Handänderungssteuer

Steuergericht

Urteil vom 20. Februar 2023

Es wirken

mit:

Präsident: Müller

Richter: Flury,

Roberti

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGNEB.2022.5

1. A.

Sachverhalt

Z.

2. B.

Z.

3. C.

Z.

gegen

Kant. Steueramt

betreffend

Handänderungssteuer

hat das

Steuergericht den Akten entnommen:

1.1 Mit Kaufvertrag

vom … 2018 erwarben A. Z., B. Z. und C. Z. das unüberbaute Grundstück GB Y. Nr.

0001 zum Preis von CHF 475'000. Mit Rechnungen/Verfügungen Nrn. 90352589,

90352586 und 90352583 vom 11. November 2021 eröffneten die

Betriebswirtschaftlichen Dienste FD den Käufern die Veranlagungen für die

Handänderungssteuer (Nacherhebung) zum Satz von je 2.2 % wie folgt: A. Z.:

CHF 118'750 (1/4 Anteil), ausmachend CHF 2'612.50; B. Z.: CHF 237'500

(1/2 Anteil), ausmachend CHF 5'225 und C. Z.: CHF 118'750 (1/4 Anteil),

ausmachend CHF 2'612.50. Gegen die Nacherhebung der Handänderungssteuer

gelangte A. Z. an die Steuerverwaltung und ersuchte um Erstreckung der

Einzugsfrist in das Eigenheim in Y. wegen Baustreitigkeiten.

1.2 Mit Verfügung vom

29. September 2022 hiess das kantonale Steueramt die Einsprache teilweise gut. Die

Handänderungssteuern betreffend A. Z. und B. Z. wurden aufgehoben. Die

Handänderungssteuer betreffend C. Z. wurde indessen bestätigt. Dazu wurde im

Wesentlichen angeführt, nachweislich sei Drittverschulden verantwortlich für

die verspätete Fertigstellung des Einfamilienhauses in Y. Da die Verspätung

ausserhalb des Einflussbereichs der drei Grundeigentümer liege, sei die

Verspätung entschuldbar. A. Z. und B. Z. hätten am … 2022 bzw. … 2022 in Y.

ihren steuerrechtlichen Hauptwohnsitz begründet. Sie würden die Voraussetzungen

für die Steuerbefreiung erfüllen. Dies gelte jedoch nicht für C. Z., da sie bis

anhin ihren steuerrechtlichen Wohnsitz nicht in Y. begründet habe.

2.1 Mit Einsprache vom

31. Oktober 2022 (Posteingang) gegen die Verfügung vom 29. September 2022

gelangten A. Z., B. Z. und C. Z. (nachfolgend Rekurrenten) an das Kantonale

Steuergericht. Sie führen v.a. an, sehr viel Pech in der Bauphase des Projekts

Erwägungen

gehabt zu haben; sie seien kurz davor, die Schadensumme von CHF 212'000

gerichtlich geltend zu machen. Die Rekurrenten sind nur teilweise

einverstanden, dass die Einsprache teilweise gutgeheissen wurde. In Bezug auf

die Handänderungssteuern betreffend A. und B. Z. sind die Rekurrenten indessen

einverstanden. In Bezug auf die Handänderungssteuer betreffend C. Z. sind die

Rekurrenten jedoch nur teilweise einverstanden. Das Steueramt sei auf die

begründete E-Mail der Rekurrenten nicht eingegangen; es schulde ihnen aber eine

Antwort, bestätige das Steueramt doch selber, dass der verspätete Einzug durch

Fremdverschulden verursacht worden sei. Die Einsprache beziehe sich nur auf den

Punkt der Rückerstattung der Handänderungssteuer, sofern die Rekurrentin C. Z.

in naher Zukunft in die Liegenschaft oder in die zweite, angedachte

Liegenschaft auf der gleichen Parzelle einziehe. Es sei gedacht, nächstes Jahr

in die zweite Grundstückhälfte zu investieren, weshalb dort aller Voraussicht

nach zwei Wohnungen entstehen könnten; eine davon würde Frau Z. beziehen. Die

Rekurrenten ersuchen um eine faire Beurteilung. Ihre Erwartung sei

nachvollziehbar, wonach es aufgrund eines späteren Einzugs wegen schlechten

Lieferanten nicht sein könne, dass sie auf das Recht verzichten müssten, die

Handänderungssteuer zurückerstattet zu erhalten, wenn Frau Z. in absehbarer

Zukunft ebenfalls auf der gemeinsamen Parzelle lebe.

2.2

Mit Vernehmlassung

vom 17. November 2022 beantragte das Steueramt (Vorinstanz) die kostenfällige

Abweisung des Rekurses. Dazu wird v.a. ausgeführt, die Rekurrentin C. Z. habe

bis anhin, mehr als 4 ½ Jahre nach dem Beurkundungstermin bzw. knapp 6 Monate

nach Einzug der anderen Miteigentümer ihren steuerrechtlichen Hauptwohnsitz weiterhin

im Kanton X. Aufgrund der nicht erfolgten Wohnsitznahme könne ihr die

Steuerbefreiung nicht gewährt werden. Weiter sei der Einspracheentscheid

ausführlich begründet worden. Im Übrigen wurde an den bisherigen Ausführungen

festgehalten. Die Rekurrenten A. Z. und B. Z. würden die Voraussetzungen für

die Befreiung von der Handänderungssteuer erfüllen. Indessen könne bei C. Z.

eine Steuerbefreiung einzig aufgrund möglicher zukünftiger Sachverhalte nicht

gewährt werden.

2.3

Dazu nahmen die

Rekurrenten am 14. Dezember 2022 wie folgt Stellung: Die Nacherhebung der

Steuer sei auf reine Vermutungen des Steueramts hin initiiert worden. Dieses

habe nicht einmal den Baufortschritt der Liegenschaft überprüft. Das Steueramt

habe nicht sorgfältig gearbeitet. Es dürfe sich auf falsche Vermutungen berufen

und die Angaben der Rekurrenten bestreiten. Das Steueramt habe den

Verzögerungsgrund der Fertigstellung der Liegenschaft nicht hinreichend abgeklärt.

Die Rekurrenten seien insofern mit grossen Schwierigkeiten konfrontiert

gewesen. Das Steueramt habe bestätigt, dass nachweislich Drittverschulden

vorliege. In Bezug auf C. Z. argumentiere es aber widersprüchlich. Sodann sei

die Liegenschaft noch nicht bewohnbar. Die Rekurrenten wollen in ein zweites,

fehlerfreies Gebäude investieren. Indessen seien Vergleichsverhandlungen mit

der Versicherung und dem Architekten gescheitert. Dass die Handänderungssteuer

betreffend C. Z. nicht beglichen werden solle, treffe nicht zu; die Rekurrenten

hätten lediglich um eine Bestätigung ersucht, den Betrag zurückfordern zu

Dispositiv

können, wenn Frau Z. demnächst doch einziehen würde. Es gehe wohl nur darum,

den Rekurrenten dieses Recht zu verwehren. Sie hätten aber die gleichen Rechte

wie das Steueramt. Die Rekurrenten hätten es verdient, mit Würde behandelt zu

werden. Die Verfahrenskosten seien dem Steueramt aufzuerlegen, weil dieses

nicht sorgfältig gearbeitet habe.

Das

Steuergericht zieht in Erwägung:

1. Der Rekurs erfolgte

fristgerecht und in Bezug auf die Rekurrentin C. Z. auch formgerecht. Die Eingabe

der Rekurrenten A. Z. und B. Z. ist jedoch unzulässig: Da die Einsprache von A.

und B. Z. gutgeheissen wurde, sind sie nicht mehr beschwert. Auf ihren Rekurs

ist daher nicht einzutreten, sofern effektiv Rekurs erhoben worden ist.

Beschwert ist damit nur C. Z. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 214

Abs. 3 und § 160 Abs. 1 Steuergesetz, StG, BGS 614.11). Auf den Rekurs der

Rekurrentin C. Z. ist somit einzutreten.

2. Gemäss § 205 Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handänderungssteuer. Jeder

Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, löst die

Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist somit der Eigentumsübergang als

solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis resp. der Verkehrswert des

Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG). Nach § 206 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuerpflicht durch jedes Rechtsgeschäft begründet,

mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht.

Steuerfrei ist eine Handänderung nach § 207 Abs. 1 lit. g StG allerdings dann,

wenn ein Grundstück als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes

Wohneigentum erworben wird. Diese Bestimmung wurde durch die kantonale

Volksabstimmung vom 29. November 2009 angefügt, wobei das Inkrafttreten der

Bestimmung auf den 1. Januar 2011 festgelegt wurde. Der Wortlaut der angefügten

Gesetzesbestimmung entstammt der ausformulierten Volksinitiative „Willkommen im

Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien Handänderung von selbst bewohntem Wohneigentum“.

Gemäss § 63bis Abs. 1 der Vollzugsverordnung zum Gesetz über die Staats- und

Gemeindesteuern (VV StG; BSG 614.12) gilt Wohneigentum als dauernd selbst genutzt,

wenn der Erwerber eines überbauten Grundstücks in der Regel innert einem Jahr

seit Vertragsschluss dort Wohnsitz nimmt. Ist das Grundstück bei

Vertragsabschluss nicht überbaut, beträgt die Frist in der Regel zwei Jahre (§ 63bis Abs. 2 VV StG). Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber

das Grundstück nur teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als

ein Jahr, selbst bewohnt (§ 63bis Abs. 3 VV StG).

3.1 Im vorliegenden

Fall haben die Rekurrenten mit Kaufvertrag vom … 2018 eine Parzelle zur

Überbauung erworben. Eine Handänderungssteuer wurde wegen ausschliesslicher

Selbstnutzung zuerst nicht veranlagt. Da die Rekurrenten 3 ½ Jahre später noch

immer nicht eingezogen waren, wurde die Handänderungssteuer nachverlangt. Am 4.

November 2021 erhoben die Rekurrenten Einsprache und machten massive Baumängel

für den verzögerten Einzug verantwortlich. Am 18. November 2021 reichten sie

ein Schlichtungsgesuch gegen den Architekten ein. Am … 2022 zogen A. und B. Z. in

ihre Liegenschaft in Y. ein und verlegten dorthin den Wohnsitz. Mit E-Mail vom

10. September 2022 teilten die Rekurrenten mit, dass C. Z. indessen vorderhand

nicht einziehen werde. Zuerst müsse ein zweites Einfamilienhaus errichtet

werden. Sie verlangten bei Bezahlung der Handänderungssteuer deren

Rückerstattung. Mit Verfügung vom 29. September 2022 wurde die Einsprache von

A. und B. Z. gutgeheissen und diejenige von C. Z. abgewiesen.

3.2 Auf die

Handänderungssteuer kann wie gesehen (oben, E. 2) nur verzichtet werden, wenn

ein Grundstück ausschliesslich und dauernd selbstbewohnt wird. Es steht im

vorliegenden Zusammenhang nicht im Belieben der Erwerber, wann sie dort

einziehen und wie lange sie dortbleiben. Die dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung

ist befristet (§ 63bis VV StG). Die Liegenschaft muss innert einem Jahr,

bei unüberbauten Grundstücken innert zwei Jahren bewohnt werden. Die

Selbstnutzung muss zudem mindestens ein Jahr dauern.

3.3 Im konkreten Fall

wurde die Frist wegen den massiven Baumängeln grosszügig erstreckt. Hier wird

aber festgehalten, dass C. Z. in ein anderes Einfamilienhaus auf dem Grundstück

einziehen werde, was indessen noch nicht errichtet sei. Demnach ist die

Rekurrentin C. Z. nach bald fünf Jahren seit Erwerb der Parzelle (Kaufvertrag

vom … 2018) noch immer nicht eingezogen. Ihr Einfamilienhaus ist offenbar noch

gar nicht erstellt worden. Somit erfüllt sie das Element der dauernden und

ausschliesslichen Selbstnutzung nicht. Die Handänderungssteuer ist damit zu

Recht erhoben worden. Selbst wenn sie zu einem späteren Zeitpunkt einziehen

wird, hat sie keinen Anspruch auf Rückerstattung, da sie die Frist für den

Einzug deutlich verpasst hat. Sind die Erwerber eines Grundstücks nach zwei

Jahren nicht eingezogen, liegt es an ihnen nachzuweisen, dass die Verspätung

unverschuldet ist. Der Vorwurf, das Steueramt habe den Sachverhalt nicht

richtig dargestellt, ist daher unberechtigt. Die von § 63bis Abs. 2 VV StG zur

Steuerbefreiung vorgesehene Befristung des Einzugs in die erworbene

Liegenschaft entspricht dem gesetzgeberischen Anliegen, dass nur diejenigen

Erwerber steuerlich privilegiert werden sollen, welche ihre Liegenschaft

möglichst bald nach dem Erwerb auch tatsächlich zu Wohnzwecken selber nutzen

(Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2016 Nr. 14 E. 6).

Der Rekurs von C. Z. erweist sich nach dem Ausgeführten als unbegründet und ist

somit abzuweisen. Im Übrigen ist auf die Eingabe wie gesehen (oben, E. 1) nicht

einzutreten.

4. Bei diesem

Verfahrensausgang hat nicht die Vorinstanz, sondern haben die unterliegenden

Rekurrenten die Kosten zu tragen (vgl. § 163 Abs. 1 StG). Diese sind in

Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 1'011

festzusetzen (Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 261).

****************

Demnach wird erkannt:

1. Der Rekurs wird

abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten von

CHF 1'011 werden den Rekurrenten unter solidarischer Haftung zur Bezahlung

auferlegt.

Im

Namen des Steuergerichts

Der

Präsident: Der Sekretär:

Dr. T. Müller W.

Hatzinger

Rechtsmittel:

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht

(Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 6004 Luzern) Beschwerde in öffentlichrechtlichen

Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren

Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen

an:

- Rekurrenten (eingeschrieben)

- KStA, Sondersteuern (mit Akten)

- KStA, Rechtsdienst

- Amtschreiberei Dorneck-Thierstein

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert am: