Handänderungssteuer

Steuergericht

Urteil vom 14. Dezember 2020

Es wirken

mit:

Präsident: Müller

Richter: Flury,

Roberti

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGNEB.2020.7

Sachverhalt

A. Y.

gegen

Kant. Steueramt

betreffend

Handänderungssteuer

hat das

Steuergericht den Akten entnommen:

1. Mit Kaufvertrag

vom XX. August 2016 erwarb A. Y. das Grundstück GB X Nr. 001 zum Preis von CHF …

. Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung Nr. 90243756 vom 10. September 2020 verlangten

die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD vom Käufer die Handänderungssteuer von

CHF … zum Satz von 2.2 % vom Abgabewert von CHF … . Gegen diese Veranlagung

erhob A. Y. am 6. September 2020 Einsprache mit dem sinngemässen Begehren, die

angefochtene Veranlagung sei aufzuheben.

Mit Verfügung

vom 21. September 2020 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. Dazu

wurde vor allem angeführt, bis heute, über 4 Jahre nach dem Erwerb der

Liegenschaft, sei der Einsprecher noch nicht eingezogen. Damit sei die

Regelfrist von 1 Jahr für den Bezug der Liegenschaft bei weitem überschritten.

Es würden keine Verzögerungsgründe ausserhalb des Einflussbereichs des

Einsprechers vorliegen. Die Voraussetzungen für die Befreiung von der

Handänderungssteuer seien nicht erfüllt.

Erwägungen

2.

Gegen diese

Verfügung gelangte A. Y. (nachfolgend Rekurrent) mit Rekurs vom 28. September

2020.

(Postaufgabe) an das Kantonale Steuergericht. Er verlangte die Aufhebung

der Handänderungssteuer von CHF … . Zur Begründung machte er im Wesentlichen

geltend, er wolle das Gebäude dauernd selbständig bewohnen. Die Bauarbeiten

seien indes noch nicht abgeschlossen. Unter Beilage von Fotos erläuterte er den

baulichen Zustand. Das Gebäude, ein im Umbau begriffener Rossstall, sei nicht

bewohnbar. Ein Einzug sei damit nicht möglich; dieser erfolge nach

Fertigstellung. Der Rekurrent bleibe daher ausserhalb des Kantons wohnen bis

zur Fertigstellung des Gebäudes. Eigenleistungen seien nicht verboten. Die

betreffende Regelfrist sei bei einem Rossstall unrealistisch. Die angefochtene

Verfügung sei daher aufzuheben. Zudem sei ein Augenschein vorzunehmen.

Mit

Vernehmlassung vom 9. Oktober 2020 beantragte das Steueramt (Vorinstanz) die

kostenfällige Abweisung des Rekurses. Die Vorinstanz hielt an ihren bisherigen

Ausführungen fest. Es liege hier kein Ausnahmefall vor. Die mehrjährige

Bauphase sei hauptsächlich auf die vielen Eigenleistungen des Rekurrenten zurückzuführen.

Zudem würden hier zwei Wohneinheiten bestehen. Es gehe damit um ein

Mehrfamilienhaus. Das Erfordernis der ausschliesslichen Selbstnutzung sei daher

auch nicht gegeben. Eine Befreiung von der Handänderungssteuer sei somit nicht

möglich.

Dazu ist vom

Rekurrenten beim Steuergericht keine Stellungnahme mehr eingelangt.

Das

Steuergericht zieht in Erwägung:

1.1

Der Rekurs erfolgte

frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (vgl. § 214 Abs. 3 Steuergesetz, StG, BGS 614.11). Auf die Eingabe ist einzutreten.

1.2

Das Steuergericht

ist aufgrund der eingereichten Unterlagen und Angaben hinreichend dokumentiert.

Auf den beantragten Augenschein kann daher verzichtet werden.

2.1

Gemäss § 205 Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handände-rungssteuer.

Jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird,

löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist der Eigentumsübertrag

als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der

Verkehrswert) des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG).

2.2

Von der

Handänderungssteuer befreit ist gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG der Erwerb von

Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum.

Diese Regelung lehnt sich vom Wortlaut her an § 51 Abs. 1 StG und Art. 12 Abs.

3.

lit. g des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) an, welche die

Grundstückgewinnsteuer betreffen. Auf die diesbezügliche Praxis kann daher zur

Auslegung der Norm zurückgegriffen werden (Grundsätzliche Entscheide des

Steuergerichts KSGE 2014 Nr. 19 E. 2.2; KSGE 2012 Nr. 13 E. 5; Regierungsratsbeschluss

RRB Nr. 2010/1744 vom 28.9.2010: Änderung der Vollzugsverordnung zum

Steuergesetz, VV StG; BGS 614.12, S. 4).

2.3

Nach § 63bis VV

StG gilt Wohneigentum als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines

überbauten Grundstücks in der Regel innert einem Jahr seit Vertragsabschluss

dort Wohnsitz nimmt (Abs. 1). Ist das Grundstück bei Vertragsabschluss nicht

überbaut, beträgt die Frist in der Regel zwei Jahre (Abs. 2). Die

Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur

teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst

bewohnt (Abs. 3).

3.1

Im konkreten Fall

hat der Rekurrent am XX. August 2016 das Grundstück GB X Nr. 001 erworben und

in der Folge ein Gesuch um Befreiung von der Handänderungssteuer für dauernd

und ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum eingereicht. Am 17. August

2017.

verlangte er eine Fristerstreckung bezüglich des Bezugsdatums bis am 23.

August 2018. Da der Rekurrent im August 2020 noch nicht in die Liegenschaft

eingezogen war, wurde die Handänderungssteuer veranlagt. Der Rekurrent bringt

dagegen vor allem vor, der Umbau eines Pferdestalls zu einem Wohnhaus benötige viel

Zeit, da er zahlreiche Eigenleistungen erbringe. Im Rahmen der vorliegenden

Vernehmlassung hat das Steueramt noch festgehalten, dass gemäss den Plänen

vorgesehen sei, zwei Wohnungen mit separatem Zugang, Küche, Nasszelle etc. zu

errichten. Auch aus diesem Grund sei die ausschliessliche Selbstnutzung nicht

gegeben.

3.2

Wie gesehen (vgl.

oben, E. 2.3), muss nach § 63bis Abs. 1 VV StG ein Gebäude im vorliegenden

Zusammenhang in der Regel innert Jahresfrist bezogen sein. Eine Erstreckung

dieser Frist kommt zwar in Frage, wenn die Gründe für die Zeitüberschreitung

vom Erwerber der Liegenschaft kaum beeinflusst werden können, etwa aus

unvorhersehbaren beruflichen oder privaten Gründen (vgl. Thomas A. Müller, Das Steuerobjekt der

Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen

Steuergerichts, in: Festgabe Walter Straumann, 2013, S. 453; siehe auch

KSGE 2017 Nrn. 16 und 17). Im vorliegenden Fall sind aber mehr als vier Jahre

vergangen seit dem Erwerb im August 2016. Auch wenn hier zahlreiche Arbeiten zu

erledigen sind, ist aufgrund der Akten offensichtlich, dass es der Rekurrent

mit dem Einzug in die Liegenschaft nicht eilig hat. Gründe, die er nicht

beeinflussen kann, liegen entgegen der Ansicht des Rekurrenten somit nicht vor.

Den eingereichten Plänen (vgl. Vorakten) kann zudem entnommen werden, dass der

Rekurrent nicht nur eine, sondern zwei selbständige Wohnungen baut.

Entsprechende Ausführungen des Steueramts hat der Rekurrent nicht mehr

bestritten. Das Kriterium der ausschliesslichen Selbstnutzung ist in diesem

Fall ohnehin nicht mehr erfüllt (vgl. dazu auch KSGE 2012 Nr. 13 und 2017 Nr. 15).

Der Rekurs ist nach dem Gesagten unbegründet und daher abzuweisen.

4.

Bei diesem

Verfahrensausgang hat der Rekurrent die Kosten zu tragen (§ 163 Abs. 1 StG).

Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf

CHF 1'190 festzusetzen (Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 440).

****************

Dispositiv

Demnach

wird erkannt:

1. Der Rekurs wird

abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten von

CHF 1'190 werden dem Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

Im

Namen des Steuergerichts

Der

Präsident: Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller W.

Hatzinger

Rechtsmittel:

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht

(Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen

Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren

Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen

an:

- Rekurrenten (eingeschrieben)

- KStA, Sondersteuern (mit Akten)

- KStA, Recht und Aufsicht

- Amtschreiberei

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert am: