Grundstückgewinnsteuer 2015

Steuergericht

Urteil vom 20. November 2017

Es wirken

mit:

Präsident: Müller

Richter: Kellerhals,

Winiger

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGSTA.2017.48

A + B Y

v.d. …..

gegen

Veranlagungsbehörde Solothurn

betreffend

Grundstückgewinnsteuer 2015

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1. Gemäss Meldung

betreffend Liegenschaftenreingewinn der Amtschreiberei Region Solothurn vom 3.

Juni 2015 verkauften A und B Y als je hälftige Miteigentümer die Liegenschaft GB

Nr. 0001 zum Preis von 2,165 Mio. Franken an C und D Z. Mit zwei Verfügungen

vom 28. September 2016 wurden A und B Y in dieser Hinsicht jeweils von der

Veranlagungsbehörde (VB) Solothurn für einen satzbestimmenden Grundstückgewinn

von CHF 80'991 veranlagt bei einem Steuersatz nach Tarif B (7.882425 %) mit

einer Grundstückgewinnsteuer (einfache Steuer) von CHF 6'384.05. Der

Grundstückgewinn wurde im Umfang von CHF 189'738 jeweils aufgeschoben. Gegen diese

beiden Verfügungen liessen A und B Y am 12. Oktober 2016 Einsprache erheben. Sie

beantragten, den Grundstückgewinn zum Rentensatz zu besteuern und

gegebenenfalls eine Einspracheverhandlung durchzuführen. Am 1. Februar 2017

nahm das Steueramt zur Angelegenheit ausführlich Stellung. Danach sei der

Rentensatz bei den Einsprechern voraussichtlich nicht anwendbar. Diese nahmen

am 17. Februar 2017 dazu Stellung. Am 11. April 2017 fand eine

Einspracheverhandlung statt.

Mit Verfügung

vom 31. Mai 2017 wurde die Einsprache abgewiesen. Dazu wurde v.a. ausgeführt, die

Einsprecher könnten von der Ersatzbeschaffung profitieren. Der anteilige freie

Erlös aus der Veräusserung der Liegenschaft der beiden Einsprecher mache nicht

jeweils die massgeblichen mindestens 25 % ihres zu Verkehrswerten bewerteten

Vermögens aus. Eine Anwendung des Rentensatzes sei daher ausgeschlossen, unabhängig

davon, wie die Einsprecher diesen freien Erlös investiert hätten. Dabei sei die

veräusserte Liegenschaft infolge der Ersatzbeschaffung nur im Umfang des freien

Erlöses einzubeziehen in die Beurteilung, ob das veräusserte Grundstück die 25

%-Grenze erreiche.

2. Gegen diesen

Einspracheentscheid gelangte der Vertreter von A und B Y (nachfolgend

Rekurrenten) mit Rekurs vom 30. Juni 2017 an das Kantonale Steuergericht. Die

Rekurrenten verlangten die Aufhebung des angefochtenen Entscheides, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Steueramtes. Zur Begründung wurde

im Wesentlichen ausgeführt, die Eingabe richte sich gegen die Berechnung des

Anteils am freien Erlös und die Gewährung des Rentensatzes auf dem

steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft GB Nr. 0001. Es sei

davon auszugehen, dass sich die Beurteilung des Steueramts bezüglich

Altersgerechtigkeit der neuen Eigentumswohnung am O-Weg mit der Beurteilung der

Rekurrenten decke. Im vorliegenden Fall erfolge kein doppelter Abzug. Es werde

lediglich der gesetzlich mögliche aufschiebbare Grundstückgewinn als Folge der

Ersatzbeschaffung aufgeschoben. Dieser werde bei einem allfälligen Verkauf zu

einem späteren Zeitpunkt jedoch besteuert werden. Für den nach Abzug der

Ersatzbeschaffung zu besteuernden Gewinn werde der Rentensatz beantragt. Die

Bedingungen für einen Steueraufschub seien hier klar erfüllt. Die veräusserte

und die neu erworbene Liegenschaft würden ausschliesslich durch die Rekurrenten

selbst bewohnt. Auch die Bedingungen für die Anwendung des Rentensatzes seien gegeben.

Die Rekurrenten seien in einem vorgerückten Alter. Das veräusserte Grundstück

stelle mehr als einen Viertel des gesamten Vermögens dar. Der Erlös werde zum

Zweck der Vorsorge verwendet. Die Beurteilung des Steueramtes, ob der freie

Erlös über oder unter 25 % des Vermögens liege, basiere auf falschen

Berechnungen. Anstelle des Erlöses sei der steuerbare Gewinn nach Abzug des

aufgeschobenen Gewinns als Berechnungsbasis herangezogen worden. In den rechtlichen

Grundlagen schliesse die Geltendmachung der Ersatzbeschaffung die Anwendung des

Rentensatzes auf dem Restgewinn indes nicht aus. Auch bestimme keine

Rechtsnorm, dass ein aufgeschobener Grundstückgewinn die Berechnungsgrundlage

des freien Erlöses verändere. Der Begriff des Erlöses als Verkaufspreis der

Liegenschaft abzüglich darauf lastender Schulden habe sich seit 1992 nicht

geändert. Die Art der Bestimmung des Erlösbegriffes sei dieselbe geblieben. Die

Rekurrenten hätten den gesamten Erlös in die neu erworbene, altersgerechte

Wohnung investiert und als Ersparnisse angelegt. Es seien keine Gelder

verschenkt worden. Die Besteuerung des Restgewinns von je CHF 80'991 sei nach

der Rentensatzbestimmung mit einer Bemessungsgrundlage für den Rentensatz von

CHF 149'983 vorzunehmen. Gegebenenfalls sei von der Erhebung von Gerichtskosten

abzusehen.

Am 6. Juli 2017

reichte der Vertreter noch die Vollmacht der Rekurrenten ein.

Mit Schreiben

vom 23. August 2017 beantragte das Steueramt die kostenfällige Abweisung des

Rekurses. Zur Begründung wurde auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid

verwiesen und daran vollumfänglich festgehalten. Weitere Erörterungen erfolgten

nicht.

Mit Replik vom

22. September 2017 hielten auch die Rekurrenten an ihren bisherigen

Rechtsbegehren und Ausführungen fest. Darüber hinaus hätten sie je einen

Verkaufserlös von CHF 797'500 erzielt. Wäre der in die Altersvorsorge

reinvestierte und weiterhin aufgeschobene Gewinn nicht als Verkaufserlös zu

qualifizieren und würde dieser vom Verkaufserlös abgezogen, wäre der freie

Erlös so zu berechnen, dass sich prozentuale Anteile des Erlöses nach Abzug des

aufgeschobenen Gewinns von 30,4 % beim Ehemann und 35,1 % bei der Ehefrau ergeben

würden. Selbst nach Abzug des aufgeschobenen Gewinns, was jedoch gesetzlich

nicht vorgesehen sei bei einer Reinvestition zur Altersvorsorge, belaufe sich

der Anteil des Verkaufserlöses über 25 % des Gesamtvermögens der Rekurrenten.

Das Steueramt ziehe nur den steuerbaren Gewinn zur Beurteilung der 25 %-Grenze

heran und nicht den Verkaufserlös abzüglich des aufgeschobenen Gewinns.

Das

Steuergericht zieht in Erwägung:

Sachverhalt

1. Der Rekurs ist

form- und fristgerecht eingereicht worden. Das Kantonale Steuergericht (KSG) ist

sachlich zuständig (§ 59 Abs. 5 und § 160 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11).

Die Rekurrenten sind durch den angefochtenen Einspracheentscheid beschwert. Auf

den Rekurs ist einzutreten.

Erwägungen

2.

Streitig ist, ob

der Rentensatz auf dem grundsätzlich steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf

der Liegenschaft GB Nr. 0001 im Jahr 2015 zu gewähren ist oder nicht. Dass

sowohl diese veräusserte Liegenschaft als auch die neu erworbene Eigentumswohnung

ausschliesslich von den Rekurrenten selbstbewohnt wurden bzw. werden, ist nicht

streitig.

Bei der Veräusserung

einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus

oder Eigentumswohnung) wird die Besteuerung aufgeschoben, soweit der erzielte

Erlös in der Regel innert 2 Jahren zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten

Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird (§ 51 Abs. 1 StG; Fassung ab

1.1

). Der Grundstückgewinnsteuer wird der Einkommenssteuertarif nach § 44

Abs. 1 zugrunde gelegt; massgebend ist der Steuersatz, der sich für den Gewinn

aus jeder Veräusserung allein ergibt (§ 58 Abs. 1 StG; Fassung ab 1.1.2008).

Erfolgt die Veräusserung wegen vorgerückten Alters oder Invalidität, stellt das

veräusserte Grundstück mehr als einen Viertel des gesamten Vermögens dar und

wird der Erlös zum Zweck der Vorsorge verwendet, so wird die Steuer zu dem Satz

berechnet, der sich ergäbe, wenn anstelle des ganzen Grundstückgewinns eine

entsprechende jährliche Leistung ausgerichtet würde. Diese Besteuerung kann nur

einmal in 10 Jahren beansprucht werden (§ 58 Abs. 3 StG; Fassung ab 1.1.2004).

3.1

Im vorliegenden

Fall erwarben die Rekurrenten aufgrund der unbestrittenen Angaben und

Unterlagen im Jahr 2014 die Liegenschaft GB Nr. 0002 zum Preis von 1,55 Mio.

Franken. Inkl. Ausbau investierten die Rekurrenten laut den Angaben CHF 1'865'034.

Im Jahr 2015 veräusserten die Rekurrenten ihre Liegenschaft GB Nr. 0001 zum

Preis von 2,165 Mio. Franken. Der freie, nicht reinvestierte Erlös betrug somit

CHF 299'966 bzw. CHF 149'983 pro Person. Nach Abzug der Besitzesdauer verblieb

anhand der Akten ein Gewinn von CHF 80'991/Person, welcher zu einer Grundstückgewinnsteuer

von je rund CHF 6'384 führte (Veranlagungen vom 28.9.2016). Die

Rekurrenten haben die Rentensatzbesteuerung verlangt. Das Steueramt hat dies indes

abgelehnt, da der fragliche Erlös weniger als 25 % des Vermögens der

Rekurrenten ausgemacht habe.

3.2

Wie gesehen, kann

nach § 51 StG bei einer Ersatzbeschaffung die Besteuerung des Grundstückgewinns

aufgeschoben werden. Hier wurde der Gewinn wie erwähnt reinvestiert. Weiter

kann wie gesagt nach § 58 Abs. 3 StG die Rentensatzbesteuerung verlangt werden,

wenn (1.) das Alter der Betroffenen vorgerückt ist, (2.) der Erlös mehr als 25

% deren Vermögens ausmacht und (3.) der Erlös zum Zweck der Vorsorge verwendet

wird. Der Erwerb einer altersgerechten Wohnung statt eines grösseren Eigenheims

wie vorliegend stellt nach der Rechtsprechung des Steuergerichts denn Vorsorge

dar (vgl. KSG vom 2.4.2001, ST/00000102). Unbestritten ist des Weiteren das

vorgerückte Alter der Rekurrenten mit 73 Jahren im Jahr der Veräusserung

(2015). Umstritten ist dagegen die Berechnung des Erlöses in Prozenten. Während

die Rekurrenten den Gesamterlös beachtet haben wollen, hat das Steueramt nur

den nicht reinvestierten Gewinn bzw. den freien Erlös berücksichtigt, weil die

Rekurrenten für den investierten Gewinn nicht einen Aufschub und die

Rentensatzbesteuerung verlangen könnten wegen des daraus resultierenden sog.

double dips bzw. der Erzielung eines doppelten Vorteils.

Die Ausführungen

der Rekurrenten vermögen indessen durchaus zu überzeugen. Der Rentensatz soll

nach Ansicht des Gesetzgebers wie gesehen nur gewährt werden, wenn ein

erheblicher Teil des Gesamtvermögens, d.h. 25 %, zum Zweck der Vorsorge

verwendet wird. Dies ist vorliegend entgegen der Auffassung des Steueramtes aufgrund

der Unterlagen und Angaben der Rekurrenten der Fall. Mehr als 25 % des Vermögens

der Rekurrenten wurden in die neue Wohnung investiert. Die Interpretation des

Steueramtes widerspricht denn dem Wortlaut des Gesetzes. Ein sog. double dip bzw.

ein Missbrauch ist hier nicht auszumachen. Nur für den freien Erlös abzüglich

des Besitzesdauerabzugs (vgl. § 57 StG) ist die Rentensatzbesteuerung zu

gewähren. Der Rekurs erweist sich nach dem Gesagten als begründet.

3.3

Was das Steueramt

weiter dagegen eingewendet hat, kann zu keinem andern Ergebnis führen. Dass die

Rekurrenten doppelt profitieren würden, ist nicht ersichtlich. Sie haben den Erlös

aus dem Verkauf der Liegenschaft GB Nr. 0001 in die neue Eigentumswohnung am O-Weg

investiert. Dass dieses Vorgehen der Altersvorsorge dient, ist vom Steueramt

nicht bestritten worden. Dass im Weiteren die Berechnung des prozentualen

Anteils des verkauften Anteils am Gesamtvermögen nur unter Berücksichtigung des

steuerbaren Gewinns möglich sein soll, ist so vom Gesetzgeber nicht vorgesehen.

§ 58 Abs. 3 StG nennt den Erlös und nicht den steuerbaren Gewinn. Die Anwendung

des Rentensatzes auf dem Restgewinn ist anhand der gesetzlichen Grundlagen

nicht ausgeschlossen. Auch ist nicht erkennbar, dass ein aufgeschobener

Grundstückgewinn die vorliegende Berechnungsgrundlage des freien Erlöses verändern

würde. Es ist denn der Verkaufserlös zu berücksichtigen (1,595 Mio. Franken

bzw. je CHF 797'500), welcher sich aus dem Verkaufspreis der Liegenschaft (2,165

Mio. Franken) abzüglich der darauf lastenden Schuld (CHF 570'000) ergibt.

Dieser Erlös ist sodann dem unbestritten gebliebenen Gesamtvermögen vor dem

Verkauf der Liegenschaft gegenüberzustellen (Ehemann; CHF 1'998'819; Ehefrau:

CHF 1'729'503; vgl. auch KSGE 2010 Nr. 12). Dies ergibt hier einen prozentualen

Anteil am Vermögen von wie gesagt über 25 %, mithin 39,9 % beim Ehemann und

46,1 % bei der Ehefrau. Daran ändert nichts, wenn vom Verkaufserlös (je CHF

797'500) der aufgeschobene Gewinn (je CHF 189'738) abgezogen würde. Dass

das Steueramt in diesem Zusammenhang nur den steuerbaren Gewinn heranzieht, ist

nach dem Gesagten indes nicht zutreffend. Diese Auffassung ist auch nicht weiter

belegt worden; das Steueramt hat vorliegend keine materielle Vernehmlassung

eingereicht. Im Übrigen kann das von den Parteien erwähnte Steuergerichtsurteil

vom 13. Januar 1992 (publ. in Steuerpraxis 1992 Nr. 4) nicht ohne weiteres auf

die hier anwendbaren Gesetzesbestimmungen übertragen werden. Dies gilt auch für

das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 4. Februar 2015 (810 14

334), welches insbesondere auch den erwähnten double dip bei Schuldzinsen zum

Gegenstand hat. Schliesslich folgt ebenso wenig aus dem vom Steueramt

angeführten Bundesgerichtsentscheid vom 14. Oktober 2009 (2C_308/2009) v.a.

auch betreffend Ersatzbeschaffung, dass im vorliegenden Zusammenhang der

Altersvorsorge eine enge Auslegung der massgeblichen Gesetzesbestimmungen

angezeigt wäre.

Der Rekurs ist

nach diesen Erwägungen gutzuheissen und der Rentensatz auf dem Grundstückgewinn

von je CHF 80'991 zu gewähren (Bemessungsgrundlage: CHF 149'983).

4.

Bei diesem

Verfahrensausgang sind keine Gerichtskosten zu erheben. Den Rekurrenten ist

zulasten Staates eine Parteientschädigung von CHF 1'500 (inkl. Auslagen und

MWST) zuzusprechen (§ 163 Abs. 4 StG; §§ 160 f. des Gebührentarifs, BGS 615.11).

****************

Demnach

Dispositiv

wird erkannt:

1. In Gutheissung des

Rekurses wird der Rentensatz auf dem Grundstückgewinn von je CHF 80'991 gewährt.

2. Es werden keine

Gerichtskosten erhoben.

3. Den Rekurrenten wird

zulasten des Staates eine Parteientschädigung von CHF 1'500 (inkl. Auslagen und

MWST) zugesprochen.

Im

Namen des Steuergerichts

Der

Präsident: Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller W.

Hatzinger

Rechtsmittel: Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse:

Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in

öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat

die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die

Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist

schriftlich zu eröffnen an:

- Vertreter der

Rekurrenten (eingeschrieben)

- VB Solothurn (mit Steuerakten)

- KStA, Recht und

Gesetzgebung

- Finanzdepartement

- Steuerregisterführer

der EG

Expediert am: