Handänderungssteuer

Steuergericht

Urteil vom 21. Februar 2022

Es wirken

mit:

Präsident: Müller

Richter: Kellerhals,

Roberti

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGNEB.2021.3

1. A.

+ B. Y.

2. C.

Sachverhalt

Y.

gegen

Kant. Steueramt

betreffend

Handänderungssteuer

hat das

Steuergericht den Akten entnommen:

1.1 Mit Kaufvertrag

Nr. … vom … 2020 erwarben A. + B. Y. sowie C. Y. das Grundstück GB X Nr. 001

zum Preis von CHF 930'000. Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung vom 28.

Oktober 2020 stellten die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD den Käufern

Gebühren und Auslagen in Rechnung und eröffneten ihnen die Veranlagung für die

Handänderungssteuer von CHF 20'460 (berechnet zum Satz von 2.2 % von einem

Abgabewert von CHF 930'000). Gegen diese Veranlagung erhoben die

Grundeigentümer mit Schreiben vom 4. November 2020 Einsprache mit dem

sinngemässen Begehren, die Handänderungssteuer aufzuheben.

1.2 Mit Verfügung vom

15. September 2021 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. Dazu wurde

vor allem ausgeführt, im vorliegenden Fall gehe es um ein Mehrfamilienhaus mit

zwei Wohnungen. Gemäss Rechtsprechung komme hier eine Befreiung nur in Frage,

wenn spätestens ein Jahr nach Vertragsunterzeichnung die Begründung von

Stockwerkeigentum oder die Anmerkung einer ins Grundbuch einzutragenden Nutzungs-

und Verwaltungsordnung vorgenommen werde. Weder das eine noch das andere sei

hier der Fall. Die Einsprache sei daher unbegründet.

2.1 Mit Rekurs vom 14.

Oktober 2021 (Postaufgabe) gelangte die Familie Y. (nachfolgend Rekurrenten)

gegen diese Verfügung an das Kantonale Steuergericht. Sie machten geltend,

keinen Brief erhalten zu haben, um die Handänderungssteuer zu deklarieren. Ihre

Steuerberaterin habe ihnen empfohlen, Stockwerkeigentum zu begründen. Jedoch

sei dies infolge Verspätung nicht mehr möglich gewesen. Ihr Anwalt habe davon

auch nichts gewusst. Die Rekurrenten ersuchten um eine Fristverlängerung, um

eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung zu erstellen. Sie seien in dieser

Hinsicht nicht korrekt informiert worden.

2.2 Mit Vernehmlassung

vom 5. November 2021 beantragte das Steueramt (Vorinstanz) die kostenfällige

Abweisung des Rekurses. Es wurde an den bisherigen Ausführungen festgehalten;

eine Befreiung von der Handänderungssteuer falle ausser Betracht.

Dazu ist von den

Rekurrenten beim Steuergericht keine Stellungnahme mehr eingelangt.

Das

Steuergericht zieht in Erwägung:

1. Der Rekurs (betreffend

Handänderungssteuer) erfolgte frist- und grundsätzlich auch formgerecht. Das Steuergericht

ist sachlich zuständig (§ 214 Abs. 3 i.V.m. § 160 Abs. 1 Steuergesetz, StG, BGS

614.11). Auf den Rekurs ist somit einzutreten.

2.1 Gemäss § 205 Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handän-derungssteuer.

Jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird,

löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist somit der

Eigentumsübergang als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis

resp. der Verkehrswert des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG).

2.2 In Bezug auf die

in § 207 Abs. 1 lit. g StG festgehaltenen Voraussetzungen für die

handänderungssteuerfreie Übertragung von Grundstücken ist im vorliegenden Fall streitig,

ob die Rekurrenten die von ihnen erworbene Liegenschaft ausschliesslich selbst

als Wohneigentum nutzen. Laut Vorinstanz ist dies nicht der Fall, da weder

Stockwerkeigentum begründet noch eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung im

Grundbuch eingetragen worden sei.

2.3 Das Steuergericht

hat in einem ähnlichen Fall (Urteil vom 4.3.2013, SGNEB.2012.8, E. 4.1 ff., mit

Verweis auf Urteil vom 5.11.2012, SGNEB.2012.2) vor allem auch ausgeführt, § 207 Abs. 1 lit. g StG will den Erwerb von Grundstücken als dauernd und

ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum als steuerfreie Handänderung

Erwägungen

privilegieren. Entscheidend soll dabei sein, ob die betreffenden Personen im

selben Haushalt leben, wobei eine räumlich abgetrennte Wohneinheit auf keinen

gemeinsamen Haushalt mehr schliessen lässt. Die Steuerbefreiung ist denn nach § 63bis Abs. 3 Vollzugsverordnung zum Steuergesetz (VV StG, BGS 614.12)

ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur teilweise oder nur

vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst bewohnt. Wohneigentum

gilt nach § 63bis Abs. 1 VV StG als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber

eines überbauten Grundstücks in der Regel innert einem Jahr seit Vertragsschluss

dort Wohnsitz nimmt.

2.4

Stockwerkeigentum

erlaubt eine ausschliessliche Selbstnutzung durch den jeweiligen Eigentümer

(vgl. Art. 712a ff. Zivilgesetzbuch; Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II,

6.

Aufl., 2019, Art. 712a N 1). Ein solches spezielles Nutzungsrecht steht

dagegen dem gewöhnlichen Miteigentümer nicht zu. Miteigentum zeichnet sich vor

allem durch ein Individualrecht an der Quote aus (Miteigentumsanteil). Die

Quote umfasst eine rein rechnerische Grösse, über die grundsätzlich wie

Alleineigentum verfügt werden kann (siehe zum Ganzen auch Basler Kommentar,

a.a.O., Art. 646 N 1 f.).

3.1

Im konkreten Fall

haben die Rekurrenten am … 2020 in X das Grundstück GB Nr. 001 erworben für CHF

930'000; sie sind Miteigentümer dieses Grundstücks zu je 1/3. Den Rekurrenten

wurde die Handänderungssteuer von CHF 20'460 in Rechnung gestellt. Dagegen

wurde Einsprache erhoben vor allem mit dem Argument, die Rekurrenten hätten als

Familie das Grundstück zu dritt erworben; es gebe im Haus zwei Wohnungen, die

untere werde von A. und B. und die obere von C. Y. bewohnt. Ferner stehe auf

der Verfügung ein falscher Name. Gleichzeitig mit der Einsprache reichten die

Rekurrenten ein Gesuch um steuerfreie Handänderung ein (Vorakten Nr. 5). Die

Einsprache wurde abgewiesen, unter anderem mit dem Hinweis, der Erwerb eines

Mehrfamilienhauses im Miteigentum stelle keine ausschliessliche Selbstnutzung

dar. Im vorliegenden Rekurs wird im Wesentlichen geltend gemacht, es sei für

die Bildung von Stockwerkeigentum zu spät gewesen; es wurde um Aufschub für

eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung ersucht.

3.2

Die Rekurrenten

haben wie gesehen ein Mehrfamilienhaus im Miteigentum zu je 1/3 erworben mit

zwei separaten Wohnungen. Beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses im Miteigentum,

das nur teilweise selbstbewohnt ist, ist eine Steuerbefreiung nicht möglich.

Verlangt wird wie erwähnt (vgl. oben, E. 2.3) nach § 63bis Abs. 3 VV StG die

ausschliessliche Selbstnutzung. Eine ausschliessliche Selbstnutzung bei

mehreren Wohnungen wird aufgrund der geltenden Gerichtspraxis nur akzeptiert

bei Stockwerkeigentum oder einer im Grundbuch eingetragenen Nutzungs- und

Verwaltungsordnung (vgl. Urteil vom 4.3.2013, a.a.O., E. 5.2). Das Grundstück

wurde wie gesagt am … 2020 gekauft. Bis heute wurde die entsprechende Nutzungs-

und Verwaltungsordnung anhand der Unterlagen und Angaben nicht im Grundbuch eingetragen.

Zudem muss nach § 63bis Abs. 1 VV StG der Erwerber eines Grundstücks wie

gesehen (vgl. oben, E. 2.3 am Ende) innert einem Jahr dort Wohnsitz nehmen.

Daraus ist ersichtlich, dass die ausschliessliche Selbstnutzung innert nützlicher

Frist vorliegen muss. Gründe dafür, warum die Verwaltungs- und Nutzungsordnung

bisher nicht eingetragen wurde, wurden nicht geltend gemacht. Der angefochtene

Einspracheentscheid ist daher nicht zu beanstanden. Im vorliegenden

Rekursverfahren kann entgegen dem Begehren der Rekurrenten keine

Fristerstreckung mehr beantragt werden. Der Rekurs ist nach dem Ausgeführten

unbegründet.

3.3

Da die Rekurrenten

über die Nutzung der einzelnen Wohnungen nichts weiter vereinbart haben, kann

nicht von einer Sondernutzung im Sinne des Gesagten ausgegangen werden, sondern

lediglich von gewöhnlichem Miteigentum. Damit ist zivilrechtlich bzw. auch

wirtschaftlich gesehen die Voraussetzung der ausschliesslichen Selbstnutzung

nicht erfüllt. Diese Auslegung des Begriffs der ausschliesslichen Selbstnutzung

für den konkreten Fall entspricht auch dem oben erwähnten Willen des

Gesetzgebers; dabei ist von einer eher restriktiven Auslegung des Begriffs

auszugehen, da es bei dieser Art der Handänderung um einen Tatbestand der Steuerbefreiung

geht. Es gilt der Grundsatz der Steuerbarkeit von Handänderungen, welche auch in

diesem Fall anzunehmen ist (Urteil vom 4.3.2013, a.a.O., E. 5.2). Dass die

Rekurrenten nach ihren Angaben im vorliegenden Zusammenhang steuerlich und

anwaltlich nicht korrekt beraten worden seien, kann im Übrigen auch nichts

ändern.

3.4

Nach dem

Ausgeführten haben die Rekurrenten die fragliche Liegenschaft nicht als

ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum erworben; der Erwerb des

Grundstücks unterliegt daher der Handänderungssteuer. Der Rekurs ist deshalb

abzuweisen.

4.

Bei diesem

Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten zu tragen. Diese sind in

Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 1'523

festzusetzen (Grundgebühr: CHF 500; Zuschlag: CHF 1'023).

****************

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Der Rekurs wird

abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten von

CHF 1'523 werden den Rekurrenten unter solidarischer Haftung zur Bezahlung

auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der

Präsident: Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller W.

Hatzinger

Rechtsmittel:

Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse:

Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in

öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat

die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die

Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen

an:

- Rekurrenten (eingeschrieben)

- KStA, Sondersteuern (mit Akten)

- KStA, Recht und Aufsicht

- Amtschreiberei

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert am: