Abzüge, Liegenschaftskosten, Dumont-Praxis

KSGE 2006 Nr. 9

StG 39

Abs. 3, StVO Nr. 16 § 2 Abs. 3, DBG Art. 32

Abs. 2, Vo über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des

Privatvermögens bei der Direkten Bundessteuer, Art. 1 Abs. 2

lit. a -

Abzüge; Liegenschaftskosten, Dumont-Praxis.

1. Ob eine neuerworbene

Liegenschaft im Unterhalt vernachlässigt ist, wird im Kanton Solothurn nach

bestimmten Kriterien beurteilt

2. Gilt eine

Liegenschaft im steuerrechtlichen Sinn nicht als vernachlässigt, sind die ab

dem Kaufdatum in Rechnung gestellten Unterhaltskosten abziehbar.

Urteil SGSTA.2003.126; BST.2003.72 vom 25.

September 2006

Sachverhalt

1. Mit

Kauf vom 24. September 2001 erwarben die steuerpflichtigen Ehegatten R.X.

und S.X. eine Liegenschaft in A./SO. Mit der definitiven Veranlagung vom

18. November 2002 wurde den Steuerpflichtigen an Stelle der effektiv

geltend gemachten Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft in Höhe von Fr.

31'138.- nur der pauschale Liegenschaftsunterhalt von Fr. 500.- für die

Staatssteuer und Fr. 550.- für die Bundessteuer gewährt. In der Begründung

wurde u.a. angeführt, dass die Kosten eines vernachlässigten Unterhalts nach

einem Liegenschaftskauf nicht zum Abzug zugelassen seien.

2a). Am

19. Dezember 2002 erhob der Vertreter der Steuerpflichtigen fristgerecht

Einsprache und stellte den Antrag, die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt

sowie die Kosten für die Energiesparmassnahmen seien zum Abzug zuzulassen. Zur

Begründung führte er im Wesentlichen aus, dass die Liegenschaft beim Kauf nicht

im Unterhalt vernachlässig gewesen sei. Nach dem Schätzungsbericht der

Bautreuhandfirma sei der einfache Unterhalt laufend ausgeführt worden.

3a) Am

11. November 2003 wies die Veranlagungsbehörde die Einsprache der

Steuerpflichtigen ab und änderte das satzbestimmende Einkommen zu deren Ungunsten.

Dagegen erhob der Vertreter der Steuerpflichtigen am 12. Dezember 2003

Rekurs und Beschwerde ans Steuergericht und beantragte, dass die

Energiesparmassnahmen vollumfänglich, und dass die Unterhaltsarbeiten – sofern

nicht ein Mehrwert damit verbunden sei – nach Ermessen des Steuergerichts zum

Abzug zuzulassen seien. Zur Begründung wurde vorab auf die Belege für die

vorgenommenen Energiemassnahmen verwiesen und ausgeführt, dass der Schätzer das

Holzwerk und die Konstruktion der Liegenschaft anlässlich der durchgeführten

Schatzung nicht überprüft habe, weil er den Aufwand für diese Arbeiten habe

umgehen wollen. Hätte er die Prüfung vorgenommen, so hätte er festgestellt,

dass das Dachgebälk gegen Insektenbefall chemisch behandelt worden sei. Aus der

Tatsache, dass die Verkäuferin der Liegenschaft steuerlich nie hohe

Unterhaltskosten geltend gemacht habe, dürfe nicht abgeleitet werden, dass

solche auch nie ausgeführt worden seien. Niemand sei verpflichtet, mehr als den

Pauschalabzug für Liegenschaftsunterhalt geltend zu machen. Bei der Steuererklärung

2002 erkenne schliesslich auch die Veranlagungsbehörde gewisse Unterhaltskosten

als abzugsfähig an.

4a) Dazu

liess sich die Veranlagungsbehörde mit Eingabe vom 9. Februar 2004 vernehmen

und beantragte die Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Zur Begründung führt

sie aus, dass die Rekurrenten nach eigenen Angaben am 15. November 2001 in

die Liegenschaft eingezogen seien, die sie am 24. September 2001 von den

Vorbesitzern erworben hätten. Aufgrund der Rechnungsdaten der eingereichten

Belege zum geltend gemachten Liegenschaftsunterhalt sei davon auszugehen, dass

der überwiegende Teil der Arbeiten bereits vor dem Einzug der Rekurrenten

ausgeführt worden seien. Mit der Selbsttaxation 2001 B hätten sie Liegenschaftsunterhaltskosten

für die Periode vom 20. Juni 2001 bis zum 31. Dezember 2001 - einen

Zeitraum unmittelbar vor und nach dem Kauf vom 24. September 2001 - von

Fr. 31'138.- geltend gemacht. Aufgrund der Bezeichnung der Arbeiten müsse davon

ausgegangen werden, dass es sich um das Nachholen vernachlässigten

Liegenschaftsunterhaltes gehandelt habe. Auf telefonische Anfrage beim

Vertreter des Vorbesitzers der Liegenschaft habe dieser ausgeführt, der

Unterhalt der Liegenschaft sei von den Vorbesitzern nicht periodisch

vorgenommen worden. So sei vor dem Kauf das Nebengebäude ein nützlicher Schafstall

gewesen, während es jetzt ein luxuriöser Pferdestall sei. Die Aussagen dieses

Vertreters seien als glaubwürdig einzustufen, denn die Rekurrenten hätten mit

der Selbsttaxation 2002 erstmals ein selbständiges Erwerbseinkommen aus einem

Reitstall in der Liegenschaft deklariert.

Die

Veranlagungsbehörde begründete weiter, dass - hätte der Vorbesitzer der Liegenschaft

die Reparaturen rechtzeitig vorgenommen - die Kosten nach dem Kauf nicht angefallen

wären. Eine Anfrage bei der Solothurnischen Gebäudeversicherung am

9. Januar 2003 habe ergeben, dass die Mehrwerte für das Wohnhaus auf Fr.

12'000.- und für das Nebengebäude auf Fr. 35'000.- festgesetzt worden seien.

Aus den genannten Gründen sei davon auszugehen, dass der Unterhalt von den

Vorbesitzern nicht laufend ausgeführt worden seien und die erworbene

Liegenschaft entsprechend im Unterhalt vernachlässigt gewesen sei.

5.

Die

Rekurrenten replizierten mit Eingabe vom 5. März 2004 und beantragen in

Abänderung ihrer am 11. Dezember 2003 gestellten Anträge, die

Energiemassnahmen nunmehr im Umfang von 50% zum Abzug zuzulassen.

Erwägungen

2.

Vorab

zu klären ist die Frage, ob es sich beim Objekt, das die Rekurrenten am

24.

September 2001 erworben haben, um eine im Unterhalt vernachlässigte

Liegenschaft gehandelt hat. Im Weiteren ist zu klären, welches der massgebliche

Zeitraum für die Geltendmachung der Unterhaltkosten ist und welche

Unterhaltskosten als wertvermehrend und welche als werterhaltend zu

qualifizieren sind. Die Frage, in welcher Steuerperiode der durch den Austritt

des Steuerpflichtigen R.X. aus der Kommanditgesellschaft erzielte Gewinn zu

versteuern ist, ist nun mehr unbestritten und kann somit offengelassen werden.

3.

Ursprünglich

ist der Begriff der Unterhaltskosten rein technisch interpretiert worden und

entsprechende Kosten waren abzugsfähig, selbst dann, wenn sie kurz nach dem

Erwerb einer Liegenschaft angefallen sind. Mit dem Entscheid des Bundesgerichts

i.S. P. Dumont vom 15. Juni 1973 wurde diese technische Sichtweise

zugunsten einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise geändert.

Instandstellungskosten kurz nach Kauf einer Liegenschaft wurden von nun an

grundsätzlich als Aufwendungen zur Wertvermehrung betrachtet. Folglich waren

die Kosten des Unterhaltes in den ersten fünf Jahren nach Erwerb in der Regel

nicht mehr vom Einkommen abzugsfähig, sondern galten als Anlagekosten. Diese

Praxis wurde mit BGE 123 II 218 präzisiert. Demnach ist die strenge Dumont-Praxis

nur dann gerechtfertigt, wenn es sich um eine Liegenschaft handelt, die im

Unterhalt vernachlässigt worden ist und bei der die Instandstellung zu einer

Wertvermehrung führt. Sie ist jedoch nicht angemessen, wenn die Liegenschaft

vom bisherigen Eigentümer normal instand gehalten worden ist und die Renovationsarbeiten

bezwecken, diese in ihrem bisherigen baulichen Zustand zu erhalten (Locher,

Kommentar zum DBG, 1. Teil, 2001, S. 795 ff.).

4.

Ob

eine Liegenschaft im Unterhalt vernachlässigt ist, wird im Kanton Solothurn aufgrund

folgender Kriterien beurteilt:

a)

Die

Liegenschaft ist älter als 30 Jahre alt. Bei Gebäuden mit einem Alter von weniger

als 30 Jahren ergibt sich von der Lebensdauer der wichtigsten Gebäudeteile und

Einrichtungen her kaum ein Hinweis auf vernachlässigten Unterhalt.

b)

Die

Kosten für Unterhaltsarbeiten machen im Verhältnis zum Erwerbspreis einen

wesentlichen Anteil aus (25% und mehr). Der Prozentsatz kann bei Teilsanierungen

kleiner sein.

c)

Art

und Umfang der Arbeiten, wie etwa das Vorliegen einer Gesamtsanierung;

d)

Der

Erwerbspreis liegt deutlich unter dem Niveau gut erhaltener Liegenschaften.

e)

Nach

der Renovation werden die Mietzinsen erhöht.

f)

Grössere

Unterhaltsarbeiten des Rechtsvorgängers in den letzten 10 bis 20 Jahre fehlen.

g)

Die

Instandstellungsarbeiten führen zu einem markanten Anstieg des Gebäudeversicherungswertes.

Am

24.

September 2001 erwarben die Rekurrenten die Liegenschaft in A. mit

Nutzen und Schaden beginnend ab dem 24. September 2001 zum Preis von Fr.

561'308.-. In den Jahren 2001 und 2002 machten die Rekurrenten tatsächliche

Liegenschaftskosten von total Fr. 38'862.- geltend. Im Steuerjahr 2003 machten

sie mangels weiterer Liegenschaftskosten den Pauschalabzug für Unterhaltskosten

geltend. Mit Schreiben vom 28. Februar 2005 erklärten die Rekurrenten,

dass auch in den Jahren 2004 keine Unterhaltskosten notwendig gewesen seien,

die den Pauschalabzug überstiegen hätten. Ebenso seien im Jahr 2005 keine

grösseren Unterhaltsarbeiten vorgesehen.

Die

vorliegend geltendgemachten Unterhaltsarbeiten in Höhe von Fr. 38'862.- gelten

im Verhältnis zum Erwerbspreis nicht als wesentlicher Anteil im Sinne der

vorgenannten Kriterien. Die geltend gemachten Kosten für Unterhaltsarbeiten in

den ersten zwei Jahren nach dem Erwerb der Liegenschaft und die nur

unwesentlichen Kosten in den folgenden drei Jahren entsprechen im Verhältnis

zum Kaufpreis einem Anteil von ca. 10%. Damit kann weder aufgrund der

Renovationsaufwendungen noch aufgrund des bezahlten Preises auf eine im

Unterhalt vernachlässigte Liegenschaft geschlossen werden. Auch aufgrund des

Alters der Liegenschaft von 29 Jahren, lässt sich nichts zuungunsten der

Rekurrenten ableiten. Die Instandstellungsarbeiten haben bei den Stallungen zu

einem höheren Gebäudeversicherungswert von Fr. 32'760.- geführt. Dies

entspricht einem Anstieg von 5% auf der Gebäudeversicherungssumme von total

Fr. 653'740.-. Der Anstieg weist auf wertvermehrende Investitionen hin,

lässt aber nicht den Schluss zu, die Liegenschaft sei im Unterhalt

vernachlässigt gewesen. Auch von einer Gesamtsanierung kann aufgrund der

geschilderten Umstände nicht ausgegangen werden. Zu schliessen ist damit, dass

die Liegenschaft beim Kauf kaum im Unterhalt vernachlässigt war und die

Unterhaltskosten grundsätzlich zum Abzug zuzulassen sind.

5.

Gemäss

Meldung des Grundbuchamtes zuhanden des Steueramtes vom 24. September 2001

war der Übergang von Nutzen und Gefahr im vorliegenden Fall per Datum Kauf

unter den Vertragsparteien vereinbart worden. Im Kanton Solothurn gilt für die

Geltendmachung der tatsächlichen Liegenschaftskosten das Rechnungsdatum (vgl.

u.a. Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts [KSGE] 1997 Nr. 5). Da

Gewinnungskosten stets mit Einkommen in Zusammenhang stehen und im Kanton

Solothurn für den Abzug von Liegenschaftskosten das Rechnungsdatum massgebend

ist, sind diejenigen Kosten vom Einkommen abzugsfähig, die ab Kaufdatum, d.h.

im vorliegenden Fall ab Beginn von Nutzen/Schaden, in Rechnung gestellt worden

sind. Bereits ist dargestellt worden, dass nicht von einer im Unterhalt

vernachlässigten Liegenschaft auszugehen ist. Somit können sämtliche

Unterhaltsrechnungen mit Rechnungsdatum nach dem 24. September 2001 -

soweit die Kosten nicht als wertvermehrende Investitionen zu taxieren sind -

als Unterhaltskosten abgezogen werden. Folgende Positionen sind demnach zum

Abzug zuzulassen:

a) 30.9.2001 Zufahrt Fr.

1'627.--

b) 30.9.2001 Ersatz

Holzboden durch Beton Fr. 2'228.--

c)

11.10.2001

Ersatz

Kellerfenster und Fenster

Garagentor Fr.

2'211.--

d) 15.11.2001 Zufahrtsweg Fr.

178.

--

e) 06.12.2001 Fenster

im Holzschopf ersetzen Fr. 364.--

Total

Unterhaltskosten 2001 Fr. 6’608.--

6.

Nach

dem Ausgeführten sind Rekurs und Beschwerde, soweit auf diese einzutreten ist,

teilweise gutzuheissen; die geltend gemachten Unterhaltskosten sind im Umfang

von Fr. 6'608.-- zum Abzug zuzulassen.

Steuergericht,

Urteil vom 25. September 2006