Grundstückgewinnsteuer 2016

Steuergericht

Urteil vom 18. Februar 2019

Es wirken

mit:

Präsident: Th.

Sachverhalt

A. Müller

Richter: Flury,

D. S. Müller

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGSTA.2018.33

X,

v.d. Y GmbH

gegen

Veranlagungsbehörde Solothurn

betreffend

Grundstückgewinnsteuer 2016

hat das

Steuergericht den Akten entnommen:

1.1 Mit Kaufvertrag

vom … 2016 veräusserte X, A, die beiden Liegenschaften GB B Nrn. 0001 und 0002

zum Preis von total … Franken. Mit Datum vom 10. Mai 2017 (Posteingang

Veranlagungsbehörde VB Solothurn) reichte Herr X die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer

ein. Darin wurden wertvermehrende Aufwendungen von total CHF 1'609'768 geltend

gemacht. In der definitiven Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer 2016 vom 19.

Juni 2017 liess die VB Solothurn diese Aufwendungen indes nicht zum Abzug zu,

da es sich dabei um Unterhaltskosten handle, welche bei der

Grundstückgewinnsteuer nicht berücksichtigt werden könnten. Die VB veranlagte

eine einfache Steuer von total CHF 223'214.15 bei einem steuerbaren

Grundstückgewinn von CHF 2'125'849 und einem Steuersatz von 10.5 %. Dagegen

erhob X am 14. Juli 2017 Einsprache und verlangte den steuerlichen Abzug der

umstrittenen Aufwendungen; dabei reichte er zusätzliche Belege ein.

1.2 Mit

Einspracheentscheid vom 18. Mai 2018 wurde die Einsprache abgewiesen. Dazu

wurde v.a. angeführt, laut den eingereichten Rechnungen gehe es bei den geltend

gemachten Kosten um Sanierungs- und Renovationsarbeiten, Ersatz von bestehenden

Einrichtungen, Energiesparmassnahmen und Kosten für die Sanierung eines

Wasserschadens. Diese Aufwendungen könnten bei der Einkommenssteuer als

Liegenschaftsunterhalt, bei der Grundstückgewinnsteuer aber nicht als

wertvermehrende Kosten berücksichtigt werden. Gemäss den Abklärungen der VB

seien die Aufwendungen bei den Einkommenssteuererklärungen im Kanton A zwar als

Liegenschaftsunterhalt deklariert, aber wegen fehlenden Nachweisen in den

Veranlagungen nicht zum Abzug zugelassen worden. Dass die entsprechenden

Unterlagen nicht eingereicht worden seien, berechtige nicht zum Abzug der

Kosten bei der Grundstückgewinnsteuer. Zudem seien die Gebäudeversicherungswerte

der beiden betroffenen Liegenschaften seit dem Kauf am 29. August 2013

gleichgeblieben; dies deute ebenfalls darauf hin, dass es sich bei den Arbeiten

nicht um wertvermehrende Anlagekosten handle. Da es anhand der Unterlagen um werterhaltende

Aufwendungen gehe, sei die Einsprache unbegründet.

2.1 Gegen diesen

Einspracheentscheid liess X (nachfolgend Rekurrent) am 21. Juni 2018 beim

Kantonalen Steuergericht Rekurs einreichen. Zur Begründung wurde im

Wesentlichen ausgeführt, die eingereichten Aufstellungen und Rechnungen seien

als Wertvermehrung einzustufen. Daher seien keine wertvermehrenden Aufwendungen

in den Steuererklärungen 2013-2016 im Kanton A deklariert worden. Das dortige

Steueramt habe auch keine entsprechenden Belege beim Rekurrenten nachgefordert;

dessen Nachforderungen hätten andere deklarierte Rechnungen betroffen. Die hier

streitigen Aufwendungen seien erstmals in der vorliegenden Steuererklärung

deklariert worden. Im Zeitpunkt des Erwerbs der beiden betreffenden

Liegenschaften durch den Rekurrenten seien diese in einem desolaten Zustand

gewesen; der Rekurrent reichte dazu entsprechende Fotos ein. Aufgrund der

Schäden an den Liegenschaften habe der Rekurrent nach dem Kauf viele

Neuinvestitionen getätigt. Diese hätten zu einer dauernden Verbesserung und

Wertvermehrung der Liegenschaften geführt. Die Neuinvestitionen seien alle

wertvermehrend gewesen, mithin Anlagekosten zur Wertvermehrung. Es gehe um folgende

Bauausgaben: 2013: CHF 480'943; 2014: CHF 421'389; 2015: CHF 530'220;

2016: CHF 177'216. Gemäss Listen und Rechnungen dazu handle es sich um folgende

Positionen: Neueinbau der Küchen; Wärme-Aussendämmung nach heutigem Standard

infolge Wasserschaden am Flachdach; neue Böden sowie neue Wand- und

Bodenplatten bzw. neue Kacheln, Wände neu mit Abrieb; Neueinsetzung von

schallgeschützten Fenstern nach heutigem Standard; Balkone mit neu eingesetzten

Keramikplatten nach heutigem Standard. Alle diese wertvermehrenden Aufwendungen

im Gesamtbetrag von CHF 1'609'768 würden total 37 Wohnungen und 8

Geschäftslokale betreffen. Sie würden eine dauernde Verbesserung der

Liegenschaften darstellen und seien als Anlagekosten zu werten. Der Rekurrent

verwies auf die eingereichten Fotos nach der Wertvermehrung. Weiter hätten die

Gebäudeversicherungswerte nach den wertvermehrenden Aufwendungen nicht

angepasst werden können, da die Gebäudeversicherung noch keine Neuschätzung

vorgenommen habe. Erst aufgrund der Neuinvestitionen in Anlagekosten, die zu

einer dauernden Verbesserung der Liegenschaften und Wertvermehrung geführt

hätten, sei der Verkauf der Liegenschaften mit dem höheren Verkaufspreis

realisierbar gewesen. Diese Neuinvestitionen hätten den Gewinn beim Verkauf der

beiden Liegenschaften erheblich geschmälert. Deshalb seien dem Rekurrenten die

Investitionen als wertvermehrende Aufwendungen zu gewähren und steuerlich in

Abzug zu bringen. Der Rekurrent verlangte, der angefochtene Einspracheentscheid

sei aufzuheben. Es seien von den Neuinvestitionen in Anlagekosten von insgesamt

CHF 1'609'768 ein Anteil von 1.5 Mio. Franken als wertvermehrend anzuerkennen

und ein steuerlicher Abzug in dieser Höhe zu gewähren; dies ergebe einen

verbleibenden Reingewinn von CHF 625'849. Es wurde denn um Gutheissung der

Begehren ersucht.

2.2 Mit Vernehmlassung

vom 18. Oktober 2018 beantragte die VB Solothurn (Vorinstanz), Rekurs und

Beschwerde seien kostenfällig abzuweisen. Dazu wurde v.a. festgehalten, dass

keine beweiskräftigen Belege vorliegen würden; der Rekurs sei unbegründet. Würden

die eingereichten Rechnungen und Belege indes als genügend angesehen, sei der

Rekurs ebenfalls unbegründet, weil es sich hier nicht um einen wirtschaftlichen

Neubau handle und die ordentlichen Sanierungs- und Renovationsarbeiten als

Liegenschaftsunterhaltskosten in den betreffenden A Steuererklärungen hätten

deklariert werden müssen. Auf die weiteren Ausführungen, ist soweit

erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen einzugehen.

2.3 Mit Stellungnahme

vom 13. November 2018 hielt der Rekurrent an seinen bisherigen Ausführungen und

Anträgen fest. Aufgrund des desolaten Zustandes der Liegenschaften hätten die

anderen Kaufinteressenten im Jahr 2013 alle tiefere Gebote gemacht; der

Rekurrent habe mit dem höchsten Gebot den Zuschlag erhalten. Bei den

wertvermehrenden Investitionsarbeiten gehe es um neun Positionen: Flachdach,

Fenster, Fassade, Küchen, Wände und Decken, Fensterbänke, Fassade, Boden sowie

Balkon. Weiter seien Zahlungsnachweise eingereicht worden; der Rekurrent habe

sämtliche Rechnungen bezahlt. Die eingereichten Rechnungen seien denn als

Wertvermehrung einzustufen. Keine dieser Aufwendungen seien in den A

Steuererklärungen 2013-2016 deklariert worden. Die Rechnungen seien erstmals

vorliegend geltend gemacht worden. Erst aufgrund der wertvermehrenden

Investitionen hätten die beiden Liegenschaften zu diesem Preis verkauft werden

können. Der Rekurrent ersuchte nochmals um Gutheissung seiner gestellten

Begehren.

*****************

Das

Steuergericht zieht in Erwägung:

1. Der Rekurs

erfolgte frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160

Abs. 1 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11). Auf den Rekurs ist einzutreten.

Erwägungen

2.

Gewinne aus der

Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen - von

hier nicht relevanten Ausnahmen abgesehen - der Grundstückgewinnsteuer (§ 48

Abs. 1 lit. a StG). Dass hier eine steuerbegründende Veräusserung anzunehmen

ist, ist unbestritten. Nach § 53 Abs. 1 StG ist der Grundstückgewinn die

Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten, wobei sich diese Kosten aus dem

Erwerbspreis und den Aufwendungen zusammensetzen. Zu den Aufwendungen gehören

nach § 56 Abs. 1 lit. a StG u.a. die Kosten für andere dauernde Verbesserungen,

die eine Wertvermehrung des Grundstücks bewirkt haben.

Vorliegend ist

unbestritten, dass der Rekurrent die beiden Liegenschaften in den Jahren 2013-2016

gemäss Listen und Rechnungen dazu für Gesamtkosten von CHF 1'609'768 renoviert

hat. Strittig ist dagegen, ob bzw. inwieweit diese Ausgaben als wertvermehrend

anzusehen sind; während der Rekurrent vorliegend einen diesbezüglichen Betrag

von 1.5 Mio. Franken geltend macht, will das Steueramt gar keinen Betrag

anerkennen.

3.

Bei den baulichen

Massnahmen unterscheidet das Steuerrecht zwischen Unterhaltskosten und

wertvermehrenden Aufwendungen. Als Unterhalt gelten sämtliche Massnahmen, die

dazu dienen, eine Liegenschaft in ihrem Wert bzw. in ihrem vertragsgemässen

Zustand zu erhalten. Im Vordergrund stehen dabei Reparaturen (Ausgleich einer

Abnützung) oder der Ersatz von Installationen. Wertvermehrende Aufwendungen

dienen demgegenüber der Wertsteigerung einer Liegenschaft. Dabei handelt es

sich meist um den Einbau neuer Einrichtungen oder um Komfortverbesserungen.

Während Unterhaltskosten im Rahmen der Einkommenssteuer zum Abzug gebracht

werden können, können wertvermehrende Aufwendungen erst bei der Veräusserung

einer Liegenschaft im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer vom steuerbaren Erlös

abgezogen werden (vgl. Richner et

al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 32 N 35 ff.).

Vor allem

grössere Umbauten umfassen oft werterhaltende (Unterhalt) und wertvermehrende

Arbeiten. Diese beiden Arbeitskategorien voneinander abzugrenzen, ist meist

eine Ermessensfrage. Gewisse Schätzungen sind dabei nicht zu umgehen und

durchaus zulässig (Richner et al.,

a.a.O., Art. 32 N 45).

Den Nachweis zu

erbringen, dass gewisse Arbeiten wertvermehrenden Charakter haben, ist Sache

des Rekurrenten: Gemäss den allgemeinen Regeln über die Beweislastverteilung

sind steuermindernde Tatsachen vom Steuerpflichtigen nachzuweisen (vgl. Richner et al., a.a.O., Art. 123 N 77).

Kann der wertvermehrende Charakter einer Arbeit nicht nachgewiesen werden, ist

davon auszugehen, dass es sich bloss um Unterhalt handelt.

4.1

Im vorliegenden

Fall verkaufte der Rekurrent zwei Grundstücke in B für total 7.4 Mio. Franken.

Er macht hier wertvermehrende Ausgaben von CHF 1'609'768 geltend. Diese

Ausgaben sind indessen nicht anerkannt worden, da es sich dabei laut Vorinstanz

um blossen Unterhalt handeln soll. Der Rekurrent hält dagegen u.a. auch fest,

dass die Ausgaben bisher steuerlich nicht abgezogen worden seien. Die

Vorinstanz erachtet die betreffenden Rechnungen als nicht glaubwürdig, da

Konkurse der entsprechenden Firmen, keine korrekten MWST-Deklarationen und kaum

umschriebene Tätigkeiten vorliegen würden. Zudem seien die

Gebäudeversicherungswerte nicht erhöht worden.

4.2

Wertvermehrende

Ausgaben nachzuweisen, ist grundsätzlich Sache des Steuerpflichtigen resp. des

Rekurrenten (vgl. oben, E. 3). Ausgaben für blossen Unterhalt können vorliegend

nicht abgezogen werden, auch wenn sie in den ordentlichen Steuererklärungen im

Kanton A nicht deklariert worden sind. Hier geht es anhand der Akten (v.a.

Vorakten, Beilagen 4-7) um Ausgaben betreffend Sanierungen und Renovationen,

mithin um Ersatz von Bestehendem; Mehrwerte wurden insofern kaum geschaffen.

Der Rekurrent versuchte aufgrund der Unterlagen und Angaben zwar, die

umstrittenen Ausgaben in den ordentlichen A Steuererklärungen als Unterhalt zu

deklarieren; die Ausgaben wurden dort aber nicht akzeptiert, weil sie nicht

nachgewiesen seien (Vorakten, Beilagen 16-19). Auch die vorliegenden Rechnungen

sind kaum aussagekräftig; viele Rechnungen wurden angeblich bar bezahlt, die diesbezüglichen

Zahlungen sind aber nicht nachgewiesen (Vorakten, Beilagen 4-7). Die

eingereichten Fotos (Rekursbeilagen) sind für die geltend gemachte

Wertvermehrung ebenso wenig aussagekräftig. Dabei sind v.a. auch die Ausgaben

für die Bodensanierung und die Fassadenerneuerung als Unterhalt anzusehen.

Schliesslich liegt eine komplette Sanierung resp. ein wirtschaftlicher Neubau

anhand der Unterlagen und Angaben hier auch nicht vor. Der Rekurs ist nach dem

Ausgeführten unbegründet.

4.3

Was der Rekurrent

weiter ausführen lässt, kann zu keinem andern Ergebnis führen.

Anhand der

eingereichten Rechnungen (Vorakten, Beilagen 4-7) geht es vorliegend um

Renovations- und Sanierungsarbeiten, u.a. auch bezüglich eines Wasserschadens sowie

Energiesparmassnahmen. Mithin handelt es sich dabei um Liegenschaftsunterhalt.

Dies ergibt sich bereits aus dem Beschrieb der ausgeführten Arbeiten, welcher

oft nicht aussagekräftig ist; so fehlen auch entsprechende Arbeitsrapporte. Zudem

wurden die meisten Rechnungen bar bezahlt, was bei den zum Teil relativ hohen

Beträgen eher ungewöhnlich ist (CHF 37'500 oder CHF 25'000). Auch gingen zahlreiche

Leistungserbringer inzwischen in Konkurs. Ausserdem fehlt in den Unterlagen oft

der Ort der erbrachten Leistung. Alle genannten Punkte betreffen sämtliche Bauausgaben

2013-2016. Es kann in dieser Hinsicht auf die Vorakten (v.a. Beilagen 4-7) und die

ausführliche Vernehmlassung der Vorinstanz verwiesen werden. Dass

wertvermehrende Kosten angefallen wären, ist aus den vorhandenen Unterlagen

nicht ersichtlich. Weiter sind nach § 17 Abs. 2 des

Gebäudeversicherungsgesetzes (BGS 618.111) alle Umbauten an bestehenden

Gebäuden mit baulicher Wertvermehrung zu versichern. Obschon der

Gebäudeversicherung die Tatsache und der Umfang der Arbeiten sicher bekannt

waren (vgl. § 22 Abs. 2 Gebäudeversicherungsgesetz), wurde der

Versicherungswert des Gebäudes nach der Renovation nicht erhöht. Dies deutet ebenfalls

darauf hin, dass auch für die Gebäudeversicherung keine Wertvermehrung

ersichtlich war. Im Übrigen genügen die Rechnungen den Formvorschriften der

Mehrwertsteuer nicht (vgl. Art. 26 MWSTG); so fehlen weitgehend die MWST-Nummern,

die MWST-Beträge oder die anwendbaren MWST-Sätze. Schliesslich kann sich hier

noch fragen, ob nicht wirtschaftliche Neubauten vorliegen (vgl. dazu etwa Grundsätzliche

Entscheide des Steuergerichts KSGE 2017 Nr. 7). Die beiden betreffenden

Liegenschaften wurden indessen nicht abgebrochen und wieder neu erstellt; ihre

Nutzungen (Wohn- und Geschäftshäuser) wurden soweit ersichtlich ebenso wenig

geändert. Dass es sich hier um eine grundlegende Totalsanierung mit rein

wertvermehrenden Aufwendungen handeln würde, kann auch den eingereichten Fotos (Rekursbeilagen)

nicht entnommen werden; diese wurden offensichtlich während der Renovation

gemacht. Zudem haben sich die Gebäudeversicherungswerte zwischen Kauf und

Verkauf wie gesehen nicht geändert. Ausserdem stehen den Anschaffungskosten von

4.9

Mio. Franken für die beiden Liegenschaften (Vorakten, Beilage 8) nicht

derart hohe, geltend gemachte Investitionskosten von rund 1.6 Mio. Franken

gegenüber, als dass insofern von einer umfassenden Totalsanierung auszugehen

wäre.

Da es hier nach

dem Ausgeführten v.a. auch mangels anderen Nachweisen insgesamt um

werterhaltende Aufwendungen geht, ist der Rekurs somit abzuweisen.

5.

Bei diesem Verfahrensausgang

hat der Rekurrent die Kosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und

150.

des Gebührentarifs (GT, BGS 615.11) auf CHF 15'000 festzusetzen (§ 150 Abs.

3.

GT; an sich Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 16'097). Eine

Parteientschädigung ist ausgangsgemäss nicht zuzusprechen.

*****************

Demnach

Dispositiv

wird erkannt:

1. Der Rekurs wird

abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten von

CHF 15'000 werden dem Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

Im

Namen des Steuergerichts

Der

Präsident: Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller W.

Hatzinger

Rechtsmittel: Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse:

Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in

öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat

die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die

Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist

schriftlich zu eröffnen an:

- Vertreterin des

Rekurrenten (eingeschrieben)

- VB Solothurn (mit

Steuerakten)

- KStA, Recht und

Aufsicht

- Finanzdepartement

- Steuerregisteramt B

Expediert am: