Grundstückgewinnsteuer 2020

KSGE 2023 Nr. 5

StG § 55

Abs. 4. Grundstückgewinnsteuer, Anlagekosten.

In casu

kein Nachweis für einen höheren Erwerbspreis des Grundstücks vor 30 Jahren oder

wertvermehrende Investitionen.

Aus den Erwägungen

Sachverhalt

2. Im

vorliegenden Fall ist nach dem Gesagten materiell zu prüfen, ob die Vorinstanz

die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf der Liegenschaft GB Y. Nr. 001 richtig

bestimmt hat. Umstritten ist die Bestimmung des Verkehrswertes des Grundstücks

vor 30 Jahren gemäss § 55 Abs. 4 StG.

2.1 Grundstückgewinn

ist gemäss § 53 Abs. 1 StG die Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten

(Erwerbspreis und Aufwendungen). Liegt der Erwerb mehr als 30 Jahre zurück, so

bestimmt sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des Grundstücks vor 30

Jahren, wenn kein höherer Erwerbspreis nachgewiesen wird (vgl. § 55 Abs. 4 StG).

2.2 Die

Steuerverwaltung hat in der angefochtenen Veranlagung (Einspracheentscheid vom

21.10.2021) festgestellt, dass der Grundstückerwerb vor mehr als 30 Jahren

erfolgt und deshalb der Verkehrswert des Grundstücks vor 30 Jahren massgebend

sei. Der Rekurrent hat insbesondere keinen höheren Erwerbspreis gemäss § 55 Abs. 3 StG nachgewiesen.

Für

die Veranlagung vom 14.5.2020 ging die Steuerverwaltung von einem Verkehrswert

für das Grundstück vor 30 Jahren von Fr. 768‘000.00 aus. Zur Ermittlung dieses

Wertes rechnete die Steuerverwaltung mit einem Quadratmeterpreis von Fr.

350.00, was bei einer Fläche von 1'151 m² einen Totalbetrag für die

Grundstückfläche von Fr. 402‘850.00 ergab, was vom Rekurrenten nicht bestritten

wird. Zur Ermittlung der Gebäudeschätzung (Wohnhaus Nr. …) ging die

Steuerverwaltung vom SGV-Gebäudeversicherungswert 1975 von Fr. 77‘200.00 aus

und indexierte diesen Wert mit 540 %, womit sie auf einen Versicherungsneuwert

des Gebäudes von Fr. 416‘880.00 kam. Dazu rechnete sie Baunebenkosten von Fr.

104‘220.00 (25 % des Neuwertes) auf und zog die Altersentwertung von Fr.

156‘330.00 ab (bei einem Gebäudealter von 105 Jahren), womit sie zu einem

Gebäudezeitwert von Fr. 364‘770.00 kam. Zusammen mit dem Landwert von Fr.

402‘850.00 ergab sich ein Verkehrswert vor 30 Jahren von Fr. 767‘620.00

(gerundet: Fr. 768‘000.00). Im Einspracheverfahren korrigierte die

Steuerverwaltung den Verkehrswert, da richtigerweise ein Index von 800 % (nicht

wie bisher veranlagt von 540 %) anzuwenden ist. Dies ergab einen neuen

Verkehrswert vor 30 Jahren von Fr. 945‘000.00. Damit reduzierte sich der

Grundstückgewinn auf Fr. 27‘500.00 (vorher Fr. 116‘000.00), womit der

Steuerbetrag für die einfache Steuer auf Fr. 1‘115.00 gesenkt wurde, was einer

effektiven Steuerforderung von Fr. 2‘581.10 entspricht.

3.1 Mit

der Korrektur des Indexstandes auf 800 % hat die Steuerverwaltung dem Antrag

des Rekurrenten im Einspracheverfahren entsprochen. Die Erhöhung des Indexes

Erwägungen

vom bisher angewandten Stand von 540 % auf 800 % ist korrekt.

3.2

In

seinem Rekurs vom 20.11.2021 verlangt der Rekurrent nun zusätzlich, dass zur

Er-mittlung des Verkehrswertes vor 30 Jahren auf die Daten der

Gebäudeversicherung zurückzugreifen sei. Für die Berechnung des Verkehrswertes

sei die Schätzung von 1975 verwendet worden, ohne spätere Schätzungen zu

prüfen. Die Daten beim Grundbuchamt seien unvollständig. Der Rekurrent

verlangt, dass insbesondere die Gebäudeschätzung von 1996 zu verwenden sei.

Dies ist ausfolgenden Gründen abzulehnen:

3.2.1

Das Steuergericht des Kantons Solothurn hat in seinem Urteil vom 1.7.2019

(SGS-TA.2018.49, publ. unter gerichtsentscheide.so.ch) festgehalten, dass die

von der Veranlagungsbehörde zur Bestimmung des Erwerbspreises angewendete

Berechnungsmethode gängiger Praxis entspricht und schon mehrfach durch das

Kantonale Steuergericht bestätigt wurde. Diese Praxis wurde auch in den

Grundsätzlichen Entscheiden des Steuergerichts KSGE 1989 Nr. 21 publiziert.

Grundlage der vom Steuergericht anerkannten Bewertungspraxis zur Bestimmung des

Verkehrswertes vor 30 Jahren ist neben dem Landwert die Schätzung der

Gebäudeversicherung (mit Teuerungszuschlag und Zuschlag für Baunebenkosten).

Nachdem

kein Erwerbspreis aus der Zeit vor 30 Jahren nachgewiesen ist, hat die

Veranlagungsbehörde im vorliegenden Fall (neben der Schätzung des Landwertes)

die Schätzung des Gebäudes (Anlagekosten) nach der gängigen Praxis vorgenommen.

Sie ist dabei nach dem im Solothurner Steuerbuch vorgesehenen Berechnungsschema

vorgegangen (vgl. Solothurner Steuerbuch „Anlagekosten, Erwerbspreis“), welches

nach der Praxis des Kantonalen Steuergerichts rechtskonform ist, auch wenn

diese Schätzung „naturgemäss mit einer gewissen Pauschalierung und

Objektivierung“ verbunden ist (vgl. Urteil des Steuergerichts vom 1.7.2019,

SGSTA.2018.49, a.a.O., Erw. 3.1). Damit entspricht die von der

Veranlagungsbehörde vorgenommene Schätzung den vom Steuergericht anerkannten

Grundsätzen.

3.2.2

Die rechtsanwendende Behörde ist bei ihrer Praxis zur Gleichbehandlung

verpflichtet. Dies betrifft insbesondere das Steuerrecht. Bei der

Rechtsanwendung hat die Behörde die Pflicht, „beim Erlass gleichartiger

Verfügungen, die auf ähnlichen Sachverhalten beruhen und in Anwendung der

gleichen Rechtsnormen ergehen, nach einheitlichen, über den Einzelfall hinaus

gültigen Kriterien vorzugehen, mit anderen Worten eine Praxis zu bilden.“ (vgl.

RICHNER et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, VB zu Art.

109-121, N 100, S. 1249, mit Hinw. zu Praxis und Lehre). Das Kantonale

Steueramt hat diese Praxis bei der Veranlagung von Grundstückgewinnen gebildet

und im Solothurner Steuerbuch für die Öffentlichkeit festgehalten (vgl.

Solothurner Steuerbuch, vorgenannt). Diese Praxis wurde vom Steuergericht des

Kantons Solothurn als „gängige Praxis“ gewertet. Es liegt nun nicht im Ermessen

der Steuerbehörde, von dieser „gängigen Praxis“ in Einzelfällen abzuweichen.

Die festgelegte gängige Praxis beinhaltet insbesondere keine Option, statt der

anerkannten Berechnung mittels einer sog. „Rückwärtsberechnung“ (wie sie der

Rekurrent vorschlägt) zu Gunsten des Steuerpflichtigen vom Berechnungsschema

abzuweichen. Damit würde die Steuerbehörde das verfassungsmässige Gleichbehandlungsprinzip

Dispositiv

verletzen. Das Steuergericht hat bereits früher entschieden, dass mit der

Anwendung eines Berechnungsschemas zur Bestimmung des Gebäudewertes für die

Grundstückgewinnsteuer ein gewisser Schematismus unvermeidlich ist (vgl. KSG

vom 19.2.2007, SGSTA.2005.124, Erw. 3). Damit ist die publizierte Berechnung

zur Ermittlung des Grundstückgewinns weiterhin zu schützen.

3.2.3

Mit der Verwendung des im Grundbuch verzeichneten Gebäudeversicherungswerts

1975 von Fr. 77‘200.00 hat die Behörde zu Recht auf den geschäftsnächsten

offiziell publizierten Schätzbetrag abgestellt. Der Rekurrent hat mit seinen

Argumenten weder einen höheren Erwerbspreis nachgewiesen noch hat er für die

von ihm behaupteten angeblichen wertvermehrenden Aufwendungen seines Vaters und

seiner Grosseltern in den „70er und 80er Jahren“ die ihm obliegenden Beweise

erbracht. Er hat dazu gar nichts eingelegt. Seine Ausführungen zur in diesen

Jahren stattgefundenen angeblichen umfassenden Renovation des Hauses sind

nirgends belegt. Es erstaunt auch, dass nach den angeblich umfassenden

Renovationen in den 70er und 80er Jahren die Voreigentümer des heutigen Rekurrenten

keine Neuschätzung des Gebäudes verlangt hatten, wozu sie berechtigt gewesen

wären (vgl. § 23 des Gebäudeversicherungsgesetzes). Heute fehlen nun eine

Neuschätzung wie auch Belege für angebliche wertvermehrende Investitionen, für

welche der Rekurrent beweispflichtig wäre (vgl. ZWEIFEL et al., Schweizerisches

Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10, Ziff. 1.4, S. 320).

3.2.4

Auch die Ausführungen zum angeblichen überproportionalen Anstieg der

Immobilienmarktpreise in den Jahren von 1976 bis 1990 mit anschliessender

Baisse (1990 bis 1996) können im konkreten Fall nicht als Grundlage für eine

Erhöhung des Anlagewertes der Immobilie vor 30 Jahren dienen. Bei diesen

Angaben handelt es sich um theoretische Überlegungen zur Volkswirtschaft in der

Schweiz als Ganzes. Im vorliegenden Fall geht es aber um eine einzelne

Liegenschaft in Y., also in der Region X., wo die Immobilienpreise auch in

Zeiten nachlassender Konjunktur ganz allgemein überdurchschnittlich hoch waren.

Die Behauptung, dass in der Zeit der angeblichen massiven Preissenkungen im

Immobilienbereich in den Jahren 1990 bis 1996 im fraglichen Haus keine

wertvermehrenden Investitionen vorgenommen worden seien, ist nicht belegt. Wie

das Kantonale Steueramt in seiner Vernehmlassung vom 31.1.2022 richtig

ausführt, verwendet die Solothurnische Gebäudeversicherung (SGV) einen

schweizweit anerkannten Baukostenindex als Grundlage zur Ermittlung der

Versicherungswerte. Dieser verwendete Zürcher Baukostenindex gilt schweizweit

als Referenz und wurde bereits vor 30 Jahren verwendet. Dieser Index gibt die

Baukostenentwicklung korrekt wieder. Festzuhalten ist in diesem Zusammenhang,

dass die Landpreise im vorliegenden Fall separat ermittelt wurden. Diese

Schätzwerte hat der Rekurrent nicht bemängelt und das Steuergericht hat keinen

Anlass, auf diese zurückzukommen.

3.2.5

Der von der Steuerbehörde gestützt auf den Gebäudeversicherungswert 1975 von

Fr. 77‘200.00 ermittelte Anlagewert vor 30 Jahren des fraglichen Grundstücks

mit Fr. 945‘000.00 liegt im Rahmen des rechtmässigen Schätzungsrahmens und des

rechtsgleichen Vorgehens der Steuerbehörde. Die Feststellungen und Berechnungen

liegen im Rahmen des naturgemäss gegebenen Ermessensrahmens der

Pauschalierungen. Sie kommen zu nachvollziehbaren und objektiven

Schlussfolgerungen im vorliegenden Einzelfall. Der Rekurrent hat keinerlei

Beweise für wertvermehrende Investitionen vorgelegt und dafür wäre er

beweisverpflichtet. Der Rekurrent hat insbesondere auch keinen höheren

Erwerbspreis gemäss § 55 Abs. 4 StG nachgewiesen.

Steuergericht,

Urteil vom 3. April 2023 (SGSTA.2021.41)