SGSTA.2004.150

Besteuerung Mietzinseinnahmen

11. Dezember 2006Deutsch14 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Der

Steuerpflichtige X. ist hälftiger Miteigentümer eines Einfamilienhauses mit

Scheune in A. Die andere Hälfte gehört seiner Ehefrau. Die Liegenschaft ist an

den Bruder des Steuerpflichtigen vermietet; im Mietvertrag aus dem Jahre 1999

wurde ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 2'850.-- (exkl. Nebenkosten)

vereinbart, mithin ein Jahresmietzins von Fr. 34'200.--.

der Steuererklärungen 2001B deklarierte der Steuerpflichtige in der Rubrik „Einkünfte

aus Liegenschaften“ unter Ziffer 9.1 nur den Eigenmietwert für sein (anderes)

Haus in B. Auf dem Beiblatt Wohn- und Geschäftsliegenschaften 2001B setzte er

für das vermietete Haus in A. den Mietwert der eigenen Wohnung von

Fr. 11'728.-- ein. In der Steuererklärung 2002 hat der Steuerpflichtige

auf dem Hauptblatt unter Ziffer 9.1 wiederum den Eigenmietwert für sein Haus in

B. eingesetzt. Zusätzlich deklarierte er unter Ziffer 9.2 einen Betrag von

Fr. 4'400.-- als Mietertrag. Aus dem zugehörigen Beiblatt Wohn- und

Geschäftsliegenschaften ist zu entnehmen, dass dieser Betrag das vermietete

Haus in A. betrifft. Der Betrag von Fr. 4'400.-- berechnet sich aus den

anteilsmässigen hälftigen Mietzinseinnahmen im Betrag von Fr. 11'400.--,

abzüglich Anwaltskosten von Fr. 5'500.-- und Auslagen für Heizung und

Nebenkosten von Fr. 1'500.--. Auf der Rückseite dieses Beiblattes führte

der Rekurrent aus, dass er in den Jahren 1996-2001 den Eigenmietwert versteuert

habe, da nicht alle Zinsen bezahlt worden seien.

Die

Veranlagungsbehörde akzeptierte diese Deklarationen nicht und setzte in der

Rubrik Miet- und Pachtzinseinnahmen (Ziffer 9.2) für die Steuerjahre 2001B und

2002 je einen Betrag von Fr. 17'100.-- als Mietertrag ein. Zusätzlich dazu

rechnete sie dem Steuerpflichtigen für das Steuerjahr 2002 Erwerbsausfallrenten

von Fr. 11'702.-- aus zwei ihm verpfändeten Versicherungspolicen als

steuerbares Einkommen auf. Die dagegen erhobene Einsprache wurde abgewiesen.

2. Dagegen erhob

der Steuerpflichtige (im Folgenden: Rekurrent) Rekurs und Beschwerde ans

Steuergericht und machte geltend, dass der Mieter den Mietzins wegen wirtschaftlichen

Misserfolges seit Mietbeginn bis Dezember 2001 nicht vollständig habe bezahlen

können. Für diese Zeit seien Mietzinsen von total Fr. 44'600.--

ausstehend. Im Jahre 1996 sei auf Verlangen des Mieters für Fr. 57'000.--

eine Lärmschutzwand gebaut worden. Die monatlichen Zahlungen des Mieters von

total Fr. 2'850.-- seien deshalb aufzuteilen in einen monatlichen

Nettomietzins von Fr. 1'650.-- und einen monatlichen Amortisationsbeitrag

für diese Lärmschutzwand von Fr. 1'000.-- (gem. Eingabe vom 16. September

2004 und Einsprache) bzw. Fr. 1'200.-- (gem. Eingabe vom 22. November

2004). Der mit dem Mieter vereinbarte Amortisationsbeitrag sei kein steuerbarer

Ertrag. Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'650.-- würden sich

jährliche Totaleinnahmen von Fr. 19'800.-- ergeben, wovon ihm die Hälfte,

also Fr. 9'900.--, zuzuschreiben sei. Davon seien noch Anwaltskosten von

Fr. 5'500.-- (gem. Einsprache vom 15. Juni 2004) bzw.

Fr. 8'200.-- (gem. Eingabe vom 16. September 2004) zur Eintreibung

der Zinsen bzw. zur Sicherstellung des Mietzinses abzuziehen. Darüber hinaus

seien durch die Verpfändung der Policen nur 4 Monatszinsen, also maximal

Fr. 11'400.-- abgedeckt gewesen. Wegen eines Arrestes könne für die

Zeitspanne von 2001 bis 2002 nicht von einer Einkommensrealisierung gesprochen

werden. Die Besteuerung der Rentenzahlung von Fr. 11'702.-- sei

willkürlich. Es könne zwar richtig sein, dass diese Renten als Einkommen zu

versteuern seien, allerdings nur wenn gleichzeitig der Mietzins um

Fr. 11'702.-- reduziert und die Anwaltskosten von Fr. 8'200.-- (die

zur Sicherstellung des Mietzinses entstanden seien) abgezogen würden.

3. In ihrer

Vernehmlassung hielt die Veranlagungsbehörde fest, dass die Veranlagung innerhalb

der Verjährungsfrist erfolgt sei. Weil dem Rekurrenten als Sicherheit zwei

Versicherungspolicen der Rentenanstalt verpfändet worden seien und er zugleich

die Verfügungsgewalt über ein Konto bei der Migros Bank erhalten hätte, sei die

Erfüllung der Mietzinsschuld nicht gefährdet gewesen. Die Arrestlegung habe

keinen Einfluss auf die Sicherheit der Policen. Die Erwerbsunfähigkeitsrenten

seien zu versteuern, da der Rekurrent mit Rechtswirkung ab 11. Oktober

2002 Versicherungsnehmer der Policen geworden sei.

4. In seiner

Rückäusserung vom 22. November 2004 beantragte der Rekurrent, dass (nach

Gutheissung seiner Einsprache) die Einnahmen in der Steuerperiode 2003 zu

besteuern seien. Er hielt ausserdem fest, dass er wegen der Nichtzahlungen

durch den Mieter für die Jahre 1996 bis August 2001 total Fr. 30'000.-- zu

viel versteuert habe. Er habe in der Steuererklärung für die Liegenschaft

anstelle des Mietzinses den Mietwert deklarieren müssen. Als Folge des Baus der

Lärmschutzwand habe der Mieter gemäss Abmachung über die Vertragsdauer ein

zinsloses Darlehen mit monatlich Fr. 1'200.-- zurückzubezahlen, und zwar

neben dem Mietzins von monatlich Fr. 1'650.--. Aufgrund von Arrestlegungen

seien die Mietzinsforderungen durch die vom Mieter dafür geleisteten

Sicherheiten nicht sichergestellt gewesen. Da die Versicherung der Rentenanstalt

erst am 27. März 2003 rückwirkend per Dezember 2002 abgetreten worden sei,

könne auch dafür nicht von einer vollumfänglichen Sicherstellung gesprochen

werden. Einkünfte seien erst dann erzielt, wenn der Steuerpflichtige darüber

tatsächlich verfügen könne.

Erwägungen

2.

Der Rekurrent

beantragte die Durchführung einer Verhandlung vor dem Steuergericht. Bei der

Vorinstanz hatte er keine Einspracheverhandlung verlangt und aufgrund der Aktenlage

ist – wie noch zu zeigen sein wird – eine solche auch nicht erforderlich.

Deshalb konnte die Ansetzung einer Einspracheverhandlung unterbleiben (vgl. §

150.

StG; Urteil des Steuergerichts vom 16.9.2002 i.S.F.u.S.B.). Im Unterschied

zum Einspracheverfahren (§ 150 Abs. 2 StG) steht die Durchführung einer

Verhandlung vor dem Steuergericht in jedem Fall im Ermessen des Steuergerichts;

der massgebende § 161 Abs. 2 StG ist eine sogenannte „Kann-Vorschrift“. Das Steuergericht

führt nach konstanter und langjährigen Praxis Verhandlungen nur dann durch,

wenn solche durch übergeordnetes Recht (z.B. EMRK) vorgeschrieben oder wenn

solche zur Ermittlung des Sachverhaltes unumgänglich sind (vgl. Grundsätzliche

Entscheide des Steuergerichts [KSGE] 1997, Nr. 9). Im vorliegenden Fall

schreibt weder übergeordnetes Recht eine Verhandlung vor, noch ist der

Sachverhalt unklar. Letzterer wurde vom Rekurrenten in zwei Eingaben vor dem

Steuergericht ausführlich und dokumentiert aus seiner Sicht dargelegt. Gestützt

darauf und auf die Aktenlage sowie auf die Ausführungen der Veranlagungsbehörde

kann das Steuergericht eine für die Beurteilung ausreichende

Sachverhaltsermittlung vornehmen und der Antrag auf Durchführung einer

Parteiverhandlung ist somit abzuweisen.

3.

Steuerbar

sind alle Erträge aus unbeweglichem Vermögen, dazu gehören auch alle Einkünfte

aus Vermietung (vgl. § 27 lit. a StG; Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG). Der Mietwert

wird nur dann besteuert, wenn es sich um eine vom Steuerpflichtigen selbst

genutzte Liegenschaft handelt. Damit entfällt die Argumentation des

Rekurrenten, dass er für die nicht von ihm genutzte Liegenschaft in A. den

Eigenmietwert abzüglich Schuldzinsen und pauschale Gebäudeunterhaltskosten zu

versteuern habe. Richtig ist, dass der mit dem Mieter vertraglich abgemachte

Mietzins zu versteuern ist. Der für die Besteuerung massgebliche Zeitpunkt der

Einkommensrealisierung ist dann eingetreten, wenn der Steuerpflichtige die

Leistungen vereinnahmt hat oder wenn er darauf einen festen Rechtsanspruch hat

(vgl. Peter Locher, Kommentar zum DBG, Basel 2001, Art. 16 N 18, mit Hinweisen

zur Praxis). Davon wird als Ausnahme abgewichen, wenn der Schuldner nicht

zahlungsfähig oder nicht zahlungswillig ist. Dann wird die Realisierung erst

mit der Erfüllung des Anspruchs angenommen (Peter Locher, a.a.O., Art. 16 N 21,

mit Hinweisen zur Praxis).

4.

vorliegenden Fall deklarierte der Rekurrent für die Steuerperiode 2001 keinen

Mietertrag. Für das Jahr 2002 gab er einen Nettobetrag von Fr. 4'400.-- an

(unter Berücksichtigung seines hälftigen Anteils am Grundstück sowie von

Anwalts- und Nebenkosten). Die Veranlagungsbehörde rechnete dem Rekurrenten

daraufhin für die beiden Jahre je einen Ertrag von Fr. 17'100.-- auf.

den Akten befindet sich ein schriftlicher Mietvertrag des Rekurrenten mit

seinem Mieter, nach welchem dieser für die Nutzung des Wohnhauses mit Scheune

einen monatlichen Nettomietzins von Fr. 2'850.-- (jährlich:

Fr. 34'200.--), „zahlbar monatlich zum voraus“ schuldet. Die Behauptung,

dass sich dieser Mietzins auf einen eigentlichen Mietzins und eine Amortisationszahlung

(bzw. Darlehensrückzahlung) für die Erstellung einer Lärmschutzwand aufteile,

ist nicht nachgewiesen; aus den Akten und Belegen gibt es für eine solche vom

Steuerpflichtigen zu beweisende nachträglich steuermindernde Aufteilung keine

Anhaltspunkte. Der diesbezüglich klar formulierte Mietvertrag enthält keine

Hinweise auf Amortisationszahlungen des Mieters. Ausdrücklich wird als

monatlicher Nettomietzins der Betrag von monatlich Fr. 2'850.--

festgehalten. Auch im Liegenschaftenbeiblatt zur Steuererklärung 2001 des

Rekurrenten ist kein Hinweis auf Amortisationszahlungen enthalten und noch mit

Schreiben vom 5. Oktober 2002 mit der Überschrift

„Hauszins/Zahlungseingänge 2002“ hat er Zahlungsausstände von

Fr. 11'400.-- ohne jede Aufteilung bestätigt. Auch für die Berechnung des

betreibungsrechtlichen Existenzminimums hat der Rekurrent einen monatlichen

Mietzins von Fr. 2'850.-- angegeben. Hinweise auf Amortisationszahlungen

fehlen auch hier. Es ist deshalb davon auszugehen, dass der gemäss Mietvertrag

geschuldete Nettomietzins von monatlich Fr. 2'850.-- (oder

Fr. 34'000.-- pro Jahr) keinen Amortisationsanteil enthält. Somit ist

festzustellen, dass der Rekurrent aufgrund seines hälftigen Eigentumsanteils an

der Liegenschaft in den Steuerperioden 2001 und 2002 grundsätzlich einen Jahresmietzins

von je Fr. 17'100.-- zu versteuern hat.

5.

Der Rekurrent

erklärt weiter, dass der Mieter wegen „Wirtschaftlichen Misserfolgen“ nicht in

der Lage gewesen sei, den Mietzins vollständig zu bezahlen. Da die zur

Sicherstellung der Mietzinsen verpfändeten Policen der Rentenanstalt nur ab dem

Datum der Verpfändung im August 2001 bis zum 7. Mai 2002 als Sicherheit gedient

hätten, seien die Mietzinsen in den fraglichen Steuerperioden nicht realisiert

worden. Nachher hätten die Policen und das Bankkonto wegen deren

Verarrestierung nicht mehr zur Abdeckung der Mietzinsen zur Verfügung gestanden.

Aus

dem Mietvertrag geht hervor, dass der Mieter dem Vermieter zur Sicherung der

Mietzinsen zwei Versicherungspolicen (beides Säule 3b) neben der Verfügung über

ein Konto bei der Migrosbank als Pfand übergeben hat. Gemäss diesem Mietvertrag

sollten die Leistungen aus diesen Policen zur Sicherung „aller bestehenden und

zukünftigen Forderungen von Mietzinsen für das Einfamilienhaus in A. und

Forderungen aus früheren Krediten“ dienen. Die Rentenanstalt hat die

Verpfändung der Ansprüche aus diesen zwei Policen mit zwei getrennten Schreiben

vom 2. August 2001 bestätigt. Mit Schreiben vom 11. März 2003 hat die

Rentenanstalt auch die Abtretung von Rechten und Pflichten aus diesen Policen

ab 11. Oktober 2002 an den Rekurrenten bestätigt. Die Leistungen daraus

belaufen sich auf jährlich total Fr. 70'212.--.

Mit

„Abtretungsvertrag“ vom Juli 1999 hat der Mieter zudem die Leistung aus einer

Pensionskassenpolice dem Rekurrenten abgetreten. Die Rentenleistungen aus

dieser Pensionskassenversicherung betrugen für das Jahr 2001 total

Fr. 41'016.-- (vgl. Rentenbescheinigung der Rentenanstalt vom 5. Februar

2002). Die Rentenanstalt hat die Leistungsabtretung anerkannt und am

27.

März 2003 die seit Dezember 2002 fällig gewordenen Zahlungen an den

Rekurrenten überwiesen (vgl. Schreiben der Rentenanstalt vom 27. März

2003). Mit diesen Verpfändungen und Abtretungen waren die vertraglich

abgemachten Mietzinseinnahmen von je Fr. 17'100.-- für die beiden Jahre

2001.

und 2002 grundsätzlich gesichert.

6.

Zu prüfen ist

schliesslich, ob die vom Rekurrenten geltend gemachten zwei Arrestlegungen vom

7.

Mai 2002 und vom 1. Oktober 2002 an der Sicherheit der

Mietzinszahlungen etwas änderten. Die Mietzinsen des Jahres 2001 sind von den

Arrestlegungen, welche beide erst später erfolgten, nicht betroffen, sie waren

durch die zwei verpfändeten Policen gedeckt, womit sie steuerrechtlich als realisiert

zu gelten haben.

Demgegenüber

war die Sicherheit für einen Teil der Mietzinsen für das Jahr 2002, nämlich für

den Anteil ab 7. Mai 2002 über das Jahresende 2002 hinaus aufgrund von

Arrestlegungen nicht verf.bar. Mit Arrestbefehl vom 7. Mai 2002 wurden

die zwei Policen bis am 27. September 2002 und später vom 1. Oktober

2002.

bis zum 17. Februar 2003 verarrestiert. Die Sicherheiten für die

gemäss Mietvertrag „zum voraus“ zahlbaren Mietzinsen von Juni bis Dezember 2002

waren somit aufgrund der Arrestlegungen für den Rekurrenten nicht verfügbar.

Die kurze Zeitspanne des fehlenden Arrestbeschlages ab der Arrestaufhebung vom

27.

September 2002 bis zum erneuten Arrestbefehl vom 1. Oktober 2002

ändert daran nichts. Der Rekurrent, welchem die Arrestaufhebung nicht offiziell

mitgeteilt wurde, konnte in dieser kurzen Zeitperiode vom Betreibungsamt keine

Zahlungen für die ausstehenden Mietzinsen erwirken. Die während der Zeitperiode

vom 7. Mai 2002 bis 31. Dezember 2002 fällig gewordenen Mietzinsen

(Juni bis Dezember 2002) müssen deshalb als „unsicher“ qualifiziert werden und

gelten für das Steuerjahr 2002 als steuerrechtlich nicht realisiert. Daran

ändern auch die vom Mieter zusätzlich an den Rekurrenten abgetretenen

Leistungen aus der Pensionskasse nichts, waren doch diese bis zum 27. März

2003.

von der Versicherung zurückbehalten worden. Mangels Kenntnis des

Kontostandes im fraglichen Zeitpunkt (Okt., Nov., Dez. 2002) ändert auch die

Verfügungsmacht des Rekurrenten über das Konto des Mieters bei der Migrosbank

nichts. Es ist nicht nachgewiesen, dass über dieses Konto die Mietzinsen

sichergestellt gewesen wären.

Damit

steht fest, dass die Besteuerung der Mietzinseinnahmen von Fr. 17'100.--

für das Jahr 2001 und von Fr. 7'125.-- für das Jahr 2002 (d.h. exkl. die

Mietzinsen für die Monate Juni bis Dezember 2002) zu Recht erfolgt ist. Mangels

Realisation nicht steuerbar (zumindest in der Steuerperiode 2002, die

Realisation erfolgte später mit der Arrestaufhebung am 17. Februar 2003)

sind hingegen die Mietzinsen für die Monate Juni bis Dezember 2002 im Betrage

von total Fr. 9'975.--. Da die Mietzinsen im Übrigen exkl. Nebenkosten

festgelegt wurden, kann der Rekurrent vom Mietertrag keine Nebenkosten abziehen.

7.

Die Veranlagungsbehörde hat die von der Rentenanstalt

aufgrund der beiden Versicherungspolicen ausbezahlten Leistungen in der

Steuerperiode 2002 als Erwerbseinkommen veranlagt. Es handelte sich dabei um

einen Betrag von Fr. 11'702.--. Der Rekurrent bestreitet die

Rechtmässigkeit dieser Aufrechnung. Die Rentenanstalt hat mit Schreiben vom

11.

März 2003 bestätigt hat, dass der bisherige Versicherungsnehmer

(Mieter des Rekurrenten) die Rechte und Pflichten aus den beiden Policen mit

Wirkung ab 11. Oktober 2002 an den Rekurrenten als neuen

Versicherungsnehmer abgetreten hat. Es handelt sich hier also nicht mehr bloss

um eine Verpfändung. Mit der Abtretung wurde der Rekurrent als Zessionar

Anspruchsberechtigter und konnte damit im eigenen Namen die Erfüllung an sich

selber verlangen (vgl. Alfred Maurer, Schweizerisches Privatversicherungsrecht,

Bern 1995, S. 391). Damit sind die Leistungen aus den beiden Policen ab dem

11.

Oktober 2002 (Zeitpunkt der Wirksamkeit der Abtretungen) vom

Rekurrenten zu versteuern. Weil aber am Stichtag für die Steuerperiode 2002

(31. Dezember 2002) die Leistungen wegen der Verarrestierung der Policen

für andere Forderungen nicht sichergestellt war, kann in dieser Periode keine

Besteuerung erfolgen. Auf eine Aufrechnung des Betrages von Fr. 11'702.--

ist daher zu verzichten. Eine Besteuerung ist - sofern die Voraussetzungen

erfüllt sind - in der Steuerperiode 2003 (Aufhebung der Arrestierung)

vorzunehmen. Zuvor wird jedoch abzuklären sein, welches Grundverhältnis der

Abtretung zugrundeliegt.

8.

Der Rekurrent verlangt sodann den Abzug von

Anwaltskosten. Gemäss der Rechtsschrift vom 16. September 2004 betragen

diese Fr. 8'200.--, welche entstanden seien „um den Mietzins

sicherzustellen“. Mit der Steuererklärung 2002 und der Einsprache vom

15.

Juni 2004 hatte der Rekurrent noch den Abzug eines Betrages von

Fr. 5'500.-- für „Anwaltskosten zur Eintreibung der Zinsen“ verlangt. Mit

der Rückäusserung vom 22. November 2004 reichte er erstmals einen Beleg

ein. Es handelt sich um einen Rechnungsbetrag für Fr. 7'131.90 in Sachen

„Erwerbsunfähigkeits-Rentenversicherungen“. Aufgrund dieser unterschiedlichen Begründungen

ist unklar, was für Anwaltskosten der Rekurrent steuerlich zum Abzug bringen

will. Der eingereichte Honorarbeleg reicht zudem nicht aus, um einen

hinreichenden unmittelbaren Zusammenhang der dort festgehaltenen Kosten mit

Auslagen für die Eintreibung von Zinsen bzw. mit einer der abgetretenen

Rentenversicherungen zu belegen. Nachdem die Praxis bei der steuerlichen

Anerkennung von Prozess- und Anwaltskosten von Privatpersonen sehr

zurückhaltend ist (vgl. BGE 104 Ia 191 ff.), kann bei der im vorliegenden Fall

fehlenden Begründung kein Abzug gewährt werden.

9.

Damit sind

Rekurs und Beschwerde bezüglich Besteuerung der 7 Mietzinsen für Juni bis

Dezember 2002 (Reduktion um total Fr. 9’975.--) und bezüglich Besteuerung

der Renteneinnahmen ab Oktober 2002 (Reduktion um total Fr. 11'702.--)

gutzuheissen. In den übrigen Punkten sind Rekurse und Beschwerden abzuweisen.

Steuergericht, Urteil

vom 11. Dezember 2006