Staats- und Bundessteuer 2019

Steuergericht

Urteil vom 4. Juli 2022

Es wirken

mit:

Präsident: Th.

Sachverhalt

A. Müller

Richter: Flury,

D. S. Müller

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGSTA.2022.5;

BST.2022.5

A. Z. und

B. Y.

gegen

Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen

betreffend

Staats- und Bundessteuer 2019

hat das Steuergericht den

Akten entnommen:

1.1 Mit Datum vom 20. Oktober

2020 reichten die steuerpflichtigen Eheleute A. Z. und B. Y. die

Steuererklärung 2019 ein. Dabei wiesen sie tatsächliche Liegenschaftskosten von

insgesamt CHF 97'295 aus für die Liegenschaft GB X Nr. 001, W-Strasse …,

Baujahr 1910; ein Eigenmietwert oder Mieterträge wurden keine deklariert. Als

Kommentar gaben die Steuerpflichtigen an, diese Liegenschaft sei bis Ende

Dezember 2019 noch umgebaut worden und erst ab Januar 2020 bewohnbar. Im Jahr

2019 habe es weder Mietzinseinnahmen gegeben noch sei ein Eigenmietwert zu

deklarieren.

1.2 Mit definitiver

Veranlagung vom 25. März 2021 wurden die geltend gemachten Liegenschaftskosten nur

im Umfang von CHF 1'210 zum Abzug zugelassen vor allem mit der Begründung, es

handle sich um eine grundlegende, nicht abzugsfähige Totalsanierung. Es wurden

lediglich die Kosten gewährt für die SGV von CHF 274.80, die …-Versicherung von

CHF 842.85 und den Kaminfeger von CHF 92.60.

1.3 Die dagegen

erhobene Einsprache vom 21. April 2021 hiess die Veranlagungsbehörde (VB) mit

Verfügung vom 3. Februar 2022 teilweise gut, nachdem sie diverse Unterlagen

einverlangt hatte, welche in der Folge eingereicht worden waren; eine Rechnung

Elektro-Material im Betrag von CHF 720.70 wurde zum Abzug zugelassen. Im

Übrigen wurde die definitive Veranlagung mit Bezug auf die umstrittenen

Liegenschaftskosten bestätigt. Das steuerbare Einkommen wurde auf CHF 151'589

(Staat) und CHF 136'600 (Bund) festgelegt.

2.1 Gegen diesen

Einspracheentscheid erhoben die Steuerpflichtigen (nachfolgend: Rekurrenten)

mit Eingaben vom 1. März 2022 (Postaufgabe) Rekurs in Sachen Staatssteuer 2019

sowie Beschwerde in Sachen direkte Bundessteuer 2019. Es wurde beantragt, die

Liegenschaftsunterhaltskosten von CHF 96'359.55 steuerlich zum Abzug zuzulassen

und die Veranlagungen entsprechend zu korrigieren. Die Rekurrenten schlugen

zudem einen Termin vor Ort vor, um zu zeigen, dass es nicht um eine

Totalsanierung mit einer Nutzungsänderung gehe, sondern um zwei, voneinander

unabhängige, altersbedingte Renovationen im 2019 und 2020. Zur Begründung

machen die Rekurrenten im Wesentlichen geltend, die VB gehe von falschen

Tatsachen aus. Die Liegenschaft habe seit Erstellung aus zwei Wohnungen mit

zwei Küchen bestanden. Der beheizte Dachstock sei bereits Bestandteil der

zweiten Wohnung mit Wohnraum und Zimmer gewesen und nicht neu als zusätzliche

Einlegerwohnung gebaut worden; dies sei aus den Unterlagen ersichtlich. Das

Haus sei immer von zwei Parteien genutzt worden. In einer ersten Etappe im 2019

seien die Heizung ersetzt, notwendige Renovationen in der 4-Zimmerwohnung im EG

und 1. OG sowie entsprechende sanitäre und elektrische Arbeiten vorgenommen

worden. Zu diesem Zeitpunkt habe noch keine Baubewilligung für weitere

Renovationsarbeiten der bestehenden zweiten Wohnung bestanden. Die

abzugsfähigen Renovationsarbeiten von 2019 seien unabhängig von den

Renovationskosten 2020 zu beurteilen. Es seien keine abzugsfähigen

Unterhaltskosten der zweiten Wohnung im 2019 berücksichtigt. Im zweiten Schritt

2020 seien dann die altersbedingten Renovationen der zweiten Wohnung im 1. OG

und Dachstock erfolgt. Es seien bei beiden Renovationsschritten keine

Neueinrichtungen erstellt worden, keine Wände und sonstige Bauteile verändert,

verschoben oder entfernt worden. Lediglich der Zugang zur zweiten Wohnung sei

mit einer Aussentreppe erleichtert worden. Es sei keine Aushöhlung erfolgt. Bis

auf ein erweitertes Fenster seien Böden, Wände, Radiatoren etc. gleich

vorhanden wie vor den Renovationsarbeiten.

2.2 Mit Vernehmlassung

vom 11. April 2022 beantragte die Veranlagungsbehörde die kostenfällige

Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen

aus, die Angaben der Rekurrenten, das Haus sei immer von zwei Parteien genutzt

worden, widerspreche den Selbstdeklarationen 2007-2019 und dem Steuerregister. Der

umstrittene Umbau sei ein wirtschaftlicher Neubau aufgrund der Baupläne, der

Baubewilligung, der Katasterschätzung, der Meldung der SGV vom … 2021 und des

Umfangs der Kosten. Die Liegenschaft sei vor und während des Umbaus jahrelang

leer gestanden, sodann gesamthaft saniert und von einem Einfamilienhaus in ein

Zweifamilienhaus umgebaut worden. Anschliessend sei sie neu geschätzt worden,

wobei sich der Katasterwert massiv erhöht habe. Der Wohnraum sei erweitert und

einzelne Gebäudeteile seien umgenutzt worden. Die Gesamtkosten des Umbaus bis

jetzt seien beinahe so hoch wie der Kaufpreis der Liegenschaft. Die Kosten für

die Schaffung von Wohnraum seien nie abzugsfähig. Auch die anderen Arbeiten wie

der Scheunenumbau würden zur Neuausrichtung der Liegenschaft gehören. Es gehe

um eine Totalsanierung mit einer Nutzungsänderung verschiedener Gebäudeteile,

mithin Einbau Wohnung im Dachgeschoss, Autounterstand zu Scheune umgebaut,

Neueinbau Pferdeboxen. Der Verkehrswert der Liegenschaft sei wohl nach dem

Umbau deutlich höher als der ursprüngliche Kaufpreis.

2.3 Dazu ist von den

Rekurrenten beim Steuergericht keine Stellungnahme mehr eingelangt.

Das

Steuergericht zieht in Erwägung:

1.1 Rekurs (betreffend

Staatssteuer) und Beschwerde (betreffend direkte Bundessteuer) sind form- und

fristgerecht erfolgt. Das Kantonale Steuergericht ist zur Beurteilung zuständig

(§ 160 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11; Art. 140 ff. des

Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, DBG, SR 642.11; § 4 der

kantonalen Vollzugsverordnung zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer,

BGS 613.31). Die Rekurrenten sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert.

Auf Rekurs und Beschwerde ist somit einzutreten.

Erwägungen

1.2

Die Rekurrenten

haben sinngemäss um einen Augenschein ersucht. Das Steuergericht ist indessen

aufgrund der eingereichten Unterlagen und Angaben hinreichend dokumentiert, so

dass auf eine Begehung vor Ort verzichtet werden kann.

1.3

In Bezug auf den

Streitgegenstand stimmen die Regelungen des kantonalen Steuergesetzes und jene

des Gesetzes über die direkte Bundessteuer überein, so dass es sich

rechtfertigt, Rekurs und Beschwerde gemeinsam zu behandeln.

2.

Gemäss § 39 Abs. 3 StG und Art. 32 Abs. 2 DBG können bei Liegenschaften des Privatvermögens die

Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die notwendigen Kosten der

Verwaltung abgezogen werden, ferner Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmass-nahmen

an bestehenden Bauten gemäss Regelung durch des Eidg. Finanzdepartements.

2.1

Dabei sind

Unterhaltskosten nach herrschender Lehre (statt vieler: Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, Art.

32.

N 37) Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster

Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist, und die nach längeren oder

kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind, wie beispielsweise Reparaturen

und Renovationen. Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die Kosten der

Instandhaltung (regelmässige Aufwendungen) als auch diejenigen der

Instandstellung (unregelmässige, grössere Aufwendungen, welche die

Ertragsfähigkeit eines Grundstücks sicherstellen). Nach § 2 Abs. 1 der

kantonalen Steuerverordnung Nr. 16: Unterhalts-, Betriebs- und

Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen (StVO Nr. 16; BGS

614.159.16) sind Unterhaltskosten Kosten, die der Werterhaltung dienen. Hierzu

werden insbesondere die Auslagen für die Behebung von Schäden (lit. a), die Auslagen

für jährliche oder periodisch wiederkehrende Erneuerungsarbeiten (lit. b), die

Auslagen für den Ersatz bereits vorhandener Anlagen, soweit sie keinen Mehrwert

bewirken (lit. c), der Gartenunterhalt (lit. d), die Kosten für die Reinigung

von Heizung und Kamin (lit. e) sowie Einlagen in den Reparatur- oder

Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f) aufgeführt.

Ausdrücklich

nicht zum Abzug zugelassen werden hingegen wertvermehrende Aufwendungen für

Neueinrichtungen (wie Erschliessung, Neubauten) und Verbesserung (wie Umbauten)

von Liegenschaften (§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16 und Art. 34 lit. d DBG), also

grundsätzlich diejenigen Aufwendungen, welche zur Wertvermehrung eines

Grundstücks führen.

2.2

Abziehbar sind

insbesondere Instandstellungsarbeiten neu erworbener Liegenschaften gemäss Art.

32.

Abs. 2 DBG und § 39 Abs. 3 lit. a StG. In der Lehre wird dazu überzeugend

argumentiert, dass es sich bei Instandstellungskosten um Kosten handle, welche

den Wert der Liegenschaft im Vergleich zum Zeitpunkt des Erwerbs durchaus

vermehren (Zwahlen/Lissi in:

Zweifel/Beusch (Hrsg.), Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 3. Aufl.

2017, N 15a zu Art. 32 DBG). Anstelle der früher geltenden wirtschaftlichen

Betrachtungsweise geht es neu um eine objektiv-technische Betrachtung der

Instandstellungsarbeiten: Diese dürfen lediglich dazu dienen, einem Gebäude den

zeitgemässen Komfort wiederzugeben, den es ursprünglich besessen, durch die

Abnutzung, den technischen Fortschritt und die Veränderungen der

Lebensgewohnheiten jedoch verloren hatte (vgl. Grundsätzliche Entscheide des

Steuergerichts KSGE 2017 Nr. 7 E. 4.3). Nicht erfasst sind Kosten, welche einen

Mehrwert gegenüber dem ursprünglichen Zustand entstehen lassen.

2.3

In diesem Sinne

hat das Bundesgericht festgehalten, dass eine Totalsanierung, die praktisch

einem Neubau gleichkommt, aus steuerlicher Sicht eine Herstellung darstellt,

weshalb die damit verbundenen Kosten einkommenssteuerlich nicht absetzbar sind

(Urteile 2C_153/2014 vom 4. September 2014, E. 2.2; 2C_286/2014 und 2C_287/2014

vom 23. Februar 2015, E. 3.4 f.; 2C_666/2012 vom 18. Dezember 2012, E. 2.1

sowie 2C_63/2010 vom 6. Juli 2010 E. 2.1, in: StR 65/2010 S. 864; je mit

Hinweisen). Ob eine Totalsanierung vorliegt oder nicht, hängt von den

Umständen des Einzelfalles ab. Zu den relevanten Indizien gehören neben dem

Umfang der Arbeiten und der objektiven Wertvermehrung unter anderem

Nutzungsänderungen, eine allfällige Vernachlässigung der Liegenschaft, die Höhe

der Investitionskosten, das Einreissen von Fassaden sowie das Aushöhlen der

Baute (vgl. zum Ganzen Urteil des Steuergerichts SGSTA.2021.42; BST.2021.36 vom

7.

Juni 2022, zur Publ. vorgesehen unter gerichtsentscheide.so.ch).

3.1

Im konkreten Fall

haben die Rekurrenten im Jahr … ein Bauernhaus gekauft in X, GB Nr. 001,

W-strasse …; der Kaufpreis betrug CHF 325'000 (Meldung Liegenschaftenreingewinn

vom …). In der Folge wurden nur im Jahr 2007 der Betrag von CHF 420 und in

den Jahren 2012-2014 die Beträge von CHF 1'000 bzw. CHF 2'000 als minimale

Mietzinseinnahmen steuerlich deklariert (Liegenschaftenformulare 2007,

2012-2014). Das Bauernhaus stand somit meistens leer. Trotzdem fielen anhand

der Unterlagen und Angaben fast immer jährliche Unterhaltskosten von CHF

20'000-30'000 an (Liegenschaftenformulare). Im Jahr 2018 wurde sodann ein

Baugesuch für einen grösseren Umbau eingereicht bzw. einen Ausbau des Bauernhauses

(vgl. Bauausschreibung). Aus einem Einfamilienhaus mit Scheune wurde gemäss

Katasterschätzung ein Mehrfamilienhaus; die Katasterschätzung stieg dabei von

CHF 104'000 auf CHF 203'800 (Katasterschätzungen 2018-2021). Die Raumeinheiten

(RE) stiegen von 8.25 bzw. 1 Wohnung auf 7.25 und 4.5, mithin 2 Wohnungen

(Katasterschätzungsprotokolle). Auch die Gebäudeversicherung errechnete einen

Mehrwert von CHF 146'183 (Meldung SGV vom …). Deklariert wurden des Weiteren im

Jahr 2019 strittige Umbaukosten von CHF 97'295 und im Jahr 2020 solche Kosten

von CHF 185'044 (Liegenschaftenformular 2020). Diese Kosten sind von der

VB nicht akzeptiert worden wegen der ihrer Ansicht nach vorgenommenen

Totalsanierung (vgl. auch Einsprache gegen Veranlagung 2020). Die Rekurrenten

halten dagegen vor allem fest, dass es immer 2 Wohnungen gegeben habe. Im Jahr

2019.

sei die erste und im Jahr 2020 die zweite Wohnung saniert worden. Es seien

dabei keine Wände verändert worden. Lediglich der Zugang zur zweiten Wohnung

sei mit einer Treppe erleichtert worden. Böden, Wände und Radiatoren seien

gleichgeblieben.

3.2

Aus den erwähnten Akten

ergibt sich, dass die Liegenschaft über viele Jahre leer stand und offenbar auch

kaum bewohnbar war; die Katasterschatzung 2012 spricht denn im Obergeschoss von

einem teilweisen Rohbau (Schätzungsprotokoll). Auch wenn es gewisse Anzeichen

für zwei Wohnungen gab aufgrund der zwei Küchen, wurde offenbar die

Liegenschaft immer nur als eine nutzbare Wohnung angesehen. Erst der Umbau, der

Ausbau des Dachs und der neue Zugang mit der Treppe ermöglichten die Nutzung

zweier einzelner Wohnungen; das kann den Katasterschätzungen klar entnommen

werden (Schätzungsprotokolle). Der Wohnraum wurde deutlich erweitert von wie

gesehen 8.25 RE auf 11.75 RE (7.25 und 4.5). Dabei wurde insbesondere das

Dachgeschoss komplett ausgebaut. Neu gibt es auch drei Pferdeboxen. Selbst wenn

die Nutzung des Gebäudes nicht komplett geändert wurde, ermöglichte erst der

Neubau die effektive Nutzung der zweiten Wohnung. Damit muss hier von einer

Totalsanierung gesprochen werden. Die Rechtsmittel sind nach dem Ausgeführten

unbegründet.

3.3

Aus all den genannten

Indizien zusammengenommen ist hier somit auf einen wirtschaftlichen Neubau zu

schliessen. Die dafür investierten Kosten stellen entsprechend gesamthaft

steuersystematisch Anlagekosten (bzw. wertvermehrende Aufwendungen für

Neueinrichtungen) dar, welche nicht zum Abzug zuzulassen sind aufgrund der

durchaus bestreitbaren, aber nach wie vor massgeblichen Bundesgerichtspraxis

(vgl. oben, E. 2.3, Urteil 2C_286/2014 und 2C_287/2014 vom 23. Februar 2015).

Nach dem Ausgeführten sind

Rekurs und Beschwerde abzuweisen.

4.

Bei diesem

Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten zu tragen. Diese sind in

Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 2'070

festzusetzen (Grundgebühr: CHF 1'000, Zuschlag: CHF 1'070).

****************

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Rekurs und Beschwerde

werden abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten von

CHF 2'070 werden den Rekurrenten/Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung

zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der

Präsident: Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller W.

Hatzinger

Rechtsmittel: Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse:

Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in

öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat

die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die

Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist

schriftlich zu eröffnen an:

- Rekurrenten/

Beschwerdeführer (eingeschrieben)

- VB Olten-Gösgen (mit

Steuerakten)

- KStA, Rechtsdienst

- Finanzdepartement

- Gemeindesteuerregisterführer

von

- EStV, Hauptabt. dir.

BSt, Bern

Expediert am: