Handänderungssteuer

Steuergericht

Urteil vom 8. Mai 2023

Es wirken

mit:

Präsident: Th.

Sachverhalt

A. Müller

Richter: Kellerhals,

D. S. Müller

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGNEB.2023.1

A. Z.

gegen

Kant. Steueramt

betreffend

Handänderungssteuer

hat das

Steuergericht den Akten entnommen:

1.1 Mit Kaufvertrag

vom … 2020 erwarb A. Z. das Grundstück GB W. Nr. 0001 zum Preis von CHF 360'000.

Mit Rechnung bzw. Veranlagungsverfügung vom 7. November 2022 eröffnete das

Departementssekretariat des Finanzdepartements A. Z. die Handänderungssteuer

von CHF 7'920, berechnet zum Satz von 2,2 % auf einem Abgabewert von CHF 360'000.

Gegen diese Veranlagung der Handänderungssteuer liess A. Z. am 18. November

2022 Einsprache an das kantonale Steueramt erheben und beantragen, die

angefochtene Verfügung sei aufzuheben. Zur Begründung wurde vorgebracht, die

Voraussetzungen zur Befreiung von der Handänderungssteuer hätten aus

gesundheitlichen Gründen nicht erfüllt werden können.

1.2 Mit Verfügung vom

7.Dezember 2022 wies das Steueramt die Einsprache ab. Zur Begründung wurde im

Wesentlichen ausgeführt, mit Kaufvertrag vom … 2021 sei die Wohnung bereits

wieder veräussert worden. Die Einsprecherin habe ihren Wohnsitz nie in der

Wohnung begründet. Demzufolge sei eine Steuerbefreiung ausgeschlossen. Die

einschlägige 1-Jahresfrist sei nicht eingehalten. Die Einsprecherin habe nicht

dargelegt, inwiefern zwingende gesundheitliche Gründe einen Umzug verunmöglicht

haben sollen. Das eingereichte Arztzeugnis sei diesbezüglich nicht hinreichend.

Da die erforderliche Mindestdauer der Selbstnutzung nicht erfüllt werde bzw.

kein Einzug an die betreffende Adresse erfolgt sei, sei der Erwerb der

Liegenschaft nicht von der Handänderungssteuer zu befreien.

2.1 Am 4. Januar 2023

(Postaufgabe) reichte A. Z. beim kantonalen Steueramt vorsorglich Rekurs ein

gegen die Verfügung vom 7. Dezember 2022; Begründung und Beweismittel würden

nachgeliefert. Sie habe um ein Gespräch mit dem Chef des Steueramts gebeten;

dieses stehe noch aus. Mit Schreiben vom 15. Januar 2023 gelangte A. Z. an den

Chef des Steueramts und machte wichtige Informationen geltend, welche die

Verfügung des Steueramts massgebend beeinflusst hätten. Sie ersuchte um

nachträgliche Revidierung der Verfügung vom 7. Dezember 2022. Die beiden

Schreiben wurden zuständigkeitshalber dem Kantonalen Steuergericht überwiesen.

2.2 Mit Brief vom 19.

Januar 2023 ersuchte das Steuergericht A. Z. um Mitteilung, ob sie am Rekurs

festhalte oder nicht; ohne Mitteilung werde das Rekursverfahren weitergeführt.

Da keine Rückmeldung beim Steuergericht einlangte, wurde A. Z. (nachfolgend

Rekurrentin) mit Verfügung des Steuergerichts vom 7. Februar 2023 aufgefordert,

eine Rekursschrift mit betragsmässig bestimmten Begehren und Begründung mit

Unterschrift innert Nachfrist einzureichen, unter Androhung des Nichteintretens

auf den Rekurs im Unterlassungsfall.

2.3 Mit Eingabe vom

14. Februar 2023 führt die Rekurrentin zuerst an, sie habe erwartet, vom

Steueramt unterstützt und über ihre Rechte aufgeklärt zu werden, z.B. über die

Möglichkeit einer Einspracheverhandlung. Die Rekurrentin habe in der neuen

Wohnung gewohnt, das Steueramt habe sich darüber zu wenig erkundigt. Sie habe

den Adresswechsel bei der Gemeinde nicht vollzogen, weil sie schon während der

Umbauphase gemerkt habe, mit dem Wohnungskauf einen grossen Fehler gemacht zu

haben. Zudem seien ihre gesundheitlichen Probleme aufgetaucht. Deshalb habe sie

baldmöglichst in die alte Mietwohnung zurückkehren wollen. Weiter werde

aufgrund des Persönlichkeitsschutzes in einem ersten Arztzeugnis nicht genauer

auf die medizinische Diagnose eingegangen. Dass das Arztzeugnis zu wenig

eingehend sei, hätte der Rekurrentin vor der Verfügung vom 7. Dezember 2022

mitgeteilt werden müssen. Es werde nunmehr ein ausführlicheres Arztzeugnis

eingereicht. Die Rekurrentin habe aufgrund des Wohnungskaufs einen erheblichen

finanziellen Verlust von CHF 24'500 erlitten. Sie habe nicht eine Wohnung

kaufen und mit Gewinn wiederverkaufen wollen. Es sei nicht ersichtlich, weshalb

sie die Handänderungssteuer schulde, wenn sie erheblich Geld verloren habe. Sie

sei auf das weniger hohe Restgeld angewiesen für ihren Lebensunterhalt. Dies

gelte auch in Bezug auf die verlangte Handänderungssteuer. Die Rekurrentin

beantragt Gutheissung des Rekurses und Aufhebung der Verfügung vom 7. Dezember

2022 sowie Befreiung von der Handänderungssteuer von CHF 7'920.

Mit Schreiben

vom 22. Februar 2023 machte die Rekurrentin noch geltend, eine Mitarbeiterin

des Steueramts habe am 17. Januar 2023 am Telefon geäussert, im Fall der

Rekurrentin sei etwas nicht so gut gelaufen. Der Lebenspartner der Rekurrentin

habe das Telefongespräch mitgehört.

2.4 Mit Vernehmlassung

vom 27. Februar 2023 beantragte das kantonale Steueramt die kostenfällige Abweisung

des Rekurses. Das Steueramt hält vorab an den bisherigen Ausführungen fest.

Auch das neue Arztzeugnis vom … 2023 sei nicht hinreichend im Hinblick auf

einen notwendigen Verkauf der Liegenschaft. Die Rekurrentin habe genügend Zeit

gehabt, um sich darüber bewusst zu werden, ob sie die Liegenschaft kaufen wolle

oder nicht. Es würden keine Gründe vorliegen, um vom Erfordernis der

einjährigen Selbstnutzung des Grundeigentums abzuweichen. Die Handänderungssteuer

sei damit geschuldet. Der Untersuchungsgrundsatz sei nicht verletzt worden.

Schliesslich könne die Rekurrentin bei der Erlassabteilung des

Finanzdepartements allenfalls ein Erlassgesuch einreichen.

2.5 Mit Stellungnahme vom

20. März 2023 beantragte die Rekurrentin die Aufhebung der angefochtenen

Erwägungen

Verfügung und die Befreiung von der Handänderungssteuer, ohne weitere

Kostenfolge. Sie führt im Wesentlichen aus, ihre gesundheitlichen Probleme

hätten sich über Wochen manifestiert und seien für sie derart gravierend

gewesen, dass es für sie keine Zukunft in der Wohnung geben konnte. Aufgrund

des Persönlichkeitsschutzes sei es nicht üblich, in einem ersten Arztzeugnis

eingehend auf die medizinische Diagnose einzugehen. Es sei anmassend bzw.

verletzend, wenn das Steueramt der Rekurrentin vorwerfe, dass sie sich zu wenig

lang an die neue Wohnung gewöhnt habe. Diesen Vorwurf weise die Rekurrentin entschieden

zurück. Ihr Partner habe in der gleichen Liegenschaft eine Wohnung. Zudem sei

die Renovation der Wohnung ein schönes Familienerlebnis gewesen. Wie schlecht es

ihr gesundheitlich ergangen sei, werde dadurch bewiesen, dass sie unter allen

Umständen in die alte Wohnung zurückwollte, auch wenn sie mit dem Verkauf der

neuen Wohnung ein finanzielles Defizit auf sich nehmen musste. Weiter habe das

Verfahren für den Kauf der Wohnung nicht lange gedauert. Nach der Einsprache

sei der Rekurrentin zu wenig Gehör geschenkt worden. Das Steueramt habe sich zu

wenig um die tatsächlichen Abläufe in diesem Wohnungskauf gekümmert. Eine Spur

Empathie hätte erwartet werden können. Zudem habe die Mitarbeiterin des

Steueramts im Telefonat vom 17. Januar 2023 erwähnt, dass in diesem Fall

etwas nicht so gut gelaufen sei. Sodann könne es nicht im Sinne des

Gesetzgebers sein, eine defizitäre Handänderung wie hier mit einer Steuer zu

bestrafen, wenn mit dem Wohnungsverkauf ein erhebliches finanzielles Defizit

verbunden gewesen sei. Solches widerspreche jeglicher menschlichen Vernunft.

Das

Steuergericht zieht in Erwägung:

1.

Gemäss § 214 Abs.

3.

des Steuergesetzes (StG; BGS 614.11) kann beim Kantonalen Steuergericht (KSG)

Rekurs gegen den Einspracheentscheid bezüglich der Veranlagung der

Handänderungssteuer erhoben werden. Die Rekurrentin ist durch den angefochtenen

Entscheid beschwert und zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert; das

angerufene Gericht ist zur Beurteilung zuständig. Der Rekurs wurde im Sinne von

§ 160 und § 216 Abs. 2 StG frist- und formgerecht eingereicht; auf das

Rechtsmittel ist damit einzutreten.

2.1

Der

solothurnischen Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an Grundstücken

(§ 205 Abs. 1 StG), wobei unter einer Handänderung jedes Rechtsgeschäft

verstanden wird, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein

Grundstück übergeht (§ 206 Abs. 1 StG). Mit dieser Bestimmung wollte der

Gesetzgeber die Praxis der damaligen kantonalen Rekurskommission in

Steuersachen (heute: KSG) in das Gesetz übernehmen. Eine wirtschaftliche

Handänderung ist praxisgemäss immer dann anzunehmen, wenn einer Drittperson

ermöglicht wird, über ein Grundstück wie ein Eigentümer zu verfügen, obwohl sie

rein zivilrechtlich betrachtet nicht Eigentümerin geworden ist (Grundsätzliche

Entscheide des Steuergerichts KSGE 2007 Nr. 11 E. 3; 2005 Nr. 10 E. 1; 2003 Nr.

1.

E. 2; 1997 Nr. 12 E. 2; KRKE 1979 Nr. 24 E. 3; Urteil des Bundesgerichts

2C_662/2013 vom 2.12.2013 E. 2.1 f.; vgl. auch Victor

Monteil, Zum Objekt der solothurnischen Handänderungssteuer, in:

Festschrift 500 Jahre Solothurn im Bund, 1981, S. 321 ff.; Thomas A. Müller, Das Steuerobjekt der

Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen

Steuergerichts, in: Festgabe Walter Straumann, 2013, S. 441). Damit löst jeder

Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, die Handänderungssteuer

aus. Steuerobjekt ist der Eigentumsübertrag als solcher, wobei als

Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der Verkehrswert) des Grundstücks zur

Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG). Steuerpflichtig ist gemäss § 208 Abs. 1 StG der Erwerber.

2.2

Das Steuergesetz

sieht in § 207 diverse steuerfreie Handänderungen vor. Von der Handänderungssteuer

befreit ist gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG der Erwerb von Grundstücken als

dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum. Diese am 1. Januar

2011.

in Kraft getretene Regelung lehnt sich vom Wortlaut her an § 51 Abs. 1 StG

und Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) an, welche die

Grundstückgewinnsteuer betreffen. Auf die diesbezügliche Praxis kann daher zur

Auslegung der Norm zurückgegriffen werden (vgl. KSGE 2014 Nr. 19 E. 2.2; 2012

Nr. 13 E. 5; RRB Nr. 2010/1744 vom 28.9.2010, Änderung der Vollzugsverordnung

zum Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern, Ziff. 2.15).

2.3

Nach § 63 bis der

Vollzugsverordnung zum Steuergesetz (VV StG; BGS 614.12) gilt Wohneigentum als

dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines überbauten Grundstücks in der

Regel innert 1 Jahr seit Vertragsabschluss dort Wohnsitz nimmt (Abs. 1). Ist

das Grundstück bei Vertragsabschluss nicht überbaut, beträgt die Frist in der

Regel 2 Jahre (Abs. 2). Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der

Erwerber das Grundstück nur teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel

weniger als 1 Jahr, selbst bewohnt (Abs. 3).

3.1

Im konkreten Fall

erwarb die Rekurrentin am … 2020 das Grundstück GB W. Nr. 0001, eine

Eigentumswohnung. Sie beantragte die Befreiung von der Handänderungssteuer

wegen dauernder, ausschliesslicher Selbstnutzung (Vorakten Nr. 1). Am … 2021,

mithin knapp 8 Monate später wurde die Wohnung wiederverkauft (Vorakten Nr. 2).

Am 7. November 2022 wurde die Handänderungssteuer in Rechnung gestellt, weil

die Rekurrentin nicht in die neue Wohnung eingezogen sei. Gegen diese

Veranlagung und Rechnung wurde Einsprache erhoben; geltend gemacht wurden

gesundheitliche Gründe, wonach ein Arztzeugnis bestätigt, dass die Wohnung aus

medizinischen Gründen frühzeitig verkauft werden musste. Die Einsprache wurde

abgewiesen, weil die Mindestdauer von 1 Jahr im vorliegenden Zusammenhang nicht

eingehalten worden sei. Im Rahmen des Rekurses wird ein weiteres Arztzeugnis

eingereicht. Darin wird bestätigt, dass die Rekurrentin im Sommer 2020 an

diffusen Nachbeschwerden litt. Die Diagnose war ein Reizdarm, dessen Ursache

häufig psychologische Probleme seien. Nach dem Verkauf der Wohnung, was laut

Rekurrentin die Ursache sei, seien die Beschwerden verschwunden.

3.2

Grundsätzlich ist

unbestritten, dass die Rekurrentin nach W. umgezogen ist, aber dort kein Jahr

in der neuen Wohnung gelebt hat. Ob der Auszug nach ca. 6 Wochen (vgl.

Rekursschrift) planmässig oder unplanmässig war, spielt keine Rolle. Auch der

Gewinn oder wie hier geltend gemacht der Verlust aus dem Verkauf sind nicht

relevant. Eine dauernde Selbstnutzung lag daher nicht vor (vgl. oben, E. 2.3, § 63bis Abs. 3 VV StG). Das Steuergericht hat im Entscheid SGNEB.2017.2 vom 20.

November 2017 (publ. unter gerichtsentscheide.so.ch, E. 3.3 mit Hinweis auf

KSGE 2017 Nr. 16, bestätigt mit Urteil des Bundesgerichts vom 1.12.2017,

2C_469/2017) festgehalten, dass auch aus gesundheitlichen Gründen ausnahmsweise

von der Jahresfrist abgesehen werden kann; es müssen aber zwingende

medizinische Gründe vorliegen, Lärm oder Unwohlsein genügen nicht (Urteil vom 20.11.2017,

a.a.O., 3.2). Im vorliegenden Fall stellt sich denn die Frage, ob zwingende

medizinische Gründe vorliegen. Ein Reizdarm ist eine häufige Erkrankung des

Magen-Darm-Trakts; Stress kann ein Auslöser sein. Die Krankheit ist seelisch

belastend, aber nicht gefährlich. Hier sind die Gründe des Reizdarms unklar.

Was an der neuen, renovierten Wohnung nicht in Ordnung sein soll, wird nicht

erwähnt. Angeführt werden dagegen nur positive Aspekte, wie die Distanz zum

Lebenspartner, die Renovation etc. Nach Angaben des Steueramts ist Stress eine

häufige Begleiterscheinung eines Wohnungswechsels. Die Rekurrentin hätte aber

genügend Zeit gehabt, um zu überlegen, ob sie die Wohnung effektiv kaufen will.

Insgesamt erscheint die Kausalität zwischen den gesundheitlichen Beschwerden

Dispositiv

und dem Einzug in die neue Wohnung als nicht nachgewiesen. Der Rekurs ist demnach

unbegründet.

3.3 Was die

Rekurrentin weiter vorbringt, kann an diesem Ergebnis nichts ändern. Zwar kann

sich fragen, ob das Wohnen mit andauernden Beschwerden nicht unzumutbar ist.

Ärztlich wird der Zusammenhang zwischen den Beschwerden und dem Umzug aber nicht

bestätigt. Zwingende Gründe sind damit nicht nachgewiesen. Diese sind im

vorliegenden Zusammenhang wie erwähnt jedoch erforderlich, wie auch bei einem

Fristversäumnis nach § 137 Abs. 2 StG, wenn der Steuerpflichtige

nachweist, dass er durch Krankheit verhindert war, innert der gesetzlichen

Frist zu handeln. Es ist hier indessen nicht erwiesen, dass die Rekurrentin von

der neuen Wohnung wegziehen musste. Aufgrund des eingereichten Arztzeugnisses

vom … 2023 sind die gesundheitlichen Gründe nicht derart gravierend, als dass

vorliegend eine Ausnahme von der Besteuerung gegeben wäre. Zwar wird bestätigt,

dass die Rekurrentin im … 2021 ihre neu gekaufte Wohnung aufgrund von

medizinischen Gründen wieder frühzeitig habe verkaufen müssen. Weiter wird aber

festgehalten, dass die Rekurrentin im … 2020 mit diffusen Bauchbeschwerden zum

Arzt gekommen sei. Alle Abklärungen hätten einen Normalbefund ergeben, es sei

die Diagnose eines Reizdarms gestellt worden. Die Ursache dieser

Reizdarmsymptomatik liege häufig im Umfeld bei psychologischen Änderungen und

Problemen. Es habe sich gezeigt, dass diese Beschwerden seit dem Umzug in die

neue Wohnung mit Änderungen des vertrauten Wohnheims gekommen seien. Die

Rekurrentin habe diese Änderungen selber festgestellt und aus gesundheitlichen

Gründen die Wohnung verkauft. Bereits nach Verkauf und dann beim

Wohnungswechsel in die alte Mietwohnung seien die Beschwerden wie verflogen

gewesen. Somit sei aus medizinischer Sicht klar, dass der Wohnungswechsel zur

verbesserten Gesundheit der Patientin beigetragen habe. Die Beschwerden seien

bisher nicht mehr aufgetreten. Dieses Arztzeugnis ist hier nicht als hinreichend

anzusehen, als dass die Rekurrentin aus der neuen Eigentumswohnung hätte zwingend

wegziehen müssen. Eine Therapie wurde offensichtlich nicht angeordnet. Auch hat

sich der Lebenspartner der Rekurrentin nicht zur vorliegenden Angelegenheit

geäussert. Es ist dafürzuhalten, dass der Rekurrentin eine

Entscheidungsfreiheit verblieben ist. Es ist mithin nicht nachgewiesen, dass sie

keine andere Möglichkeit gehabt hätte, als aus dieser Wohnung wegzuziehen.

Damit liegen hier keine gravierenden gesundheitlichen Gründe vor. Daran ändert

auch die Replik vom 20. März 2023 nichts. Die weiteren Einwände der Rekurrentin

sind nicht überzeugend. Bei der Bemessung der Handänderungssteuer ist der

Verkehrswert der Liegenschaft massgebend (oben, E. 2.1, § 210 StG); Abzüge sind

nicht möglich, auch ein Verlust wie hier eingewendet kann wie gesehen (oben, E.

3.2) nicht relevant sein. Ein entsprechendes Arztzeugnis kann in Fällen wie

hier wohl zu einem anderen Ergebnis führen. Es muss sich aber anders als

vorliegend um gravierende Fälle handeln und diese müssen klar begründet sein,

insbesondere auch bei psychologischen Problemen wie hier. Ein

Ausnahmetatbestand in Bezug auf die 1-Jahresfrist gemäss § 63bis Abs. 3 VV StG

ist im vorliegenden Fall demnach zu verneinen. An der bisherigen, insofern

restriktiven Rechtsprechung (vgl. KSG vom 20.11.2017, a.a.O., E. 3.3) ist daher

festzuhalten. Schliesslich kann die Rekurrentin bei der Erlassabteilung des

Finanzdepartements gegebenenfalls ein Gesuch um Erlass der Handänderungssteuer stellen.

Der Rekurs ist somit abzuweisen.

4. Bei diesem

Verfahrensausgang hat die unterliegende Rekurrentin die Kosten zu tragen

(§ 163 Abs. 1 StG). Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des

Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 500 festzusetzen (Grundgebühr, kein

Zuschlag).

****************

Demnach wird erkannt:

1. Der Rekurs wird

abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten von

CHF 500 werden der Rekurrentin zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der

Präsident: Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller W.

Hatzinger

Rechtsmittel:

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht

(Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 6004 Luzern) Beschwerde in

öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat

die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die

Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen

an:

- Rekurrentin (eingeschrieben)

- KStA, Sondersteuern (mit Akten)

- KStA, Rechtsdienst

- Amtschreiberei Solothurn

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert am: