SGSTA.1997.120

Liegenschaftskosten: Effektive Kosten oder Pauschalabzug?

26. Oktober 1998Deutsch5 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Der

Steuerpflichtige erwarb am 21. Juni 1991 die Liegenschaft GB Olten Nr. ... zu

einem Drittel Miteigentum. Die drei Miteigentümer liessen an der offenbar

renovationsbedürftigen Liegenschaft in den Jahren 1991 und 1992 verschiedene

Arbeiten an Küchen und Bodenbelägen für total Fr. 24'797.50 ausführen. Im Jahr

1996 wurden weitere Sanierungen durchgeführt: Ersatz der Waschmaschine (Fr.

3'300.--), Arbeiten an den elektrischen Installationen (Fr. 8'267.90), Ersatz

von Fenstern (Fr. 8'379.--) sowie der Heizung (Fr. 27'122.90), diverse

Schreinerarbeiten (Fr. 24'597.--) sowie ein Küchenumbau (Fr. 18'000.--). Hinzu

kamen 1996 Versicherungsprämien von total Fr. 764.55.

In der

Steuererklärung 1997 machte der Steuerpflichtige den gesamten erwähnten Liegenschaftenaufwand

inkl. der Aufwendungen in den Jahren 1991 und 1992 als Abzug zu einem Drittel

geltend. In der definitiven Veranlagung vom 27. September 1997 wurde lediglich

der Pauschalabzug von 20 % des steuerbaren Eigenmietwertes zum Abzug

zugelassen.

2. Mit

Einsprache vom 30. Oktober 1997 beantragte der Steuerpflichtige den Abzug der

effektiv angefallenen Kosten, insbesondere derjenigen, die mit dem Ersatz von

Heizung, Fenstern und Waschmaschine sowie mit der Sanierung der elektrischen

Installationen verbunden gewesen waren. Die getroffenen Massnahmen hätten zum

Teil auch der Energieeinsparung gedient.

Mit

Einspracheentscheid vom 10. November 1997 wurde die Einsprache abgewiesen, da

der Steuerpflichtige im Steuerjahr 1996 den Pauschalabzug geltend gemacht habe

und ein Wechsel zum Abzug der effektiv angefallenen Kosten nur in einem geraden

Steuerjahr möglich sei (§ 9 Abs. 2 Steuerverordnung Nr. 16).

3. Gegen

diesen Entscheid erhob der Steuerpflichtige am 12. November 1997 Rekurs und

bestätigte sein Rechtsbegehren.

Mit

Datum vom 12. Januar 1998 beantragt die Veranlagungsbehörde die Abweisung des

Rekurses.

Erwägungen

1.

Gemäss

§ 39 Abs. 3 StG können bei Liegenschaften Unterhaltskosten, die

Versicherungsprämien und die notwendigen Kosten der Verwaltung sowie Kosten für

Energiesparmassnahmen an bestehenden Bauten im Rahmen einer Verordnung des

Regierungsrates steuerrechtlich abgezogen werden. Gemäss § 39 Abs. 4 StG kann

der Steuerpflichtige für Grundstücke des Privatvermögens anstelle der

tatsächlichen Kosten und Prämien einen Pauschalabzug geltend machen. Dieser

Pauschalabzug beträgt 20 % des Bruttoertrages, wenn das fragliche Gebäude zu

Beginn des Steuerjahres älter als 10 Jahre ist (§ 11 lit. b Steuerverordnung

Nr. 16).

2.

Strittig

ist im vorliegenden Verfahren, ob der Rekurrent die effektiven Unterhaltskosten

in Abzug bringen kann oder ihm lediglich der Pauschalabzug gewährt werden kann.

a) Gemäss §

9.

Abs. 1 Steuerverordnung Nr. 16 kann anstelle der tatsächlichen Kosten ein

Pauschalabzug geltend gemacht werden. Der Steuerpflichtige kann gemäss Absatz 2

der genannten Bestimmung alle 2 Jahre jeweils im geraden Steuerjahr zwischen

dem Abzug der tatsächlichen Kosten und dem Pauschalabzug wählen. Für die ersten

5.

vollen Steuerjahre seit dem Erwerb der betreffenden Liegenschaft kann

schliesslich nach Absatz 3 der genannten Bestimmung nur der Pauschalabzug

geltend gemacht werden.

b) Nach dem

Wortlaut von § 9 Steuerverordnung Nr. 16 muss die Möglichkeit der effektiven

Unterhaltskosten als Grundregel betrachtet werden. Anders ist die Formulierung

von § 9 Abs. 1 Steuerverordnung Nr. 16 nicht zu verstehen: "Anstelle der

tatsächlichen Kosten ......".

c) Ein

Steuerpflichtiger hat gemäss Abs. 2 von § 9 Steuerverordnung Nr. 16 die Möglichkeit,

in einem geraden Steuerjahr anstelle der Grundregel des effektiven

Kostenabzuges den Pauschalabzug zu wählen. Wählt er jedoch den Pauschalabzug,

kann er lediglich in einem geraden Steuerjahr wieder zum effektiven Abzug

zurückkehren.

d) Der

Grundsatz des effektiven Kostenabzuges erfährt während der ersten 5 vollen Steuerjahre

seit dem Erwerb einer Liegenschaft insofern eine Ausnahme, als gemäss § 9 Abs.

3.

Steuerverordnung Nr. 16 während dieser Zeit lediglich der Pauschalabzug

geltend gemacht werden kann.

Qualifiziert

man jedoch den effektiven Kostenabzug als Grundregel, muss im 6. Steuerjahr

nach Erwerb einer Liegenschaft konsequenterweise wieder diese Grundregel

gelten, und zwar unabhängig davon, ob es sich beim 6. Steuerjahr nach Erwerb

einer Liegenschaft um ein ungerades oder gerades Steuerjahr handelt. Unabhängig

davon gilt ab diesem Zeitpunkt wieder die Grundregel des effektiven

Kostenabzuges, es sei denn, der Steuerpflichtige verlange ausdrücklich die

Beibehaltung des Pauschalabzuges.

3.

Für den

vorliegenden Fall führen die vorstehenden Ueberlegungen zu folgenden Schlüssen:

Der Rekurrent erwarb die Liegenschaft GB Olten Nr. ... am 21. Juni 1991 zu

einem Drittel Miteigentum. Gemäss § 9 Abs. 3 Steuerverordnung Nr. 16 konnte er

für die ersten 5 vollen Steuerjahre, d.h. für die Steuerjahre 1992 - 1996,

lediglich den Pauschalabzug geltend machen. Nach Ablauf der ersten 5 vollen

Steuerjahre nach dem Erwerb, d.h. vorliegend im Steuerjahr 1997, gelangt

wiederum die Grundregel des effektiven Kostenabzuges zur Anwendung. Dies ist

nur dann nicht der Fall, wenn der betreffende Steuerpflichtige ausdrücklich den

Pauschalabzug geltend macht.

Nachdem

der Rekurrent im Steuerjahr 1997 den Pauschalabzug eben gerade nicht geltend

machte, gilt die Grundregel des effektiven Kostenabzuges. Der Rekurs ist somit

bezüglich der geltend gemachten Unterhaltsarbeiten im Jahr 1996 gutzuheissen.

Dagegen

können die geltend gemachten Aufwendungen der Jahre 1991 und 1992 im Steuerjahr

1997.

nicht berücksichtigt werden.

Die

Akten sind somit an die Vorinstanz zwecks Vornahme einer Neuveranlagung im

Sinne dieser vorstehenden Erwägungen zurückzuweisen.

4.

...

Steuergericht,

Urteil vom 26. Oktober 1998