Steueraufschub

KSGE 1996 Nr. 11

§ 51 Abs. 1 - Eine Zeitspanne von fast fünf

Jahren zwischen Ersatzkauf und Verkauf ist in jedem Fall zu lang für einen

Steueraufschub.

Urteil St 1994/24 G5 vom

11.3.1996

Sachverhalt

1. X. kaufte zusammen mit seiner

Frau am 2. Juni 1989 das Grundstück GB Nr. 303, 138 m2 Land, ein

"schlüsselfertiges" Haus, für Fr. 651'550.--. Am 6. Mai 1994

verkaufte er seine Liegenschaft GB Nr. 1433 mit Wohnhaus für Fr. 595'000.--.

Die Veranlagungsbehörde berechnete einen Grundstückgewinn von netto Fr.

122'130.-- und einen steuerbaren Gewinn von Fr. 114'802.--; sie lehnte das

Begehren um Steueraufschub ab.

2. Gegen den Einspracheentscheid

vom 3. Juli 1995 erhob der Steuerpflichtige am 27. Juli 1995 Rekurs. Er habe

sich 1989 entschlossen, ein anderes Wohnhaus zu kaufen, habe dies auch getan

und dann sein bisheriges Wohnhaus zum Verkauf ausgeschrieben. Der Verkauf sei

trotz Interessenten finanziell nicht möglich gewesen, weshalb er das Haus noch

etwa anderthalb Jahre vermietet und schliesslich erst 1994 verkauft habe. Das

Gesetz verlange eine Ersatzbeschaffung "in der Regel" innerhalb von

zwei Jahren. Wegen der Unregelmässigkeiten auf dem Geld- und Zinsmarkt habe er

die Regel nicht einhalten können. Die Ersatzbeschaffung sei dennoch zu

gewähren.

Die Veranlagungsbehörde

beantragte Abweisung des Rekurses. Der Rekurrent habe sein erstes Wohnhaus rund

3½ Jahre vermietet und dann verkauft. Er sei im Zeitpunkt des Verkaufs nicht

mehr Eigenbewohner gewesen.

Erwägungen

1.

Nach § 51 StG kann der Steuerpflichtige,

der sein von ihm selber ganzjährig bewohntes Eigenheim veräussert, den

Grundstückgewinn steuerfrei auf ein Ersatzobjekt im Kanton übertragen, wenn er

dieses selber ganzjährig bewohnt; die Ersatzbeschaffung hat "in der

Regel" innert zwei Jahren zu erfolgen. Das Steuergericht hat bereits

früher entschieden, dass die Ersatzbeschaffung auch vor dem Verkauf des

Eigenheims stattfinden kann (KSGE 1987, 25 und 32). Weil das Gesetz die

Ersatzbeschaffung "in der Regel" innert zwei Jahren verlangt, lässt

es auch Ausnahmen zu, könnte eine Ersatzbeschaffung also unter bestimmten

Voraussetzungen auch nach Ablauf von zwei Jahren erfolgen. Im vorliegenden Fall

kann die Frage offen gelassen werden, wo die zeitlich äusserste Grenze zu

ziehen ist. Eine Zeitspanne von 5 Jahren zwischen den beiden Rechtsgeschäften

(Verkauf / Kauf oder umgekehrt) ist auf jeden Fall zu lang, und lässt sich auch

bei extensiver Gesetzesauslegung nicht mehr unter § 51 StG subsumieren. Offen

zu lassen sind auch die weiteren Fragen, unter welchen Umständen ein

Steuerpflichtiger auch dann Ersatzbeschaffung geltend machen kann, wenn er ein

neues Eigenheim kauft und sein bisheriges Eigenheim noch nicht verkaufen kann

und darum auf beschränkte Zeit vermietet. Nach Auffassung des Steuergerichts

liesse sich eine steueraufschiebende Ersatzbeschaffung auch dann noch bejahen,

sofern bestimmte Umstände den klaren Willen zu Verkauf / Kauf oder Kauf /

Verkauf erkennen lassen und dann besondere Ereignisse den Verkauf verzögern und

eine Vermietung nahelegen. Doch auch dann dürfte der zeitliche Rahmen von

normalerweise zwei Jahren nicht so stark wie im vorliegenden Fall gesprengt

werden. Der Rekurs ist abzuweisen.

Steuergericht, Urteil vom 11.

März 1996