Staats- und Bundessteuer 2014

KSGE 2018 Nr. 8

StG § 39

Abs. 3 , DBG Art. 32 Abs. 2. Abzüge, Liegenschaftsunterhalt.

Anders als

Kosten zur Behebung von Baumängeln sind Kosten zur Behebung von

Mangelfolgeschäden als Unterhalt steuerlich zum Abzug zuzulassen, soweit der

Wert der Liegenschaft nicht erhöht wird. Fall von mangelhaften Dachkäneln und

Dachverkleidungen, was zu einem Wasserschaden führte.

Sachverhalt

3.1 Unterhaltskosten

sind nach herrschender Lehre (statt vieler: RICHNER et al., Handkommentar zum

DBG, 3. Aufl. 2016, Art. 32 N 37) und ständiger Praxis des kantonalen

Steuergerichts (vgl. KSGE 2016 Nr. 5 E. 3.1 ff. und 2015 Nr. 6 E. 2.1 ff.)

Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die

Erhaltung bereits vorhandener Werte ist, und die nach längeren oder kürzeren

Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen).

Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die Kosten der Instandhaltung

(regelmässige Aufwendungen, um die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes

sicherzustellen) als auch diejenigen der Instandstellung (unregelmässige,

grössere Aufwendungen, welche die Ertragsfähigkeit eines Grundstückes

sicherstellen). Der Abzug der Unterhaltskosten ist im kantonalen Steuergesetz

in § 39 Abs. 3 StG (vgl. aber auch Art. 32 Abs. 2 DBG für die Bundessteuer)

geregelt. Die kantonale Steuerverordnung Nr. 16 (StVO Nr. 16; BGS

614.159.16/Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im

Privatvermögen) definiert in § 2 Abs. 1 die Unterhaltskosten als Kosten, die

der Werterhaltung dienen. Hierzu werden insbesondere die Auslagen für die

Behebung von Schäden (lit. a), die Auslagen für die jährlich oder periodisch

wiederkehrenden Erneuerungsarbeiten (lit. b), die Auslagen für den Ersatz

bereits vorhandener Auslagen - soweit sie keinen Mehrwert bewirken (lit. c),

der Gartenunterhalt (lit. d), die Kosten für die Reinigung von Heizung und

Kamin (lit. e) sowie Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von

Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f) aufgeführt. Ausdrücklich nicht zum

Abzug zugelassen werden wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen (wie

Erschliessung, Neubauten) und Verbesserungen (wie Umbauten) von Liegenschaften

(§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16 bzw. Art. 34 lit. d DBG).

3.2 Allgemein

betrachtet hört die Abzugsfähigkeit folglich dort auf, wo die vorgenommenen

Arbeiten die Liegenschaft über den Zustand im Zeitpunkt des Antritts hinaus

verbessern und damit im Anlagewert erhöhen. Umfasst eine Aufwendung sowohl

einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil - was häufig bei

Umbauten an bestehenden Gebäuden der Fall ist - ist die Aufwendung im Umfang

des werterhaltenden Anteils zum Abzug zuzulassen, während der wertvermehrende

Anteil nicht abzugsberechtigt ist. Die jeweiligen Anteile sind allenfalls zu

schätzen (vgl. RICHNER et al., a.a.O., Art. 32 N 45).

3.3 Nach konstanter

Rechtsprechung des Steuergerichtes werden die Kosten für die Behebung von

Baumängeln nicht als abzugsfähige Aufwendungen zum Abzug zugelassen (KSGE 1989

Nr. 12; KSG vom 18.3.2013, SGSTA.2011.97; BST.2011.86). Sie stellen aufgrund

des objektiven Nutzungswertprinzips Wertvermehrungen dar und sind für den

Käufer Kapitalverluste (BERNHARD ZWAHLEN/ALBERTO LISSI, in: Kommentar zum

Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer [DBG],

3. Aufl. 2017, Art. 32 N 17).

Erwägungen

3.4

Von den Kosten zur

Behebung der Baumängel zu unterscheiden sind jedoch die Kosten, welche zur

Behebung von Folgeschäden an ursprünglich nicht mangelhaften Teilen der

Liegenschaft dienen. Die Rückversetzung dieser Teile der Liegenschaft in den

ursprünglichen Zustand hat für diese Teile der Liegenschaft einen bloss

werterhaltenden Charakter und ist insoweit zum Abzug zuzulassen, als der Wert

der Liegenschaft dadurch nicht erhöht wird (DIETER EGLOFF in:

Klöti-Weber/Siegrist/Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4.

Aufl. 2015, N 69 zu § 39). Werden im Zuge der Behebung von Mangelfolgeschäden

allerdings höherwertige Stoffe eingesetzt, oder Teile der Liegenschaft

mitsaniert, welche nicht in Mitleidenschaft gezogen worden waren, so haben die

Arbeiten in Bezug auf diese Teilelemente einen werterhöhenden Charakter.

3.5

Nach der

allgemeinen Beweislastregel hat die Veranlagungsbehörde im

Rechtsmittelverfahren die steuerbegründenden oder erhöhenden Tatsachen

nachzuweisen, die steuerpflichtige Person dagegen jene Tatsachen, welche die

Steuerschuld mindern oder aufheben (vgl. RICHNER et al., a.a.O., Art. 123 N

77).

4.1

In tatsächlicher

Hinsicht ist vorliegend unbestritten, dass die Dachkänel und Dachverkleidungen

der 2007 durch die Rekurrenten bezogenen Neubauliegenschaft unter einem

Baumangel litten, wodurch Wasser in die Gebäudehülle eintreten konnte und

Feuchtigkeitsschäden unter anderem an der Fassade verursacht wurden.

4.2

Ebenso kann festgehalten

werden, dass die Rekurrenten nach dem vorliegenden Beweisergebnis nicht die

Kosten für die Reparatur der Dachkänel und Dachverkleidungen, also der

eigentlichen Baumängel, zum Abzug geltend machen. Sie bringen vielmehr vor,

dass diese Reparatur durch den Architekten übernommen worden sei (Einsprache

vom 14.12.2015). Bei den geltend gemachten Kosten für die Fassadensanierung

etc. handelt es sich vielmehr zumindest teilweise um die Behebung von

Mangelfolgeschäden im oben erwähnten Sinne (E. 3.4), welche als Unterhalt zum

Abzug zuzulassen sind. Es leuchtet ein, dass, wenn Dachkänel und

Dachverkleidungen mangelhaft sind, ein Eindringen von Wasser die Fassade und

allenfalls darin eingebaute Installationen, welche nicht ursprünglich an einem

Baumangel litten, beschädigen kann. Da diese Teile der Liegenschaft nicht von

Beginn an mangelhaft waren, ist deren gleichwertiger Ersatz keine Behebung

eines verdeckten Baumangels, sondern eine werterhaltende Massnahme und zum

Abzug als Liegenschaftenunterhalt zuzulassen. Es ist allerdings beim

vorliegenden Beweisergebnis unklar geblieben, welche Teile der Liegenschaft

durch das eindringende Wasser in Mitleidenschaft gezogen worden sind, und ob

allenfalls auch Teile der Fassade oder Installationen renoviert worden sind, welche

nicht unter dem Wasserschaden litten.

4.3

Nach dem

Ausgeführten ist der Einspracheentscheid vom 3. August 2016 aufzuheben und die

Veranlagungsbehörde hat entsprechend den obigen Ausführungen diejenigen Kosten,

welche zur angemessenen Behebung von Mangelfolgeschäden dienten, als

Liegenschaftsunterhalt zum Abzug zuzulassen. Dafür hat die Veranlagungsbehörde

ein Beweisverfahren durchzuführen. Die Rekurrenten werden dabei mitzuwirken

haben, den Anteil der Kosten festzustellen, welcher nach den obigen Kriterien

als Liegenschaftenunterhalt zum Abzug zugelassen werden kann. Nötigenfalls hat

eine Schätzung durch die Veranlagungs-behörde zu erfolgen (vgl. oben E. 3.2).

Steuergericht,

Urteil vom 19. Februar 2018 (SGSTA.2016.84;BST.2016.78)