Handänderungssteuer

Steuergericht

Urteil vom

8. September 2025

Es wirken mit:

Präsident: Müller

Richter: Jutzi, Stämpfli

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGNEB.2025.1

A und B Z, in D

v.d. RA E Y

gegen

Steueramt des Kantons Solothurn

betreffend Handänderungssteuer

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1. Mit

Kaufvertrag vom … 2022 haben A Z und B Z geb. C (nachfolgend Rekurrenten) das

Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001 für CHF 910'000 als Gesamteigentümer

erworben. Auf dem Grundstück befand sich ein Einfamilienhaus am Fweg.

Gleichzeitig unterzeichneten die Rekurrenten ein Gesuch um steuerfreie

Handänderung für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum.

Festgehalten wurde im Gesuch, dass es sich um ein Einfamilienhaus handelt und

der Bezug am 1. April 2022 geplant ist. Effektiv bezogen wurde die Liegenschaft

am 1. September 2022. In der Folge wurden die Rekurrenten im Rahmen einer

ersten Kontrolle des Gesuchs vom Kantonalen Steueramt (Abteilung Nebensteuern)

vorläufig von der Handänderungssteuer befreit.

2. In der

Folge errichteten die Rekurrenten auf dem Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001

ein zweites Einfamilienhaus mit Doppelgarage am Gweg. Am 19. April 2024 haben

die Rekurrenten ihren Wohnsitz in die neue Liegenschaft verlegt. Im Rahmen

einer zweiten Kontrolle stellte das Kantonale Steueramt fest, dass sich auf dem

Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001 neu zwei Einfamilienhäuser befinden würden

und beauftragte mit Schreiben vom 31. Januar 2025 die Amtschreiberei Region

Solothurn, die Handänderungssteuer zu erheben. Gleichzeitig wurden die

Rekurrenten über die Steuerpflicht informiert.

Mit

Rechnung und Veranlagungsverfügung vom 3. Februar 2025 wurde den Rekurrenten

eine Handänderungssteuer von CHF 20'020 in Rechnung gestellt.

3. Mit

Schreiben vom 21. Februar 2025 erhoben die Rekurrenten Einsprache und

verlangten eine Begründung der Rechnung sowie die Errichtung eines Mahnstopps.

Mit Schreiben vom 26. Februar 2025 hielt das Kantonale Steueramt fest, dass

bereits während der Einzugsfrist begonnen wurde, ein zweites Einfamilienhaus zu

errichten. Damit sei erwiesen, dass eine ausschliessliche und dauernde

Selbstnutzung durch die Rekurrenten nicht beabsichtigt war. Mit Schreiben vom

10. März 2025 hielten die Rekurrenten an der Einsprache fest.

4. Mit

Verfügung vom 14. März 2025 wurde die Einsprache vom Kantonalen Steueramt

abgewiesen. Dabei wurde festgehalten, dass beim Erwerb eines Einfamilienhauses,

welches die neuen Eigentümer selbst bewohnen würden, die Voraussetzungen der

ausschliesslichen Selbstnutzung in der Regel erfüllt seien.

Handänderungssteuerpflichtig sei demgegenüber der Erwerb eines

Mehrfamilienhauses, das zwei oder mehrere Wohnungen umfasse und damit das

Führen von mehreren Haushalten ermögliche. Dies gelte auch, wenn der Erwerber

selbst in einer von mehreren Wohnungen lebe, die übrigen aber vermietet oder

unentgeltlich an Familienangehörigen zum Gebrauch überlasse. Eine anteilige

Steuerbefreiung sei in diesen Fällen nicht möglich, weil dies im Gesetz nicht

vorgesehen sei. Anders sei nur zu entscheiden, wenn der Erwerber von Anfang an

beabsichtigt habe, die Liegenschaft in Stockwerkeigentum aufzuteilen. In diesem

Fall sei die Absicht, Stockwerkeigentum zu errichten, im Gesuch um steuerfreie

Handänderung schriftlich festzuhalten und das Stockwerkeigentum sei bis zum

Einzug zu begründen. Vorliegend hätten die Rekurrenten unmittelbar nach dem

Bezug des Einfamilienhauses am Fweg mit der Planung und der Errichtung eines

zweiten Einfamilienhauses begonnen. Damit würden sich nun zwei

Einfamilienhäuser auf dem Grundstück befinden, weshalb hier nicht mehr von

einer ausschliesslichen Selbstnutzung des Grundstücks durch die Rekurrenten

gesprochen werden könne.

5. Mit

Schreiben vom 9. April 2025 liessen die Rekurrenten Rekurs erheben. Dabei wurde

beantragt, die Verfügung des Kantonalen Steueramts vom 14. März 2025

aufzuheben. Even-tualiter sei die Handänderungssteuer auf die Parzelle Nr. 0001

nach Parzellierung zu beschränken und für die Parzelle Nr. 0001 ein

Verkehrswertgutachten einzuholen. Subeventualiter verlangten sie die

Rückweisung der Sache an das Kantonale Steueramt. Weiter wurde die

aufschiebende Wirkung verlangt. In der Begründung wurde festgehalten, dass die

Rekurrenten am 1. September 2022 in das Einfamilienhaus am Fweg eingezogen seien

und dort während 19 Monaten bis am 18. April 2024 gewohnt hätten. Am 30.

September 2022 hätten die Rekurrenten ein Baugesuch für die Errichtung eines

zweiten Wohnhauses eingereicht, welches am 28. November 2022 bewilligt worden

sei. Es sei von Anfang an vorgesehen gewesen, eines der beiden Häuser zu

bewohnen. Wäre das Grundstück vor dem Kauf parzelliert worden oder wäre der

Entscheid der Parzellierung und des Neubaus den Steuerbehörden von Anfang

mitgeteilt worden, hätte die Handänderungssteuer nur auf einem Teil der

Parzelle erhoben werden dürfen. Dass die Rekurrenten ihre Absichten nicht von

Anfang an kommuniziert hätten, sei ein formeller Fehler gewesen, der die hohe

Handänderungssteuer nicht rechtfertige. Auf der neuen Parzelle Nr. 0002 (Gstrasse)

sei daher keine Handänderungssteuer zu erheben. Diese werde dauerhaft von den

Rekurrenten bewohnt. Auf der Parzelle Nr. 0001 (Fweg) sei eine

Handänderungssteuer zu erheben. Die Parzelle sei neu zu bewerten. Die

Rekurrenten hätten keine Umgehungsabsicht gehabt, sondern einfach ein falsches

Vorgehen gewählt.

6. In

seiner Vernehmlassung vom 2. Mai 2025 beantragte das Kantonale Steueramt die

kostenfällige Abweisung des Rekurses. Ergänzend wurde festgehalten, dass eine

Parzellierung zur Erfüllung der Voraussetzungen nicht zu jedem x-beliebigen

Zeitpunkt vorgenommen werden könne. Sie müsste spätestens beim Einzug in die

Liegenschaft erfolgen. Vorliegend sei aber nach wie vor keine Parzellierung

vorgenommen worden. Nicht nachvollziehbar sei, warum die Parzellierung - sofern

sie wirklich von Anfang an geplant gewesen sei - nicht zusammen mit dem

Kaufvertrag vorgenommen worden sei. Es sei davon auszugehen, dass der Entscheid

für eine Parzellierung erst kürzlich gefällt worden sei, datiere doch der

Parzellierungsvorschlag erst vom 28. März 2025. Seit der Errichtung eines

zweiten Einfamilienhauses auf dem nämlichen Grundstück könne nicht mehr von

einer ausschliesslichen Selbstnutzung gesprochen werden. Die Rekurrenten seien

erst am 19. April 2024 in das neue Haus am Gweg eingezogen. Die Frist des

Einzugs innert zwei Jahren seit dem Kauf sei daher damals schon vorbei gewesen.

Für die Liegenschaft am Fweg könne auch keine (teilweise) Befreiung von der

Handänderungssteuer gewährt werden, weil hier nicht von einer dauernden

Selbstnutzung die Rede sein könne, wenn die Rekurrenten von Anfang an die

Absicht hatten, am Gweg eine neue Liegenschaft zu errichten und dort

einzuziehen. Im Gesuch für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes

Wohneigentum sei das Feld «Bemerkungen» leer gelassen worden. Allfällige

Absichten hätten mindestens dort erwähnt werden müssen.

7. Mit

Replik vom 30. Mai 2025 hielten die Rekurrenten an den bisherigen Ausführungen

fest. Die Steuerverwaltung handle äusserst formalistisch und lasse keine

Alternativen zu. Ein privater Notar wäre allenfalls sogar haftbar gemacht

worden, wenn er seine Klienten so beraten hätte, wie es die Amtschreiberei

gemacht habe. Der Amtsnotar hätte hier die Absichten und Überlegungen der

Parteien eruieren müssen. Da er dies unterlassen habe, rechtfertige es sich

eine für den Steuerzahler günstigere Variante zu veranlagen.

Das Steuergericht zieht in Erwägung:

Sachverhalt

1. Gegen

den Einspracheentscheid bei einer Handänderungssteuer können gemäss Art. 214

Abs. 3 StG (Steuergesetz, BGS 614.11) der Steuerpflichtige und das

Finanzdepartement beim Kantonalen Steuergericht (KSG) Rekurs erheben. Die

Rekurrenten sind als Steuerpflichtige daher grundsätzlich zur Einlegung des

Rekurses legitimiert und das angerufene Gericht ist sachlich zuständig. Rekurs

und Beschwerde sind innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

einzureichen. Der angefochtene Entscheid datiert vom 14. März 2025. Er wurde am

15. März 2025 zugestellt. Am 10. April 2025 wurde der Rekurs der Post

übergeben. Er wurde fristgerecht erhoben. Es ist darauf einzutreten.

Erwägungen

2.

Der

Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an Grundstücken (§ 205 Abs. 1 StG), wobei unter einer Handänderung jedes Rechtsgeschäft verstanden wird, mit

dem die wirtschaftliche Verfügungsmacht über ein Grundstück übergeht (§ 206 Abs. 1 StG). Indem das Steuergesetz vom 1. Dezember 1985 für die

Handänderungssteuer auf die wirtschaftliche Handänderung abstellt, übernimmt es

die Praxis der früheren kantonalen Rekurskommission (KRK) begründet im

Entscheid KRKE 1979 Nr. 24. Damals entschied die KRK, nur die wirtschaftliche

Handänderung gebe Anlass zur Erhebung der Handänderungsgebühr. Unter

«wirtschaftlicher Handänderung» verstand es den «Wechsel in der

wirtschaftlichen Verfü-gungsgewalt über ein Grundstück, ohne dass das

Rechtssubjekt, welches rechtsgeschäftlich die Verfügungsmacht und damit die

Beherrschung des Grundstücks erworben hat, zivilrecht-lich als Eigentümer in

Erscheinung träte; der Drittperson wird ermöglicht, über eine Liegen-schaft zu

verfügen, obwohl sie rein zivilrechtlich gesehen nicht Eigentümer geworden ist

(KRKE 1979 Nr. 24 E. 3). Diese Rechtsprechung ist sowohl in der Lehre (vgl. Monteil, Zum Objekt der solothurnischen

Handänderungssteuer, in: 500 Jahre Solothurn im Bund, Solothurn 1981, S. 321; Müller, Das Steuerobjekt der

Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen

Steuergerichts, in: Festgabe Walter Straumann, 2013, S. 441; Seiler, in: Zweifel/Besuch/Oesterhelt

[Hrsg.], Immobiliensteuern, 2021, § 4 N 13) als auch in der späteren,

publizierten Rechtsprechung des Kantonalen Steuergerichts (KSGE 1997 Nr. 12 E.

2; 1998 Nr. 14 E. 2; 2002 Nr. 8 E. 2; 2003 Nr. 1 E. 2; 2005 Nr. 9 E. 1; 2006

Nr. 12 E. 2; 2007 Nr. 11 E. 3; 2014 Nr. 18 E. 2; 2014 Nr. 20 E. 2.1; 2015 Nr.

14.

E. 2.1; 2017 Nr. 15 E. 2; 2017 Nr. 16 E. 2.1; 2022 Nr. 8 E. 2; 2022 Nr.

9.

E. 2) übernommen worden.

3.1

Gemäss § 206 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuerpflicht durch jedes Rechtsgeschäft

begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück

übergeht. Steuerfrei ist eine Handänderung nach § 207 Abs. 1 lit. g StG

allerdings dann, wenn ein Grundstück als dauernd und ausschliesslich selbst

genutztes Wohneigentum erworben wird (Müller,

a.a.O., S. 452 ff.; Dorasamy/Spörri,

in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt [Hrsg.], Immobiliensteuern, 2021, § 8 N 229). Die

Bestimmung von § 207 Abs. 1 lit. g StG, die den Erwerb von selbstgenutztem

Wohneigentum im Unterschied zu anderen Handänderungen privilegieren will, wurde

durch die kantonale Volksabstimmung vom 29. November 2009 eingefügt, wobei das

Inkrafttreten der Bestimmung auf den 1. Januar 2011 festgelegt wurde. Der

Wortlaut der eingefügten Gesetzesbestimmung entstammt der ausformulierten

Volksinitiative «Willkommen im Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien

Handänderung von selbst bewohntem Wohneigentum».

3.2

Vorliegend

sind die Tatbestandselemente «dauernd selbst genutzt» und «ausschliesslich

selbst genutzt» von § 207 Abs. 1 lit. g StG umstritten, weil die Rekurrenten

auf ihrem Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001 ein zweites Einfamilienhaus am Gweg

errichten liessen und in dieses zweite Einfamilienhaus umgezogen sind, während sie

ihr ursprüngliches Einfamilienhaus am Fweg fremdvermietet haben. Im Jahr 2025

wurde das Grundstück parzelliert.

3.3

Der

Regierungsrat hat von seiner Kompetenz, die erforderlichen Vollzugsbestimmungen

zum Steuergesetz zu erlassen (§ 264 Abs. 2 StG), in § 63bis VV StG (Vollzugsverordnung

zum Steuergesetz, BGS 614.12) Gebrauch gemacht. Ein Grundstück gilt gemäss § 63bis VV StG als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines überbauten

Grundstücks innert einem Jahr seit Vertragsschluss dort Wohnsitz nimmt (§ 63bis Abs. 1 VV StG), bzw. innert zwei Jahren bei nicht bebauten Grundstücken (§ 63bis Abs. 2 VV StG). Eine Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der

Erwerber das Grundstück nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr,

selbst bewohnt (§ 63bis Abs. 3 VV StG), was das Bundesgericht im Entscheid vom

1.

Dezember 2017 (2C_469/2017) bestätigt hat. Ausnahmen von der Jahresfrist

sind beispielsweise denkbar, wenn unvorhersehbare Ereignisse beruflicher oder

privater Natur einen vorzeitigen Umzug notwendig machen (Steuerpraxis 2010 Nr.

2, Ziff. 2.3; KSGE 2019 Nr. 11).

4.1

Die

Rekurrenten haben am … 2022 das Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001 mit

einer Fläche von … m2 gekauft. Am gleichen Tag haben die Rekurrenten

das Gesuch um steuerfreie Handänderung dauernd und ausschliesslich selbst

genutztes Wohneigentum eingereicht. Am 1. September 2022 sind sie in das

bestehende Einfamilienhaus am Fweg eingezogen. Somit kann festgehalten werden,

dass das Erfordernis von § 63bis VV StG (Einzug innert Jahresfrist)

eingehalten ist.

4.2

Die

Rekurrenten wohnen nach wie vor auf dem Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001.

Somit ist auch die minimale Wohndauer von einem Jahr gemäss § 63bis Abs. 3 VV

StG, welche das bloss vorübergehende Bewohnen eines Grundstücks von der

Privilegierung ausschliessen will, formell eingehalten.

4.3

Festzuhalten

ist aber, dass sich aus den Akten ergibt, dass die H AG bereits am 10. Dezember

2021.

ein Baugesuch eingereicht hat, um auf dem Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001

ein zweites Einfamilienhaus am Gweg bauen zu können. Dieses Gesuch wurde am 4.

Februar 2022 bewilligt. Somit muss schon beim Kauf des Grundstücks bekannt

gewesen sein, dass auf dem Grundstück der Bau eines zweiten Einfamilienhauses

realisiert werden soll. Die Rekurrenten haben danach offenbar die Baupläne

angepasst. Am 30. September 2022 haben sie ein überarbeitetes Baugesuch

(Projektänderung) der H AG als Grundeigentümer unterzeichnet. Somit zeigt sich,

dass die Rekurrenten von Anfang an den Bau eines neuen Einfamilienhauses und

den Einzug in dieses Haus geplant hatten. Das Bewohnen der Liegenschaft am Fweg

sollte somit nur eine vorübergehende Phase sein. Vorliegend ist allerdings zu

betonen, dass auch das zweite Einfamilienhaus auf dem gleichen Grundstück

(Grundbuch D / Nr. 0001) liegt. Ein Wegzug vom erworbenen Grundstück wurde

nicht in Erwägung gezogen. Daher ist das Tatbestandsmerkmal der «dauerhaften

Selbstnutzung» des Grundstücks Grundbuch D / Nr. 0001 erfüllt.

5.1

Das

Tatbestandsmerkmal der «ausschliesslichen Selbstnutzung» hat das Kantonale

Steuergericht schon verschiedentlich beschäftigt. Im Urteil SGNEB.2012.2 vom 5.

November 2012 (veröffentlicht in: KSGE 2012 Nr. 13) entschied das KSG, dass die

Ausschliesslichkeit von selbst genutztem Wohneigentum u.U. auch (noch) bejaht

werden kann, wenn in einer Liegenschaft ein Mehrgenerationenhaushalt geführt

wird. Andererseits hat das KSG in einem anderen Fall vom 4. März 2013

(SGNEB.2012.8) entschieden, dass «Ausschliesslichkeit» im Sinne der

gesetzlichen Vorgabe zu verneinen ist, wenn diverse Miteigentümer eine

Liegenschaft über mehrere Geschosse bewohnen, die separate Haushaltführungen

möglich machen und als wahrscheinlich erscheinen lassen. Im Entscheid

SGNEB.2015.4 vom 25. April 2016 hat das KSG festgehalten, dass keine

ausschliessliche Selbstnutzung vorliegen würde, wenn die Käufer eines

Einfamilienhauses ihr Haus mit einer zusätzlichen separaten Wohnung, die rund

15.

Monate nach dem Kauf fremdvermietet wird, aufstocken. Im Entscheid

SGNEB.2016.9 vom 6. März 2017 (veröffentlich in: KSGE 2017 Nr. 15) wurde

festgehalten, dass eine Befreiung von der Handänderungssteuer nicht möglich

sei, wenn ein erheblicher Teil des Gebäudes geschäftlich genutzt oder

regelmässig vermietet sei. Im Entscheid SGNEB.2019.3 vom 16. März 2020

(veröffentlicht in: KSGE 2020 Nr. 12) wurde schliesslich die Steuerbefreiung

gewährt, wenn die Nutzungs- und Verwaltungsordnung nachträglich (drei Monate

nach dem Kauf) im Grundbuch angemerkt worden sei. Im Entscheid SGNEB.2022.1 vom

21.

November 2022 (veröffentlicht in: KSGE 2022 Nr. 9) hat das Steuergericht

festgehalten, dass keine ausschliessliche Selbstnutzung vorliegt, wenn bei

einem Haus mit zwei Wohnungen eine fremdvermietet wird.

5.2

Vorliegend

haben die Rekurrenten mit Kaufvertrag vom… 2022 das Grundstück Grundbuch D / Nr.

0001.

erworben. Bereits am … 2022 und damit nur rund sechs Monate später haben

sie ein Baugesuch zur Errichtung eines zweiten Einfamilienhauses auf ihrem

Grundstück unterzeichnet. Nach Errichtung dieser Liegenschaft sind die

Rekurrenten in den Neubau umgezogen und haben das ursprüngliche Einfamilienhaus

am Fweg per 1. Mai 2024 fremdvermietet. Damit haben die Rekurrenten ab diesem

Zeitpunkt nur noch einen Teil des Grundstücks selbst bewohnt. Das KSG hat am

25.

April 2016 in einem vergleichbaren Fall festgehalten, dass nicht mehr von

einer ausschliesslichen Selbstnutzung ausgegangen werden kann, wenn die

Erwerber ihre Liegenschaft mit einer zweiten Wohnung aufstocken und diese

Wohnung fremdvermieten (SGNEB.2015.4, oben, E. 5.1.). Auch hier bewohnten die

Erwerber des Grundstücks nach der Fremdvermietung der zweiten Wohnung nur noch

einen Teil des Grundstücks selbst. Von einer ausschliesslichen Selbstnutzung

kann ich solchen Verhältnissen nicht mehr gesprochen werden. Nicht massgebend

kann es sein, ob die Erwerber die ursprüngliche Liegenschaft oder die

neuerbaute Einlegerwohnung bewohnen.

5.3

Zu

prüfen sind vorliegend aber auch die zeitlichen Verhältnisse. Die Rekurrenten

sind am 1. September 2022 in die gekaufte Liegenschaft eingezogen und haben

diese per 1. Mai 2024 fremdvermietet. Damit haben sie ihr Grundstück im Prinzip

mehr als ein Jahr aus-schliesslich selbst genutzt. § 63bis Abs. 3 VV StG kann

nun entnommen werden, dass die Steuerbefreiung nicht greifen soll, wenn ein

Grundstück nur vorübergehend selbst bewohnt wird. Der Aspekt der

vorübergehenden ausschliesslichen Selbstnutzung hat aber eine objek-tive und

eine subjektive Seite, die zu unterscheiden sind. In objektiver Hinsicht muss

die aus-schliessliche Selbstnutzung in der Regel mindestens ein Jahr dauern.

Erfüllt sein muss aber auch das subjektive Erfordernis, dass innert der Jahresfrist

keine Absicht bestehen darf, aus-zuziehen oder das Grundstück teilweise fremd zu

vermieten. Vorliegend war für die Rekurrenten von Anfang an klar, dass der Bau

eines zweiten Einfamilienhauses beabsichtigt ist und sie danach nur noch einen

Teil des Grundstücks ausschliesslich selbst bewohnen werden. Dass die

bestehende Liegenschaft erst per 1. Mai 2024 fremdvermietet werden konnte, lag

in erster Linie an der Bauzeit der zweiten Liegenschaft. Die Bauzeit kann aber

für die Frage der Steuerbefreiung nicht massgebend sein. Privilegiert werden

soll nur, wer ein Grundstück dauerhaft und nicht nur vorübergehend

ausschliesslich selbst nutzen will. Dies mag vorliegend im Ergebnis als relativ

streng erscheinen, ist aber angezeigt, da es hier, wie gesagt, um die Frage der

Steuerbefreiung geht, welche zurückhaltend zu beurteilen ist.

6.1

Vorliegend

verlangen die Rekurrenten lediglich eine teilweise Befreiung von der

Handänderungssteuer. Eine teilweise Steuerbefreiung ist möglich, wenn beim

Erwerb eines Mehrfamilienhauses nur eine Wohnung ausschliesslich selbst genutzt

wird und von Anfang an die Absicht bestand, die Liegenschaft in

Stockwerkeigentum aufzuteilen. Das Stockwerkeigentum muss dann spätestens beim

Einzug begründet werden. Analog ist vorzugehen, wenn mehrere Miteigentümer, ein

Mehrfamilienhaus unter sich aufteilen und die Wohnungen von unterschiedlichen

Miteigentümern genutzt wird. Hier muss die Nutzungs- und Verwaltungsordnung

ebenfalls umgehend im Grundbuch eingetragen werden (Müller, a.a.O., S. 455; vgl. auch KSGE 2020 Nr. 12).

6.2

Wird auf

einem Grundstück eine zweite Liegenschaft gebaut, die fremdvermietet wird,

müsste es in Analogie zum Stockwerkeigentum und zum Miteigentum auch möglich

sein, dass das Grundstück parzelliert wird. Wird somit mit dem Kauf des

Grundstücks eine Parzellierung vorgenommen, kann für die ausschliesslich selbst

genutzte Parzelle eine Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden.

6.3

Vorliegend

haben die Rekurrenten am … 2022 das Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001 gekauft

und gleichentags das Gesuch um steuerfreie Handänderung eingereicht. Weder dem

Kaufvertrag noch dem Gesuch konnte entnommen werden, dass eine Parzellierung

des Grundstücks und der Bau eines zweiten Einfamilienhauses auf der zweiten

Parzelle beabsichtigt ist. Letzteres stellte das Kantonale Steueramt erst nach

einer zweiten Kontrolle fest. Den Akten kann weiter entnommen werden, dass den

Rekurrenten am 28. März 2025 ein Parzellierungsvorschlag zugestellt worden

ist. Somit kann festgehalten werden, dass auch drei Jahre nach dem Kauf des

Grundstücks keine Parzellierung im Grundbuch eingetragen ist. Im Entscheid

SGNEB.2021.1 vom 4. Juli 2022 (KSGE 2022 Nr. 8) hat das Steuergericht in E. 4.3

festgehalten, dass beim Erwerb eines Grundstücks in Miteigentum die Nutzung-

und Verwaltungsordnung spätestens ein Jahr nach Vertragsschluss im Grundbuch

angemerkt sein muss. Übertragen auf den vorliegenden Fall kann daher

festgehalten werden, dass die Parzellierung eines Grundstücks ebenfalls innert

Jahresfrist im Grundbuch eingetragen sein muss, wenn die Steuerbefreiung für

eine Parzelle geltend gemacht werden will. Vorliegend sind auch keine Gründe

ersichtlich, weshalb ausnahmsweise eine längere Frist als diese Jahresfrist zur

Anwendung kommen sollte.

6.4

Nicht

beantwortet werden muss die Frage, ob bei einer fristgerecht vorgenommenen

Parzellierung und einem Umzug (rund 26 Monate nach dem Kauf des Grundstücks)

von der einen auf die andere Parzelle nach wie vor von einer ausschliesslichen

Selbstnutzung einer Parzelle hätte ausgegangen werden können.

7.

Ob

vorliegend die Rekurrenten von der Amtschreiberei korrekt über die

Handänderungssteuer informiert worden sind, kann offengelassen werden, zumal

auch unklar ist, in welchem Umfang die Rekurrenten die Amtschreiberei über ihre

bestehenden Absichten informiert haben. In Ziff. 5.6 des Kaufvertrags vom …

2022.

haben die Rekurrenten bestätigt, dass sie das Merkblatt «Steuerliche

Hinweise zu Grundstückgeschäften» erhalten haben. In diesem Merkblatt ist

festgehalten, dass die Handänderungssteuer vom Steueramt des Kantons Solothurn,

Abteilung Nebensteuern, veranlagt wird. Die Amtschreiberei bereitet die

Veranlagung nur vor (§ 213 Abs. 1 StG). Weiter ist im Merkblatt festgehalten,

dass man sich für weitere Informationen an die zuständige Steuerbehörde wenden

kann. Die entsprechenden Adressen und Telefonnummern werden erwähnt. Auch das

KSG hat mehrfach festgehalten, dass die Amtschreiberei im Bereich der

Nebensteuern (Handänderungssteuer, Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer) nicht

zuständig sei, verbindliche Steuerauskünfte zu erteilen (zur

Handänderungssteuer: Entscheid SGNEB.2007.2 vom 10. Dezember 2007; zur

Schenkungssteuer: Entscheid SGNEB.2007.5 vom 16. November 2009, publiziert in

KSGE 2009 Nr. 15). Allfällige Auskünfte der Amtschreiberei geniessen daher

keinen Vertrauensschutz.

8.

Der

Rekurs erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem

Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Rekurrenten aufzuerlegen

(Art. 144 Abs. 1 DBG bzw. § 163 Abs. 1 StG). In Anwendung von § 150 des

Gebührentarifs (GT; BGS 615.11) beträgt diese CHF 2'001 (Grundgebühr von CHF

1'000 und Zuschlag von CHF 1’001). Eine Parteientschädigung ist ihnen nicht

zuzusprechen.

****************

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Der

Rekurs wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtskosten von CHF 2'001 werden den Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident: Der Sekretär:

Dr.

Th. A. Müller W. Hatzinger

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit

Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 6004

Luzern) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der

Beweismittel und die Unterschrift der Beschwerdeführer oder ihres Vertreters zu

enthalten.

Dieser

Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

- Vertreter der Rekurrenten (eingeschrieben)

- KStA, Rechtsdienst, mit Beilage (NST-H2025-N000)

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD (Rg.Nr. 00000000 v. 03.02.2025)

Expediert am: