Staats- und Bundessteuer 2017

Steuergericht

Urteil vom 22. Mai 2023

Es wirken

mit:

Präsident: Müller

Richter: Roberti,

Wyssmann

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGSTA.2022.16;

BST.2022.16

Sachverhalt

A. und B. Z.

gegen

Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen

Betreffend

Staats- und Bundessteuer 2017

hat das

Steuergericht den Akten entnommen:

1. Mit Urteil vom 3.

Mai 2021 (SGSTA.2020.29; BST.2020.22; publ. unter gerichtsentscheide.so.ch und

Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2021 Nr. 9) betreffend

Staats- und Bundessteuer 2017 hiess das Kantonale Steuergericht Rekurs und

Beschwerde der Steuerpflichtigen A. und B. Z. teilweise gut, hob die Verfügung

der Veranlagungsbehörde (VB) Olten-Gösgen vom 7. Juli 2020 auf und wies die

Sache zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück bzw.

zur materiellen Überprüfung. Der strittige Anteil der wertvermehrenden Kosten,

welche vom Liegenschaftengewinn für die im Jahr 2017 verkaufte Liegenschaft GB

Y. Nr. 0001 steuerlich abgezogen werden könnten, sei ermessensweise zu

ermitteln. Zudem sei in der neuen Veranlagung eine Rückstellung für

Sozialversicherungsabgaben vorzunehmen.

Dieses Urteil ist

unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

Erwägungen

2.

Mit Verfügung vom

22.

März 2022 wurde die Einsprache der Steuerpflichtigen teilweise gutgeheissen

und das steuerbare Einkommen bei der Staatssteuer 2017 auf CHF 528'908.00

festgesetzt und das satzbestimmende Einkommen auf CHF 582'731.00. Das

steuerbare und das satzbestimmende Einkommen bei der Bundessteuer 2017 wurde

auf CHF 588'000.00 festgelegt. Dazu wurde im Wesentlichen ausgeführt, der

Mieterspiegel vor der Renovation zeige moderate Mietzinse, welche der Lage und

dem Ausbau entsprechen würden. Die Mietzinserhöhung von durchschnittlich 8.6 %

entspreche einer moderaten, üblichen Anpassung aufgrund der Renovation. Die

Mietzinsstruktur zeige sich im Mittelfeld der ortsüblichen Mietzinse. Insofern

sei die Liegenschaft in Y. nicht wertvermehrend, sondern werterhaltend

renoviert worden. Die Anpassung setze die Mieten dem ortsüblichen

Mietzinsverhältnis gleich. Nebst der eingereichten Fotodokumentation sei auch

die von den Steuerpflichtigen eingereichte Kostenzusammenstellung nach BKP

erneut überprüft worden. Der geleistete Aufwand und die Fotos würden erzeigen,

dass die Liegenschaft in Y. umfassende Instandstellungsarbeiten benötigt habe,

um überhaupt weitervermietet werden zu können. Abgesehen von der Bodenheizung

sei keine wertvermehrende Komponente erkennbar. Eine Begehung sei nicht nötig.

Weiter könnten bei Arbeiten an bestehenden Gebäuden Aufwendungen für Sanitär,

Gipser, Wandbeläge keinesfalls wertvermehrend sein. Dies könne nur auf

Investitionen zutreffen, die im Vergleich zu vorher Mehrwert bieten würden im

Dispositiv

Sinne von hochwertigem Material, besserer Qualität oder Funktion. Demnach

würden sich wertvermehrende Kosten von CHF 67'320.00 ergeben für eine neue

Bodenheizung und die damit verbundenen Kosten für die Starkstrominstallation.

Diese Kosten könnten vom erzielten Grundstückgewinn von CHF 500'000.00

abgezogen werden. Somit handle es sich bei den geleisteten Arbeiten überwiegend

um werterhaltende Instandstellungsarbeiten. Als einzige wertvermehrende

Investition könne wie gesagt die Bodenheizung betrachtet werden. Für die

Sozialversicherungsbeiträge werde eine Rückstellung von 10 % des steuerbaren

Gewinns berücksichtigt. Diese betrage für den Veräusserungsgewinn der Liegenschaft

in Y. CHF 50'572.00 und für den Gewinn der zweiten Liegenschaft in X. CHF

6'057.00.

3. Gegen diesen

Einspracheentscheid gelangten die Steuerpflichtigen (nachfolgend Rekurrenten)

mit Rekurs und Beschwerde vom 19. April 2022 (Postaufgabe) an das Kantonale

Steuergericht. Es wurde beantragt, der angefochtene Einspracheentscheid und die

zugehörigen Veranlagungen seien aufzuheben und es sei eine Neuveranlagung

vorzunehmen. Die angefochtene Verfügung sei so zu korrigieren, dass für den

Verkauf der Liegenschaft in Y. wertvermehrende Investitionen von mindestens CHF

341'614.00 zum Abzug betreffend Grundstückgewinn zuzulassen seien. Bei der

Ermittlung des Gewinns aus dem Verkauf der beiden Liegenschaften in Y. und in

X. seien die dafür geschuldeten gesetzlichen Sozialversicherungsbeiträge

abzuziehen. Im Übrigen sei der angefochtene Einspracheentscheid zu bestätigen.

Zur Abklärung der geltend gemachten wertvermehrenden Aufwendungen bei der

Liegenschaft in Y. sei ein Augenschein durchzuführen. Zur Bestimmung dieser

Aufwendungen sei ein neutrales Fachgutachten einzuholen; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Zur Begründung wird im Wesentlichen geltend gemacht, die

VB habe ihr Ermessen überschritten und die Rekurrenten seien in ihren Rechten

verletzt worden. Es sei ein grösserer Anteil der Umbauarbeiten als

wertvermehrend anzuerkennen, mithin von den gesamten Umbaukosten von CHF

500'000.00 ein Anteil von mindestens CHF 341'614.00. Die VB habe die

Rekurrenten nicht beigezogen; es seien das rechtliche Gehör und die

Mitwirkungsrechte verletzt worden. Die VB habe es unterlassen, von den

Rekurrenten weitere Beweismittel einzuverlangen. Der angefochtene Entscheid sei

bereits deshalb aufzuheben. Mit dem fachmännischen Bericht des Architekten vom

9. März 2020 hätten die Rekurrenten nachgewiesen, dass ein Betrag von

mindestens CHF 341'614.00 zu berücksichtigen sei. Die VB habe sich mit dieser

Expertise nicht auseinandergesetzt. Sie habe nur ihre falsche Beurteilung aus

der aufgehobenen Veranlagung wiederholt. Auch auf das Gutachten des

Steuerexperten vom 26. Juni 2020 sei die VB nicht eingegangen. Damit sei keine

korrekte Veranlagung möglich gewesen. Die VB habe die Untersuchungsmaxime

verletzt sowie das rechtliche Gehör der Rekurrenten. Die Veranlagung sei

nochmals vorzunehmen. Dass die Liegenschaft umfassende Instandstellungsarbeiten

benötigt hätte, wird bestritten. Die Rekurrenten hätten die Liegenschaft in

einem gut erhaltenen Zustand gekauft. Aus den Fotos ergebe sich zum Vorzustand

keine Vernachlässigung des Unterhalts. Mit den eingereichten Unterlagen sei der

Mindestbetrag der wertvermehrenden Baukosten eingehend und fachmännisch

nachgewiesen worden. Dass die Rekurrenten keine detaillierten Rechnungen

eingereicht hätten, wird bestritten. Die vorgenommenen Renovationen seien

rechnungsmässig nachvollziehbar. Im Fachgutachten des Architekten sei die

Abgrenzung zwischen den Anteilen "werterhaltend" und

"wertvermehrend" dargelegt worden. Es würden qualitative

Verbesserungen vorliegen, welche auch den höheren Mietzins rechtfertigen

würden. Zudem ergebe sich aus dem Bericht des Steuerexperten, dass hier eine

Mischung von werterhaltenden und wertvermehrenden Bauarbeiten vorliege. Die

wertvermehrenden Bauarbeiten von mindestens CHF 314'614.00 seien nachgewiesen

und müssten vollumfänglich steuermindernd anerkannt werden. Dieses Ergebnis

entspreche auch dem Urteil des Steuergerichts vom 3. Mai 2021. Mit dem

eingereichten Mieterspiegel hätten die Rekurrenten nachgewiesen, dass sie

aufgrund der baulichen Sanierungen die Mietzinse für die vermieteten Wohnungen

erhöht hätten. Damit sei auch aus Sicht der zulässigen Mietzinserhöhungen der

Anteil der wertvermehrenden Sanierungsarbeiten begründet. Mit den umstrittenen

Einbauten sei der Wert der Liegenschaft erheblich gesteigert worden, was sich

auch im später erfolgten Weiterverkauf im Jahr 2017 gezeigt habe. Diese

Wertsteigerungen wären im Rahmen einer Geschäftsbuchhaltung aktiviert worden.

Die Investitionen von CHF 500'000.00 würden es bei einem Kaufpreis von

2.615 Mio. Franken nahelegen, dass die Aufwendungen einer Totalsanierung

gleichkommen. Die gesamte Investition sei als wertvermehrend und damit

steuerlich abziehbar zu qualifizieren. Die nach dem Kauf getätigten

Investitionen würden nicht als steuerbarer konjunktureller Wertzuwachs gelten

und deshalb kein Substrat für die Grundstückgewinnsteuer darstellen.

Gegebenenfalls wären die Sozialabgaben für die als gewerbsmässige

Liegenschaftenhändler qualifizierten Rekurrenten zum Steuerabzug zuzulassen.

Diese beantragen einen Augenschein in der Liegenschaft in Y. Schliesslich wird

die Erstellung eines Sachverständigengutachtens verlangt.

4. Mit

Vernehmlassung vom 1. Juni 2022 beantragte die VB Olten-Gösgen (Vorinstanz) die

kostenfällige Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Dazu wird vor allem

ausgeführt, die Vorinstanz habe sämtliche von den Rekurrenten eingereichte

Unterlagen ausführlich studiert und miteinbezogen. Dass diese Unterlagen nicht

berücksichtigt worden seien, treffe nicht zu. Zudem sei mit der

Einspracheverhandlung vom 9. Juni 2020 das rechtliche Gehör hinreichend gewährt

worden. Ein Augenschein der Liegenschaft im heutigen Zeitpunkt würde keine

neuen Erkenntnisse bringen. Stattdessen sei die Fotodokumentation der

Rekurrenten berücksichtigt worden. Die Vorinstanz habe sämtliche Erwägungen des

Steuergerichts beachtet, unter Einbezug sämtlicher eingereichter Unterlagen

einen Anteil an wertvermehrenden Kosten ermittelt und zum Abzug vom Gewinn aus

dem Verkauf der Liegenschaft zugelassen. Aus beiden eingereichten Gutachten sei

ersichtlich, dass es sich bei den getätigten Arbeiten überwiegend um werterhaltende

Instandstellungsarbeiten resp. Renovationen handle. Bis auf die Zu- und

Ablaufleitungen gehe es bei sämtlichen getätigten Erneuerungen um

Ersatzanlagen, welche zum Zeitpunkt der Renovationsarbeiten längst überfällig

gewesen seien. Aufgrund der beiden Gutachten handle es sich bei den getätigten

Arbeiten grossmehrheitlich um werterhaltende Massnahmen. Weiter sei der Antrag

der Rekurrenten bezüglich der Sozialversicherungsabzüge von 10 % bereits im

angefochtenen Entscheid korrekt berücksichtigt worden. Dass den Rekurrenten das

rechtliche Gehör und die Mitwirkungsrechte verweigert worden seien, treffe

nicht zu. Dass kein Augenschein durchgeführt worden sei, sei auch nicht zu

beanstanden. Im Übrigen wird an den Erwägungen des angefochtenen Einspracheentscheids

festgehalten.

5. Mit Stellungnahme

vom 31. August 2022 hielten auch die Rekurrenten an den bisherigen

Rechtsbegehren fest. Zudem wurde beantragt, drei Personen als Zeugen zur Frage

betreffend wertvermehrende Investitionen bei der Renovation der Liegenschaft in

Y. zu befragen. Weiter sei die Erklärung der Immobilienfirma W. GmbH, V., als

Beweismittel zu den Akten zu nehmen. Die Sache sei an die Vorinstanz

zurückzuweisen zur Durchführung einer Einspracheverhandlung, Gewährung des

rechtlichen Gehörs und Stellung von Beweisanträgen zur Veranlagung. Vor

Steuergericht sei eine Parteiverhandlung mit den Rekurrenten durchzuführen.

Diese halten an ihren bisherigen Ausführungen im Wesentlichen fest. Sie hätten

im vorinstanzlichen Verfahren keine Beweisanträge stellen können. Das Vorgehen

der Vorinstanz sei willkürlich. Diese habe die von den Rekurrenten

eingereichten Beweismittel missachtet. Auch die Vorgaben des Steuergerichts

seien nicht eingehalten worden. Dass die Liegenschaft zum Zeitpunkt des Kaufs durch

die Rekurrenten sich im Originalzustand des Erstellungsjahres 1973 befunden

habe, stimme nicht. Die ganze Argumentation der Vorinstanz falle in sich

zusammen. Dass diese ihre alte Argumentation wiederhole und wertvermehrende

Investitionen nicht erkennen wolle, sei unverständlich. Wenn die Vorinstanz von

den ausgewiesenen wertvermehrenden Kosten abweichen wolle, hätte sie zumindest

die angebotenen Beweismittel heranziehen müssen. Die eingereichten Rechnungen

für die Renovation der Liegenschaft in Y. seien keine blossen

Akonto-Rechnungen, sondern sie würden den Totalkosten für die Renovation von

CHF 500'000 entsprechen. Die Vorinstanz habe sich mit diesen Rechnungen

nicht auseinandergesetzt. In der Liegenschaft seien bis zur Renovation

2015/2016 stets zumindest laufende Unterhaltsarbeiten und sogar einige Küchen

ganz ersetzt worden. Damit sei nicht blosser Unterhalt nachgeholt, sondern es

seien wertvermehrende Investitionen vorgenommen worden. Die drei beantragten

Personen als Zeugen könnten über die Baufortschritte Auskunft geben. Es wird um

Gutheissung der Anträge ersucht.

Das

Steuergericht zieht in Erwägung:

1. Die von den Steuerpflichtigen

ergriffenen Rechtsmittel des Rekurses (betreffend Staatssteuer) und der

Beschwerde (betreffend Bundessteuer) erfolgten frist- und formgerecht. Das

Kantonale Steuergericht (KSG) ist sachlich zuständig (§ 160 des Steuergesetzes,

StG, BGS 615.11; Art. 140 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer,

DBG, SR 642.11; § 4 der Vollzugsverordnung zum DBG, BGS 613.31). Auf die

Rechtsmittel ist einzutreten.

2. Im vorliegenden

zweiten Rechtsgang ist erneut zu entscheiden, inwieweit der durch die

Vorinstanz den Rekurrenten aus dem Verkauf der Liegenschaft U. Strasse 02/03 in

Y. aufgerechnete Gewinn allenfalls durch (wertvermehrende) Aufwendungen zu

reduzieren ist. Im vorliegenden Verfahren ist strittig, ob der durch die

Rekurrenten geltend gemachte Anteil CHF 341'614.00 von CHF 500'000.00 beträgt

oder diese steuermindernden Aufwendungen gemäss Ermessen der Vorinstanz CHF

67'320.00 betragen.

3.1. Vorab gilt zu

klären, ob die durch die Rekurrenten bereits im ersten Rechtsgang gerügte

Verletzung des Grundsatzes der Einräumung des rechtlichen Gehörs zu bejahen ist

bzw. im vorliegenden Verfahren durch die Rekurrenten angebotene Beweismittel

und eingeforderte Beweismittelabnahmen durch die Vorinstanz in unstatthafter

Weise nicht berücksichtigt oder abgewiesen worden sind.

Beides ist nicht

auszumachen. Die im vorliegenden Verfahren wiederholten Beweisanträge sind abzuweisen,

zumal sie für die hier zu beantwortende Frage bezüglich gewinnmindernder

Investitionen in die fragliche Liegenschaft nicht (mehr) von Relevanz sein

können. Das KSG hat bereits in seinem Urteil vom 3. Mai 2021 (folglich im

ersten Rechtsgang) entschieden und begründet ausgeführt (vgl. SGSTA.2020.29;

BST.2020.22; E. 3/3.1-3.3, a.a.O.), dass auf die Abnahme von beantragten

Beweismitteln verzichtet werden kann, wenn es aufgrund bereits erhobener

Beweise oder aus anderen Gründen den rechtserheblichen Sachverhalt für genügend

geklärt hält und überzeugt ist, seine rechtliche Überzeugung würde durch

weitere Beweiserhebungen nicht geändert. So ist heute erneut davon auszugehen,

dass ein - wie von den Rekurrenten auch im hierortigen Verfahren beantragt -

Augenschein höchstens Aufschluss über den jetzigen Zustand der Liegenschaft

gäbe, jedoch nicht einen Vergleich mit dem Zustand der Liegenschaft vor der

Vornahme der in Frage stehenden Bauarbeiten zuliesse. Auch ist nicht

ersichtlich und nachvollziehbar, inwieweit die im jetzigen Verfahren

beantragten (neuen) Zeugen über die sich in den Akten befindende

Fotodokumentation hinaus Zeugnis über den Zustand vor Renovationsbeginn ablegen

könnten. Des Weiteren wurde im Entscheid des KSG vom 3. Mai 2021 hinlänglich

ausgeführt, dass die Einholung eines (neuen) Gutachtens über den

wertvermehrenden Anteil der Gebäuderenovation 2015/2016 bei gegebener Aktenlage

(Kostenzusammenstellung BKP; Bericht des Architekten T; Memorandum Steuerexperte)

nicht massgeblich zur Entscheidfindung beitragen könnte. Dem ist nichts

beizufügen.

3.2 In teilweiser

Gutheissung von Rekurs und Beschwerde hob das KSG mit Urteil vom 3. Mai 2021

die Verfügung der Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen vom 7. Juli 2020 auf. Mit

der Rückweisung an die Vorinstanz wurde diese vom KSG angewiesen, den Anteil

der wertvermehrenden Kosten - die vom Gewinn in Abzug gebracht werden können -

ermessensweise zu ermitteln. Aktenkundig ist die mit Datum vom 9. Juni 2020

(Erstverfahren) durchgeführte Einspracheverhandlung, die im Wesentlichen

identische Veranlagungsdifferenzen (wie im hierortigen zweiten Rechtsgang) zum

Inhalt hatte. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn im Rahmen dieser neuen -

und jetzt wiederum strittigen - Veranlagung keine erneute Einspracheverhandlung

mit den Steuerpflichtigen durchgeführt wurde.

Bei gegebener

Sach- und Rechtslage ist jedenfalls nicht davon auszugehen, dass eine fehlende

(zweite) Einspracheverhandlung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs

darstellt, die zwingend und «für sich allein schon zur Aufhebung des

angefochtenen Einspracheentscheides vom 22. März 2022 führen» müsste (vgl.

Stellungnahme der Steuerpflichtigen vom 31. August 2022, S. 4 unten). Eine

dergestalt gezogene Schlussfolgerung ist nicht zulässig, zumal das KSG im

Rekurs- und Beschwerdeverfahren volle Kognition hat und sämtliche neuen und

wiederholten Beweisanträge und Beweise (inkl. eine Parteibefragung vor

Steuergericht) bewilligen und abnehmen könnte (§ 161 Abs. 2 StG).

Abseits dieser

formellen Fragen bleibt nachfolgend gerichtlich zu klären, ob die Vorinstanz im

Rahmen der Neuveranlagung aufgrund der vorliegenden Aktenlage die

ermessensweise Festlegung von wertvermehrenden Aufwendungen in korrekter Weise

vorgenommen hat.

4.1. Im Urteil des KSG

vom 3. Mai 2021 (E. 5) wurde nebst anderem dargelegt, dass auch bei

Liegenschaften des Geschäftsvermögens angefallene Kosten nicht aktiviert werden

dürfen, wenn sie nicht tatsächlich zu einem Mehrwert des in Frage stehenden

Vermögensgegenstandes geführt haben. In diesem Sinne ist die Abgrenzung der

werterhaltenden Aufwendungen von denjenigen, die zu einer Wertsteigerung

führen, auch im Geschäftsvermögen von Bedeutung. Die Vorinstanz hat unter

Beachtung dieses Grundsatzes - und in Abwägung der vorliegend erstellten

sachdienlichen Grundlagen - die durch die Steuerpflichtigen realisierten

wertvermehrenden Investitionen mit CHF 67'320.00 veranschlagt. Dieser Betrag

entspricht genau der Abrechnung über eine neu installierte Bodenheizung

(Heizung und Starkstrominstallation) in der fraglichen Liegenschaft. Darüber

hinaus (rund CHF 430'000.00) wertet die Vorinstanz den geleisteten Aufwand zu

100 % als werterhaltend, «da es sich um eine Instandstellung auf einen

aktuellen Standard» handle (vgl. Einspracheentscheid vom 22. März 2022,

Ziff. 7).

Diese Betrachtung

greift zu kurz. Die vorhandene Fotodokumentation (insb. Zustand vor der

Renovation) erzeigt letztlich keine Liegenschaft, die offensichtlich einen

überhöhten und längst fälligen Sanierungsbedarf aufgewiesen hätte und jedwelche

ausgeführte bauliche Veränderung lediglich zu einem «standartisierten» Wohnungsausbau

führte, mithin also grossmehrheitlich (exkl. Bodenheizung) nur werterhaltende

Arbeiten ausgeführt worden wären. Diese Einschätzung wird durch den

Kurzbeschrieb zur Liegenschaft/Verkaufsdokumentation (Replik-Beilage Nr. 7)

insofern gestützt, als in jener auf den seit dem Baujahr (1973) laufend

vorgenommenen Liegenschaftsunterhalt (insb. Ersatz einiger Küchen) hingewiesen

wird.

4.2. Es ist der

Vorinstanz beizupflichten, dass die von den Steuerpflichtigen beigebrachte

detaillierte Kostenzusammenstellung nach BKP (inkl. der darin vermerkten

Erläuterungen des Architekten) bzw. das abgegebene steuerrechtliche Memorandum

in casu nicht als verbindlicher Massstab zur steuerrechtlichen Einschätzung der

wertvermehrenden Investitionen dienen kann. Die Kostenzusammenstellung nach BKP

ist vorliegend aber mindestens als «Gradmesser» hiefür einzustufen, inwieweit

die vorgenommenen Renovationsarbeiten über rein werterhaltenden

Sanierungsaufwendungen liegen. So zeigt die BKP, dass auch Arbeiten ohne Bezug

zur neuen Bodenheizung, beispielsweise das Setzen von Aussentüren (neu in

Metall), das Verlegen neuer Platten-Bodenbeläge (inkl. Unterlagsböden) sowie

Einrichtungen der Küche und Sanitäranlagen wohl ein gewisses Mass an Mehrwert

und neuem Komfort geschaffen haben. Dieser Mehrwert ist letztlich - vorsichtig

- zu schätzen, zumal jede «Erneuerung» an einer Liegenschaft durch den

technischen Fortschritt der einzelnen verbauten Produkte und Geräte zu einer

Wertsteigerung führt.

4.3. Auch die Tatsache,

dass die Mietzinse nach erfolgter Liegenschaftssanierung eine Erhöhung erfahren

haben, deutet auf eine Liegenschaftssanierung mit wertvermehrenden Charakter

hin, zumal rein werterhaltende Arbeiten an einem Mietobjekt keine Erhöhung des

Mietzinses zulassen (Art. 269a lit. b OR; vgl. auch Urteil KSG vom 3. Mai 2021,

E. 6.1 mit Hinweisen). Der sich in den Akten befindende Mieterspiegel zeigt

allerdings auf, dass die erfolgten Mietzinserhöhungen «bescheiden» ausgefallen

sind und nur ein kleiner Teil (beispielsweise Mietverhältnis Ridzal/vgl.

Akten-Beleg 1/9) der bereits bestehenden Mietverhältnisse von der Erhöhung

betroffen waren. Bei einem beträchtlichen Teil der Mietverhältnisse

(beispielsweise Wohnung/Objekt-Nr. 3500) ist davon auszugehen, dass diese nach

erfolgter Renovation neu abgeschlossen worden sind und die neue Mietzinsbasis

folglich «marktgemäss» (sprich: orts- und quartierüblich/Art. 269a lit. a OR)

festgelegt wurde. Indes ist anzunehmen, dass auch bei den neu abgeschlossenen

Mietverhältnissen mit neu festgelegter Mietzinsbasis ein gewisser

«Mehrwertanteil» in die Mietzinsberechnung eingeflossen ist. Auch der nur nach

kurzer Haltezeit der Liegenschaft deutlich über Kaufpreis erzielte

Verkaufserlös kann nicht nur konjunkturell ableitbar sein.

5. Nach Ausgeführtem

kann offenbleiben, ob die von der Vorinstanz getroffene (vgl. vorinstanzliche

Vernehmlassung vom 1. Juni 2022, S. 10) - und von den Steuerpflichtigen

explizit bestrittene; vgl. Stellungnahme vom 31. August 2022, S. 11 - Annahme

zutrifft, sämtliche an der Liegenschaft durchgeführten Renovationsarbeiten

seien nach Erreichen der jeweiligen Lebensdauer der einzelnen Geräte und

Arbeitsgattungen vorgenommen worden. Nach Würdigung aller im

steuergerichtlichen Verfahren vorliegenden Akten und hievor vorgenommenen

Erörterungen kommt das Steuergericht zum Schluss, dass über den Einbau der

Bodenheizung hinaus ein weiterer Teil der investierten Renovationssumme zu

einer Wertvermehrung der fraglichen Liegenschaft geführt hat, mithin der durch

die Vorinstanz festgelegte Betrag von CHF 67'320.00 (Bodenheizung) zu tief

ausgefallen ist. Das Kantonale Steuergericht erachtet es deshalb im Rahmen

seiner Kognitionsbefugnis als angebracht, von den durch die Steuerpflichtigen

gesamthaft investierten CHF 500'000.00 rund 25 % (rund CHF 125'000.00; inkl.

Bodenheizung) als wertvermehrende Investition einzustufen. Dabei sind zusätzlich

zur Bodenheizung (CHF 67'320.00) folgende Investitionen anteilsmässig zu

berücksichtigen (vgl. oben, E. 4.2., Kostenzusammenstellung nach BKP):

Ersatz der Aussentüren neu in Metall, neue Platten-Bodenbelege und

Einrichtungen der Küche sowie Sanitäranlagen. Ausgehend von einem diesbezüglichen

Gesamtbetrag von rund CHF 240'000.00 resultiert ein geschätzter zusätzlicher

Betrag von rund CHF 60'000.00 (25 % von rund CHF 240'000.00). Rekurs und

Beschwerde sind deshalb teilweise gutzuheissen. Für die im Zusammenhang mit dem

steuerbaren Gewinn aus der Veräusserung der Liegenschaft in Y. anfallenden

Sozialversicherungsbeiträge ist durch die zuständige Veranlagungsbehörde eine

entsprechende Rückstellung zu berücksichtigen.

6. Der Ausgang des

Verfahrens erzeigt, dass die Steuerpflichtigen mit ihren Anträgen nur zu rund

37 % (CHF 125'000.00 von den anbegehrten CHF 341'614.00) durchgedrungen sind.

An die Gerichtskosten von total CHF 4'517.00 (Grundgebühr: CHF 1'500.00;

Zuschlag: CHF 3'017.00, 1,1 % vom Streitwert von CHF 274'294.00) haben

die Rekurrenten, unter solidarischer Haftung, den Betrag von CHF 2'845.00 zu

bezahlen (Unterliegen zu rund 63 %). Die Steuerpflichtigen waren im

vorliegenden Verfahren nicht vertreten, so dass praxisgemäss keine Parteientschädigung

auszurichten ist.

****************

Demnach wird erkannt:

1. In teilweiser

Gutheissung von Rekurs und Beschwerde werden die durch die Rekurrenten/Beschwerdeführer

an der Liegenschaft U. Strasse 02/03 in Y. vorgenommenen Investitionen im

Umfang von CHF 125'000.00 als wertvermehrend festgelegt. Im Rahmen dieser

Festlegung wird die Vorinstanz angewiesen, die Rückstellung für die anfallenden

Sozialversicherungsbeiträge neu zu berechnen.

2. Die Rekurrenten/Beschwerdeführer

werden, unter solidarischer Haftung, verpflichtet, die auf sie anfallenden

Gerichtskosten im Umfang von CHF 2'845.00 zu bezahlen.

3. Es wird keine

Parteientschädigung ausgerichtet.

Im Namen des Steuergerichts

Der

Präsident: Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller W.

Hatzinger

Rechtsmittel: Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse:

Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in

öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat

die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die

Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist

schriftlich zu eröffnen an:

- Rekurrenten/

Beschwerdeführer (eingeschrieben)

- VB Olten-Gösgen (mit

Akten)

- KStA, Rechtsdienst

- Finanzdepartement

- Steuerregisterführer

der EG

- EStV, Hauptabt. dir.

BSt, Bern

Expediert am: