Grundstückgewinnsteuer 2020

Steuergericht

Urteil vom 7. Juni 2022

Es wirken

mit:

Präsident: Th.

Sachverhalt

A. Müller

Richter: Flury,

D. S. Müller

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGSTA.2021.43

A. + B. Z.

v.d.

gegen

Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen

betreffend

Grundstückgewinnsteuer 2020

hat das

Steuergericht den Akten entnommen:

1.1 Die

Steuerpflichtigen A. + B. Z. kauften die Liegenschaft GB Y. Nr. 001 am …

September 2012 für CHF 340'000 und verkauften sie am … November 2020 für CHF

1'325'000. Am 9. Dezember 2020 stellte die Veranlagungsbehörde (VB)

Olten-Gösgen ihnen die Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer zu mit einer Einreichefrist

auf den 31. Januar 2021. Ein Antrag der Steuerpflichtigen auf Fristverlängerung

bis 31. März 2021 wurde in der Folge gewährt. Da die Steuererklärung indes

nicht fristgerecht eingereicht wurde, wurden die Steuerpflichtigen am 6. April

2021 gemahnt. Da trotz Mahnung keine Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer

eingereicht wurde, erfolgte am 11. Juni 2021 die Veranlagung nach Ermessen im

Betrag von jeweils CHF 48'609.75 bei einem steuerbaren Grundstückgewinn von CHF

462'950 und einem Steuersatz von 10.5 %.

1.2 Am 9. Juli 2021 wurde

bei der VB Einsprache erhoben mit der ausgefüllten Steuererklärung für

Grundstückgewinnsteuer. Die Veranlagung sei offensichtlich unrichtig. Infolge

jeweils hälftiger Beteiligung der Steuerpflichtigen an der Liegenschaft wurde

die Steuererklärung für den hälftigen Anteil ausgefüllt und bei den

Anlagekosten Provisionszahlungen von total CHF 532'500.50 (Hälfte) geltend

gemacht. Es wurde ein steuerbarer Grundstückgewinn von CHF 25'741 errechnet und

eine Steuer von CHF 2'055. Am 6. August 2021 verlangte die VB von den

Steuerpflichtigen zusätzliche Beweismittel bezüglich der bezahlten Provisionszahlungen

durch die Firma X. AG von total CHF 335'001. Da die Steuerpflichtigen die Frist

zur Einreichung der zusätzlichen Beweismittel verstreichen liessen, wurden sie

in der Folge gemahnt. Auch diese Frist verstrich ohne Reaktion der

Steuerpflichtigen.

1.3 Mit Verfügung vom

25. Oktober 2021 wurde die Einsprache teilweise gutgeheissen. Der steuerbare

Grundstückgewinn wurde je auf CHF 460'635 festgesetzt. Die Auslagen für

Vermittlerprovisionen wurden nicht gewährt. Dazu wurde ausgeführt, für den

Abzug einer Vermittlungsgebühr seien diverse Voraussetzungen zu erfüllen, u.a.

der Zahlungsnachweis und ein gültiger Mäklervertrag mit Dritten; ein Vertrag

mit der eigenen Aktiengesellschaft sei ausgeschlossen. Die geltend gemachten

Vermittlerprovisionen würden die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllen und

seien daher nicht zu gewähren. Indessen wurden die Hand-änderungssteuern und Gebühren

von CHF 4'926 gemäss Steuererklärung übernommen.

2.1 Mit Rekurs vom 25.

November 2021 gelangte der Rechtsvertreter der Steuerpflichtigen (nachfolgend

Rekurrenten) an das Kantonale Steuergericht. Es wurde beantragt, der

Einspracheentscheid der VB vom 25. Oktober 2021 sei aufzuheben und die Sache zu

ergänzenden Abklärungen zurückzuweisen. Der steuerbare Grundstückgewinn sei auf

je CHF 25'741 festzusetzen. Eventualiter sei der steuerbare Grundstückgewinn

auf je CHF 427'510 festzulegen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der VB. Dazu wurde im Wesentlichen ausgeführt, es hätten sich Auslagen

betreffend Vermittlerprovisionen für die Rekurrenten in der Höhe von je CHF

532'500 ergeben, welche hier zu berücksichtigen seien. Die X. AG habe die

Drittrechnungen bzw. Provisionsforderungen lediglich zur Hälfte weiter

verrechnet und ihre mit der Liegenschaft in Zusammenhang stehenden Aufwendungen

ebenfalls in Rechnung gestellt. Damit seien die Aufwendungen mit den teils

beglaubigten Rechnungen für diese Drittforderungen belegt. Der von der VB

verlangte Zahlungsbeleg sei nicht notwendig, zumal die VB hätte überprüfen

können, dass die Belege Eingang in die Buchhaltungen der Rechnungssteller

gefunden hätten. Weiter beriefen sich die Rekurrenten in Bezug auf die Höhe der

Mäklerprovisionen auf die Vertragsfreiheit; deshalb könnten auch höhere

Provisionen als von der VB eingewendet vereinbart werden und müssten auch

abzugsfähig sein. Hier hätten zumindest CHF 66'250 abzugsfähig sein müssen, da

es sich um eine schwer verkäufliche Liegenschaft gehandelt habe und die

Vermittlungstätigkeit der involvierten Personen bedeutend und erwiesen gewesen

sei. Trotz der aufgelegten Belege seien keine der tatsächlich geschuldeten

Provisionen akzeptiert worden. Schliesslich gehe es bei den umstrittenen

Provisionen nicht um Eigenprovisionen. Vielmehr habe die X. AG lediglich

Drittaufwendungen weiter verrechnet.

2.2 Mit Vernehmlassung

vom 15. Dezember 2021 beantragte die VB Olten-Gösgen (Vorinstanz) die

kostenfällige Abweisung des Rekurses. Dazu wurde vor allem angeführt, die

Rekurrenten würden die Voraussetzungen für den Abzug einer Mäklerprovision gar

nicht erfüllen. Sie würden über keine gültigen Mäklerverträge mit Dritten

verfügen. Auch die Höhe dieser umstrittenen Provisionen von 25 % des

Verkaufspreises sei unrealistisch. Bei der betreffenden Firma X. AG gehe es um

die Firma des Rekurrenten; eine wirtschaftliche Verbundenheit liege hier

eindeutig vor. Die Mäklerprovision der X. AG in Höhe von 55 % des

Verkaufspreises wäre nie mit einem unbeteiligten Dritten zustande gekommen.

Zudem hätten die Rekurrenten den Zahlungsnachweis des Honorars nicht erbracht.

Dass die Zahlungen in der Buchhaltung der jeweiligen Firmen verbucht worden

seien, sei keine Voraussetzung für einen Abzug.

2.3 Mit Replik vom 25.

Erwägungen

März 2022 hielten die Rekurrenten an den bisherigen Ausführungen und Anträgen

fest; es wurde um deren Gutheissung ersucht. Die Abwicklung der Verkäufe sei

über die X. AG erfolgt, bei welcher Aufwand und Ertrag der Grundstückverkäufe

ordentlich verbucht und versteuert worden seien. Im Ergebnis hätten die

Rekurrenten nicht mehr als in der Steuererklärung deklariert erhalten. Der

verbleibende Gewinnanteil sei bei der X. AG und den Empfängern der

Provisionszahlungen angefallen. Bei den Rekurrenten sei kein höherer Gewinn als

deklariert angefallen, welcher besteuert werden dürfe.

Das

Steuergericht zieht in Erwägung:

1.

Der Rekurs

erfolgte frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§

160.

Abs. 1 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11). Auf den Rekurs ist

einzutreten.

2.1

Gewinne aus der

Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen - von hier nicht

relevanten Ausnahmen abgesehen - der Grundstückgewinnsteuer (§ 48 Abs. 1 lit. a StG). Dass hier eine steuerbegründende Veräusserung anzunehmen ist,

ist unbestritten. Nach § 53 Abs. 1 StG ist der Grundstückgewinn die Differenz

zwischen Erlös und Anlagekosten, wobei sich diese Kosten aus dem Erwerbspreis und

den Aufwendungen zusammensetzen. Zu den Aufwendungen gehören nach § 56 Abs. 1 lit. c StG die Kosten und Abgaben, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des

Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen und

Vermittlungsgebühren.

Im vorliegenden Fall

ist strittig, ob zurecht kein steuerlicher Abzug für die umstrittenen

Vermittlerprovisionen zugelassen wurde bzw. ob diese vollumfänglich oder

zumindest teilweise berücksichtigt werden müssen.

2.2

Vermittler- bzw.

Mäklerprovisionen sind Leistungen des steuerpflichtigen Veräusserers an einen

Dritten für den Nachweis (einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages) oder

die Vermittlung eines Vertrages im Sinne von Art. 412 Abs. 1 OR (SR 220). Die

Anrechnung einer Mäklerprovision ist laut Bundesgericht (BGer, Urteil

2C_119/2009 vom 29.5.2009, E. 2.3), möglich, wenn folgende fünf

Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: (1) Abschluss eines zivilrechtlich

gültigen Mäklervertrags i.S. von Art. 412 OR, (2) Abschluss des Vertrags mit

einer Drittperson, (3) eine in Erfüllung dieses Vertrags zum Grundstückskauf

führende Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Mäklers, (4) die Zahlung des

geschuldeten Mäklerlohns sowie (5) eine Beschränkung der Anrechnung der

Mäklerprovision auf den üblichen Umfang. Sind diese Voraussetzungen nicht

gegeben, liegt keine anrechenbare Aufwendung vor. Für deren Vorliegen trägt die

steuerpflichtige Person die Beweislast; gemäss den allgemeinen Regeln über die

Beweislastverteilung sind steuermindernde Tatsachen von den Steuerpflichtigen

nachzuweisen (Richner et al., Handkommentar

zum DBG, 3. A., Art. 123 N 77).

2.3

Im Gegensatz zur

Anrechenbarkeit wertvermehrender Aufwendungen, bei denen auch die vom

Veräusserer selbst erbrachten Eigenleistungen zur Anrechnung gelangen können,

ist die Anrechnung einer Eigenprovision, d.h. für die nicht einem Dritten

bezahlten eigenen Bemühungen um Kauf oder Verkauf, unzulässig. Ob eine

Eigenprovision vorliegt, muss aufgrund der gesamten Umstände des Einzelfalls

beurteilt werden. Massgebend ist, ob der Mäkler aus Sicht des Veräusserers (d.h.

der auftraggebenden Person) im Verhältnis zur auftraggebenden Person als

Drittperson betrachtet werden kann. Insbesondere ist zu prüfen, ob zwischen der

steuerpflichtigen Person und dem Empfänger der Provision eine enge persönliche (evtl.

verwandtschaftliche) oder wirtschaftliche Verbundenheit vorliegt, so dass ohne

Weiteres von gleichlautenden Interessen zwischen Auftraggeber und Beauftragtem

ausgegangen werden kann. Die Anerkennung des Mäklers als Drittperson findet

dort ihre Grenzen, wo der Mäkler bzw. die Mäklergesellschaft nur formell vom

Veräusserer unabhängig auftritt. Anhaltspunkte dafür können sich aus der

Interessenlage der Vertragsparteien oder aus deren organisatorischen und

personellen Beziehungen zueinander ergeben. Nicht als unabhängige Drittpersonen

gelten etwa: Mit- und Gesamteigentümer, welche bei Veräusserung eines

gemeinsamen Grundstücks eine Vermittlungstätigkeit erbringen; Miterbe im

Auftrag der Erbengemeinschaft; Tochter als Mäklerin eines als

Liegenschaftenhändler tätigen Vaters; Verkaufsbemühungen von Organen für eine

Gesellschaft. Grundsätzlich kann eine Gesellschaft von ihren Anteilsinhabern

oder einer anderen Konzerngesellschaft beauftragt werden, für sie den Verkauf

einer Liegenschaft zu vermitteln. Ein solches Rechtsgeschäft ist steuerlich als

Mäklervertrag anzuerkennen, ausser wenn mit einem unbeteiligten Dritten ein

gleichartiger Vertrag nicht abgeschlossen worden wäre oder es sich um ein in

Wirklichkeit nicht gewolltes Scheingeschäft handelt. Muss aus den Umständen

geschlossen werden, der Veräusserer hätte einen gleichartigen Vertrag mit einem

unabhängigen Dritten nicht abgeschlossen, kann die Provisionszahlung nicht

angerechnet werden (zum Ganzen: Zweifel et

al., Schweizerisches Grundstücksteuerrecht, 2021, § 10 N 167 f.).

3.1

Im konkreten Fall

haben die Rekurrenten das Grundstück GB Y. Nr. 001 am … September 2012 für

CHF 340'000 gekauft und am … November 2020 für CHF 1'325'000 verkauft. Nachdem

die Steuererklärung Grundstückgewinnsteuer 2020 auch auf Mahnung hin nicht

eingereicht wurde, wurden die Rekurrenten nach Ermessen veranlagt. In der

Einsprache vom 9. Juli 2021 machten sie insgesamt Vermittlungsprovisionen von

CHF 1'065'000 geltend. Da die Rekurrenten dazu nur Rechnungen eingereicht

hatten, verlangte die VB weitere Beweismittel, so insbesondere Verträge und Zahlungsbelege,

welche indes nicht eingereicht wurden. Darauf hiess die VB die Einsprache nur

zu einem geringen Teil teilweise gut; akzeptiert wurde eine Handänderungssteuer

von CHF 4'926. Im vorliegenden Rekurs halten die Rekurrenten an den

Vermittlungsprovisionen fest und berufen sich vor allem auf die

Vertragsfreiheit. Weiter machen sie geltend, Zahlungsbelege seien nicht

notwendig und die Buchungen könnten überprüft werden.

3.2

Der Nachweis einer

Mäklerprovision obliegt im vorliegenden Zusammenhang den Rekurrenten (vgl.

oben, E. 2.2). Nach herrschender Rechtsprechung wird verlangt, dass ein

gültiger Vertrag vorliegt, dieser mit einer Drittperson abgeschlossen worden

ist, eine Vermittlungstätigkeit stattgefunden hat und der Mäklerlohn effektiv

bezahlt worden ist. Eigenprovisionen sind nicht zulässig (vgl. Urteil des

Bundesgerichts BGer 2C_119/2009 vom 29.5.2009, E. 2.3; siehe auch Zweifel et al., a.a.O., § 10 N 166 f.;

oben, E. 2.3). Die umstrittene Mäklerprovision wurde gemäss den eingereichten

Rechnungen an die X. AG ausbezahlt. Diese ihrerseits bezahlte rund CHF 335'001

an weitere Personen. Einziger Verwaltungsrat der X. AG ist der Rekurrent A. Z.

(Handelsregisterauszug). Es ist hier deshalb nach dem Ausgeführten (vgl. oben,

E. 2.3) von einer unzulässigen Eigenprovision auszugehen. Weiter ist unklar, ob

überhaupt je einmal Provisionen ausbezahlt worden sind; Zahlungsbelege oder

Verträge wurden trotz mehrfacher Nachfrage der VB nicht ausgehändigt. Sodann

beschränkt die Mehrheit der Kantone die Höhe der Mäklerprovision (vgl. BGer vom

29.5.2009, a.a.O., E. 2.2). Der Kanton Solothurn erachtet eine Provision

von 2-3 %, bei schwer vermittelbaren Grundstücken gar von 5 % als üblich (Solothurner

Steuerbuch, § 56 Nr. 1 Ziff. 2.1, unter so.ch). Dass im vorliegenden Fall

rund 80 % des Gewinns an Mäkler ausbezahlt worden wären, ist völlig

unglaubwürdig. Nachdem hier aber nicht nachgewiesen werden konnte, dass

überhaupt eine Mäklerprovision ausbezahlt wurde, ist der entsprechende, geltend

Dispositiv

gemachte Abzug gänzlich zu verweigern. Der Rekurs erweist sich demnach als

unbegründet und ist somit abzuweisen.

4. Bei diesem

Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten zu tragen. Diese sind in

Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 5'976

festzusetzen (Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 5'226). Ausgangsgemäss ist

keine Parteientschädigung geschuldet.

****************

Demnach

wird erkannt:

1. Der Rekurs wird

abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten von

CHF 5'976 werden den Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

Im

Namen des Steuergerichts

Der

Präsident: Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller W.

Hatzinger

Rechtsmittel: Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse:

Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in

öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat

die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die

Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist

schriftlich zu eröffnen an:

- Vertreterin der

Rekurrenten (eingeschrieben)

- VB Olten-Gösgen (mit

Steuerakten)

- KStA, Rechtsdienst

- Finanzdepartement

- Steuerregisteramt der

EG

Expediert am: