Handänderungssteuer

Steuergericht

Urteil vom 16. März 2020

Es wirken

mit:

Präsident: Müller

Richter: Flury,

Roberti

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGNEB.2019.3

A

v.d.

gegen

Kant. Steueramt

betreffend

Handänderungssteuer

hat das

Steuergericht den Akten entnommen:

1. Mit Kaufvertrag

Nr. 001 vom 10.4.2019 erwarben A, B, C und D das Grundstück GB X Nr. 0001 zu je

einem Viertel Miteigentum zu einem Kaufpreis von CHF 750'000.00. Mit Rechnung

und Veranlagungsverfügung Nr. … vom 3.5.2019 stellten die

Betriebswirtschaftlichen Dienste FD dem Käufer A (Verfügungsadressat) die

Gebühren und Auslagen in Rechnung und eröffneten ihm die Veranlagung für die

Handänderungssteuer von CHF 16'500.00, berechnet zum Satz von 2,2 % von

einem Abgabewert von CHF 750'000.00.

2. Gegen diese

Veranlagung erhob A am 13.5.2019 Einsprache, mit dem Begehren, die Veranlagung

aufzuheben. Zur Begründung führte er v.a. aus, das Kaufobjekt sei ursprünglich

als Zweifamilienhaus gebaut worden; dieses werde aber künftig als

Einfamilienhaus genutzt. Seine Familie bestehe aus fünf Erwachsenen und zwei

Kleinkindern; er und seine Familie würden das Haus selber bewohnen. Die zweite

Wohnung werde nicht vermietet und das ganze Haus zur Eigennutzung gebraucht, da

sie eine grosse Familie und alle Mitglieder der Familie im Grundbuch als

Eigentümer eingetragen worden seien. Der Einsprache wurden diverse Plankopien

beigelegt, worauf die konkrete Belegung des Hauses durch ihn (A) bzw. seine

Eltern (resp. gemeinsamer Teil) zu erkennen sei.

3. Mit

Einspracheentscheid vom 25.6.2019 wies das Steueramt des Kantons Solothurn

(nachfolgend Vorinstanz) die Einsprache ab. Zur Begründung wurde dargelegt, die

Befreiung von der Handänderungssteuer setze gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG (Steuergesetz;

BGS 614.11) voraus, dass der Erwerber die ganze Liegenschaft ausschliesslich

selbst bewohnen müsse. Dies sei beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses (MFH) zu

Mit- oder Gesamteigentum durch mehrere Personen nicht der Fall. Anders als beim

Stockwerkeigentum entsprächen die Mit- oder Gesamteigentumsanteile nicht dem

Eigentum an den einzelnen Wohnungen, sondern bezögen sich stets auf die ganze

Liegenschaft. Den Mit- oder Gesamteigentümern stehe kein ausschliessliches

Nutzungsrecht an den einzelnen Wohnungen zu. Grundsätzlich

handänderungssteuerpflichtig sei daher der Erwerb eines MFH, das zwei oder mehr

Wohnungen umfasst und damit das Führen mehrerer Haushalte ermögliche. In

solchen Fällen sei auch eine anteilige Steuerbefreiung nicht möglich, da diese

im Gesetz nicht vorgesehen sei. Anders könne nur entschieden werden, wenn die

Liegenschaft vor dem Erwerb oder unmittelbar danach zu Stockwerkeigentum

aufgeteilt werde (Auftragserteilung an die Amtschreiberei am Tag der

Beurkundung des Kaufvertrags). Diesfalls sei der Erwerb jener Stockwerkeinheit,

die der Erwerber selber bewohne, von der Handänderungssteuer befreit. Auch

könne diese wegfallen, wenn die Miteigentümer unmittelbar nach dem Erwerb eine

Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbarten, die entsprechende

Sondernutzungsrechte statuierten und die Nutzungsordnung im Grundbuch angemerkt

werde. Vorliegend handle es sich um den Kauf eines MFH. Unter Verweis auf das

Urteil des Kantonalen Steuergerichts (KSG) vom 4.3.2013 (SGNEB.2012.8) zum

gemeinschaftlichen Eigentum komme eine Befreiung - so die Vorinstanz weiter -

nur in Frage, wenn am Tag der Vertragsunterzeichnung der Amtschreiberei der

Auftrag zur Begründung von Stockwerkeigentum oder eine im Grundbuch

einzutragende Nutzungs- und Verwaltungsordnung erteilt resp. ausgehändigt

worden wäre. Da keines von beiden erfüllt sei, müsse die Einsprache als

unbegründet abgewiesen werden.

4. Mit

eingeschriebener Schrift vom 18.7.2019 liess A (nachfolgend Rekurrent) durch

seinen zwischenzeitlich beigezogenen Rechtsvertreter Rekurs ans KSG erheben,

mit dem Begehren, die Handänderungssteuer-Veranlagung für den Erwerb von GB X

Nr. 0001 aufzuheben und festzustellen, dass der Rekurrent (mitsamt seinen

Mitkäufern) nicht der Handänderungssteuer unterliege. Zur Begründung wird

ausgeführt, der Rekurrent und seine Mitkäufer hätten anlässlich der

Verurkundung des Kaufvertrags am 10.4.2019 das zuvor erhaltene Formular «Gesuch

um steuerfreie Handänderung für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes

Wohneigentum» bei der zuständigen Amtschreiberei Region Solothurn dem

beurkundenden Notar abgegeben; der Notar habe dieses Formular in Augenschein

genommen und erklärt, damit habe alles seine Richtigkeit und, weil das

Vertragsobjekt zu Miteigentum und zur Selbstbewohnung erworben werde, falle keine

Handänderungssteuer an. Zur Untermauerung dieser Ausführungen werden in der Rechtsschrift

zwei Zeugen benannt. Des Weiteren lässt der Rekurrent vortragen, er und seine

Angehörigen hätten mittlerweile eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung für die

Liegenschaft GB X Nr. 0001 abgeschlossen und diese sei nunmehr auf dem

entsprechenden Grundbuchblatt angemerkt worden. Der angefochtene Entscheid

stütze sich auf die «Praxis der solothurnischen Handänderungssteuer» des kantonalen

Steueramts vom 15.6.2016. Dort werde auf S. 22 ausgeführt, dass im Falle des

Miteigentums an mehreren Wohneinheiten eine Steuerbefreiung nur in Frage komme,

«wenn die Miteigentümer unmittelbar nach dem Erwerb eine Nutzungs- und

Verwaltungsordnung vereinbaren, darin entsprechende Sondernutzungsrechte

statuieren und die Nutzungsordnung im Grundbuch anmerken lassen». Im vorliegenden

Fall sei den Käufern der Liegenschaft weder bewusst noch bekannt gewesen, dass

nach dem Erwerb der Liegenschaft noch etwas vorzumerken gewesen wäre, konkret

die Zuweisung von Sondernutzungsrechten an den beiden erworbenen Wohneinheiten.

Vielmehr habe sie der Notar des Grundbuchamtes auf eine falsche Fährte gelockt,

weil dieser ihnen erklärt habe, es werde gestützt auf das «Formular» keine

Handänderungssteuer erhoben. Hätten die Käufer gewusst oder erfahren, dass noch

eine Nutzungsordnung zu beschliessen und im Grundbuch anzumerken gewesen wäre,

hätten sie dies unverzüglich an die Hand genommen. Diese Vorkehren seien

zwischenzeitlich erfolgt; damit seien die Voraussetzungen der Befreiung von der

Handänderungssteuer materiell erfüllt. Es bleibe die Frage, so der Rekurrent

weiter, wie die steueramtliche Bedingung auszulegen sei, die Erwerber hätten

die Nutzungs- und Verwaltungsordnung «unmittelbar nach dem Erwerb» der

betreffenden Liegenschaft zu beschliessen. Aus § 207 Abs. 1 lit. g StG lasse

sich keine enge zeitliche Verknüpfung zwischen Kauf und Grundbuchanmerkung

entnehmen. Vorliegend lägen zwischen dem Erwerb der Liegenschaft und der

Vereinbarung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung rund 2 ½ Monate. Diese Zeit

sei nur verstrichen, weil sich der Rekurrent und die Miterwerber gestützt auf

die Aussage des beurkundenden Notars in falscher Sicherheit gewähnt hätten.

Daran ändere auch die Einsprache vom 13.5.2019 nichts, weil zu diesem Zeitpunkt

die Unkenntnis in der Sache weiterbestanden habe. Indessen seien unmittelbar

nach Beizug des Rechtsvertreters alle gebotenen Schritte eingeleitet worden. In

Anbetracht der zu erwartenden Besitzdauer von über 30 Jahren sei die erfolgte

Vormerkung der Sondernutzungsrechte als zeitlich genügend nahe zu qualifizieren.

5. Die Vorinstanz

liess sich mit Eingabe vom 8.8.2019 zum Rekurs vernehmen. Zusammenfassend wird

darin darauf verwiesen, dass beim Erwerb von Mit- oder Gesamteigentum an einem

Einfamilienhaus (EFH) diejenigen Mit- oder Gesamteigentümer von der Steuer

befreit seien, welche die Liegenschaft selbst bewohnen. Unter Verweis auf die

«Steuerpraxis 2013 Nr. 4 Ziff. 2.2.1» sei auch dann von ausschliesslicher

Selbstnutzung auszugehen, wenn einzelne Familienangehörige in einem EFH eine

Einliegerwohnung mit separatem Zugang bewohnten, jedoch alle zusammen einen

Mehrgenerationenhaushalt führten. Beim Erwerb eines MFH zu Mit- oder

Gesamteigentum durch mehrere Personen liege grundsätzlich keine

Ausschliesslichkeit vor. Anders als beim Stockwerkeigentum entsprächen die Mit-

oder Gesamteigentumsanteile nicht dem Eigentum an den einzelnen Wohnungen,

sondern bezögen sich stets auf die gesamte Liegenschaft. Den Mit- oder

Gesamteigentümern stehe kein ausschliessliches Nutzungsrecht an den einzelnen

Wohnungen zu. Grundsätzlich handänderungssteuerpflichtig sei daher der Erwerb

eines MFH, das zwei oder mehr Wohnungen umfasse und damit das Führen mehrerer

Haushalte ermögliche. In solchen Fällen könne auch keine anteilige

Steuerbefreiung erfolgen, zumal dies im Gesetz nicht vorgesehen sei. Anders sei

nur zu entscheiden, wenn die zu Mit- oder Gesamteigentum erworbene Liegenschaft

unmittelbar danach zu Stockwerkeigentum aufgeteilt werde. Die Absicht zur

Errichtung von Stockwerkeigentum müsse im Gesuch um Steuerbefreiung schriftlich

erwähnt werden; zudem habe die Begründung der Stockwerkeinheiten umgehend,

spätestens bis zum Einzug, zu erfolgen. Vereinbarten die Mit- oder

Gesamteigentümer unmittelbar nach dem Erwerb eine Nutzungs- und

Verwaltungsordnung, so sei derjenige Erwerber von der Handänderungssteuer

befreit, der das Haus selber bewohne. In der «Ordnung» seien entsprechende

Sondernutzungsrechte zu statuieren; zudem sei diese im Grundbuch anzumerken.

Die Errichtung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung habe - analog der

Errichtung von Stockwerkeigentum - bis spätestens zum Einzug zu erfolgen. Unter

diesen Voraussetzungen lasse sich eine Gleichbehandlung mit Stockwerkeigentum

und damit die Befreiung von der Handänderungssteuer rechtfertigen. Werde die

Errichtung der Nutzungs- oder Verwaltungsordnung beabsichtigt, so sei dies im

Gesuch um Befreiung von der Handänderungssteuer anzugeben. Gemäss den

Ausführungen des Rekurrenten und den Grundrissplänen handle es sich um ein MFH,

welches über zwei vollständig ausgestattete Wohneinheiten mit je drei Zimmern

verfüge. Der Keller der Liegenschaft werde gemeinsam genutzt. Das

Zweifamilienhaus solle künftig als EFH genutzt werden. Die Errichtung von

Stockwerkeigentum sei nicht beabsichtigt; 2 ½ Monate nach dem Erwerb des MFH

habe der Rekurrent eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung errichtet. Trotz der

deklarierten Nutzung als EFH lägen zwei räumlich abgetrennte Wohneinheiten vor.

Keine der Wohneinheiten könne als Einliegerwohnung qualifiziert werden. Der

Rekurrent habe denn auch anhand der Pläne schlüssig aufgezeigt, wer welche

Einheit bewohnt. Es könne deshalb nicht davon ausgegangen werden, dass der

Rekurrent die Liegenschaft als Ganzes und ausschliesslich bewohne; ein

Mehrgenerationenhaushalt liege nicht vor. Aus dem System sei ersichtlich, dass

die Ehegatten A und B seit dem 16.5.2019 an der Y-Strasse 3 in X gemeldet seien

und wohl auch dort wohnten. Der in der Einsprache vom 13.5.2019 erwähnte

Nutzungs- und Verwaltungsplan könne nicht als Nutzungs- und Verwaltungsordnung

im Sinne von Art. 647 ZGB (Zivilgesetzbuch, SR 210) qualifiziert werden, handle

es sich hierbei doch lediglich um einen Plan und nicht um eine von allen

Miteigentümern unterzeichnete Vereinbarung. Die Nutzungs- und

Verwaltungsordnung, welche den Anforderungen von Art. 647 ZGB genügen müsse,

sei erst am 2.7.2019 errichtet worden; die Eintragung im Grundbuch sei am

4.7.2019 erfolgt. Beim Gesuch um Befreiung von der Handänderungssteuer sei die

beabsichtigte Errichtung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung nicht erwähnt

worden. So sei die Errichtung der «Ordnung» nach dem Einzug in das MFH erfolgt;

von einer unmittelbaren Errichtung könne keine Rede sein. Mit der

Unterzeichnung des Gesuchs um steuerfreie Handänderung für dauernd und

ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum habe der Rekurrent bestätigt,

dass er auf die rechtlichen Bestimmungen und die Erläuterungen beim Erwerb von

nur teilweise selbstbewohnten Liegenschaften (z.B. MFH) aufmerksam gemacht

worden sei; bei dieser Sachlage könne der Rekurrent vom beurkundenden Notar gar

nicht auf eine falsche Fährte gelockt worden sein.

6. Mit Rückäusserung

vom 9.9.2019 liess der Rekurrent zur vorinstanzlichen Vernehmlassung

zusammenfassend vorbringen, dass das Formular «Gesuch um steuerfreie

Handänderung» für juristische Laien wie den Rekurrenten und seine Miterwerber

keineswegs selbsterklärend sei. Insbesondere erschlössen sich einem Laien

Begriffe wie «nur teilweise … selbstbewohnt» nicht. Zudem blende das Formular

unter den Buchstaben E und F aus, dass der Erwerber von Wohneigentum unter

Umständen zusätzliche rechtliche Vorkehren zu treffen habe, wie z.B. die

Vereinbarung und grundbuchliche Anmerkung einer Nutzungs- und

Verwaltungsordnung. Wären sich die Käufer von GB X Nr. 0001 dieses Umstands

bewusst gewesen, hätten sie entsprechend gehandelt. Vielmehr sei ihnen

anlässlich der Beurkundung des Kaufvertrags gesagt worden, mit der Abgabe des

erwähnten Formulars sei alles in Ordnung. Dass der beurkundende Notar für diese

Auskunft formal gar nicht zuständig gewesen sei, bringe selbst das Steueramt

als Argument nicht vor. Aus Sicht der Käufer sei er als zuständiger Notar

ohnehin dazu berufen, über alle Aspekte des Grundstückkaufs fachlich korrekt

Auskunft zu erteilen. Auch sei festzuhalten, dass der üblicherweise von den

Grundbuchämtern verwendete Textbaustein, wonach ausschliesslich das kantonale

Steueramt für steuerliche Auskünfte zuständig sei, im Kaufvertrag vom 10.4.2019

nicht enthalten gewesen sei. Auch lege das Steueramt die von ihm selbst

aufgestellte Voraussetzung, dass die Nutzungs- und Verwaltungsordnung

«unmittelbar nach dem Erwerb» des Wohnobjekts vereinbart werden müsse, äusserst

eng, wenn nicht gar überspitzt formalistisch, aus. Immerhin betrage die Frist

für den Einzug ins Kaufobjekt ein Jahr und im Falle eines Neubaus sogar zwei

Jahre. Bezüglich der Frist zur grundbuchlichen Anmerkung einer Nutzungs- und

Verwaltungsordnung dränge sich deshalb eine grosszügigere Betrachtungsweise

auf.

Das

Steuergericht zieht in Erwägung:

Sachverhalt

1. Gemäss § 214 Abs. 3 StG kann ein Steuerpflichtiger gegen den Einspracheentscheid über die

Veranlagung einer Handänderungssteuer beim KSG Rekurs erheben. Der Rekurrent

ist daher grundsätzlich zur Einlegung des Rechtsmittels legitimiert und das

angerufene Gericht sachlich zuständig. Das Rechtsmittel wurde frist- und

formgerecht erhoben. Auf den Rekurs ist somit einzutreten.

2.1 Gemäss § 205 Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handänderungssteuer. Jeder

Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, löst die

Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist der Eigentumsübertrag als

solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der Verkehrswert)

des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG).

2.2 Von der

Handänderungssteuer befreit ist gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG der Erwerb von

Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum.

Diese am 1.1.2011 in Kraft getretene Regelung lehnt sich vom Wortlaut her an § 51 Abs. 1 StG und Art. 12 Abs. 3 lit. g Steuerharmonisierungsgesetz (StHG, SR

642.14) an, welche die Grundstückgewinnsteuer betreffen. Auf die diesbezügliche

Praxis kann daher zur Auslegung der Norm zurückgegriffen werden (Grundsätzliche

Entscheide des Steuergerichts KSGE 2014 Nr. 19 E. 2.2; KSGE 2012 Nr. 13 E.

5; RRB Nr. 2010/1744 vom 28.9.2010: Änderung der Vollzugsverordnung zum

Steuergesetz, VV StG; BGS 614.11, S. 4).

2.3 Nach § 63bis

VV StG gilt Wohneigentum als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines

überbauten Grundstücks in der Regel innert einem Jahr seit Vertragsabschluss

dort Wohnsitz nimmt (Abs. 1). Ist das Grundstück bei Vertragsabschluss nicht

überbaut, beträgt die Frist in der Regel zwei Jahre (Abs. 2). Die

Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur

teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst

bewohnt (Abs. 3).

3.1 Im vorliegenden

Fall hat der Rekurrent das fragliche Zweifamilienhaus mit drei weiteren

Personen zu je ¼ Miteigentum erworben. Im Verfahren blieb unbestritten, dass

der Rekurrent bzw. die vier Miteigentümer das Kaufobjekt nach dem Kauf zeitnah

bezogen und zu ihrem zivilrechtlichen Wohnsitz machten. Folglich ist unstreitig,

dass der Rekurrent und die drei weiteren Miteigentümer das erworbene Grundstück

als «dauernd» genutztes Wohneigentum bewohnen. Streitig ist hingegen, ob die

durch den Rekurrenten bzw. die Käuferschaft erworbene Liegenschaft als

«ausschliesslich» selbst genutztes Wohneigentum zu qualifizieren sei. Dieser

durch die Vorinstanz aufgeworfene Zweifel beruht offensichtlich auf dem

Sachverhalt, dass die erworbene Liegenschaft als Zweifamilienhaus über zwei

separate Wohneinheiten verfügt.

3.2.1 Das Steuergericht

hatte bereits mehrfach Gelegenheit, ähnlich gelagerte Streitfälle zu

beurteilen. So hielt das Gericht im Entscheid KSGE 2012 Nr. 13 fest, dass eine

Liegenschaft mit zwei separaten Eingängen durch mehrere Personen unter

Umständen durchaus «ausschliesslich» bewohnt werden könne, mithin darin die

Führung eines Mehrgenerationenhaushalts zum Tragen kommen kann. In jenem Fall

erzeigten die sich in den Akten befindenden Pläne, dass im Untergeschoss der

Liegenschaft praktisch alle Serviceräume (Tankraum, Zivilschutzraum etc.)

platziert waren und die fragliche Einliegerwohnung konkret nicht mehr als

abgeschlossene Einheit bzw. Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eingestuft werden

konnte. Zudem war erstellt, dass die Voreigentümer die Liegenschaft

vollumfänglich selbst und zwar als Einfamilienhaus selbst genutzt und keine

Mietverhältnisse auch nicht über die fragliche Einliegerwohnung abgeschlossen

hatten.

3.2.2 In einem anderen

Fall (SGNEB 2012.8; Urteil vom 4.3.2013) - zu beurteilen war der Kauf von drei

separaten Wohnungen in einer Liegenschaft durch vier Käufer (zu je ¼

Miteigentum) - verneinte das KSG die Voraussetzung der «Ausschliesslichkeit»

mit der Begründung, dass sich die drei zu je ¼ Miteigentum erworbenen Wohnungen

über drei Geschosse verteilten und darin jeweils eine separate Haushaltführung

ermöglicht war; die Pläne erzeigten in jenem Fall nicht auf, inwieweit eine

getrennte Haushaltführung konkret und schlüssig verunmöglicht gewesen sein

sollte. Das KSG lehnte die Schlussfolgerung ab, dass die Käufer (allenfalls mit

Verwandten) die Liegenschaft tatsächlich als Ganzes gemeinsam dauernd und

ausschliesslich bewohnten.

3.2.3 Das KSG hat in

weiteren Fällen (SGNEB.2014.2, Urteil vom 16.6.2014; SGNEB.2013.3, Urteil vom

27.5.2013) dargelegt, dass der Begriff der ausschliesslichen Selbstnutzung

restriktiv auszulegen ist. Die Voraussetzung verlangt, dass der Erwerber die

ganze Liegenschaft selbst bewohnt, wobei zu differenzieren ist zwischen EFH und

Eigentumswohnungen einerseits und MFH anderseits. Grundsätzlich

handänderungssteuerpflichtig ist der Erwerb eines MFH, das zwei oder mehr

Erwägungen

Wohnungen umfasst und damit das Führen mehrerer Haushalte ermöglicht. Das gilt

auch dann, wenn der Erwerber zwar selbst in einer von mehreren Wohnungen lebt,

die übrigen aber vermietet oder Familienangehörigen oder Dritten unentgeltlich

zum Gebrauch überlässt.

4.1

In grundsätzlicher

Übereinstimmung mit der Ansicht der Vorinstanz ist hingegen im Interesse der

Steuerpflichtigen die Steuerbefreiung auch dann zu gewähren, wenn die

Liegenschaft vor dem Erwerb oder unmittelbar danach zu Stockwerkeigentum

aufgeteilt wird (Vernehmlassung S. 3; Steuerpraxis 2013 Nr. 4, Ziff. 2.2.2,

Abs. 1, unter so.ch). Stockwerkeigentum erlaubt die ausschliessliche Nutzung

durch den jeweiligen Eigentümer (Art. 712a ff. ZGB; Basler Kommentar, ZGB II, 6. A.,

Art. 712a N 1). Ein solches Nutzungsrecht steht dagegen dem gewöhnlichen

Miteigentümer nicht zu. Die Miteigentumsquote umfasst eine technische Grösse,

über die grundsätzlich wie ein Alleineigentümer verfügt werden kann. Den

Miteigentümern steht ein ausschliessliches Nutzungsrecht an den einzelnen

Wohnungen nur zu, wenn sie nach dem Erwerb Stockwerkeigentum im Verhältnis

ihrer Eigentumsanteile begründen. Alternativ können Miteigentümer eine

Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren, darin entsprechende Sondernutzungsrechte

statuieren und die Nutzungsordnung im Grundbuch anmerken lassen. Unter diesen

Voraussetzungen lässt sich eine Gleichbehandlung mit Stockwerkeigentum und

damit die Befreiung von der Handänderungssteuer rechtfertigen (vgl.

SGNEB.2012.8 vom 04.03.2013 E. 5.2; Steuerpraxis 2013 Nr. 4, Ziff. 2.2.2,

Abs. 2, a.a.O.).

4.2

Vorliegend beruft

sich der Rekurrent auf eine durch ihn mit seinen Miterwerbern im Nachgang zum

Kauf bzw. Eigentumsübergang stipulierte und im Grundbuch entsprechend angemerkte

Nutzungs- und Verwaltungsordnung, die just die ausschliessliche Selbstnutzung

(Zuweisung von ausschliesslichen Sondernutzungsrechten an einzelne

Miteigentümer) des Rekurrenten und der weiteren Miteigentümer an der erworbenen

Liegenschaft erzeigen und belegen soll. Dabei stellt sich grundsätzlich die

Frage, ob eine solche Nutzungsordnung durchwegs zum Ergebnis führen kann, die

für die handänderungssteuerfreie Übertragung von Wohneigentum vorausgesetzte

«Ausschliesslichkeit» der Nutzung einzelner Liegenschaftsteile durch

verschiedene Miteigentümer zu bewirken. Das KSG kommt zum Schluss, auch im

Sinne der erwähnten Verwaltungspraxis (E. 4.1 hiervor; vgl. auch Praxis der

solothurnischen Handänderungssteuer, S. 22, unter so.ch), dass eine

Steuerbefreiung prinzipiell gegeben ist, wenn die Miteigentümer nach dem Erwerb

eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren, darin entsprechende

Sondernutzungsrechte statuieren und die Nutzungsordnung wie hier im Grundbuch

anmerken lassen. Dies folgt aus einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise,

analog der Begründung von Stockwerkeigentum nach dem Erwerb.

4.3

Die konkrete

Nutzungs- und Verwaltungsordnung erzeigt denn rechtsgenüglich die den vier

Miteigentümern zugewiesenen Sondernutzungen am Kaufobjekt. Danach dient das

Grundstück GB Nr. 0001 mit dem Wohnhaus und der Garage ausschliesslich zu

Wohnzwecken (Ziff. 1). Das Erdgeschoss der Liegenschaft steht im

ausschliesslichen Sondernutzungsrecht der Miteigentümer 3 und 4, C und D. Das

erste Obergeschoss und die beiden Zimmer im Dachgeschoss der Liegenschaft

stehen im ausschliesslichen Sondernutzungsrecht der Miteigentümer 1 und 2, A

und B (Ziff. 2). Das Untergeschoss und der Estrich im Dachgeschoss sowie die

Garage der Liegenschaft stehen allen Miteigentümern gleichermassen zur

Benützung zu. Sie sprechen die konkrete Belegung jeweils einvernehmlich ab

(Ziff. 3). Die Miteigentümer kommen für alle mit der Liegenschaft

zusammenhängenden Kosten zu gleichen Teilen nach Köpfen auf (Ziff. 4). Aus den

sich in den Akten befindlichen Plänen ergibt sich auch keine andere Nutzung der

Liegenschaft. Es ist davon auszugehen, dass der Rekurrent mit seinen Eltern unter

einem Dach im miterworbenen Zweifamilienhaus lebt, das als Einfamilienhaus

genutzt wird. Daran ändert nichts, dass im Erdgeschoss und im ersten

Obergeschoss separate Küchen und Sanitäreinrichtungen vorhanden sind; es ist

auch nicht ersichtlich, dass die Wohneinheiten über voneinander getrennte Eingänge

verfügen würden, was eine völlig getrennte Haushaltführung als wahrscheinlich

erscheinen lassen würde. Eine andere Beweissituation, allenfalls aufgrund eines

vorinstanzlich anberaumten Augenscheins, liegt nicht vor.

4.4

Schliesslich gelangt

die mit rund dreimonatiger Verspätung nach dem Kauf der Liegenschaft erfolgte

Anmerkung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung insofern nicht zum Nachteil des

Rekurrenten, weil in Analogie zu Art. 63bis Abs. 1 VV StG zum selbstgenutzten

Eigentum auch hier eine einjährige Frist eingeräumt wird (vgl. auch

Steuerpraxis 2013 Nr. 4, Ziff. 2.4, a.a.O.); die vorliegende Verspätung von

rund 3 Monaten erscheint daher als adäquat. Dass eine solche Nutzungsordnung

unmittelbar nach dem Erwerb bzw. bis spätestens zum Einzug errichtet werden

müsste, kann aufgrund der hier relevanten gesetzlichen Grundlagen (§ 207 Abs. 1 lit. g StG, § 63bis VV StG) nicht verlangt werden.

5.

Die durch den

Rekurrenten und die drei Miterwerber errichtete und im Grundbuch angemerkte

Nutzungs- und Verwaltungsordnung begründet nach Ausgeführtem einen Tatbestand,

der die «Ausschliesslichkeit» des dauernd selbst genutzten Wohneigentums

begründet. Die Handänderungssteuer ist folglich nicht geschuldet und der Rekurs

gutzuheissen.

Bei diesem Ergebnis

ist im Übrigen nicht mehr zu erörtern, inwieweit die Auskünfte des

Grundbuchnotars anlässlich der Verurkundung des Kaufvertrags beim Rekurrenten

einen sog. «Vertrauensschutz» ausgelöst haben könnten.

6.

Bei diesem Verfahrensausgang

sind keine Kosten zu erheben. Dem obsiegenden Rekurrenten ist zulasten des

Staates eine Parteientschädigung zuzusprechen. Diese ist auf CHF 1'500.00

festzusetzen (inkl. Auslagen und MWST; §§ 3 und 160 f. Gebührentarif, BGS

615.11).

****************

Dispositiv

Demnach

wird erkannt:

1. In Gutheissung des

Rekurses wird die Verfügung des kantonalen Steueramts vom 25.6.2019 aufgehoben.

Es ist keine Handänderungssteuer geschuldet.

2. Es werden keine

Gerichtskosten erhoben.

3. Dem Rekurrenten wird

zulasten des Staates eine Parteientschädigung von CHF 1'500.00 (inkl. Auslagen

und MWST) zugesprochen.

Im

Namen des Steuergerichts

Der

Präsident: Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller W.

Hatzinger

Rechtsmittel:

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht

(Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in

öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat

die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die

Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen

an:

- Vertreter des Rekurrenten (eingeschrieben)

- KStA, Sondersteuern (mit Akten)

- KStA, Recht und Aufsicht

- Amtschreiberei

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert am: