SGSTA.1998.3

Eigenmietwert: Verhältnis Einzelbewertung - Marktmietwert

14. September 1998Deutsch5 min

Source so.ch

Sachverhalt

Am 29. Juli

1996 wurden dem Steuerpflichtigen die Staatssteuern 1995 sowie die direkte

Bundessteuer 1995/1996 eröffnet. Die Veranlagungsbehörde Thal-Gäu ging dabei

von einem Eigenmietwert für das selbstbewohnte Einfamilienhaus in B. von Fr.

28'612.-- aus.

Am 8.

August 1996 erhob der Steuerpflichtige Einsprache und beantragte die Reduktion

des Eigenmietwertes auf Fr. 21'600.--. Er begründete diesen Antrag mit den

gesunkenen Liegenschaftspreisen. Am 22. Dezember 1997 wurde die Einsprache des

Steuerpflichtigen abgewiesen.

Am 3.

Januar 1998 erhob der Steuerpflichtige gegen diesen Entscheid Rekurs und beantragte

die Festlegung des Eigenmietwertes auf Fr. 19'500.--. In einer folgenden

Eingabe vom 14. April 1998 beantragte er einen Eigenmietwert zwischen Fr.

14'400.-- bis Fr. 18'000.--. Der Steuerpflichtige begründet seinen Antrag mit

dem Hinweis, dass das Bundesgericht einen Eigenmietwert von 60 - 70 % des

Marktwertes als richtig erachte. Da er auf dem Markt einen Mietzins von Fr.

2'000.-- bis Fr. 2'500.-- realisieren könnte, sei ein Eigenmietwert in der

genannten Höhe angemessen.

Erwägungen

1.

Auf den

form- und fristgerecht eingereichten Rekurs sowie die Beschwerde ist einzutreten.

Streitig

und zu prüfen ist die Höhe des Eigenmietwertes des selbstbewohnten Einfamilienhauses

betreffend die Staatssteuer 1995 (Ziffer 2 hienach) und die direkte

Bundessteuer 1995/1996 (Ziff. 3).

2.

a) Gemäss

§ 28 Abs. 1 Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern (StG) richtet sich der

Mietwert der eigenen Wohnung nach dem Wohnwert; dieser entspricht dem Betrag,

den der Steuerpflichtige für die Benützung einer gleichartigen Wohnung

aufwenden müsste. Für die Schätzung des Wohnwertes sind Ausbau und Zustand des

Gebäudes sowie die örtlichen Mietzinsverhältnisse angemessen zu berücksichtigen.

b) Nach

konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichtes ergibt sich aus Art. 4 BV, dass

Steuerpflichtige in gleichen wirtschaftlichen Verhältnissen gleich zu besteuern

sind. Bezüglich der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ist die Vergleichbarkeit

in vertikaler Richtung, d. h. zwischen Personen in verschiedenen finanziellen

Verhältnissen, geringer als in horizontaler Richtung, d.h. bei Personen

gleicher wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit. Nach Rechtsprechung des

Bundesgerichtes würde die vollständige und undifferenzierte Abschaffung der

Besteuerung des Eigenmietwertes ohne ausgleichende Massnahme den

Wohnungseigentümer gegenüber anderen Steuerpflichtigen mit gleicher

finanzieller Leistungsfähigkeit in einer Weise begünstigen, welche vor Art. 4

BV nicht standhält (BGE 112 IA 244 f. E. 5a).

Indessen

hat das Bundesgericht zugelassen, dass der Eigenmietwert tiefer festgesetzt

werden kann als der Marktmietwert (BGE 116 IA 321 E. 3f/g S. 324 f.). Solche

Abzüge haben sich allerdings an die durch Art. 4 BV gesetzten Schranken zu

halten. Bei zu niedrigen Eigenmietwerten kommt ein grosser Teil der

Hauseigentümer, je nach Höhe der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten, zu

steuerlich abziehbaren negativen Liegenschaftserträgen, was zu einer entsprechenden

Benachteiligung der Mieter führen kann, denen die Möglichkeit des Abzuges der

Mietkosten verwehrt bleibt (vgl. BGE 123 II 9 E. 3/4).

c) Wie

weit der Eigenmietwert vom Marktmietwert abweichen darf, ohne dass das in Art.

4.

BV enthaltene Gleichbehandlungsgebot verletzt wird, wurde vom Bundesgericht

längere Zeit nie in Form eines minimalen Prozentsatzes definiert; es wurde

jeweils lediglich entschieden, ob bei den konkret zur Diskussion stehenden

Werten die Grenze des Zulässigen noch eingehalten oder bereits überschritten

sei. So betrachtete es beispielsweise die aus der Solothurnischen

Steuerverordnung Nr. 15 "Bemessung des Mietwertes der eigenen Wohnung vom

28.

Januar 1986" in der Fassung vom 27. Oktober 1992, resultierenden

durchschnittlichen steuerbaren Eigenmietwerte von 54,25 % (Einfamilienhäuser)

und 58,26 % (Eigentumswohnungen) des Marktwertes, aufgrund der besonderen

Umstände - die inzwischen vom Volk abgelehnte Revision der Katasterschätzung

war noch in Bearbeitung - "als mit Art. 4 BV vorläufig noch knapp

vereinbar" (ASA 64 662, Uebersicht über die bisherige Rechtsprechung in

123.

II 9 E.4). In einem neuesten Urteil vom 20. März 1998 bezeichnet das

Bundesgericht für die Bemessung der Eigenmietwerte eine unterste Limite von 60

% des effektiven Marktwertes als mit Art. 4 BV noch vereinbar (E. 4d in fine).

In der Folge hob es § 21 Abs. 2 lit. a des am 8. Juni 1997 in einer

Volksabstimmung angenommenen neuen Zürcher Steuergesetzes auf, welcher

vorgesehen hatte, dass der Eigenmietwert von Liegenschaften in der Regel auf 60

% des Marktwertes festzulegen sei. Es sei unzulässig, generell eine deutlich

unter dem realen Wert liegende Bewertung anzustreben (Urteile vom 20. März i.S.

S. und Mieterinnen- und Mieterverband Zürich E. 6c und i.S. B. E. 2h).

c) Vorliegend

wurde der Eigenmietwert mit Hilfe einer Einzelbewertung auf Fr. 28'612.--

festgesetzt. Nicht zu prüfen ist deshalb, ob die aus der Steuerverordnung Nr.

15.

resultierenden Eigenmietwerte von durchschnittlich weniger als 60 % vor Art.

4.

der Bundesverfassung noch standhalten.

d) Der

Rekurrent geht in seinem Rekurs davon aus, dass der Marktmietwert seines

7-Zimmer-Einfamilienhauses monatlich etwa Fr. 2'000.-- bis Fr. 2'500.-- oder

jährlich bei Fr. 24'000.-- bis Fr. 30'00.-- beträgt. Selbst wenn die Schätzung

des Rekurrenten zur Grundlage genommen wird, übersteigt die Einzelbewertung von

Fr. 28'612.-- den Marktmietwert der Liegenschaft nicht. Der Rekurrent wird also

nicht in einem seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteigenden Ausmass

besteuert. Die Einzelbewertung widerspricht daher § 28 Abs. 1 StG nicht. Der

Rekurrent hat auch keinen Anspruch darauf, dass sein Eigenmietwert deutlich

unter dem realen Wert liegend bewertet wird. Weder das Gesetz noch die

Rechtsprechung schreiben vor, dass der Eigenmietwert nicht mehr als 60 % des

Marktmietwertes betragen darf; sie legen gegenteils Mindestwerte fest, die

nicht unterschritten werden dürfen. Der Rekurs ist deshalb abzuweisen.

3.

Art. 21

Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 21 Abs. 2 DBG bestimmt, dass der Mietwert unter

Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung

festgesetzt wird. Im Bundessteuerrecht galt und gilt das Marktwertprinzip (vgl.

Kreisschreiben Nr. 1 "Neuerungen bei der direkten Bundessteuer aufgrund

des DBG" Ziff. 2.5).

Das für

die Staatssteuer ausgeführte gilt gestützt auf die verfassungsmässigen und

gesetzlichen Grundlagen in analoger Weise auch für die Bundessteuer, weshalb

die Beschwerde ebenfalls abzuweisen ist.

Steuergericht, Urteil vom 14.

September 1998