Staats- und Bundessteuer 2013

KSGE 2016 Nr. 5

StG

§ 39 Abs. 3, DBG Art. 32 Abs. 2 Abzüge,

Liegenschaftsunterhalt

Auch blosse

Modernisierungen können wertvermehrend sein. In casu wurde das Gebäude

umfassend saniert und erneuert, mithin haben die gesamten Aufwendungen

wertvermehrenden Charakter.

Sachverhalt

1.1 Den

Steuerpflichtigen A. und B.X. wurde mit Datum vom 6.10.2014 die definitive

Veranlagung 2013 (Staats- und Bundessteuer) eröffnet. In dieser

Steuerveranlagung kürzte die Veranlagungsbehörde (VB) Olten-Gösgen u.a. die für

die in Olten gelegene Liegenschaft durch die Steuerpflichtigen geltend

gemachten Liegenschaftskosten um CHF 43'449.00. Die Differenz zur

Selbstdeklaration begründete die Vorinstanz damit, dass die Umnutzung eines

Bürogebäudes zu Wohnungen keinen Liegenschaftsunter-halt darstellen könne.

1.2 Gegen diese

Veranlagungsverfügung liessen die Steuerpflichtigen am 10.10.2014 durch die

beigezogene Treuhand- und Steuerberatungsunternehmung Einsprache erheben. Darin

wird festgehalten, dass die geltend gemachten Liegenschaftsunterhaltskosten zum

Abzug zuzulassen seien. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die zur Debatte

stehende Liegenschaft bis Ende der achtziger Jahre zur Hauptsache als

Wohnliegenschaft genutzt worden sei; danach habe ein kontinuierlicher Umbau der

Räumlichkeiten in eine Büroliegenschaft stattgefunden. Nachdem die "C.

AG" im Jahre 2013 ihren Sitz nach D. verlegt habe, hätten sich die

Steuerpflichtigen entschlossen, die Liegenschaft wieder in den ursprünglichen

Zustand als Wohnliegenschaft zu setzen; mit dem Umbau sei ein Renovationsbedarf

entstanden, der steuerrechtlich zum Abzug zugelassene Kosten zur Folge gehabt

habe. Mit Verweis auf einen durch ein Architekturbüro verfassten Umbaubeschrieb

wird durch die Steuerpflichtigen die Meinung vertreten, dass klarerweise ein

Renovationsaufwand entstanden sei. In diesem Renovationsaufwand seien auch das

Architektenhonorar sowie die Kosten für die Renovationsplanung, die

Ausführungsüberwachung und die Kontrolle enthalten, so dass 80 % der

angefallenen Kosten zum Abzug zuzulassen seien.

1.3 Mit

Einspracheentscheid vom 24.2.2015 wies die Vorinstanz die Einsprache gänzlich

ab. Im Wesentlichen wurde der für die Steuerpflichtigen negative

Einspracheentscheid damit begründet, dass diese nach dem Auszug der "C. AG"

im Jahre 2013 die fragliche Liegenschaft an der E.-Strasse in Olten in eine

Wohnliegenschaft umzubauen begannen. Der Publikation des Baugesuches der Stadt

Olten vom … 2013 sei zu entnehmen, dass es sich beim Bauprojekt um eine

Umnutzung (Bürogebäude zu zwei Wohnungen/Neubau Carport) handle bzw. gehandelt

habe. Daran ändere der Hinweis der Steuerpflichtigen nichts, dass die

Liegenschaft bis Ende der achtziger Jahre zur Hauptsache als Wohnliegenschaft

genutzt worden sei; auch bei der Katasterschätzung des Kantons Solothurn werde

die Liegenschaft als sog. Geschäftshaus geführt.

Die Liegenschaft,

welche vor dem Umbau als Geschäftshaus genutzt worden sei, sei nunmehr in eine

Wohnliegenschaft mit zwei Wohnungen umgebaut worden. Vor dem Umbau hätte die

Liegenschaft in keiner Weise als Wohnhaus genutzt werden können. Es läge somit

eindeutig eine qualifizierte Verbesserung und eine Wertsteigerung auch durch

Unterhaltsarbeiten vor. Die Liegenschaft erhalte durch die gesamten Baukosten,

welche erst im Jahre 2014 abgeschlossen worden seien, eine neue Nutzung. Die

Instandstellung und Modernisierung der Liegenschaft müsse daher vorliegend

nicht einzeln, sondern als Ganzes betrachtet werden.

2.1 Die

Steuerpflichtigen (nachfolgend Rekurrenten) liessen am 24.3.2015 gegen diesen

Einspracheentscheid Steuerrekurs und Beschwerde erheben. Hierin beantragten

sie, die Veranlagung pro 2013 gemäss Selbstdeklaration festzusetzen. Zusätzlich

beantragten sie, das Verfahren so lange zu sistieren, bis sämtliche

Liegenschaftskosten bis Ende 2015 ausgeschieden seien. Auch sei festzustellen,

dass die Arbeiten an der Liegenschaft E.-Strasse keine Nutzungsänderung zu

Folge hätte.

In ihrer Begründung

liessen sie im Wesentlichen Folgendes ausführen:

- Die Liegenschaft E.-Strasse sei historisch gesehen

ein typisches Wohnhaus. Es befände sich am Fusse eines Oltner Villenquartiers

und verfüge über viele kleine Räume. Der Vermietung als Büroliegenschaft seien

keine grösseren baulichen Veränderungen vorausgegangen, welche den Charakter

der Liegenschaft als Wohnhaus verändert hätte. Das Gebäude sei nie in

geeigneter Form an die Bedürfnisse eines Gewerbemieters angepasst worden.

Stattdessen hätten sich die Büros der "C. AG" bis zu deren Auszug in

Räumlichkeiten befunden, welche über einen ausgesprochenen Wohncharakter

verfügten und an sich ungeeignet für den Bürobedarf gewesen wären. Zudem

befände sich das Grundstück in einem Wohnquartier in der Peripherie Oltens. Für

eine Büroliegenschaft sei es daher schlecht gelegen. Unternehmungen wünschten

sich von Büroliegenschaften, dass sie zentral gelegen seien und über grosse

Räume verfügten, welche als Grossraumbüro genutzt werden könnten.

- Aus dem der Rechtsschrift beigelegten

"Büromarktbericht 2013 F. AG" sei u.a. ersichtlich, dass das

schwächelnde Wirtschaftswachstum sowie ein hoher Konkurrenzdruck die

erzielbaren Mietpreise direkt und indirekt negativ beeinflussen würden. Zudem

erwarte der Markt bei älteren Objekten Investitionen in die Bausubstanz, die

allerdings nicht gänzlich auf die jeweiligen Nutzer überwälzbar sein würden.

Eigentümer älterer Liegenschaften an peripheren Standorten und/oder mit

unflexiblen Raumstrukturen stünden somit vor grossen Investitionen oder

schwierigen Zeiten. Das fragliche Gebäude hätte folglich renoviert werden

müssen, damit ein angemessener Ertrag habe gesichert werden können.

- Zur Auswahl habe schliesslich nur die Veränderung

des Grundrisses des Gebäudes (entsprechend einer Büroliegenschaft) oder die

Gebäuderenovation, unter Beibehaltung als Wohnliegenschaft, gestanden. Die

erste Option hätte steuerlich zu einer Umnutzung geführt; die baulichen

Veränderungen hätten dazu geführt, dass die Liegenschaft nur noch zu

Bürozwecken zu vermieten gewesen wäre. Die Rekurrenten hätten sich jedoch für

die zweite Option entschieden, welche zu einer Bewahrung des ursprünglichen

Verwendungszweckes geführt habe. Mangels einer Nutzungsänderung sei eine

Gesamtbetrachtung der Baukosten pro 2013 und 2014 als wertvermehrend nicht mehr

angezeigt; die Aufwendungen seien gesondert pro Steuerjahr zu behandeln.

- So würden denn Aufwendungen, welche dazu dienten,

den konkreten Nutzungswert eines Wirtschaftsgutes in einer Liegenschaft zu

erhalten, Instand zu stellen oder ihn zu ersetzen, als abzugsfähige

Gewinnungskosten gelten. Massgebend sei dabei in erster Linie jener

Nutzungswert, der dem Wirtschaftsgut für den Rekurrenten zukomme. Vorliegend

sei davon auszugehen, dass die Liegenschaft nach dem Auszug der "C.

AG" nicht wieder habe vermietet werden können, m.a.W. habe das Grundstück

seinen einmal vorhanden gewesenen Verwendungszweck nicht mehr vollständig

erfüllen können. Aus anlagetechnischer Sicht seien eine Renovation bzw.

werterhaltende Aufwendungen geboten gewesen; andernfalls hätte der Nutzungswert

der Liegenschaft nicht mehr erhalten werden können.

- Die im Rahmen der Renovation angefallenen Kosten

seien per 19.12.2014 auf CHF 1'701'087.90 geschätzt worden. Diese Zahlen seien

noch nicht endgültig und müssten hinsichtlich von Unterhaltskosten und

wertvermehrenden Aufwendungen noch ausgeschieden werden. Fest stehe jedoch,

dass die pro 2013 angefallenen Arbeiten über werterhaltenden Charakter

verfügten.

2.2 Die Vorinstanz

liess sich am 15.5.2015 innert erstreckter Frist wie folgt vornehmen:

- Die durch die Rekurrenten anbegehrte Sistierung des

Verfahrens sei abzuweisen, zumal in der Rekurs- und Beschwerdeschrift

vorgetragen worden sei, die im Jahre 2013 angefallenen Arbeiten seien "im

Grundsatz" werterhaltend gewesen. Die als werterhaltend abziehbaren

Liegenschaftskosten könnten in derjenigen Steuerperiode geltend gemacht werden,

in der für die ausgeführten Arbeiten Rechnung gestellt worden sei. Ungeachtet

der nachfolgenden Steuerjahre hätten die Rekurrenten für das vorliegend zu

beurteilende Steuerjahr 2013 die von ihnen geltend gemachten Liegenschaftskosten

mit geeigneten Belegen nachzuweisen; in der Rechtsmittelschrift werde nicht

dargelegt, weshalb dies für das Steuerjahr 2013 nicht möglich sein sollte.

- In der definitiven Veranlagung der Staats- und

Bundessteuer 2013 vom 6.10.2014 seien insgesamt CHF 3'684.00 (für

Service-Leistungen am Aufzug sowie Dach-Kontrollarbeiten) Liegenschaftskosten

bewilligt worden. Die restlichen geltend ge-machten Liegenschaftskosten im

Umfange von CHF 43'449.00 stünden im Zusammenhang mit einer Umnutzung der Liegenschaft

von einem Bürogebäude zu einem Wohnhaus, weshalb diese Kosten keinen

Liegenschaftsunterhalt darstellen würden.

- Die Liegenschaft an der E.-Strasse in Olten werde in

der Katasterschätzung als Geschäftshaus geführt. So werde auch von den Rekurrenten

bestätigt, dass sich in der Liegenschaft die Büroräumlichkeiten der "C.

AG" befunden hätten, welche dort ihren Geschäftssitz hatte. Den im

Veranlagungsverfahren eingeforderten Unterlagen habe nicht entnommen werden

können, welche Arbeiten tatsächlich an der Liegenschaft ausgeführt worden

seien. Immerhin habe man daraus ersehen können, dass ein Umbau der

Geschäftsräumlichkeiten in zwei Wohnungen geplant gewesen sei. Im

Einspracheverfahren sei aus dem eingereichten Umbaubeschrieb erkennbar gewesen,

dass Nasszellen, Küchen, bestehende Bodenbeläge, bestehende Wände und Decken

abgebrochen worden seien. Der Umbaubeschrieb führe noch viele weitere Arbeiten

auf, die letztlich auf eine Veränderung der Liegenschaft in Gestaltung, Form

und Zweckbestimmung schliessen liessen.

- Auch die von den Rekurrenten selbst genannte

Gesamtinvestition von rund 1,7 Mio. Franken liesse darauf schliessen, dass

vorliegend umfassende Umbauarbeiten vorge-nommen bzw. geplant worden seien.

- Im Übrigen obliege es den Rekurrenten, die

steuermindernden Tatsachen nachzuweisen. Vorliegend sei pauschal ein Abzug von

50 % der Investitionskosten gefordert worden, ohne belegt nachzuweisen,

inwiefern von werterhaltenden Renovationskosten auszugehen sei, die die

Liegenschaft in Gestaltung, Form und Zweckbestimmung unverändert belassen

hätte.

2.3 In der durch die

Rekurrenten innert erstreckter Frist am 20.8.2015 erstatteten Replik wurde das

Rechtsbegehren dahingehend (präzisierend) abgeändert, als dass für das

Steuerjahr 2013 noch CHF 33'742.55 als steuerlich absetzbare, d.h.

werterhaltende, Liegenschaftskosten geltend gemacht wurden; auf das in der

Rekurs- und Beschwerdeschrift gestellte Sistierungsbegehren wurde verzichtet.

Zudem wurde erneut beantragt festzustellen, dass die Arbeiten an der

Liegenschaft E.-Strasse keine steuerliche Nutzungsänderung zur Folge hätten.

Die präzisierten

Begehren werden damit begründet, dass nunmehr eine genaue

Bau-kosten-Zusammenstellung für das Jahr 2013 vorliege und auf eine durch das

beauftragte Architekturbüro erarbeitete Berechnung (Qualifizierung des

Gesamtaufwandes in 32,5 % werterhaltende und 67,5 % wertvermehrende

Aufwendungen) verwiesen werden könne. Zudem liesse sich aus dem beigebrachten

Architektenbericht entnehmen, dass es sich bei der fraglichen Liegenschaft

zweifellos um eine Wohnliegenschaft handle, welche in einem Wohnquartier liege.

Ebenso ginge daraus hervor, dass sich die "C. AG" eigentlich in eine

als Büroräumlichkeit ungeeignete Liegenschaft eingemietet gehabt habe. Zudem

sei aus dem Architekturbericht zu ersehen, dass der Wohnungsgrundriss aufgrund

der statischen Grundstrukturen nicht habe in zweckmässigere Bürogrundflächen

abgeändert werden können und der effektive Flächenbedarf der "C. AG"

habe von der Liegenschaft nicht erfüllt werden können. Eine Anpassung der

Liegenschaft an die Bedürfnisse einer Büronutzung habe nie stattgefunden.

Richtig sei, dass die Liegenschaft durch die Vermietung an die "C.

AG" als geschäftliche Liegenschaft genutzt worden sei, was dazu geführt

habe, dass die Rekurrenten keinen Pauschalabzug hätten geltend machen können.

Architektonisch bzw. baulich betrachtet sei der wohnliegenschaftliche Charakter

aber immer beibehalten worden. Des Weitern sei zu erwähnen, dass für 2013 in

erster Linie planerische Arbeiten angefallen seien; über die gesamte Bauzeit

bzw. über die gesamten Kosten sei der erwähnte Verteilschlüssel durchaus

schlüssig, auch wenn eine Ausscheidung der planerischen Kosten in

werterhaltende und wertvermehrende nicht möglich sei.

2.4 Duplicando liess sich

die Vorinstanz am 30.9.2015 u.a. dahingehend vernehmen, dass die Rekurrenten im

Einspracheverfahren selbst darauf hingewiesen hätten, dass im Nachgang der

Nutzung als Wohnliegenschaft ein "kontinuierlicher Umbau der

Räumlichkeiten in eine Büroliegenschaft" stattgefunden habe; nach dem

Auszug des Mieters sei die Liegenschaft wieder in den "ursprünglichen

Zustand als Wohnliegenschaft" umgebaut worden. In der Replik stünde nun

die - auf entsprechende Fragen der Rekurrenten - durch den Architekten abgegebene

Stellungnahme im Vordergrund, welche u.a. auf die Fortführung der

ursprünglichen Liegenschaftsnutzung verweise. Die zusätzlich eingereichte

Kostenzusammenstellung erzeige aber das Ausmass der Arbeiten: So seien durch

die Rekurrenten über 1,5 Mio. Franken in die Liegenschaft investiert worden.

Zudem müsse einmal mehr moniert werden, dass die Rekurrenten bislang keine

Baupläne eingereicht hätten, die die tatsächlichen Arbeiten an der Liegenschaft

aufzeigen würden. Letztlich liessen die bisher gesichteten Unterlagen keinen

anderen Schluss zu, als von einer Totalsanierung auszugehen.

2.5 Mit

abschliessender Stellungnahme vom 23.10.2015 reichten die Rekurrenten weitere

Beweismittel (Planbeilage/ Schnitt und Fassaden; Planbeilage / Schema

Baugespann; Situationsplan; Kanalisationsplan; Planbeilage/Grundrisse UG-DG)

ein. Des Weitern hielten die Rekurrenten an den in der Replik präzisierten

Rechtsbegehren fest.

Erwägungen

2.

Der Abzug der

Unterhaltskosten bei Liegenschaften im Privatvermögen wird im kan-tonalen

Steuergesetz (§ 39 Abs. 3 StG) und im Gesetz über die direkte Bundessteuer

(Art. 32 Abs. 2 DBG) nahezu identisch geregelt, so dass es sich rechtfertigt,

Rekurs und Beschwerde gemeinsam zu behandeln. Soweit notwendig wird auf

einzelne Differenzierungen hingewiesen.

3.1

Unterhaltskosten

sind nach herrschender Lehre (statt vieler: Richner

et al., Handkommentar zum DBG, 2.A., Zürich 2009, Art. 32 N 37) Aufwendungen,

deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung

bereits vorhandener Werte ist und die nach längeren oder kürzeren

Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen).

Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die Kosten der Instandhaltung

(regelmässige Aufwendungen, um die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes

sicherzustellen) als auch diejenigen der Instandstellung (unregelmässige,

grössere Aufwendungen, welche die Ertragsfähigkeit eines Grundstückes

sicherstellen). Der Abzug der Unterhaltskosten ist im kantonalen Steuergesetz

in § 39 Abs. 3 StG (vgl. Art. 32 Abs. 2 DBG/Bundessteuer) geregelt. Die

kantonale Steuerverordnung Nr. 16 (StVO Nr. 16; BGS 614.159.16/Unterhalts-,

Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen) definiert

in § 2 Abs. 1 die Unterhaltskosten als Kosten, die der Werterhaltung dienen.

Hierzu werden insbesondere die Auslagen für die Behebung von Schäden (lit. a),

die Auslagen für die jährlich oder periodisch wiederkehrenden

Erneuerungsarbeiten (lit. b), die Auslagen für den Ersatz bereits vorhandener

Auslagen - soweit sie keinen Mehrwert bewirken (lit. c) - , der Gartenunterhalt

(lit. d), die Kosten für die Reinigung von Heizung und Kamin (lit. e) sowie

Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von

Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f) aufgeführt. Ausdrücklich nicht zum

Abzug zugelassen werden wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen (wie

Erschliessung, Neubauten) und Verbesserungen (wie Umbauten) von Liegenschaften

(§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16 bzw. Art. 34 lit. d DBG).

3.2

Allgemein betrachtet

hört die Abzugsfähigkeit folglich dort auf, wo die vorgenommenen Arbeiten die

Liegenschaft über den Zustand im Zeitpunkt des Antritts hinaus verbessern und

damit im Anlagewert erhöhen. Umfasst eine Aufwendung sowohl einen

werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil - was häufig bei

Umbauten an bestehenden Gebäuden der Fall ist - ist die Aufwendung im Umfange

des werterhaltenden Anteils zum Abzug zuzulassen, während der wertvermehrende

Anteil nicht abzugsberechtigt ist. Die jeweiligen Anteile sind allenfalls zu

schätzen (vgl. Richner et al.,

a.a.O., Art. 32 N 45).

4.

Die Vorinstanz

geht in vorliegend zu beurteilender Streitsache davon aus, dass die

Liegenschaft der Rekurrenten, welche vor dem Umbau als Geschäftshaus genutzt

wurde, in eine Wohnliegenschaft mit zwei Wohnungen umgebaut, mithin einer neuen

Nutzung (qualitative Verbesserung und Wertsteigerung) zugeführt wurde. Konkret

dürften die Kosten für die Instandstellung und Modernisierung der Liegenschaft

nicht einzeln, sondern nur als Ganzes (d.h. wertvermehrend) gewürdigt werden.

Anderseits weisen die Rekurrenten darauf hin, dass die fragliche Liegenschaft

trotz der zwischenzeitlich stattgefundenen Vermietung als Büroliegenschaft

stets den Charakter einer Wohnliegenschaft gehabt habe und mit den

vorgenommenen Arbeiten an der Liegenschaft keine Nutzungsänderung erfolgt sei,

folglich die werterhaltenden Teile der Arbeiten zu berücksichtigen seien.

In der Tat ist die

Unterscheidung aus steuerlicher Sicht von wesentlicher Bedeutung, zumal die

Kosten eines Neubaus (bzw. umfangreicher Umbau) nicht als Unterhaltskosten,

sondern als wertvermehrende Aufwendungen gelten. Die Abgrenzung zwischen

Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt dabei nach objektiv-technischen

Kriterien (Richner et al., a.a.O.,

Art. 32 N 46).

5.1

Das Steuergericht

ist vorliegend von folgendem, sich aus den Akten ergebenden, Beweisergebnis

ausgegangen:

- Die Umbau- und Renovationsarbeiten sind über eine

Zeitspanne von drei (angebrochenen) Kalenderjahren und - gemäss beigelegtem

Vergütungsauftrag/Rechnungs-borderau Handwerkerrechnungen - über zwei ganze

Jahre realisiert worden. Aus der durch die beigezogenen Architekten erstellten

und kontrollierten Vergütungsliste ist zudem erhellt, dass die Gesamtkosten bei

rund 1,5 Mio. Franken zu liegen kamen und hierbei sämtliche erdenklichen

Arbeitsgattungen (ähnlich einem Neubau) für die er-folgten Arbeiten zum Einsatz

gelangten.

- Des Weitern ist aus den beigebrachten und ins Recht

gelegten Planunterlagen und Fotos der Bauphase ersichtlich, dass die erfolgten

Renovationsarbeiten auch innerhalb des Gebäudes zu einem deutlich veränderten

Erscheinungsbild geführt haben. Die Fotobeilagen stellen klar, dass im Innern

des Gebäudes von einer Neugestaltung ausgegangen werden muss. Diese optisch

dokumentierte massive Veränderung am Bau (neue Böden, teilweise neue

Balkenlage; neue Wände/Veränderung Grundriss) wird durch die sich in den Akten

befindenden Pläne untermauert.

- Die übrigen Planbeilagen erzeigen zudem den Neubau

eines Carports und erhebliche bauliche Veränderungen und Anpassungen im

Dachbereich.

- Das Studium der verschiedensten Aktenbelege (Pläne;

Fotos; Handwerkerrechnungen) zeigt mit aller Deutlichkeit auf, dass durch die

über drei Steuerjahre andauernde Sanierung der Liegenschaft letztlich der

Wohnkomfort auf den Stand eines neuen (modernen) kleineren Mehrfamilienhauses

(grosses Zweifamilienhaus) gehoben wurde.

5.2

Auch blosse

Modernisierungen können wertvermehrend sein. Als Unterhalt kann eine

Modernisierung nach Lehre und Rechtsprechung dann angesehen werden, wenn der

Umbau dazu dient, einem Gebäude den zeitgemässen Komfort wiederzugeben, den es

ursprünglich besessen, durch den technischen Fortschritt und die Veränderungen

der Lebensgewohnheiten jedoch verloren hatte. Kommt die Modernisierung

demgegenüber einer eigentlichen Neueinrichtung gleich, sind die Aufwendungen

nicht als Unterhaltskosten abzugsfähig (Richner

et al., a.a.O., Art. 32 N 49 ff.; StE 1991 B 25.6 Nr. 21; a.M. Markus Reich, Steuerrecht, 2 A., Zürich

2012, S. 296 Rz. 83).

5.3

Letztlich kann die

durch die Rekurrenten und die Vorinstanz aufgeworfene Streitfrage, ob die

Liegenschaft durch die umfassende Renovation einer neuen Nutzung (oder eben

nicht) zugeführt wurde, unbeantwortet und offen bleiben. Die Beantwortung

dieser Frage ist in casu nicht relevant, weil das Beweisergebnis aus Sicht des

Steuergerichts erzeigt, dass das Gebäude umfassend saniert und erneuert wurde,

mithin die gesamten Aufwendungen wertvermehrenden Charakter aufweisen (vgl. Bernhard Zwahlen, in Zweifel/Althaus,

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2b, 2.A., Basel 2008, Art. 32 N 13;

Richner et al.; a.a.O., Art. 32 N

51; BGer vom 2.2.2005 = ASA 75, S. 488 = StE 2005 A 23.1. Nr. 10; StE 1997 B

25.6

N 30). Das Bundesgericht hat zudem in einem neueren Entscheid

(2C_666/2012,2C_667/2012 vom 18.12.2012) seine Praxis zur vorliegenden

Problematik bestätigt und explizit festgehalten, dass von einer Totalsanierung

auch dann ausgegangen werden dürfe, wenn die Zweckbestimmung der Baute gleich

geblieben sei.

Steuergericht,

Urteil vom 21. März 2016 (SGSTA.2015.20 BST.2015.17)