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Entscheid

SGSTA.2008.38

Abzüge, Liegenschaftsunterhaltskosten

17. November 2008Deutsch6 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Mit Kauf vom

27. Juni 2005 erwarben die Steuerpflichtigen eine Liegenschaft in R./SO zum

Preis von Fr. 421'100.--. Diese Liegenschaft wurde bis zum Verkauf als

Kindergarten benutzt. Nach dem Kauf folgten Instandstellungs- und Umbauarbeiten

zur Umnutzung in ein Wohnhaus in Höhe von Fr. 539'600.--. Die Steuerpflichtigen

zogen am 1. Mai 2006 in die Liegenschaft ein und machten in ihren

Steuererklärungen 2005 und 2006 Liegenschaftskosten von Fr. Fr. 68'968.-- resp.

Fr. 165'423.-- geltend.

2. Die

Veranlagungsbehörde kürzte in den definitiven Veranlagungen vom 17. Dezember

2007 die Liegenschaftskosten 2005 und 2006 auf Fr. 3'405.-- (Staatssteuer 2005)

und Fr. 4'256.-- (Bundessteuer 2005) resp. Fr. 4'394.-- (Staatssteuer 2006) und

Fr. 5‘501.-- (Bundessteuer 2006).

Dagegen

erhoben die Steuerpflichtigen am 9. Januar 2008 Einsprache. Mit Entscheid vom

30. Januar 2008 hiess die Veranlagungsbehörde die Einsprachen teilweise gut.

Die abzugsberechtigten Liegenschaftskosten im Steuerjahr 2005 wurden auf

Fr. 70'920.-- (Staat) und Fr. 71'771.-- (Bund) und im Steuerjahr 2006 auf

Fr. 77'174.-- (Staat) und Fr. 78'274.-- (Bund) erhöht.

3. Dagegen

erhoben die Steuerpflichtigen (nachfolgend Rekurrenten genannt) am 2. März

2008 Rekurs und Beschwerde beim Steuergericht und stellten folgende Begehren:

1. Es seien die laufenden Unterhaltskosten steuerwirksam zum Abzug zuzulassen;

2. Es sei für die leer stehende Liegenschaft der Pauschalabzug für das gesamte

Jahr 2006 zu gewähren; 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Mit

Vernehmlassung vom 20. Juni 2008 beantragte die Veranlagungsbehörde die Abweisung

von Rekurs und Beschwerde.

Die

Rekurrenten nahmen am 20. August 2008 zur Vernehmlassung Stellung und hielten

an ihren Anträgen fest.

Erwägungen

2.

Gemäss Art.

32.

Abs. 2 DGB und § 39 Abs. 3 StG können bei Liegenschaften die Unterhaltskosten,

die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen

werden, ferner Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen an bestehenden

Bauten gemäss Regelung durch das Eidgenössische Finanzdepartement. Unterhaltskosten

sind gemäss § 2 der Steuerverordnung Nr. 16 betr. Unterhalts-, Betriebs- und

Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen (STVO Nr. 16, BGS

614.159

) Aufwendungen für Massnahmen, die eine Liegenschaft in ihrem Zustand

erhalten oder die einen Wert darstellen, den die Liegenschaft während der

steuerrechtlich massgebenden Besitzdauer bereits hatte. Nicht abzugsfähig sind

wertvermehrende Kosten für Neueinrichtungen (wie Erschliessung, Neubauten) und

Verbesserungen (wie Umbauten) von Liegenschaften; wertvermehrende Umbaukosten

liegen vor, wenn sie entweder den Gebrauchswert der Liegenschaft erhöhen oder

die jährlichen Betriebskosten senken; vorbehalten ist § 6 (vgl. StVO Nr. 16, §

2.

Abs. 2 lit. a).

3.

Die

Rekurrenten beantragten, dass die Unterhaltskosten für die Liegenschaft in

R./SO gemäss Baukostenabrechnung vollumfänglich steuerwirksam zum Abzug zuzulassen

seien. Die Gesamtbaukosten von Fr. 539'635.10 wurden gemäss Baukostenabrechnung

in drei Bereiche aufgeteilt: für Energiesparmassnahmen wurden Fr. 282'608.20,

für wertvermehrende Massnahmen wurden Fr. 204'316.85 und für Unterhalt wurden

Fr. 52'710.05 aufgewendet. Vorliegend stellt sich die Frage, ob die

Unterhaltskosten in Höhe von Fr. 52'710.05 als Unterhaltskosten zum Abzug

zugelassen sind oder ob diese wertvermehrende Massnahmen darstellen, welche

nicht abgezogen werden können.

Unterhaltskosten

sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster

Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist und die nach längeren oder

kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen)

(Richner/Frei/Kaufmann, Handkommentar zum DBG, Zürich 2003, Art. 32 N 29). Von

den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind Aufwendungen, welche zur

Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Solche wertvermehrenden Aufwendungen

sind bei der Einkommenssteuer nicht abzugsfähig (Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O.,

Art. 32 N 36).

Umfasst

eine Aufwendung sowohl einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden

Anteil, ist die Aufwendung im Umfang des werterhaltenden Anteils grundsätzlich

zum Abzug zugelassen, während der wertvermehrende Anteil nicht abzugsberechtigt

ist (Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., Art. 32 N 37). Die Abgrenzung zwischen

Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt i.d.R. nach objektiv-technischen Kriterien.

Vergleichsmassstab bildet dabei nicht der Wert des Grundstücks insgesamt,

sondern derjenige der ersetzten Installation. Wird also eine alte Installation

nicht bloss durch eine dem aktuellen Stand der Technik angepasste neue

Installation ersetzt, sondern an deren Stelle eine qualitativ bessere Installation

gesetzt, liegt (anteilmässig) kein Unterhalt mehr, sondern eine Wertvermehrung

vor, auch wenn der Wert des Grundstücks als solches nicht angestiegen ist (Richner/Frei/Kaufmann,

a.a.O., Art. 32 N 38).

Alle

Aufwendungen, welche ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, d.h.

ein Haus in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes

aufrücken lassen, haben wertvermehrenden Charakter. Massgebend ist dabei

aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise, ob das Grundstück durch die

Massnahme eine qualitative Verbesserung und damit eine Wertsteigerung erfahren

hat. Die Aufwendungen für die Instandstellung oder Modernisierung eines

Grundstücks, welche einer eigentlichen Neueinrichtung gleichkommt, sind daher

im Ausmass der Modernisierung nicht als Unterhaltskosten abzugsfähig (Richner/Frei/Kaufmann,

a.a.O., Art. 32 N 39).

Die

Liegenschaft, welche vor dem Verkauf als Kindergarten genutzt wurde, wurde in

ein Wohnhaus umgebaut. Unbestritten ist, dass der Kindergarten vor dem Umbau

nicht als Wohnhaus hätte genutzt werden können. Bei einer funktionalen

Betrachtung liegt somit eindeutig eine qualitative Verbesserung und eine

Wertsteigerung auch durch die Unterhaltsarbeiten vor. Die Liegenschaft erhielt

durch die gesamten Baukosten eine neue Nutzung. Die Instandstellung und

Modernisierung der Liegenschaft sind daher vorliegend nicht einzeln zu

betrachten, sondern als Ganzes. Die Unterhaltskosten sind nicht abzugsfähig.

Der Rekurs und die Beschwerde sind in diesem Punkt abzuweisen.

4.

Die

Rekurrenten machen weiter geltend, dass für die Liegenschaft im ganzen Jahr

2006.

Liegenschaftskosten angefallen seien, obwohl die Liegenschaft per 1. Mai

2006.

leer stand. Daher sei der Pauschalabzug für das ganze Jahr 2006 zu

berücksichtigen.

Art.

32.

DBG regelt die Abzugsfähigkeit der Gewinnungskosten von Privatvermögen. Es

handelt sich hierbei um die Aufwendungen, die durch die Erzielung von Erträgen

aus beweglichem und unbeweglichem Privatvermögen verursacht werden

(Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., Zürich 2003, Art. 32 N 1). Damit

Gewinnungskosten abgezogen werden können, müssen den Aufwendungen auch

zugehörige Einkünfte gegenüberstehen, und zwar in derselben Steuerperiode.

Hiervon kann nur in Ausnahmefällen abgewichen werden:

-

Der

Eigentümer eines nutzniessungsbelasteten Grundstücks darf die von Gesetzes

wegen zu tragenden ausserordentlichen Unterhaltskosten (Art. 764 ZGB) abziehen,

obwohl er keinen Ertrag zu versteuern hat (VGr LU, 21.09.1999, StR 2000, 404

[408] k.R.).

-

Auch

wenn ein Grundstück infolge Unterhaltsarbeiten nicht vermietet werden kann,

können die Unterhaltskosten trotzdem abgezogen werden (RK GE, 25.06.1987, StR

1990, 621 k.R.) (zum Ganzen: Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., Art. 32 N 4).

Vorliegend

ist unbestritten, dass die Liegenschaft per 1. Mai 2006 leer stand. Die Veranlagungsbehörde

berechnete den Rekurrenten zu Recht ab diesem Datum keinen Eigenmietwert mehr.

Wie oben ausgeführt, steht die Abzugsfähigkeit von Liegenschaftskosten mit dem

Einkommen aus der Liegenschaft in direktem Zusammenhang. Daher sind für die Liegenschaft

per 1. Mai 2006 grundsätzlich keine Gewinnungskosten mehr abziehbar. Ein Ausnahmefall

liegt nicht vor, resp. wurde von den Rekurrenten nicht geltend gemacht. Der Rekurs

und die Beschwerde erweisen sich in diesem Punkt als unbegründet.

Steuergericht,

17.

November 2008