Grundstückgewinnsteuer 2018

Steuergericht

Urteil vom 4. April 2022

Es wirken

mit:

Präsident: Th.

Sachverhalt

A. Müller

Richter: Flury,

D. S. Müller

Sekretär: W.

Hatzinger

In Sachen SGSTA.2021.38

A. Z.

v.d.

gegen

Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen

betreffend

Grundstückgewinnsteuer 2018

hat das

Steuergericht den Akten entnommen:

1. Mit Kaufvertrag

vom … 2013 kaufte A. Z. die Liegenschaft GB Y Nr. 0001 zum Preis von CHF

405'000. Mit Beurkundung vom … 2018 verkaufte er sie zum Preis von CHF 660'000.

Am 24. Oktober 2018 stellte die Veranlagungsbehörde (VB) Olten-Gösgen A. Z. die

Steuererklärung für den Grundstückgewinn zu. Da diese Steuererklärung nicht

eingereicht wurde, wurde A. Z. am 24. Januar 2019 gemahnt. Am 28. Mai 2019 (Stempel

Posteingang) ging bei der VB die Steuererklärung von A. Z. für

Grundstückgewinnsteuer ein. Darin wurden wertvermehrende Aufwendungen von CHF

214'000 geltend gemacht. Diese wurden in der definitiven Veranlagung der VB vom

Erwägungen

2.

Oktober 2019 indessen gestrichen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen

ausgeführt, die Aufwendungen seien bar bezahlt worden und nicht wertvermehrend,

sondern renovationsbedingt. Dagegen erhob A. Z. mit Datum vom 15. November 2019

Einsprache und verlangte sinngemäss die Anerkennung der geltend gemachten

Aufwendungen. Mit Verfügung vom 5. Juli 2021 trat die VB auf die Einsprache

nicht ein, da die Einsprachefrist verpasst worden sei. Dagegen erhob A. Z. am

2.

August 2021 Rekurs beim Kantonalen Steuergericht. Am 30. August 2021

widerrief die VB den Einspracheentscheid vom 5. Juli 2021. Mit Urteil des

Steuergerichts vom 8. November 2021 wurde jenes Verfahren als gegenstandslos

abgeschrieben.

2.

Mit Verfügung vom

12.

Oktober 2021 wies die VB die Einsprache ab. Die geltend gemachten

Aufwendungen von CHF 214'000 wurden nicht zum Abzug zugelassen. Diese Kosten

seien nicht genügend belegt. Die entsprechenden Rechnungen würden aus den

falschen Jahren stammen, falsche Adressen aufweisen und bloss hohe

Pauschalbeträge enthalten, ohne detaillierte Auflistung der einzelnen Kosten. Zudem

seien die Beträge angeblich bar bezahlt worden.

3.

Gegen diesen

Einspracheentscheid liess A. Z. (nachfolgend Rekurrent) am 15. November 2021

(Postaufgabe) beim Kantonalen Steuergericht (KSG) Rekurs einreichen. Es wurde

verlangt, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben. Die Investitionen von

CHF 214'000 seien dem Rekurrenten als Anlagekosten anzurechnen.

Eventualiter sei ein Expertengutachten betreffend wertvermehrende Investitionen

in Auftrag zu geben; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung

wurde im Wesentlichen ausgeführt, es gehe hier um Quittungen. Sämtliche

Aufwendungen habe der Rekurrent bereits in den Jahren 2013 und 2014 in bar

beglichen. Wegen der administrativen Nachlässigkeit der Baufirma habe der

Rekurrent die Quittungen erst spät erhalten. Weiter habe die Baufirma ihren

Sitz zwar nach Bern verlegt, aber die Ummeldung beim Handelsregister nicht

vorgenommen. Bei der falschen Adresse handle es sich um einen Tippfehler. Dass

die Quittungen hohe Pauschalbeträge ohne Details aufwiesen, sei einzig auf die

unsaubere administrative Arbeit der Baufirma zurückzuführen; dies finde sich in

der Praxis denn häufig. Die Nachlässigkeiten der Baufirma dürften nicht dem

Rekurrenten angelastet werden. Dass die Baufirma im … 2017 in Konkurs geriet

und liquidiert worden sei, sei hier irrelevant. Sodann habe der Rekurrent bei

der Bank seine Hypothek um CHF 150'000 aufgestockt zur Finanzierung der

umstrittenen Barzahlungen. Zudem habe er einen Vorschuss von seinen Eltern

erhalten für die Renovation der Liegenschaft. Diese sei umfangreich und

wertvermehrend saniert worden. Für die Aufwendungen seien Quittungen vorhanden

und der Geldfluss der Barzahlungen sei nachweisbar. Gegebenenfalls sei ein

entsprechendes Gutachten anzustrengen.

4.

Mit

Vernehmlassung vom 8. Dezember 2021 beantragte die VB (Vorinstanz), der Rekurs

sei kostenfällig abzuweisen. Dazu wurde v.a. festgehalten, dass die

Liegenschaft unstreitig in den Jahren 2013 und 2014 umfassend saniert worden

sei. Auf dem Versicherungsnachweis der SGV vom 22. Juli 2014 seien aber keine

wertvermehrenden Kosten ausgewiesen. Was genau an der Liegenschaft gemacht

wurde, sei wegen der undetaillierten Belege der Baufirma kaum festzustellen.

Ein wirtschaftlicher Neubau sei auch nicht ersichtlich; vielmehr gehe es um

Sanierungsarbeiten bzw. Unterhaltsarbeiten. Auch die Fotos in der Einsprache

würden kein anderes Bild zeigen. Die Rechnungen der Baufirma seien

unvollständig resp. mangelhaft; die Vorinstanz verwies insofern auf den

angefochtenen Einspracheentscheid. Für die angeblich bar bezahlten Beträge

liege kein Zahlungsnachweis vor, auch nicht bezüglich der Hypothek. Die

Argumente des Vertreters des Rekurrenten seien unglaubwürdig bzw. zweifelhaft

und nicht stichhaltig belegt. Weiter verwies die Vorinstanz auf ein

Steuergerichtsurteil vom 18. Februar 2019 (SGSTA.2018.33). Auch im vorliegenden

Fall sei der Gebäudeversicherungswert nicht erhöht worden. Wertvermehrende

Kosten seien keine nachgewiesen worden. Ebenso fehle ein schlüssiger

Zahlungsnachweis. Die Barquittungen seien nachträglich erstellt worden. Die Echtheit

der Belege sei fraglich. Schliesslich sei ein Expertengutachten hier nicht

hilfreich mangels entsprechenden Nachweisen des Rekurrenten.

5.

Mit Replik vom 22.

Februar 2022 verlangte der Rekurrent die Gutheissung des Rekurses, unter

Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Vorinstanz. An den bisherigen

Ausführungen wurde im Wesentlichen festgehalten. Es seien mehrere Wanddurchbrüche

gemacht worden, wodurch grössere und hellere Räume entstanden seien. Diese

Arbeiten seien wertvermehrend. Zudem seien zwei zusätzliche Parkplätze erstellt

worden. Im Keller seien ausserdem ein Schlafzimmer und eine Dusche eingebaut

worden. Ferner sei ein Mosaik-Holzparkett verlegt und eine Wand mit speziellen

Steinen verkleidet worden. Die bisherige Holz-Arbeitsplatte der alten Küche sei

durch eine Granitplatte ersetzt worden. Sodann sei der Garten neu gestaltet

worden mit einem Sitzplatz und Sichtschutz sowie einem Geräteschuppen. All

diese Arbeiten seien wertvermehrend. Ob dies so zu qualifizieren sei, liege

letztlich im Ermessen des Gerichts. Allenfalls sei ein Expertengutachten zu

erstellen. Im Übrigen sei auf die Fotodokumentation abzustellen.

Das

Steuergericht zieht in Erwägung:

1.

Der Rekurs

erfolgte frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§

160.

Abs. 1 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11). Auf den Rekurs ist

einzutreten.

2.

Gewinne aus der

Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen - von hier nicht

relevanten Ausnahmen abgesehen - der Grundstückgewinnsteuer (§ 48 Abs. 1 lit. a StG). Dass hier eine steuerbegründende Veräusserung anzunehmen ist,

ist unbestritten. Nach § 53 Abs. 1 StG ist der Grundstückgewinn die Differenz

zwischen Erlös und Anlagekosten, wobei sich diese Kosten aus dem Erwerbspreis und

den Aufwendungen zusammensetzen. Zu den Aufwendungen gehören nach § 56 Abs. 1 lit. a StG u.a. die Kosten für andere dauernde Verbesserungen, die eine

Wertvermehrung des Grundstücks bewirkt haben.

Im vorliegenden

Fall ist unbestritten, dass der Rekurrent die Liegenschaft in den Jahren 2013

und 2014 umfassend saniert hat. Strittig ist dagegen, ob bzw. inwieweit diese

Ausgaben als wertvermehrend anzusehen sind; während der Rekurrent vorliegend

einen diesbezüglichen Betrag von CHF 214'000 geltend macht, will die VB gar

keinen Betrag anerkennen.

3.

Bei den baulichen

Massnahmen unterscheidet das Steuerrecht zwischen Unterhaltskosten und

wertvermehrenden Aufwendungen. Als Unterhalt gelten sämtliche Massnahmen, die

dazu dienen, eine Liegenschaft in ihrem Wert bzw. in ihrem vertragsgemässen

Zustand zu erhalten. Im Vordergrund stehen dabei Reparaturen (Ausgleich einer

Abnützung) oder der Ersatz von Installationen. Wertvermehrende Aufwendungen

dienen demgegenüber der Wertsteigerung einer Liegenschaft. Dabei handelt es

sich meist um den Einbau neuer Ein-richtungen oder um Komfortverbesserungen.

Während Unterhaltskosten im Rahmen der Einkommenssteuer zum Abzug gebracht

werden können, können wertvermehrende Auf-wendungen erst bei der Veräusserung

einer Liegenschaft im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer vom steuerbaren Erlös

abgezogen werden (vgl. Richner et

al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 32 N 35 ff.).

Vor allem

grössere Umbauten umfassen oft werterhaltende (Unterhalt) und wertvermehrende

Arbeiten. Diese beiden Arbeitskategorien voneinander abzugrenzen, ist meist

eine Ermessensfrage. Gewisse Schätzungen sind dabei nicht zu umgehen und

durchaus zulässig (Richner et al.,

a.a.O., Art. 32 N 45).

Den Nachweis zu

erbringen, dass gewisse Arbeiten wertvermehrenden Charakter haben, ist Sache

des Rekurrenten: Gemäss den allgemeinen Regeln über die Beweislastverteilung

sind steuermindernde Tatsachen vom Steuerpflichtigen nachzuweisen (vgl. Richner et al., a.a.O., Art. 123 N 77).

Kann der wertvermehrende Charakter einer Arbeit nicht nachgewiesen werden, ist

davon auszugehen, dass es sich bloss um Unterhalt handelt (vgl. zum Ganzen KSG

vom 18.2.2019, SGSTA.2018.33, E. 3, publ. unter gerichtsentscheide.so.ch).

4.1

Im konkreten Fall

verkaufte der Rekurrent im Jahr 2018 das Grundstück GB Y. Nr. 0001 für CHF 660'000.

Die VB veranlagte einen Gewinn von CHF 241'518. Nicht akzeptiert wurden dabei

wertvermehrende Ausgaben von CHF 214'000, weil es grösstenteils um Unterhalt

gehe. In Rechnung gestellt wurde eine Steuer von CHF 24'675. Im

Einspracheverfahren stellte die VB sodann Unstimmigkeiten bezüglich Datum und

Sitz der Umbaufirma fest, der X GmbH. Diese Gesellschaft ging im Jahr 2017 Konkurs.

Im vorliegenden Rekurs hält der Rekurrent v.a. fest, dass die Umbaufirma nicht

gut gearbeitet habe. Administrative Unzulänglichkeiten würden in der Praxis

indes immer wieder vorkommen. Die VB hält dagegen die Rechnungen für nicht

glaubwürdig infolge der Konkurse der Firmen, der nicht korrekten Angaben und

der kaum umschriebenen Tätigkeiten. Zudem sei der SGV-Versicherungswert nicht

erhöht worden.

4.2

Wertvermehrende

Ausgaben nachzuweisen, ist grundsätzlich Sache des Steuerpflichtigen (vgl. oben,

E. 3, am Ende). Ausgaben für blossen Unterhalt können im vorliegenden

Zusammenhang nicht abgezogen werden, auch wenn sie in den ordentlichen

Steuererklärungen nicht abgezogen worden sind. Gemäss den eingereichten Fotos

wurden diverse Zimmer renoviert, mithin die Böden, das Elektro-Tableau wurde

erneuert, der Garten angelegt, die Fensterläden ersetzt, das Dach isoliert, die

Fassade gemalt etc. Was dabei konkret wertvermehrend sein soll, kann den

Unterlagen indessen nicht entnommen werden. Auch die entsprechenden Rechnungen bzw.

Quittungen enthalten nur Stichworte. Es ist indes nicht Aufgabe des Gerichts,

allfällige wertvermehrende Tätigkeiten aus den Fotos herauszufiltern. Die

Dispositiv

Rechnungen sind demnach kaum aussagekräftig. Offensichtlich wurden sie zudem

nachträglich erstellt. Sie umfassen Pauschalbeträge, die Rechnungsdaten stimmen

offensichtlich nicht: Während der Umbau in den Jahren 2013 und 2014 stattfand,

stammen die Rechnungen und Quittungen aus den Jahren 2015 und 2016; auch sind

die Beträge unklar. Viele Rechnungen wurden ausserdem angeblich bar bezahlt.

Geschrieben wurden sie in Bern, obschon der Sitz der Firma erst im … 2016 nach

Bern verlegt wurde. Bezahlt worden sei alles wie gesagt bar. In der Buchhaltung

der X. GmbH sind aber keine Bareinnahmen des Rekurrenten ersichtlich (Vernehmlassung,

S. 7; vgl. auch KSG vom 18.2.2019, SGSTA.2018.33, E. 4.2, publ. unter

gerichtsentscheide.so.ch). Dass im vorliegenden Fall wertvermehrende Arbeiten

im Umfang von CHF 214'000 erfolgt sind, ist somit nicht in Ansätzen

nachgewiesen; auch ist nicht klar, was allenfalls als Eigenleistung erfolgte.

Dass ein wirtschaftlicher Neubau vorliegen würde, ist ebenso wenig nachgewiesen

und anhand der Fotos auch nicht anzunehmen. Unklar ist auch, inwiefern die

Hypothek für den vorliegenden Zusammenhang erhöht worden sein soll. Abzuweisen

ist schliesslich der Antrag des Rekurrenten auf Durchführung eines Gutachtens. Nachträglich

kann ohne schlüssige Unterlagen kaum mehr eruiert werden, ob und allenfalls

welcher Anteil der Arbeiten in den Jahren 2013 und 2014 wertvermehrend war.

Dies nachzuweisen, ist wie gesehen ohnehin Sache des Steuerpflichtigen (vgl.

oben, E. 3, am Ende). Eine Wertvermehrung ergibt sich schliesslich auch nicht

aus der Schatzung der SGV (Vorakten Nr. 14, Einsprachebeilagen).

4.3 Was der Rekurrent

weiter ausführen lässt, kann zu keinem andern Ergebnis führen. Hier geht es

anhand der Akten (v.a. Vorakten Nrn. 14 und 16, Einsprachebeilagen und

Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer) um Ausgaben betreffend Sanierungen

und Renovationen, mithin um Ersatz von Bestehendem; Mehrwerte sind insofern nicht

erkennbar, namentlich auch nicht aus den Rechnungen bzw. Quittungen der

Baufirma; es fehlen zudem entsprechende Arbeitsrapporte. Ausserdem wurden die

meisten Rechnungen bar bezahlt, was bei den zum Teil relativ hohen Beträgen

eher ungewöhnlich ist (CHF 75'000, CHF 31'000, CHF 70'000 oder CHF 38'000).

Auch ging die Baufirma im Jahr 2017 in Konkurs (Vorakten Nr. 3,

Handelsregister-Mutationen). Dass wertvermehrende Kosten angefallen wären, ist

aus den vorhandenen Unterlagen nicht ersichtlich. Weiter sind nach § 17 Abs. 2

des Gebäudeversicherungsgesetzes (BGS 618.111) alle Umbauten an bestehenden

Gebäuden mit baulicher Wertvermehrung zu versichern. Obschon der

Gebäudeversicherung die Tatsache und der Umfang der Arbeiten sicher bekannt

waren (vgl. § 22 Abs. 2 Gebäudeversicherungsgesetz), wurde der

Versicherungswert des Gebäudes nach der Renovation nicht erhöht (vgl. Vorakten

Nr. 14, Einsprachebeilagen, Einschätzung vom 1.7.2014). Dies deutet ebenfalls

darauf hin, dass auch für die Gebäudeversicherung keine Wertvermehrung

ersichtlich war. Schliesslich kann man sich hier noch fragen, ob nicht eine wirtschaftliche

Neubaute vorliegt (vgl. dazu etwa Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts

KSGE 2017 Nr. 7). Die betreffende Liegenschaft wurde indessen nicht

abgebrochen und wieder neu erstellt; ihre Nutzung (Wohnhaus) wurde soweit

ersichtlich ebenso wenig geändert. Dass es sich hier um eine grundlegende

Totalsanierung mit rein wertvermehrenden Aufwendungen handeln würde, kann auch

den eingereichten Fotos (Vorakten Nr. 14, Einsprachebeilagen) nicht entnommen

werden. Der Rekurs ist nach den Erwägungen unbegründet und somit abzuweisen.

5. Bei diesem

Verfahrensausgang hat der Rekurrent die Kosten zu tragen. Diese sind in

Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 1'984

festzusetzen (Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 1'234). Eine

Parteientschädigung ist ausgangsgemäss nicht zuzusprechen.

****************

Demnach wird erkannt:

1. Der Rekurs wird

abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten von

CHF 1'984 werden dem Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der

Präsident: Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller W.

Hatzinger

Rechtsmittel: Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse:

Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in

öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat

die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die

Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist

schriftlich zu eröffnen an:

- Vertreter des

Rekurrenten/ Beschwerdeführer (eingeschrieben)

- VB Olten-Gösgen, mit

Steuerakten (eingeschrieben)

- KStA, Recht und

Aufsicht

- Finanzdepartement

- Steuerregisterführer

der EG

Expediert am: