Staats- und Bundessteuer 2015

Steuergericht

Urteil vom

17. Februar 2025

Es wirken mit:

Präsident: Müller

Richter: Kellerhals, Stämpfli

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGSTA.2024.16;

BST.2024.11

A und B

X

gegen

Veranlagungsbehörde

Olten-Gösgen

betreffend Staats- und Bundessteuer 2015

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1. Die

(unbeschränkt) Steuerpflichtigen A und B X haben am 1. Februar 2017 die

Steuererklärung (Selbstdeklaration) für die Staats-, Gemeinde- und direkte

Bundessteuer pro 2015 eingereicht. In diesem Zusammenhang haben die

Steuerpflichtigen der zuständigen Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen

auch eine Berechnung über verschiedene Verkäufe von Grundeigentum in den Jahren

2014 und 2015 (zu beurteilendes Steuerjahr) zukommen lassen, wonach ab

Grundstück GB Y Nr. 0001 in diesen beiden Jahren insgesamt fünf

Stockwerkeinheiten zu Kaufpreisen zwischen CHF 945'000.00 und CHF 950'000.00

an Dritte verkauft worden sind, darunter auch die folgenden Stockwerkeinheiten

(Angaben jeweils basierend auf den Meldungen der Amtschreiberei betreffend

Liegenschaftenreingewinn):

Stockwerkeinheit Käuferschaft Kaufpreis

GB Y

Nr. 0002 C AG CHF 945'000.00

GB Y

Nr. 0003 D und E Z CHF 950'000.00

GB Y

Nr. 0004

(mit

zwei Autoabstellplätzen) F AG CHF 950'000.00

GB Y

Nr. 0005

(mit

zwei Autoabstellplätzen) G und H W CHF 950'000.00

Total CHF 3'795'000.00

Insgesamt

wurden acht Stockwerkeinheiten erstellt. Für die in steuerrechtlicher Hinsicht

zu berücksichtigenden Anlagekosten wurde auf ein – soweit ersichtlich nicht

beiliegendes – Kontodetail verwiesen. In der Höhe wurden «verbleibende

Anlagekosten 2014» von CHF 2'370'530.00 geltend gemacht und ein Gewinn

bezüglich der im Jahr 2015 verkauften Objekte von insgesamt CHF 1'730’000.00.

Die

Steuerpflichten wurden – soweit dies den Akten zu entnehmen ist – am 12.

Dezember 2022 mit einem bei der Staatssteuer mit einem satzbestimmenden

Einkommen von CHF 2'333'209.00 und einem im Kanton Solothurn steuerbaren

Einkommen von CHF 2'332'425.00 definitiv verlangt. Für die direkte

Bundessteuer ergab sich ein satzbestimmendes und steuerbares Einkommen von CHF

2'319'700.00, wobei sich die Veranlagungsdetails nicht in den Akten befinden.

2. Mit

Eingabe vom 10. Januar 2023 erhoben die Steuerpflichtigen dagegen Einsprache

mit dem Antrag, es sei das steuerpflichtige Einkommen bei der Staatssteuer um

CHF 3'074'902.00 auf CHF 0.00 und bei der direkten Bundessteuer

«entsprechend» herabzusetzen. Das steuerpflichtige Vermögen sei «entsprechend

den Belegen» zu korrigieren. Zur Begründung wurde – in Bezug auf die im Rahmen

des vorliegenden Verfahrens interessie-rende Thematik – ausgeführt, dass die

fraglichen Stockwerkeinheiten zu insgesamt CHF 3'750'000.00 verkauft

worden seien und davon die Anlagekosten und Baukosten abzuziehen seien.

Entsprechend wurde ein Verlust in der Höhe von CHF 1'299'650.80 statt eines

durch die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen errechneten Gewinns von CHF

1'726'000.00 geltend gemacht. In diesem Zusammenhang wurde auch die

Bauabrechnung der I AG vom 10. Januar 2018 ins Recht gelegt und ausgeführt,

dass die Baukosten für die acht Stockwerkeinheiten CHF 6'051'301.60 betragen

hätten, pro Wohnung entsprechend CHF 756'412.70.

In

teilweiser Gutheissung der Einsprache wurde mit Einspracheentscheid (Verfügung)

vom 9. Mai 2023 von einem steuerbaren Gewinn auf den fraglichen

Stockwerkeinheit von CHF 425'728.00 ausgegangen und das Einkommen bei der

Staatssteuer auf CHF 1'031'795.00 (steuerbar) respektive CHF 1'032'937.00

(satzbestimmend) und bei der direkten Bundessteuer auf CHF 1'019'400.00

(satzbestimmend und steuerbar) korrigiert. Dies insbesondere in

Berücksichtigung der seitens der Steuerpflichtigen nachgereichten

Bauabrechnung.

3. Dagegen

gelangten die Steuerpflichtigen mit Rekurs und Beschwerde am 25. Mai 2023 ein

erstes Mal an das Steuergericht und beantragten, das steuerbare Einkommen sei

um CHF 588'155.00 auf CHF 444'782.00 (Staatssteuer) und «entsprechend bei

der direkten Bundessteuer» herabzusetzen. Zur Begründung wurde zusammenfassend

vorgebracht, dass sich die gesamten Baukosten (inklusive Bauland) auf CHF

7'801'888.70, entsprechend pro Wohnung CHF 975'236.10 belaufen hätten, womit

sich bei der Veräusserung bezüglich der vier infrage stehenden

Stockwerkeinheiten von CHF 150'944.40 ergeben habe anstelle eines Gewinns von

CHF 425'728.00. Bezüglich der Beweismittel wurde auf eine gleichentags

eingereichte Eingabe das Steuerjahr 2014 betreffend verwiesen.

Mit

Vernehmlassung vom 7. Juli 2023 schloss die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen

auf teilweise Gutheissung von Rekurs und Beschwerde und ging nach Prüfung der

weiteren eingereichten Unterlagen von einem steuerbaren Gewinn aus der

Veräusserung der Wohneinheiten von (neu) CHF 317'432.00 aus, wobei in Bezug auf

die Anlagekosten insbesondere für die Kosten des Baulands von CHF 677'241.00

ausgegangen worden ist (1. Teil: CHF 162'241.00 und 2. Teil: CHF

515'000.00). Dabei hat die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen auf die

entsprechenden beim Erwerb der jeweiligen Anteile geschlossenen Kaufverträge

respektive die darin beurkundeten Kaufpreise pro Quadratmeter abgestellt. Im

Übrigen wurde darauf hingewiesen, dass die Steuerpflichtigen auch im

Rekursverfahren keine plausiblen Auflistungen der angefallenen Anlagekosten

eingereicht hätten.

Nachdem

sich im Rahmen des Beschwerde- und Rekursverfahrens sodann ergeben hat, dass

die Steuerpflichtigen die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen darum ersucht

hatten, sie zu einer Besprechung einzuladen, um allfällige Differenzen zu

besprechen, hat das Steuergericht mit Urteil vom 6. November 2023 Rekurs und

Beschwerde teilweise gutgeheissen und die Angelegenheit zur Durchführung einer

Einspracheverhandlung an die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen zurückgewiesen.

Zur Begründung kann auf das Urteil vom

6. November 2023 im Verfahren SGSTA.2023.24; BST.2023.21 verwiesen werden.

4. Im

Rahmen des durchgeführten Einspracheverfahrens hielten die Steuerpflichtigen

ins-besondere an einem Verlust bei den im Jahr 2015 veräusserten

Stockwerkeinheiten von ins-gesamt CHF 165'378.00 fest und stellten zudem den

Eventualantrag, es sei bei einem allfäl-ligen Gewinn eine angemessene

Rückstellung für Sozialversicherungsbeiträge vorzuneh-men.

Mit

Einspracheentscheid (Verfügung) vom 15. Mai 2024 hiess die Veranlagungsbehörde

Olten-Gösgen die Einsprache erneut teilweise gut und legte das satzbestimmende

(gemäss Dispositiv des Einspracheentscheids jedoch nicht das steuerbare)

Einkommen für die Staats-steuer auf CHF 829’824.00 und dasjenige für die

direkte Bundessteuer auf CHF 817’500.00. Gemäss Beilagen zum

Einspracheentscheid wurde jedoch auch das effektiv steuerbare Ein-kommen

entsprechend angepasst.

Im

Rahmen des Einspracheentscheids geht die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen auf

die Differenzen zwischen der Berechnung der Steuerpflichtigen und der

Berechnung der Steuerbehörde ein. Bezüglich der Baulandkosten wird erwogen,

dass sich der Betrag der Steuerpflichtigen aus dem Saldo eines Kontos 1600,

respektive aus der Bilanz des Baukonsortiums J ergibt, wobei dieser Saldo über

die Jahre aufgelaufen sei. Der belegmässige Nachweis, wie sich dieser Saldo

zusammensetze, sei jedoch nicht erbracht worden. Demgegenüber stünde die totale

Kaufsumme für das Grundstück gemäss den beurkundeten Kaufverträgen von CHF 677'241.00

worauf in Ermangelung weiterer überprüfbarer Angaben abzustellen sei. Die

Handänderungssteuer ergebe sich ebenfalls aus dem Kaufpreis. Bezüglich der

Maklerprovision hat die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen auf eine

branchenübliche Provision von 2.5 % abgestellt und diese in teilweiser

Gutheissung der Einsprache auf alle acht Wohnungen angewendet. Der Abzug für

die Inseratekosten wurde nicht gewährt, da diese einerseits in der

Maklerprovision enthalten seien und andererseits zu keinem Zeitpunkt

belegmässig nachgewiesen worden seien. Sodann haben die Steuerpflichtigen

geltend gemacht, bezüglich einer verkauften Wohnung bereits einen Betrag für

den Innenausbau erhalten zu haben, dieser jedoch durch die Kaufspartei bisher

nicht geltend gemacht worden sei. Sie haben eine entsprechende Rückstellung

beantragt, wobei diese durch die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen mit Verweis

auf den Umstand, dass es sich beim fraglichen Dokument lediglich um ein

Angebotsschreiben handelt, nicht gewährt worden ist. Bezüglich der weiteren

geltend gemachten Anlagekosten hält die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen fest,

dass diese betragsmässig nicht belegt seien. Hingegen wurde auf dem zu

versteuernden Gewinn ein Abzug der zu erwartenden AHV-Beiträge zugelassen, was

dem Eventualantrag der Steuerpflichtigen entspricht.

5. Dagegen

gelangten nun die Steuerpflichtigen (nunmehr: Rekurrenten) mit Rekurs und

Beschwerde vom 7. Juni 2024 an das Steuergericht und beantragten, das bei der

Staatssteuer steuerbare Einkommen sei um CHF 489'815.00 auf CHF 341'151.00 und

dasjenige bei der direkten Bundessteuer «entsprechend» herabzusetzen. Die

Begründung wurde inhaltlich in fünf Teile gegliedert (Ziffern 2a bis 2e), wobei

die Rekurrenten zusammenfassend Anlage-kosten für sämtliche Stockwerkeinheiten

von CHF 7'950’142.00 (pro Einheit CHF 993'768.00) geltend machen. Zu den

einzelnen Punkten führen die Rekurrenten sinngemäss folgendes aus:

• Bauland: Aus den ins Recht gelegten

Unterlagen könne entnommen werden, dass der Buchwert des Grundstücks jeweils

laufend nachgetragen worden sei. Der Buchwert des Landes von CHF 1'186'860.00

sei eindeutig nachgewiesen und entsprechend bei den Anlagekosten zu

berücksichtigen.

• Handänderungssteuer /

Stockwerkbegründung: Diese seien zu erhöhen, wobei auf Beilagen verwiesen wird

und diesbezüglich Kosten von CHF 127'113.60 für alle acht Stockwerkeinheiten

zusammen geltend gemacht werden.

• Maklerprovision: Diese sei von 2.5 % auf

3.0 % zu erhöhen und es sei die Mehrwertsteuer ebenfalls zu berücksichtigen.

Nach SVIT (Anm.: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft) betrage die

Provision bei Stockwerkeigentum zwischen 3 bis 5 %. Sodann wird auf Rechnungen

der Dienstleisterin (C AG) verwiesen.

• Rückerstattung Baukosten K: Die Familie K

habe eine schlüsselfertige Wohnung gekauft und bezahlt. Leider jedoch habe sie

bis heute den Innenausbau nicht bestellt, obwohl dieser bezahlt sei. Entweder

würden zu einem späteren Zeitpunkt Kosten für Handwerker anfallen oder der

Käufer verlange eine Rückerstattung. Es sei eine entsprechende Rückstellung zu

berücksichtigen.

• Bereits versteuerte Gewinne: Die

Verkäufe der abparzellierten Grundstücke seien vom Buchwert des Landes

abgezogen worden. Nach Ansicht der Rekurrenten hätten diese steuerlich noch

nicht abgerechnet werden sollen. Da dies jedoch erfolgt sei, seien diese beim

Buchwert aufzurechnen.

Mit

Vernehmlassung vom 2. Juli 2024 beantragt die Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen

(nunmehr: Vorinstanz) auch namens des Kantonalen Steueramts die teilweise

Gutheissung von Rekurs und Beschwerde im Sinne der Erwägungen; dies unter

Kostenfolge zu Lasten der Rekurrenten. Zur Begründung wird vorweg auf die

Verfügung vom 15. Mai 2024 (Einspracheentscheid) verwiesen. Was die

Baulandkosten beträfe, so würden die Rekurrenten nun erstmals im Rekurs- und

Beschwerdeverfahren die Herleitung der Baulandkosten offenlegen. Aus dem

eingereichten Kontoauszug des Konsortiums J, welches ursprünglich zum Erwerb

des Baulands gegründet worden sei, gehe hervor, dass nebst den Landkäufen

sämtliche damit einhergehenden Gebühren sowie die mit der Finanzierung der

Baulandbeschaffung in Zusammenhang stehenden Hypothekarzinsen seit 1989

aktiviert worden seien. Die weiteren Abklärungen würden jedoch aufzeigen, dass

diese Zinskosten jeweils in der privaten Steuererklärung geltend gemacht worden

seien. Für die weiteren aktivierten Positionen würden die Rekurrenten den

belegmässigen Nachweis abermals schuldig bleiben und diese könnten nicht zum

Abzug zugelassen werden. Die Vorinstanz hält entsprechend an ihrer Berechnung

der Baulandkosten fest. Auch bezüglich der behauptetermassen bereits bezahlten

Gewinnsteuern bezüglich der abparzellierten Grundstücke seien die Rekurrenten

den belegmässigen Nachweis abermals schuldig geblieben. Die mit Kaufvertrag F

AG und Kaufvertrag C AG neu geltend gemachten Aufwendungen liessen sich mangels

belegmässigen Nachweises nicht überprüfen. Die Kosten für die Erstellung und

Vermarktung von Parkplätzen in der Höhe von CHF 10'770.00 beziehe sich sodann

auf Arbeiten, welche im Jahr 2020 ausgeführt worden seien und keinen Einfluss

auf Baukosten von in den Jahren 2014 und 2015 veräusserten Objekten haben.

Gleiches gelte für nicht näher bezeichnete Rechnungen für die Begründung von

Stockwerkeigentum.

Die

weiteren im Rekursverfahren eingereichten Unterlagen führen sodann nach Ansicht

der Vorinstanz zu einer Anpassung der Berechnung. Neu seien (erstmals)

Rechnungen der Amtschreiberei eingereicht worden, welche effektiv zu

berücksichtigen seien. Darunter falle auch die durch die Amtschreiberei

errechnete Handänderungssteuer. Bezüglich der Makler-provision werde erstmals

eine Rechnung der C AG beigebracht, mit welcher per 1. Juli 2013 erstmals

Maklerprovisionen in der Höhe von 3.0 % des Verkaufspreises exkl.

Mehrwertsteuer abgerechnet worden seien. Allerdings würden die Rekurrenten

lediglich eine Provisionsrechnung beibringen und der Nachweis weiterer

bezahlter Maklerprovisionen blieben sie schuldig. Folglich sei von der

Berücksichtigung höherer, jedoch nicht belegter Provisionen abzusehen.

Bezüglich der weiteren Abzüge hält die Vorinstanz an den bereits im

Einspracheentscheid vertretenen Standpunkten fest.

Sachverhalt

6. Im

Rahmen der Replik vom 2. September 2024 beantragen die Rekurrenten, «Rekurs und

Beschwerde seien im Sinne der Erwägungen anzupassen»; unter Kostenfolge zu

Lasten des Staates. Ergänzend dazu wird festgehalten, dass zwar richtig sei,

dass die Schuldzinsen (im Zusammenhang mit den Baulandkosten) bereits

steuerlich geltend gemacht worden seien. Was aber fehle, seien die Käufe /

Anteile vor der hälftigen Übernahme der Restparzelle. Diesbezüglich verweisen

die Rekurrenten auf die Beilagen 1-6, 8 und 9 sowie die Verfügung des

Steueramts des Kantons Solothurn vom 7. Juli 2014. Bei den Verkäufen F AG und C

AG handle es sich um die hälftigen Handänderungskosten gemäss den

Kaufverträgen. Bei den Maklerprovisionen sei die Mehrwertsteuer noch zu

berücksichtigen. Die Stockwerk-Begründung sei Bestandteil der Gesamtkosten und

diese seien auch im Kostenvoranschlag der Bauabrechnung aufgeführt. Die

Rückerstattung der nicht realisierten Bauarbeiten bei der Wohnung K sei als

Rückstellung zu berücksichtigen. Über die bereits versteuerten Gewinne werde

die Berechnung der Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen von 2013 beigelegt (Beilage

3). Die Abgrenzung der AHV sei auf das gesamte Einkommen als

Selbständigerwerbende vorzunehmen und nicht nur auf dem Objekt Y. Weiter

schliessen die Rekurrenten darauf, dass die Beweisabnahme ihres Erachtens nicht

korrekt erfolgt sei und entsprechend der Staat die gesamten Verfahrenskosten zu

tragen habe.

Die

Vorinstanz hat auf eine weitere Stellungnahme verzichtet.

7. Mit

Eingabe vom 12. November 2024 haben die Rekurrenten ausserhalb des ordentlichen

Schriftenwechsels weitere Belege in das Verfahren eingegeben und führten dazu

aus, sie hätten sich nach nochmaligem Durchlesen ihrer Zeilen entschlossen, die

Baulandkosten «erneut zu präzisieren». Die aufgelaufenen Kosten 1983 bis 1991

von CHF 1’014'083.00, «gemäss Beilagen» seien nicht berücksichtigt worden.

Zudem seien die Anlagekosten von GB Y Nrn. 0006 und 0007 nur zur Hälfte

berücksichtigt worden; der Vorbesitz sei einzurechnen. Der Eingabe liegen

insgesamt 129 mehrheitlich Originalbelege bei. Bei deren 111 handelt es sich –

soweit erkennbar – um Bankbelege der früheren V Bank beinhaltend

Jahresabschlussbuchungen, Konditionenänderungen, Belastungsanzeigen,

Auszahlungsquittungen, Vergütungsaufträge und dergleichen. Weiter finden sich

auch Übermittlungszettel und die Bestätigung der Kontoeröffnung darunter. Bei

weiteren 18 (Original-)Belegen handelt es sich um diverse Rechnungen. Auf diese

Belege ist im Rahmen der Erwägungen einzugehen.

Diese

Eingabe vom 12. November 2024 wurde der Vorinstanz mit Verfügung vom

13. November 2024 zur Kenntnisnahme zugestellt. Auf eine weitere Stellungnahme

wurde seitens der Vorinstanz verzichtet.

8. Aufgrund

einer summarischen Prüfung der Akten wurden die Parteien sodann mit Verfügung

vom 19. November 2024 auf eine mögliche reformatio in peius aufmerksam

gemacht. Ebenso wurde ihnen diesbezüglich Frist zur Stellungnahme bis zum 11.

Dezember 2024 eingeräumt. Eine Stellungnahme ist jedoch nicht eingegangen.

Das Steuergericht zieht in Erwägung:

1. Das

Kantonale Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1 Steuergesetz, StG,

BGS 614.11, Art. 140 Abs. 1 Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, DBG; § 4 Vollzugsver-ordnung zum DBG, BGS 613.31). Der Rekurs (betreffend

Staatssteuer) und die Beschwerde (betreffend direkte Bundessteuer) erfolgten

form- und fristgerecht. Die Rekurrenten sind als direkte Adressaten der

angefochtenen Verfügung (Einspracheentscheid) zur Anfechtung legitimiert. Auf

die Rechtsmittel ist entsprechend einzutreten.

Im

Zusammenhang mit dem Rechtsmittel des Rekurses (Staatssteuer) sowie der Beschwerde

(direkte Bundessteuer) stellen sich inhaltlich nahezu identische Fragen. Die

Rechts-lage ist sodann vergleichbar. Rekurs und Beschwerde sind entsprechend

gemeinsam zu beurteilen. Auf allfällige Unterschiede ist im Rahmen der

Erwägungen einzugehen.

Erwägungen

2.

Gemäss § 23 Abs. 1 StG sowie Art. 18 Abs. 1 DBG sind alle Einkünfte aus dem Betrieb

eines Unternehmens wie Handel, Industrie, Gewerbe, Land- und Forstwirtschaft,

aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit

steuerbar. Für Steuerpflichtige, die der ordentlichen Buchführungspflicht

unterliegen oder eine ordnungsgemässe Buchführung führen, wird der in diesem

Rahmen ermittelte Reingewinn als Grundlage der Besteuerung verwendet. Erfolgt

keine ordentliche Buchführung, so ist im Sinne von § 141 Abs. 2 lit. a und b

StG sowie Art. 125. Abs. 2 lit. a und b DBG eine Aufstellung über Einnahmen und

Ausgaben, über die Vermögenslage sowie über Privatentnahmen und -einlagen der

Steuerperiode der Steuererklärung beizulegen. Es gilt der Grundsatz der

Gesamtreineinkommensbesteuerung, wobei selbständig Erwerbende die geschäfts-

und berufsmässig begründeten Kosten (Gewinnungskosten) abziehen können (vgl. Richner et al., Handkommentar zum DBG,

4.

Aufl. 2023, Art. 16 N 1 ff.).

Der

Dispositiv

Qualifikation als Einkunft aus selbständiger Erwerbstätigkeit kommt demnach

zentrale Bedeutung zu. Die Methode der Ermittlung von Einkünften aus

selbständiger Erwerbstätigkeit unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von

derjenigen für die übrigen Einkünfte. Im vorliegenden Fall ist unter den

Parteien unbestritten, dass der Rekurrent im massgebenden Steuerjahr 2015 sowie

im vorherigen Steuerjahr 2014 im Sinne eines Gewer-bes – soweit ersichtlich

mindestens fünf – Stockwerkeinheiten im Sinne einer gewerblichen respektive

selbständigen Tätigkeit verkauft hat und demnach der daraus resultierende

Gewinn gemäss den zitierten Grundlagen zu ermitteln ist.

3. Der

Rekurrent hat im massgebenden Steuerjahr insgesamt vier Stockwerkeinheiten

ver-äussert. Gemäss Meldungen der Amtschreiberei betreffend

Liegenschaftenreingewinn be-trug das Total der Kaufpreise für sämtliche vier

Einheiten CHF 3'795'000.00. Die Rekurrenten haben diesbezüglich bereits im

Einspracheverfahren vorgebracht, dass für die Stockwer-keinheit GB Y Nr. 0003

ein Kaufpreis inklusive Parkplätze von CHF 905'000.00 und nicht CHF 950'000.00

vereinbart war. Dies ist zutreffend. Gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag

vom 9. Dezember 2015 beträgt der Kaufpreis für GB Y Nr. 0003 CHF

835'000.00 und für zwei Parkplätze je CHF 35'000.00, damit insgesamt CHF 905'000.00.

Entsprechend präsentiert sich der Erlös aus den vier Stockwerkeinheiten wie

folgt:

Stockwerkeinheit Käuferschaft Kaufpreis

GB Y

Nr. 0002 C AG CHF 945'000.00

GB Y

Nr. 0003 D und E Z CHF 905'000.00

GB Y

Nr. 0004

(mit

zwei Autoabstellplätzen) F AG CHF 950'000.00

GB Y

Nr. 0005

(mit

zwei Autoabstellplätzen) G und H W CHF 950'000.00

Total CHF 3'750'000.00

Umstritten

unter den Parteien ist jedoch insbesondere die Höhe der diesbezüglich

abzugsfähigen Gewinnungskosten.

4. Die

Geltendmachung von abziehbaren Gewinnungskosten ist eine steuermindernde

Tatsache. In Bezug auf die Beweislast ist in diesem Zusammenhang festzuhalten,

dass der Nachweis für steuerbegründende und steuererhöhende Tatsachen der

zuständigen Steuerbehörde obliegt, während steuerausschliessende oder

steuermindernde Tatsachen durch die steuerpflichtige Person zu beweisen sind (Richner et al., a.a.O., Art. 123 N 77).

Diese hat steuermindernde Tatsachen nicht nur zu behaupten, sondern auch zu

belegen. Ist etwa – wie vorliegend – streitig, ob in Bezug auf ein bestimmtes

Einkommen Gewinnungskosten in einer bestimmten Höhe angefallen sind, so trägt

die steuerpflichtige Person hierfür die Behauptungs- und Beweislast. Es ist

nicht Sache der Steuerbehörde danach zu forschen.

Die

Rekurrenten machen nun in diesem Zusammenhang und in Bezug auf die veräusserten

Stockwerkeinheiten GB Y Nrn. 0002, 0003, 0004 und 0005 nebst den von der

Vorinstanz zugestandenen Gewinnungskosten weitere Abzüge geltend. Dabei werden

die behaupteten Anlagekosten gesamthaft für das ganze Bauprojekt (insgesamt

acht Einheiten) ausgewiesen und durch acht geteilt, woraus sich die

Anlagekosten pro Einheit ergeben. Dieses Vorgehen wurde grundsätzlich auch

durch die Vorinstanz gewählt. Ein derartiges Vorgehen drängt sich dann auf,

wenn bezüglich der einzelnen Einheiten tatsächlich (nahezu) gleiche Kosten

angefallen sind und diese auch zu nahezu gleichen Verkaufspreisen veräussert

werden. Im vorliegenden Fall werden jedoch nebst solchen Kosten auch Abzüge

geltend gemacht, die sich klarerweise anderen Einheiten zuordnen lassen (bspw.

Rückstellungen aufgrund eines noch nicht erfolgten Innenausbaus bei der

Käuferschaft K). Zudem wurden nicht alle Einheiten im zu beurteilenden

Steuerjahr veräussert. Es ist daher für die Beurteilung der Gewinnungskosten

auf die konkreten Objekte zu fokussieren. Auf die einzelnen geltend gemachten

Abzüge / Gewinnungskosten ist im Folgenden einzugehen:

4.1. Bezüglich

der Baulandkosten geht die Vorinstanz von einem Erwerb in zwei Teilen aus. Der

erste Teil von GB Y Nr. 0001 im Halte von 3'947 m2 soll zu einem

Preis von CHF 82.21 pro m2 erworben worden sein, was einem

Erwerbspreis von CHF 162'241.00 entspricht. Der zweite Teil im Halte von

ebenfalls 3'947 m2 soll zu einem Preis von CHF 261.00 pro m2

erworben worden sein, was einem Kaufpreis von CHF 515'000.00 entspricht.

Demgegenüber machen die Rekurrenten Baulandkosten «gemäss Unterlagen» von

insgesamt CHF 1'186'860.00 geltend. Die Rekurrenten stützen diese Annahme

auf ein Konto aus der Bilanz des (früheren) Konsortiums L, in welchem der

«Buchwert» der Parzelle mit CHF 1'186'860.00 aktiviert ist.

Darauf

kann jedoch nicht abgestellt werden. Dem (behaupteten) Buchwert eines

Grundstücks kann bereits deshalb im vorliegenden Fall keine grundlegende

Bedeutung zukommen, als der Rekurrent für seine Tätigkeit keine ordentliche

Buchhaltung führt, welche allfällige Bewertungsgewinne in früheren

Steuerperioden bereits erfasst hätte. Zudem ist der Vorinstanz insofern

beizupflichten, als das ins Recht gelegte Konto auch Positionen enthält, die

bereits zu einem früheren Zeitpunkt steuerlich in Abzug gebracht worden sind

(Schuldzinsabzüge). Weiter sind die überwiegenden Positionen nicht belegmässig

nachgewiesen und können entsprechend nicht zum Abzug zugelassen werden.

Als

Gewinnungskosten zum Abzug zuzulassen sind jedoch diejenigen Kosten, die der

Rekurrent für die Parzelle effektiv bezahlt hat. Die diesbezüglichen

Verhältnisse sind komplex, zumal das Bauland über ein Baukonsortium in der Form

einer einfachen Gesellschaft erworben worden ist, sich der interne und effektiv

im Grundbuch eingetragene Anteil des Rekurrenten im Verlaufe der Zeit verändert

hat und davon auch Grundstücke abparzelliert und vorzeitig veräussert worden

sind. Dem (öffentlich einsehbaren) Grundbuch lässt sich entnehmen, dass das

Restgrundstück GB Y Nr. 0001 (Stammgrundstück) einen flächenmässigen Umfang von

3'947 m2 aufweist. Zum Zeitpunkt des Erwerbs wies das Grundstück mit

den heutigen Parzellen GB Y Nrn. 0006 und 0007 noch einen grösseren Umfang auf.

Das Vorgehen der Vorinstanz, diesbezüglich nun auf den effektiv beurkundeten

Kaufpreis pro Quadratmeter abzustellen, erweist sich daher als sachgerecht.

Die

einfache Gesellschaft Konsortium L Y wurde (vermutungsweise) 1984 gegründet,

wobei der Gesellschaftsvertrag kein Datum trägt. Allerdings wurde am

… 1984 ein Kaufvertrag zum Erwerb des Grundstücks GB Y Nr. 0001 abgeschlossen,

wobei dem Rekurrenten ein Anteil von einem Viertel zukam. Als Kaufpreis wurde

CHF 85.00 pro m2 vereinbart. 1989 erwarb der Rekurrent mit

Kaufvertrag vom … 1989 einen Drittel des Anteils des ausscheidenden M. Dessen

Anteil betrug 1'414 m2, der Kaufpreis wurde auf CHF 500'000.00, demnach

CHF 353.60 pro m2 festgelegt. Der Rekurrent hat folglich im Rahmen

dieses Geschäfts zusätzliche 471.33 m2 zu einem Preis von CHF 353.60

pro m2 erworben. Dieser Preis erscheint im Vergleich mit den zuvor

(und danach) bezahlten Preisen ausserordentlich hoch, würde dies doch bedeuten,

dass das Grundstück in nur fünf Jahren eine Wertsteigerung um das Vierfache

erfahren hätte, was fraglich ist. Allerdings ergeben sich aus den Akten keine

Hinweise darauf, dass sich die damaligen Parteien bei der Festlegung des

Kaufpreises von sachfremden Aspekten haben leiten lassen, denen in

steuerrechtlicher Hinsicht keine Bedeutung beigemessen werden könnten. Zudem

ist festzustellen, dass der «Mehrwert» des Grundstücks mit CHF 332'500.00 am …

1989 mit «Verkauf Anteil M» aktiviert worden ist. Es ist folglich darauf

abzustellen.

Am …

2001 hat der Rekurrent zwar gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag seinen

Anteil an die damaligen Miteigentümer veräussert, gemäss ebenfalls öffentlich

beurkundetem Vertrag gleichentags, wurden jedoch die Beteiligungsverhältnisse

im Innenverhältnis beibehalten. Im Februar 2013 erfolgte eine weitere

Veränderung bei den Eigen-tumsverhältnissen, wobei der Rekurrent im

Aussenverhältnis als hälftiger Miteigentümer im Grundbuch eingetragen worden

ist. Das Konsortium L wurde gemäss Vereinbarung mit je hälftigem Anteil

weitergeführt. Welcher Übernahmewert im Innenverhältnis vereinbart wurde, ist

der entsprechenden Vereinbarung nicht zu entnehmen. Dem öffentlich

beurkun-deten Kaufvertrag kann jedoch entnommen werden, dass für den hälftigen

Anteil an GB Y Nr. 0001 ein Kaufpreis von CHF 232'500.00 beurkundet worden ist,

was einem Preis pro m2 von CHF 82.20 entspricht (ausgehend von 2'828

m2 für die Hälfte des Grundstücks). In diesem Zug hat der Rekurrent

ebenfalls seinen Anteil von 1'885 m2 auf 2'828 m2 ausgebaut,

folglich einen rechnerischen Anteil von weiteren 943 m2 zu einem

Preis von CHF 82.20 pro m2 erworben. Der bis zu diesem Zeitpunkt

durchschnittlich bezahlte Kaufpreis betrug folglich CHF 128.80 pro m2.

Im Juni

2013 erfolgte die Abparzellierung der heutigen Grundstücke GB Y Nrn. 0006

und 0007. Mit Kaufvertrag vom … 2013 erwarb der Rekurrent sodann die andere

Hälfte des Restgrundstücks (1'973.50 m2), des heutigen

Stammgrundstücks, zu einem Kaufpreis von CHF 515'000.00, entsprechend CHF

260.95 pro m2. Insgesamt als Anlagekosten sind demnach für den

ersten Teil des Grundstücks à 1’973.5 m2 CHF 254'200.00 und für den

zweiten Teil à 1’973.5 m2 CHF 515'000.00 zu berücksichtigen (jeweils

gerundet). Auf die konkret im Jahr 2015 veräusserten Objekte entfällt ein

Anteil von vier Achteln, demnach CHF 384'600.00 (vier Einheiten à CHF

96'150.00).

4.2. Die

Rekurrenten machen weiter die bezahlten Handänderungssteuern als Anlagekosten

geltend. Sie reichen in diesem Zusammenhang zwei Rechnungen der Amtschreiberei

vom … 2013 für den Erwerb des Anteils von O mit einem Gesamtbetrag von CHF

13'233.80 und für den Erwerb des Anteils von der P AG mit dem Gesamtbetrag von

CHF 13'391.30 ins Recht und machen diese Beträge als Abzug geltend. Den

jeweiligen Kaufverträgen lässt sich jedoch unter Ziffer 4.7 entnehmen, dass die

Vertragsparteien die Kosten des Kaufvertrages sowie eine allfällige

Handänderungssteuer je zur Hälfte bezahlen und diese lediglich der Kaufspartei

(jeweils der Rekurrent) in Rechnung gestellt wird. Die Kosten von insgesamt CHF

26'625.10 sind entsprechend nur hälftig angefallen und sind für das gesamte

Grundstück mit CHF 13'312.55 zu berücksichtigen. Auf die im Jahr 2015

veräusserten Objekte entfällt ein Anteil von CHF 6'657.00 (gerundet).

4.3. Weiter

werden die Kosten der Stockwerkbegründung geltend gemacht. In diesem

Zu-sammenhang reichen die Rekurrenten einerseits Rechnungen der C AG sowie eine

Rechnung der Amtschreiberei vom … 2014 ein. Die Rechnungen der C AG datieren

zwischen 2017 und 2020. Die konkret erbrachten Leistungen sind daraus nicht

ersichtlich; vielmehr werden – mehrere Jahre nach effektiver Begründung des

Stockwerkeigentums – auffallend runde Beträge in Rechnung gestellt und dies mit

allgemeinen Hinweisen «Stockwerkbegründung», «Verkäufe», «Verkaufsbemühungen».

Diese Rechnungen genügen den Anforderungen an einen belegmässigen Nachweis

offenkundig nicht, weshalb diese nicht zu berücksichtigen sind. Zu

berücksichtigen sind jedoch die effektiv ausgewiesenen Kosten der

Amtschreiberei für die Begründung des Stockwerkeigentums gemäss Rechnung vom …

2014 in der Höhe von CHF 5'437.05, wobei auf die Kaufsobjekte CHF 2’719.00

(gerundet) entfallen.

4.4. Darüber

hinaus liegt die Maklerprovision im Streit. Die Vorinstanz ist in diesem

Zusammenhang für sämtliche acht Stockwerkeinheiten von einer branchenüblichen

Maklerprovision von 2.5 % ausgegangen und hat eine darüberhinausgehende

Provision als Abzug nicht zugelassen, da diese nicht ausgewiesen sei. Im parallel

laufenden Verfahren betreffend Steuerjahr 2014, in welchem eine

Stockwerkeinheit veräussert worden ist (SGSTA.2024.15; BST.2024.10), haben die

Rekurrenten mit Beilage 11a eine Rechnung vom 1. Juli 2013 der C AG für

Provisionen im Zusammenhang mit GB Y Nr. 0006 und GB Y Nr. 0007 ins Recht

gelegt. Es handelt sich dabei um die an die Parteien Q und R / S veräusserten,

bereits zuvor abparzellierten Parzellen, die jedoch mit den vorliegenden

Stockwerkeinheiten in keinem Zusammenhang stehen. Rechnungen für weitere

Provisionen liegen nicht vor.

Auch

eine pauschale Berücksichtigung einer Provision für die veräusserten

Stockwerkeinheiten erweist sich im vorliegenden Fall als nicht sachgerecht. So

ist festzustellen, dass bereits die im Jahr 2014 veräusserte Einheit an die

Bauunternehmung veräussert worden ist, welche die Überbauung realisiert hat.

Folglich ist nicht anzunehmen, dass hiervor eine Vermittlungsprovision

angefallen ist. Im Jahr 2015 wurde von den vier veräusserten Stockwerkeinheiten

eine Einheit an die C AG verkauft. Gemäss öffentlich einsehbarem Eintrag im

Handelsregister war der Rekurrent zum fraglichen Zeitpunkt Präsident des

Verwaltungsrates mit Einzelunterschrift dieser Gesellschaft, weshalb auch hier

nicht davon auszugehen ist, dass tatsächlich eine provisionsberechtigte

Vermittlung stattgefunden hat. Eine weitere Einheit wurde an die F AG

veräussert. Auch hier ist festzuhalten, dass zum Zeitpunkt der Veräusserung der

Rekurrent einziges Mitglied des Verwaltungsrats mit Einzelunterschrift war und

die Rekurrentin war zu diesem Zeitpunkt Geschäftsführerin mit

Einzelunterschrift. Entsprechend ist es auch hier unplausibel, dass tatsächlich

provisionsberechtigte Vermittlungen stattgefunden haben. Bezüglich der zwei

weiteren Objekte ist keine solche Verbindung zu erkennen. Allerdings finden

sich in den Akten auch keine Vermittlungsverträge oder Rechnungen, die eine

bezahlte Provision belegmässig nachweisen würden. Insgesamt ist deshalb kein

Abzug für bezahlte Provisionen zu berücksichtigen. Die stattdessen allenfalls

zu berücksichtigenden Inseratekosten sind aus den von den Rekurrenten zur

Verfügung gestellten Belegen ebenfalls nicht ersichtlich und folglich nicht zu

berücksichtigen.

4.5. Die

Rekurrenten machen als Anlagekosten auch Rückstellungen für Baukosten geltend.

Hintergrund ist der Umstand, dass eine Kaufspartei – offenbar bis heute – den

Innenausbau noch nicht abgerufen oder verlangt haben soll und diese Kosten zu

einem späteren Zeit-punkt noch anfallen werden. Dieser Umstand weist einen

Zusammenhang mit dem veräus-serten Objekt GB Y Nr. 0005 (Kaufpartei W) auf. In

Anlehnung an die handelsrechtlichen Grundsätze zählen Rückstellungen neben den

Schulden zu den Verbindlichkeiten und müssen bilanziert werden, wenn sie durch

vergangene Ereignisse bewirkt wurden, ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist und

ihre Höhe verlässlich geschätzt werden kann. Voraussetzung für die

Abzugsfähigkeit von Rückstellungen in Bezug auf ein veräussertes Kaufobjekt

wäre entsprechend, dass der Mittelabfluss als wahrscheinlich anzusehen ist und

die Höhe der Rückstellung ausgewiesen ist.

Den

Akten lässt sich in diesem Zusammenhang entnehmen, dass die C AG – unklar in welcher Funktion – die Käufer

spätestens am … 2017 erstmals und danach am … 2018 und … 2019 angeschrieben

hat. Dabei wurde jeweils darauf hingewiesen, dass man ohne Rückmeldung der

Gegenseite verblieben sei und dass die Käufer noch verschiedene Leistungen

zugute hätten. Im Schreiben vom … 2019 wurde festgehalten, dass, sofern die

Käufer damit einverstanden sind, die errechnete Summe von CHF 46'936.00

zurückbezahlt werde. Diesem Schreiben wurde auch eine tabellarische Übersicht

aus der Bauabrechnung beigelegt, aus welcher die offenbar nicht bezogenen

Leistungen hervorgehen. Weitere Informationen oder Belege zu diesem Sachverhalt

befinden sich nicht in den Akten.

Die

Grundlagen des geltend gemachten Abzugs sind nicht liquide. Aus der mit der

Käu-ferschaft geführten Korrespondenz geht hervor, dass sich diese – trotz

mehrfacher Auffor-derungen – bezüglich des offenbar ausstehenden Innenausbaus

über mehrere Jahre nicht gemeldet haben. Das letzte Angebot betreffend

Rückzahlung des errechneten Guthabens wurde – davon ist auszugehen – ebenfalls

nicht angenommen, ansonsten entsprechende Zahlungsbelege oder zumindest eine

Reaktion der Käufer vorliegen würden. Es erscheint zumindest sehr ungewöhnlich,

dass die Käuferschaft einer Immobilie über mehrere Jahre auf einen Innenausbau

verzichtet und selbst auf mehrfache Abmahnung hin nicht an die-sem Anspruch

festhält. Es erscheint daher nicht wahrscheinlich, dass diese Verbindlichkeit

noch erfüllt werden müsste, wenn auch der Anspruch zum jetzigen Zeitpunkt noch

nicht oder zumindest noch nicht vollständig verjährt sein dürfte. Bei dieser

Ausgangslage kann die Frage offenbleiben, ob die Rückstellung in der Höhe

gerechtfertigt wäre. Die geltend gemachte Rückstellung ist nicht als Abzug

zuzulassen.

4.6. Ebenso

machen die Rekurrenten einen Abzug für bereits versteuerte Grundstückgewin-ne «Q

/ R» geltend, insgesamt ein Betrag von CHF 180'020.00. Soweit ersichtlich und

dem Geoinformationssystem des Kantons Solothurn zu entnehmen ist, handelt es

sich bei diesen Grundstücken um die Grundstücke GB Y Nrn. 0006 und 0007,

demnach um diejenigen Grundstücke, welche mit Parzellierungsurkunde vom … 2013

abparzelliert worden sind. Diese abparzellierten Grundstücke sind jedoch nicht

zu berücksichtigen und denn auch im berücksichtigten Landpreis nicht enthalten.

Es handelt sich diesbezüglich mithin um einen Sachverhalt, der nicht im

vorliegenden Verfahren zu beurteilen ist und nicht in einem Zusammenhang mit den

zu beurteilenden Kaufsobjekten steht. Diese Grundstückgewinnsteuer resultiert

aus einem anderen Sachverhalt, nämlich der Veräusserung eines Teils des

Grundstücks durch Abparzellierung im Jahr 2013.

4.7. Unter

den Parteien zu Recht unbestritten ist die Berücksichtigung der Baukosten von

insgesamt CHF 6'149'369.00 gemäss vorliegender Abrechnung der N AG, wobei auf

die vorliegend interessierenden Kaufsobjekte vier Achtel, demnach CHF

3'074'685.00 (gerundet) entfallen.

4.8. Mit

Eingabe vom 12. November 2024 haben die Rekurrenten ausserhalb des

ordentli-chen Schriftenwechsels weitere Belege in das Verfahren eingegeben. Es

handelt sich um 129 mehrheitlich Originalbelege. Bei deren 111 handelt es sich

um Originalbelege der früheren V Bank, darunter Belastungsanzeigen,

Abschlussbuchungen, Vergütungsaufträge, Auszahlungsquittungen und dergleichen.

Diese sind offenkundig nicht geeignet, den belegmässigen Nachweis für

abzugsfähige Kosten im vorliegenden Zusammenhang zu erbringen, wobei die

Rekurrenten in deren Eingabe vom 12. November 2024 denn auch nicht weiter

aufzeigen, inwiefern dies der Fall sein soll.

Bei

weiteren 11 Belegen handelt es sich um Rechnungsbelege sowie teilweise

Verfügungen, aus denen bei objektiver Betrachtung tatsächlich finanzielle

Verpflichtungen ersichtlich sind. Bezüglich dieser Belege ist zu prüfen, ob

diese tatsächlich einen Zusammenhang mit dem vorliegend veräusserten Objekt

aufweisen und gegebenenfalls in welchem Umfang diese zum Abzug zugelassen

werden können. Bei deren Würdigung gilt es insbesondere zu beachten, dass die

Rekurrenten im Verlauf des bisherigen Verfahrens dazu tendiert haben, wahllos

Belege einzureichen, ohne konkret aufzuzeigen, in welchem Zusammenhang diese

mit der vorliegend zu beurteilenden Materie stehen. Bei der Prüfung der nun ein

weiteres Mal ergänzend eingereichten Belege ist daher hinsichtlich der Frage, ob

diese in einem Zusammenhang mit dem vorliegend veräusserten Objekt stehen, eine

gewisse Zurückhaltung angezeigt, zumal die Rekurrenten eben keine wesentlichen

ergänzenden Ausführungen machen. Bei der konkreten Prüfung ergibt sich Folgendes:

- Rechnung Nr. … vom … 1983 der T AG:

Adressat der Rechnung ist die U Gruppe. Als Ort der erbrachten Leistung wird

eine Baustelle in Y erwähnt, wobei es sich um Sondagen gehandelt haben soll.

Der erste Kaufvertrag für den Erwerb des Baulands datiert jedoch über ein Jahr

später, nämlich im Dezember 1984. Es ist daher fraglich, ob diese Rechnung

sowohl bezüglich der konkreten Leistung als auch bezüglich des Zeitpunkts

tatsächlich in einem Zusammenhang zum vorliegend veräusserten Objekt steht,

zumal diese auch an die U Gruppe adressiert ist. Dieser Betrag ist nicht zum

Abzug zuzulassen.

- Rechnung der V AG vom … 1983: Auch

diese Rechnung lautet auf die U Gruppe und datiert rund ein Jahr vor dem ersten

Erwerb des Grundstückes durch den Rekurrenten. Es ist daher unklar, wie und in

welcher Höhe dem Rekurrenten diese Kosten tatsächlich angefallen sind. Diese

Kosten sind nicht zum Abzug zuzulassen.

- Rechnung von … vom … 1985: Auch diese

Rechnung lautet auf die U Gruppe, wobei offenbar ein Modell für eine

Terrassensiedlung erstellt oder dazu allenfalls Hilfe geleistet worden ist.

Auch hier ist unklar, ob und in welchem Umfang diese Kosten dem Rekurrenten

tatsächlich angefallen sind. Diese Kosten sind nicht zum Abzug zuzulassen.

- Rechnung der Amtschreiberei … vom …

1984: Daraus geht hervor, dass am … 1983 ein Kaufrechtsvertrag mit der

vormaligen Eigentümerin abgeschlossen worden ist, welcher sich nicht in den

Akten findet. Aufgrund der Rechnung ist jedoch davon auszugehen, dass durch den

Rekurrenten die entsprechenden Kosten von CHF 1'447.00 zu einem Viertel

übernommen worden sind, für das gesamte Grundstück CHF 361.75. Dabei wären die

abparzellierten Grundstücke herauszurechnen, was aber unverhältnismässig

erscheint. Hieraus ergeben sich zu berücksichtigende Kosten pro

Stockwerkeinheit von CHF 45.00 oder CHF 180.00 für vier Einheiten.

- Weiter werden fünf weitere

Veranlagungsverfügungen und Rechnungen eingereicht mit einem Gesamtbetrag von

CHF 10'015.00. Gemäss den vorhandenen Belegen weisen diese einen Zusammenhang

mit dem Stammgrundstück Nr. 0001 auf und wurden dem Rekurrenten mit einem

Viertel belastet, ausmachend CHF 2'503.75 respektive CHF 313.00 je verkaufter

Einheit oder CHF 1'252.00 für vier Einheiten. Auch hier wären die

abparzellierten Grundstücke herauszurechnen, was unverhältnismässig erscheint.

- Eingereicht wurde weiter eine Rechnung

der Gemeinde Y für Erschliessungsbeiträge «Erschliessung …». Die

Flurbezeichnung «…» findet sich im Geoinformationssystem des Kantons Solothurn

(www.geo.so.ch) zum heutigen Zeitpunkt nicht. Festzustellen ist, dass die

fragliche Überbauung über den … Weg erschlossen ist und dem Flurnamen «…»

zugeordnet ist, das Nachbargrundstück (GB Y Nr. 0008) dem Flurnamen «…». Ob

demnach die Erschliessungskosten einen Zusammengang mit den 2014 und 2015

veräusserten Wohneinheiten aufweisen, ist unklar. Immerhin ist auch denkbar

oder gar wahrscheinlicher, dass es sich dabei um die Erschliessung durch die …

Strasse handelt, welche jedoch die abparzellierten Grundstücke betreffen würde.

Dafür spricht auch, dass dem Rekurrenten gemeinsam mit den anderen

Miteigentümern eine Fläche von 3'737 m2 angerechnet worden ist,

wobei schon allein das heutige Restgrundstück grösser ist. Diese Kosten sind

nicht zu berücksichtigen.

- Rechnung … vom … 1991: Die Rechnung

lautet auf U Gruppe; sodann ist nicht erkennbar, welche Leistung konkret

verrechnet worden ist und in welchem Zusammenhang diese mit den veräusserten

Objekten steht. Dieser Betrag ist folglich nicht zu berücksichtigen.

- Rechnung A X vom … 1985: Beim

Rechnungssteller handelt es sich um den Rekurrenten selbst. Zudem ist aus dem

Rechnungsbeleg nicht ersichtlich, in welchem Zusammenhang die Leistungen mit

den veräusserten Objekten stehen. Dieser Betrag ist nicht zu berücksichtigen.

- Rechnung X AG vom … 1989: Es wird für

Treuhandleistungen (Bankfinanzierung, Belegablage, Zahlungswesen und

Korrespondenzen) im Zeitraum von «1985 – …1989» Rechnung gestellt im Umfang von

CHF 5'045.00. Die konkret erbrachten Dienstleistungen sind aus der Rechnung

jedoch nicht ersichtlich. Zudem ist unklar, welche konkreten Dienstleistungen

im Zusammenhang mit den 2014 und 2015 veräusserten Objekten stehen. Dieser

Betrag ist nicht zu berücksichtigen.

- Gleiches

gilt für die Rechnung der X AG vom … 1991.

- Rechnung der … AG vom … 1989: Aus der

Rechnung geht hervor, dass die Beschaffung von Planungsunterlagen

(Geländeaufnahmen und Auswertung) für die Terrassensiedlung «…» in Y mit einem

Betrag von CHF 5'488.95 verrechnet werden. Dieser Betrag ist zum Abzug

zuzulassen. Zum Zeitpunkt dieser Rechnung war der Rekurrent mit einem Viertel

am fraglichen Grundstück beteiligt, weshalb CHF 1'372.00 respektive CHF 171.00

pro verkaufte Einheit respektive CHF 684.00 für vier Einheiten zu

berücksichtigen sind.

- Zuletzt werden zwei Rechnungen der U Gruppe

vom … und … 1985 ins Recht gelegt. Darin werden Planungsleistungen im

Zusammenhang mit der «…Siedlung Y» im Umfang von insgesamt CHF 53'691.70 in

Rechnung gestellt. Es handelt sich dabei um Kosten, die direkt mit der Planung

und der Überbauung des Grundstücks zusammenhängen, weshalb diese zum Abzug

zuzulassen sind. Zum fraglichen Zeitpunkt war der Rekurrent mit einem Viertel

beteiligt, weshalb auf ihn daraus Kosten von CHF 13'422.90 entfallen sind oder

CHF 1'678.00 pro Einheit oder CHF 6’712.00 für vier Einheiten.

Aus den

zusätzlich ins Verfahren eingegebenen Belegen können demnach pro veräusserter

Stockwerkeinheit zusätzliche Kosten von CHF 8’828.00 berücksichtigt und zum

Abzug zugelassen werden.

4.9. Weitere

Anlagekosten werden – soweit ersichtlich – nicht geltend gemacht und sind

folglich nicht zu berücksichtigen. Zu berücksichtigen ist jedoch – nach

Ermittlung des Ge-winns, ein Abzug für Sozialversicherungsbeiträge (AHV). Der

konkrete Abzug ist anhand des zu ermittelnden Reingewinnes mit der

Beitragsberechnung Selbständigerwerbende der AHV / IV zu berechnen.

4.10. Demnach

ergibt sich folgendes Bild:

Erlös

CHF 3’750'000.00

Verkauf

GB Y Nr. 0002 CHF 945'000.00

Verkauf

GB Y Nr. 0003 CHF 905'000.00

Verkauf

GB Y Nr. 0004 CHF 950'000.00

Verkauf

GB Y Nr. 0005 CHF 950'000.00

./.

Anlagekosten: CHF 3'507'989.00

Baulandkosten CHF 384'600.00

Handänderungssteuern CHF 6'657.00

Stockwerkbegründung CHF 2'719.00

Baukosten CHF 3'074'685.00

Kosten

aus ergänzenden Belegen CHF 8'828.00

Sozialversicherungsbeiträge

auf CHF 272’511.00 CHF 30'500.00

Steuerbarer

Gewinn CHF 242'011.00

5. Im

angefochtenen Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 15. Mai 2024 wurde gemäss

Ziffer II.8. der Erwägungen von einem steuerbaren Einkommen / Gewinn nach Abzug

der Sozialversicherungsbeiträge von CHF 232’599.00 ausgegangen. Aus den obigen

Erwägungen ergibt sich, dass das satzbestimmende und steuerbare Einkommen

sowohl bei der Staats- als auch bei der direkten Bundessteuer – im Sinne einer reformatio

in peius – um den Betrag von je CHF 9'412.00 gegenüber dem

Einspracheentscheid zu erhöhen ist. Entsprechend sind Rekurs und Beschwerde

abzuweisen und das satzbestimmende und steuerbare Einkommen für das massgebende

Steuerjahr 2015 ist bei der Staatssteuer auf CHF 839’236.00 und bei der

direkten Bundessteuer auf CHF 826’912.00 (jeweils gerundet) festzusetzen.

6. Bei

diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten den Rekurrenten unter

solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen. Diese sind auf CHF 7’388.00

(Grundgebühr: CHF 2'000.00; Zuschlag: CHF 5’388.00) festzulegen (§§ 3 und 150 Gebührentarif, BGS 615.11).

Demnach wird erkannt:

1.

Rekurs und Beschwerde werden abgewiesen.

2.

Das steuerbare und satzbestimmende Einkommen für das Steuerjahr 2015

wird bei der Staatssteuer auf CHF 839'236.00 und bei der direkten Bundessteuer

auf CHF 826’912.00 festgesetzt.

3.

Die Gerichtskosten von CHF 7'388.00 werden den Rekurrenten /

Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident: Der Sekretär:

Dr.

Th. A. Müller W. Hatzinger

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit

Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 6004

Luzern) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der

Beweismittel und die Unterschrift der Beschwerdeführer oder ihres Vertreters zu

enthalten.

Dieser

Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

- Rekurrenten / Beschwerdeführer (eingeschrieben)

- VB Olten-Gösgen (mit Steuerakten; PersID …)

- EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern

- KStA, Rechtsdienst

- Finanzdepartement

- Steuerregisterführer …, …, …,

…

Expediert am: