Solothurn die Handänderungssteuer von CHF 14'250.70

bei der A GmbH.

1.6 Die A GmbH erhob

mit Schreiben vom 13. April 2018 Einsprache gegen die vorgenannte Verfügung

beim Steueramt des Kantons Solothurn. Sie machte dabei geltend, dass die A GmbH

in den Jahren 2013 und 2014 lediglich 18 Namenaktien (von total 240

Namenaktien) erworben habe. Auch die Beteiligungsquote von 31 % sei nicht

nachvollziehbar. Sowieso sei bestritten, dass eine wirtschaftliche Handänderung

stattgefunden habe und dementsprechend sei die Verfügung vom 22. März 2018

aufzuheben.

1.7 Mit Verfügung vom

19. April 2018 wies das Steueramt des Kantons Solothurn (Vorinstanz) die

Einsprache der A GmbH vom 13. April 2018 ab. Die Vorinstanz hielt vorab fest,

dass mit den Aktienkaufverträgen vom 31. Dezember 2013 und 12. September 2014

drei Gesellschaften die Aktienmehrheit der B SA (total 132 von 140 Namenaktien)

erworben hätten; dies zu einem Entgelt von gesamthaft CHF 654'300.00. Die

A GmbH erwarb dabei laut Vorinstanz 33 Namenaktien der B SA für ein Entgelt von

CHF 200'550.00; dies entspreche rund 31 % von CHF 654'300.00.

Aufgrund der effektiven Tätigkeiten der B SA und angesichts des Bilanzbildes

sowie der Ertragslage wurde diese Gesellschaft von der Vorinstanz als

Immobiliengesellschaft qualifiziert. Die Vorinstanz ging davon aus, dass der

Erwerb der Mehrheitsbeteiligung der B SA aufgrund des Zusammenwirkens dieser

drei Käuferinnen zustande kam. So seien alle drei Käuferinnen aufgrund den

massgeblichen Handelsregisterauszügen direkt oder indirekt (im Fall der A GmbH

indirekt über die H AG mit Sitz in T) von der gleichen natürlichen Person, F,

beherrscht, weshalb die Vorinstanz davon ausging, dass von einem Zusammenwirken

der Käuferinnen der Aktienmehrheit an der B SA in den Jahren 2013 und 2014

auszugehen sei. Dieses Vorgehen entspreche einer wirtschaftlichen Handänderung,

die der Handänderungssteuer unterliege. Mit Verweis auf die Rechtsprechung werde

die Handänderungssteuer auf dem gesamten Verkehrswert der betroffenen

Gesellschaftsgrundstücke erhoben. Dementsprechend sei der Kaufpreis der 132

Namenaktien von CHF 654'300.00 auf 240 Aktien hochzurechnen, was in einem

Gesamtveräusserungserlös von CHF 1'189'636.00 resultiere. Der massgebende

Verkehrswert bemesse sich nach dem vorgenannten Gesamtveräusserungserlös

zuzüglich des Fremdkapitals und abzüglich des Wertes der nicht liegenschaftlichen

Aktiven der B SA gemäss ihrer Bilanz per 31. Dezember 2013, so dass ein

Verkehrswert von CHF 2'089'547.00 resultiere. Auf diesem Verkehrswert und

aufgrund der Beteiligung von 31 % wurde von der Vorinstanz bei der A GmbH

die Handänderungssteuer von CHF 14'250.70 (2.2 % auf CHF 647'759.57)

erhoben.

2.1 Mit Rekurs vom 9.

Mai 2018 gelangte die A GmbH (Rekurrentin) an das Steuergericht des Kantons

Solothurn. Sie beantragt sinngemäss, den Einspracheentscheid vom 19. April

2018 aufzuheben und die Handänderungssteuer von CHF 14'250.70 nicht zu erheben.

Sie hält diesbezüglich fest, dass F in den Jahren 2013 und 2014 nicht im jeweiligen

Verwaltungsrat der E AG, der A GmbH und der H AG Einsitz genommen habe. Des

Weiteren war er laut Rekurrentin weder weisungsbefugt noch beteiligt an diesen

Gesellschaften. Es bestand gemäss Rekurrentin auch keine Beherrschung von der

gleichen natürlichen Person und es fand keine wirtschaftliche Handänderung

statt.

2.2 In der

Vernehmlassung vom 15. Juni 2018 beantragt das Steueramt des Kantons Solothurn

die kostenfällige Abweisung des Rekurses. Die Vorinstanz führt aus, dass sie

von einem Zusammenwirken mehrerer natürlicher und juristischen Personen

ausgehe. Unter Berücksichtigung des Steuergeheimnisses führt die Vorinstanz

diesbezüglich an, dass F - wenn auch möglicherweise nicht im Zeitpunkt der

Aktienkäufe, dann zumindest mittlerweile - für die H AG

einzelzeichnungsberechtigt sei. Die D AG und die E AG seien im Jahr 2016 von

der F AG übernommen worden; dort sei F einzelzeichnungsberechtigt. Aus Sicht

der Vorinstanz liegt, gestützt auf die Handelsregisterauszüge und die

Aktienkaufverträge, eindeutig ein Zusammenwirken beim Erwerb der Aktienmehrheit

zwischen der A GmbH und den beiden Gesellschaften vor. Dabei wurden gemäss

Vorinstanz zwei der drei Käuferinnen im Zeitpunkt der Verkäufe von J K

beherrscht. F beherrsche nunmehr sämtliche drei Käuferinnen, weshalb von einem

Zusammenwirken dieser beiden natürlichen Personen und der drei juristischen

Personen als Käuferinnen auszugehen sei. Die Vorinstanz hält ausserdem an den

Ausführungen des angefochtenen Einspracheentscheids fest.

2.3 Mit Eingabe vom

13. Juli 2018 beantragt die A GmbH den Rekurs vom 9. Mai 2018 gutzuheissen.

Sie begründet dies damit, dass kein Zusammenwirken von natürlichen und

juristischen Personen bei diesem Kauf stattgefunden habe. Sie führt aus, dass

der Geschäftsführer der A GmbH, J K, vom Vermittler F bezüglich Erwerbs der

Aktien der B SA kontaktiert worden sei. Da das Investitionsvolumen die

finanziellen Möglichkeiten überstieg, sei eine Minderheit von lediglich 18

Aktien gekauft worden und die E AG habe 69 Aktien gekauft. Diesbezüglich habe

der Vermittler wahrscheinlich weitere Investoren zum Aktienerwerb gesucht. Die

Begründung der Vorinstanz, dass durch eine zeitlich nachfolgende Fusion der F

AG im Jahr 2016 sowie eine spätere Zeichnungsberechtigung von F in der H AG im

Jahr 2017 bereits in den Jahren 2013 und 2014 eine Weisungsbefugnis oder

Beteiligung bestanden haben soll, sei falsch und es könne nicht rückwirkend auf

ein gemeinschaftliches Zusammenwirken geschlossen werden. So sei jedenfalls die

A GmbH nicht daran beteiligt gewesen.

Das

Steuergericht zieht in Erwägung:

Sachverhalt

1.1 Die Eingabe der

Rekurrentin betreffend die Handänderungssteuer ist frist- und formgerecht beim Kantonalen

Steuergericht (KSG) eingereicht worden. Das KSG ist gemäss § 214 Abs. 3 des

Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (StG, BGS 614.11) zuständig.

1.2 Gemäss § 216 Abs.

2 i. V. m. § 160 Abs. 3 StG muss der Steuerpflichtige Begehren stellen. Ein

Begehren muss den klaren Willen des Rekurrenten enthalten, dass er die

Aufhebung oder eine Abänderung des Einspracheentscheids verlangt und in welchem

Umfang bzw. in welche Richtung eine solche stattfinden soll (vgl. Hunziker/Mayer-Knobel, in: Zweifel/ Beusch,

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 3. A., Basel 2017, Art. 140, Rz. 38

ff.). Im Rekurs vom 9. Mai 2018 wird seitens der Rekurrentin geltend gemacht,

dass keine wirtschaftliche Handänderung stattfand, die Handänderungssteuer von

CHF 14‘250.70 nicht gerechtfertigt und daher zu stornieren sei. Sinngemäss

beantragt die Rekurrentin somit die Aufhebung des Einspracheentscheids vom 19.

April 2018 und den Verzicht auf Erhebung der Handänderungssteuer mangels

wirtschaftlicher Handänderung. Das Erfordernis des Willens, der aus dem

gestellten Antrag hervorzugehen hat, ist somit erfüllt.

1.3 Auf das

Rechtmittel ist somit einzutreten.

2.1 Gemäss § 205 Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handände-rungssteuer.

Gemäss § 206 Abs. 1 lit. d StG wird die Handänderungssteuerpflicht durch jedes

Rechtsgeschäft begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein

Grundstück übergeht, insbesondere auch durch Übertragung von

Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften. Steuerpflichtig ist gemäss § 208 Abs. 1 StG jeder Erwerber bzw. bei Erwerb zu Gesamteigentum ist jeder

Beteiligte entsprechend seinem Anteil steuerpflichtig (§ 208 Abs. 2 StG).

Die Steuer wird vom Verkehrswert des Grundstücks zur Zeit der Handänderung

erhoben und beträgt grundsätzlich 2.2 % (vgl. §§ 210 und 212 StG).

2.2 Eine

Immobiliengesellschaft ist eine Gesellschaft (meistens Aktiengesellschaft oder

eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung), deren ausschliesslicher oder

vorwiegender Zweck darin besteht, Grundstücke zu erwerben, zu verwalten, zu

nutzen und zu veräussern (vgl. Bundesgerichtsentscheid BGE 104 Ia 251 E. 3a).

Mit Blick auf die Jahresrechnungen 2013 und 2014 der B SA ist der Qualifikation

der Vorinstanz zu folgen, dass es sich vorliegend dabei um eine

Immobiliengesellschaft handelt. Dieser Auffassung wird von der Rekurrentin auch

nicht beanstandet.

2.3 Ebenfalls ist

nicht bestritten, dass hier in den Jahren 2013 und 2014 die Mehrheit der

Beteiligungsrechte der B SA veräussert wurde. Auch die Bemessung des

Verkehrswerts als Grundlage für die Berechnung der Handänderungssteuer ist

unbestritten.

3. Die Rekurrentin

bestreitet hingegen, dass vorliegend die drei Käuferinnen zusammengewirkt haben;

folglich sei keine wirtschaftliche Handänderung erfolgt.

3.1 117 der 132

Erwägungen

erworbenen Namenaktien an der B SA wurden durch drei Käuferinnen, unter anderem

auch durch die Rekurrentin mittels einzelner Kaufverträge, die einen

identischen Inhalt und Kaufpreis pro Aktie enthielten, abgeschlossen; dies

zudem am gleichen Datum (31. Dezember 2013). Die restlichen fünfzehn Aktien

wurden am 12. September 2014, zeitlich bloss rund neuneinhalb Monate später,

mittels eines inhaltlich knappen Kaufvertrags durch die A GmbH abgekauft. Es

handelt sich hierbei um den Kaufvertrag zwischen F und A GmbH. Diesbezüglich

ist erwähnenswert, dass der Kaufpreis pro Aktie CHF 7'870.00 betrug, somit rund

70.

% höher als der jeweilige Preis pro Aktie von CHF 4'583.33 in den am

31.

Dezember 2013 geschlossenen Aktienkaufverträgen. Auch fällt auf, dass

dieser Aktienkaufvertrag vom 12. September 2014 äusserst knappgehalten

ist. Es ist daher davon auszugehen, dass F diesen Kaufvertrag in dieser Form so

eingegangen ist, weil er die relevanten Tatsachen in Bezug auf die Veräusserung

dieser Namenaktien fundiert kannte. Bei den anderen Verkäufern und

Verkäuferinnen waren die Kaufverträge indes detailliert und jeweils inhaltlich

gleich ausgefertigt. Dies lässt den Schluss zu, dass F als Verkäufer in diesen

Verkauf selbst stark involviert war.

3.2

Die Vorinstanz

geht denn auch davon aus, dass der Erwerb der Mehrheitsbeteiligung an der B SA

indirekt durch F kontrolliert und zusammengewirkt erfolgte. Diesbezüglich

wendet die Rekurrentin - gestützt auf die Handelsregisterauszüge - ein, dass F

weder bei der E AG noch bei der A GmbH oder der H GmbH im Verwaltungsrat bzw.

Gesellschafter in den Jahren 2013 und 2014 war. Es ist jedoch augenfällig, dass

der Geschäftsführer der Rekurrentin, J K, sowohl bei der in die F AG

fusionierte E AG wie auch bei der A GmbH in den Jahren 2013 und 2014

zeichnungsberechtigt war. Er schloss dementsprechend auch die

Aktienkaufverträge per 31. Dezember 2013 für die E AG und diejenigen zwischen L

M und der Rekurrentin vom 31. Dezember 2013 ab. Der Kaufvertrag zwischen N O

und D AG wurde für die Käuferin durch F geschlossen, wobei der dabei verwendete

Vertrag exakt demjenigen der E AG und der A GmbH entsprach. Es kann

dementsprechend offenbleiben, wann F bei welcher Gesellschaft

zeichnungsberechtigt und beteiligt gewesen ist. Vielmehr hält die Rekurrentin

in ihrer Eingabe vom 13. Juli 2018 selbst fest, dass der Geschäftsführer

von F in Bezug auf den Erwerb der Aktien der B SA kontaktiert worden sei. Diese

beiden (natürlichen) Personen haben danach sämtliche Kaufverträge für die drei

Käuferinnen abgeschlossen und dementsprechend zusammengewirkt, da sie auch

grundsätzlich jeweils den gleichen Kaufvertrag als Basis verwendeten. Dies mit

Ausnahme desjenigen zwischen F und der Rekurrentin selbst, welcher aber unter

diesen Umständen nicht ins Gewicht fällt, da F in diese Beteiligungsverkäufe

als Verkäufer und indirekt als Käufer involviert gewesen ist. Dass F bei

gewissen Gesellschaften erst zeitlich später zeichnungsberechtigt und/ oder an

der H GmbH beteiligt gewesen ist, spielt für die vorliegende Beurteilung des

Zusammenwirkens keine Rolle. Aus Sicht des KSG ist das Zusammenwirken bereits

dadurch gegeben, dass die drei Käuferinnen denselben Aktienkaufvertrag

verwendeten und zeitlich abgestimmt haben, die beiden natürlichen Personen, F

und J K, jeweils für die Käuferinnen zeichnungsberechtigt gewesen sind und sich

in Bezug auf den Erwerb der Aktienmehrheit an der B SA abgesprochen haben. Der

Rekurs erweist sich nach dem Ausgeführten als unbegründet und ist damit im

Sinne der Erwägungen abzuweisen.

4.

Bei diesem

Verfahrensausgang hat die unterliegende Rekurrentin die Verfahrenskosten zu

tragen (§ 216 Abs. 2 i. V. m. § 163 Abs. 1 StG). Diese Kosten sind in Anwendung

der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 1‘713.00 festzusetzen

(Grundgebühr: CHF 1'000; Zuschlag: CHF 713).

****************

Dispositiv

Demnach

wird erkannt:

1. Der Rekurs wird im Sinne

der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten von

CHF 1'713.00 werden der Rekurrentin zur Bezahlung auferlegt.

Im

Namen des Steuergerichts

Der

Präsident: Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller W.

Hatzinger

Rechtsmittel:

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht

(Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in

öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat

die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die

Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen

an:

- Rekurrentin (eingeschrieben)

- KStA, Recht und Aufsicht (mit Akten)

- KStA, Sondersteuern

- Amtschreiberei Solothurn

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert am: