Ersatzbeschaffung

KSGE

1999 Nr. 8

StG § 51 - Ersatzbeschaffung.

Nicht als Ersatzbeschaffung

gilt der Grundstückkauf 40 Monate nach dem Verkauf, zumal der Steuerpflichtige

wegen der schlechten Wirtschaftslage sowie, weil er das optimale Objekt noch

nicht gefunden hat, einen Kauf hinausgezögert hat.

Urteil

St 1998/116 vom 30.8.1999

Sachverhalt

1. X. wurde

am 1. September 1994 rechtskräftig geschieden. Gemäss Ehescheidungskonvention

übernahm und behielt er das Grundstück GB Kestenholz Nr. y zu Eigentum, wobei er

die Grundpfandschulden zu übernehmen hatte. Mit Datum vom 18. Mai 1994

verkaufte er dieses Grundstück zu einem Preis von Fr. 600’000.--. Die aus

diesem Verkauf resultierende Grundstückgewinnsteuer wurde mit Fr. 19’283.05

errechnet und mit Datum vom 31. Januar 1995 veranlagt bzw. eröffnet.

X.

kaufte mit Datum vom 19. September 1997 das Grundstück GB Kestenholz Nr. y

(Stockwerkeigentum) zum Preis von Fr. 300’000.--. Er geht davon aus, mit dem

Kauf obgenannter Eigentumswohnung eine Ersatzbeschaffung im Sinne von § 51 Abs.

1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (StG) getätigt zu haben und

forderte mit Schreiben vom 28. August 1997 die zwischenzeitlich bezahlte

Grundstückgewinnsteuer zurück. Mit Verfügung vom 25. September 1997 wies die

Veranlagungsbehörde Thal-Gäu das Gesuch ab.

Die

dagegen gerichtete Einsprache vom 30.September 1997 wies die Veranlagungsbehörde

mit Entscheid vom 26. Mai 1998 (expediert am 12. Juni 1998) ab.

2. Mit

Schreiben vom 7. Juli 1998 liess der Steuerpflichtige durch seinen Anwalt

Rekurs beim Kantonalen Steuergericht einreichen mit den Anträgen, (1.) die

Verfügung der Veranlagungsbehörde sei aufzuheben, (2.) dem Rekurrenten sei auf

den Kauf von GB Kestenholz Nr. y. der Gewinn aus dem Verkauf von GB Kestenhol

Nr. z. i.S. einer Ersatzbeschaffung anzurechnen und (3.) die bezahlte

Grundstückgewinnsteuer von Fr. 19’283.05 sei dem Rekurrenten entsprechend

verzinst zurückzubezahlen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

In

ihrer Vernehmlassung vom 18. September 1998 beantragt die Vorinstanz die kostenfällige

Abweisung des Rekurses. In seiner Rückäusserung vom 31. Oktober 1998 hält der

Rekurrent an seinen Anträgen fest. Auf die Ausführungen in den Rechtsschriften

wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1.

...

2.

Der

veranlagte Betrag (Grundstückgewinnsteuer) ist bezüglich der Höhe anerkannt und

nicht Gegenstand des Rekursverfahrens. Strittig bleibt im hierortigen

Verfahren, ob der Rekurrent - wie behauptet - eine Ersatzbeschaffung im Sinne

von § 51 Abs. 1 StG getätigt hat und demzufolge die bezahlte

Grundstückgewinnsteuer zurückfordern kann.

Vorab

ist klarzustellen, dass der Wortlaut von § 51 Abs. 1 StG bezüglich der Fristberechnung

für die sogenannte Ersatzbeschaffung insofern klar ist, als mit dem Verb „veräussert“

mit Bestimmtheit nur der sachenrechtliche Eigentumsübergang der fraglichen Grundstücke

gemeint sein kann. In Anwendung des Grundsatzes, dass die Grundstückgewinnsteuerforderung

erst im Zeitpunkt des Grundbucheintrages entsteht, ist dies auch für die Ersatzbeschaffung

als massgebend zu betrachten (vgl. dazu Peter Locher, Das Objekt der bernischen

Grundstückgewinnsteuer, Diss. Bern 1976, S. 137 mit weiteren Hinweisen). Der

Verkauf des in casu die Grundstückgewinnsteuer auslösenden Grundstückes

erfolgte unbestrittenermassen im Monat Mai 1994; der durch den Rekurrenten

getätigte Kauf der Stockwerkeinheit fand im September 1997 statt. Demnach ist

davon auszugehen, dass die durch den Rekurrenten reklamierte Ersatzbeschaffung

nach 40 Monaten erfolgt ist.

Dieses

Zwischenergebnis lässt den Rekurs nicht eo ipso als unbegründet erscheinen,

geht doch § 51 Abs. 1 StG von einer „Regelfrist“ von zwei Jahren aus.

Zu

prüfen bleibt, ob im vorliegenden Fall rechtlich relevante Gründe vorliegen, damit

die durch das Gesetz vorgegebene Regelfrist um fast 1 ½ Jahre überschritten werden

kann.

3.

Das

Kantonale Steuergericht hat sich wiederholt mit der Frage der (innerkantonalen)

Ersatzbeschaffung gemäss § 51 Abs. 1 StG befasst.

a) Verneint

hat es die Ersatzbeschaffung in folgenden Fällen:

- Im Urteil

KSGE 1996 Nr. 11 wurde entschieden, dass eine Frist von 5 Jahren zwischen dem

Erwerb eines neuen Eigentums und dem Verkauf des bisherigen Eigenheimes auf jeden

Fall zu lang ist und nicht mehr unter die in § 51 I StG statuierte Frist „in

der Regel innert 2 Jahren“ subsumiert werden kann.

- Mit Urteil

KSGE 1996 Nr. 10 wurde entschieden, dass der Steueraufschub selbst dann zu

gewähren sei, wenn der Veräusserer das Eigenheim im Zeitpunkt der Veräusserung nicht

mehr selbst bewohnt (sondern gar vorher vermietet hatte), sofern jedoch ein

zeitlich begrenzter Rahmen eingehalten wurde und die Umstände des Einzelfalles

die klare und ehrliche, von Beginn an bestehende Absicht erkennen liessen, das

selbst bewohnte Eigenheim zu verkaufen und in einem neu zu erwerbenden

Eigenheim wieder selber zu wohnen. Diese Voraussetzungen wurden im damals zu

beurteilenden Fall verneint, weil mit dem Verkauf zugewartet wurde, um einen

noch besseren Verkaufspreis zu erzielen.

- Mit Urteil

KSG St/96.37 vom 17. März 1997 wurde entschieden, dass der Steueraufschub nicht

in Frage kommen könne, wenn der Steuerpflichtige während des vier Jahre

dauernden Scheidungsprozesses das Eigenheim der Ehefrau zum Gebrauch überlassen

und ihr nach der Scheidung weitervermietet hatte. Mit gleichem Urteil wurde im

übrigen entschieden, dass die im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung

an den geschiedenen Ehegatten ausgerichteten Ausgleichszahlungen nicht als

Anlagekosten (§§ 53 II/55 StG) berücksichtigt werden können.

b) Bejaht

hat es die Ersatzbeschaffung im folgenden Fall:

- Mit Urteil

KSGE 1996 Nr. 9 wurde entschieden, dass der Steueraufschub auch dann zu

gewähren sei, wenn der Steuerpflichtige sein Eigenheim im Zeitpunkt der

Veräusserung nicht mehr selber bewohnt, sondern vorher vermietet hatte, sofern

ein zeitlich begrenzter Rahmen eingehalten wurde und die Umstände des

Einzelfalles die klare und ehrliche, von Beginn an bestehende Absicht erkennen

liessen, das selbst bewohnte Eigenheim zu verkaufen und in einem neu zu

erwerbenden Eigenheim wieder selber zu wohnen. Diese Voraussetzungen wurden im

zu beurteilenden Fall bejaht, weil der Steuerpflichtige aus seiner Eigentumswohnung

aus familiären Gründen auszog, diese vorerst vermietet hatte, aber innert 1½

Jahren ein Einfamilienhaus gekauft und bezogen und die Eigentumswohnung

verkauft hatte.

4.

Aufgrund

der bisherigen Rechtsprechung ist der heutige Fall wie folgt zu beurteilen.

a) Der

Rekurrent hatte bis zur Veranlagung noch kein Ersatzobjekt angeschafft; ebensowenig

machte er im Veranlagungsverfahren den Steueraufschub geltend, so dass die

eröffnete Grundstückgewinnsteuerveranlagung (Verfügung vom 31. Januar 1995) in

Rechtskraft erwuchs. Der Steueraufschub kann dennoch gewährt werden, wenn der

Steuerpflichtige doch noch ein Ersatzobjekt erwirbt. Das Steuergericht hat

(vgl. KSG-Entscheid vom 14. Januar 1991 i.S. G.) entschieden, dass diesfalls

dem Steuerpflichtigen das Recht zusteht, den Steueraufschub und damit die

Übertragung des Grundstückgewinnes nachträglich geltend zu machen.

Aktenkundig

ist, dass in casu der Rekurrent erstmals mit Schreibern vom 23. August 1996 an

die Veranlagungsbehörde Thal-Gäu gelangte, „um eine zweijährige Verlängerung

für die Rückerstattung der Gewinnsteuer“ zu erwirken. Der Rekurrent führte zur

Begründung aus, dass er die optimale Eigentumswohnung noch nicht gefunden hätte

und die schlechte Wirtschaftslage ihn dazu zwänge, mit dem Kauf noch zu warten.

Damit führt der Rekurrent aber Gründe an, die - isoliert betrachtet - für einen

Steueraufschub gemäss § 51 I StG nicht relevant sein können. Die Verzögerung

der vorliegend zu beurteilenden Ersatzbeschaffung entpuppt sich bei dieser

Sachlage nämlich als rein wirtschaftlich begründetes Zuwarten. Mit dem Kauf des

Ersatzobjektes wurde demnach lediglich zugewartet, um allenfalls noch einen

besseren (sprich tieferen) Kaufpreis zu erzielen bzw. ein noch günstigeres

Kaufsobjekt (Ersatzobjekt) zu finden. Aufgrund der bisherigen Rechtsprechung

stellen solche (rein wirtschaftliche) Gründe (vgl. KSGE 1996 Nr. 10) kein

rechtsgenügliches Kriterium für einen Steueraufschub dar.

Der

Rekurrent stellte zwar glaubhaft das, dass die 1994 erfolgte Scheidung für ihn

einen schweren Einschnitt in sein Leben bedeutete; zudem habe die Scheidung zu

einem finanziellen Engpass geführt, zumal das Geld aus dem Verkauf seines

Eigenheimes erst per 30. September 1994 geflossen ist (Fälligkeit Kaufpreis

erst bei Auszug).

b) Bei

Würdigung all dieser Umstände darf aber nicht übersehen werden, dass jeder Grundstückkauf

(auch im Rahmen einer Ersatzbeschaffung gemäss § 51 Abs.1 StG) das „Lösen“ von

finanziellen Fragen (Eigenmittel etc.) erfordert. Diese praktisch bei jedem

Grundstückkauf zu berücksichtigende Problemstellung wird aber bei der

Ersatzbeschaffung insofern privilegiert behandelt, als die Zweijahresregel

gemäss § 51 StG für deren Lösung genügend Zeit offen lässt.

Soll

der Steueraufschub aber über die 2 Jahre hinweg verlängert werden, muss - vgl.

die bisherige Rechtsprechung - nebst der von Beginn an klaren und ehrlichen

Absicht, das selbst bewohnte Eigenheim zu verkaufen und in einem neu zu

erwerbenden Eigenheim wieder selber zu bewohnen, ein Kriterium hinzukommen, das

die Ersatzbeschaffung innert Frist verunmöglichte. Die von der Vorinstanz ins Feld

geführten Beispiele (Verzögerung Kaufvertragsausfertigung bei der zuständigen

Amtschreiberei, Einsprachen bei Bauvorhaben betr. das Ersatzobjekt etc.) können

in diesem Zusammenhang durchaus als rechtsrelevante Ereignisse bezeichnet

werden. Solche Gründe sind im vorliegenden Fall aber nicht einmal ansatzweise

zu erkennen. Bei Würdigung des Immobilienmarktes (seit mehreren Jahren darf man

von einem Käufermarkt sprechen) ist davon auszugehen, dass der Rekurrent mindestens

innerhalb von 2 Jahren nach seinem Auszug (September 1994) ein innerkantonales

Ersatzobjekt in der fraglichen Preiskategorie hätte finden können.

Aus

diesen Gründen erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen.

Steuergericht, Urteil vom 30.

August 1999