Staatssteuer 2020

Steuergericht

Urteil vom

17. Februar 2025

Es wirken mit:

Präsident: Müller

Richter: Kellerhals, Stämpfli

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGSTA.2024.18

und SGSTA.2024.26

X

v.d. Y

gegen

Veranlagungsbehörde

Dorneck-Thierstein

betreffend Staatssteuer 2020 und

Liquidationsgewinn 2020

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1. Der im

Kanton Solothurn aufgrund Immobilieneigentums beschränkt Steuerpflichtige X

wurde mit Veranlagungsverfügung vom 1. Dezember 2023 für die Staatssteuer 2020

veranlagt. Dabei ist die zuständige Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein

von einem im Kanton Solothurn steuerbaren Einkommen von CHF 10'913'875 und

einem satzbestimmenden Einkommen von CHF 11'883'573 sowie von einem im Kanton

Solothurn steuerbaren Vermögen von CHF 1'189'107 und einem satzbestimmenden

Vermögen von CHF 14'889'919 ausgegangen. Die Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein

ging im Wesentlichen von Einkünften aus selbstständiger Erwerbstätigkeit des

Steuerpflichtigen aus, namentlich im Zusammenhang mit dem Kauf, der Sanierung

und dem Verkauf einer Liegenschaft in Z (GB Z Nr. 001; … Weg …, … und …).

Dagegen

liess der Steuerpflichtige mit Eingabe vom 22. Dezember 2023 Einsprache erheben

mit dem sinngemässen Begehren, die Veranlagung sei aufzuheben und der

Steuerpflichtige sei gemäss Selbstdeklaration zu veranlagen. Es sei überdies

festzustellen, dass der Verkauf der genannten Liegenschaft ein steuerfreier

Kapitalgewinn darstelle, welcher der Grundstückgewinnsteuer unterliege. Ebenso

liess der Steuerpflichtige um die Durchführung einer Einspracheverhandlung

ersuchen. Zur Begründung liess der Steuerpflichtige insbesondere die

Qualifikation seiner Person durch die Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein als

Quasi-Liegenschaftshändler bestreiten.

Mit

Einspracheentscheid vom 17. Mai 2024 wurde die Einsprache durch die

Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein teilweise gutgeheissen und das im Kanton

Solothurn steuerbare Einkommen wurde nunmehr auf CHF 544'875 und das

satzbestimmende Einkommen auf CHF 1'455'760 sowie das im Kanton Solothurn

steuerbare Vermögen auf CHF 1'185'107 und das satzbestimmende Vermögen auf CHF

14'889'919 festgesetzt. Grund für diese wesentlichen Abweichungen zur

ursprünglichen Veranlagung war der Umstand, dass die Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein

nun neu davon ausgegangen ist, dass der Gewinn aus dem Verkauf der genannten

Liegenschaft getrennt vom übrigen Einkommen als Liquidationsgewinn zu besteuern

sei.

2. Dagegen

liess der Steuerpflichtige (nunmehr: Rekurrent) mit Eingabe vom 20. Juni 2024

beim Kantonalen Steuergericht Rekurs erheben. Dies mit den materiellen,

sinngemässen Anträgen, der Einspracheentscheid sei aufzuheben und er sei für

die Steuerperiode 2020 mit einem steuerbaren Einkommen von CHF 554'875 und

einem satzbestimmenden Einkommen von CHF 1'455'760 zu veranlagen. Eventualiter

sei der steuerbare und satzbestimmende Liquidationsgewinn auf CHF 0

festzusetzen und er sei gemäss Hauptantrag zu veranlagen. Subeventualiter seien

sämtliche in der Grundstückgewinnsteuerdeklaration deklarierten Anlagekosten im

Umfang von CHF 2'465'175 zu berücksichtigen und der steuerbare und

satzbestimmende Liquidationsgewinn sei auf CHF 8'425'733 festzusetzen.

Zur

Begründung liess der Rekurrent insbesondere ausführen, dass es sich nicht um

eine selbstständige Erwerbstätigkeit im Sinne eines Quasi-Liegenschaftshändlers

gehandelt habe. Nach seinem Zuzug in die Schweiz (2004) habe er insgesamt 15

Liegenschaften als Kapitalanlageobjekte erworben, diese jedoch nicht irgendwie

entwickelt. 2008 habe er einen schweren gesundheitlichen Rückschlag erlitten,

welcher ihn unter anderem dazu veranlasst habe, sich vertieft mit der

Nachlassplanung auseinanderzusetzen. Er habe seinen Nachkommen kein

Immobilienportfolio mit diversen Liegenschaften hinterlassen wollen und habe

deshalb 2010 etwas überhastet sämtliche Liegenschaften auf einen Schlag

veräussert. Im Jahr 2011 sei es ihm gesundheitlich wieder besser gegangen. Er

habe in diesem Zeitpunkt keine Altersvorsorge gehabt und nach Erreichen des

Pensionsalters lediglich eine Rente aus der AHV. Er habe deshalb beschlossen,

einen Teil des Vermögens, entgegen den ursprünglichen Absichten, nun doch

wieder in Wohnliegenschaften zu investieren, um im Alter seine

Lebenshaltungskosten mit den Mieteinnahmen zu decken.

Nach

der Abwicklung des Kaufs habe der Rekurrent festgestellt, dass die meisten

Wohnungen des Gebäudes dringend saniert werden mussten, da sie kaum bewohnbar

gewesen seien. Er habe das Gespräch mit der Verkäuferin gesucht, da er von

dieser über den Zustand des Gebäudes getäuscht worden sei. Die Gespräche seien

jedoch fruchtlos gewesen; auch ein Zivilverfahren sei als langwierig und teuer

eingeschätzt worden, weshalb sich der Rekurrent entschieden habe, die

Liegenschaft zu sanieren.

Sodann

lässt der Rekurrent weiter ausführen, dass er nicht versuchte, die fragliche

Liegenschaft aktiv zu verkaufen. Vielmehr sei ihm gegenüber das Interesse am

Erwerb der Lie-genschaft bekundet worden. Die potenzielle Käuferin habe ein

Angebot unterbreitet, die Liegenschaft für CHF 24.9 Mio. zu erwerben, was er

nicht habe ablehnen können. Es handle sich demnach um einen steuerfreien

Kapitalgewinn. Die Sanierung sei nicht im Hinblick auf einen Wiederverkauf,

sondern im Hinblick auf das Ziel der Altersvorsorge mittels einer An-lage-Immobilie

erfolgt. Ebenso sei der Verkauf nicht geplant gewesen, sondern der Rekur-rent

habe lediglich eine zufällig sich bietende günstige Gelegenheit ausgenutzt.

Weiter sei der Verkauf auch erst nach fast 10 Jahren erfolgt und der Rekurrent

verfüge über keine langjährige Tätigkeit im Immobilienhandel. Er sei nicht

planmässig vorgegangen.

Mit

Blick auf die Eventualbegehren liess der Rekurrent ausführen, dass lediglich

die Differenz zwischen dem Wert der Liegenschaften bei Übergang ins

Geschäftsvermögen und dem Verkaufszeitpunkt als steuerbares Einkommen zu

erfassen sei und dieser Zeitpunkt des Übergangs frühestens im Zeitpunkt des

ersten Kaufangebots anzunehmen sei. Sodann hält der Rekurrent dafür, dass die

Umqualifikation der Liegenschaft gegen das Verbot des wider-sprüchlichen

Verhaltens verstosse, nachdem die Steuerbehörde die Qualifikation als

Privat-vermögen in den Vorjahren jeweils akzeptiert habe. Subeventualiter seien

die gesamten Anlagekosten zu berücksichtigen.

In

prozessualer Hinsicht beantragte der Rekurrent das Verfahren bis zum Vorliegen

des rechtskräftigen Entscheids bezüglich Liquidationsgewinn (siehe nachfolgende

Ausführun-gen) zu sistieren. Mit Verfügung des Präsidenten vom 9. Juli 2024

wurde das Verfahren vor dem Steuergericht bis zum 30. August 2024 sistiert.

3. Parallel

zum teilweise gutheissenden Einspracheentscheid vom 17. Mai 2024 (siehe oben)

wurde der Steuerpflichtige gleichentags aufgrund der durch die

Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein angenommenen selbständigen

Erwerbstätigkeit bezüglich des Liquidationsgewinns 2020 definitiv veranlagt,

wobei von einem steuerbaren Liquidationsgewinn von CHF 10'297'313 und einem

satzbestimmenden Liquidationsgewinn von CHF 2'574'328 ausgegangen worden ist.

Diese wurde direkt dem eigentlich vertretenen Steuerpflichtigen zugestellt,

weshalb sie erneut am 27. Mai 2024 an den Rechtsvertreter eröffnet worden ist.

Gleichzeitig wurde auch der Einspracheentscheid betreffend Staatssteuer 2020

(siehe oben) erneut an den Rechtsvertreter eröffnet.

Gegen

die definitive Veranlagung des Liquidationsgewinns 2020 liess der

Steuerpflichtige mit Eingabe vom 20. Juni 2024 Einsprache erheben, welche mit

Verfügung vom 28. Juni 2024 durch die Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein vollumfänglich

abgewiesen worden ist.

4. Dagegen

wiederum gelangte der Rekurrent mit Rekurs vom 26. Juli 2024 an das Kanto-nale

Steuergericht und beantragte sinngemäss und in Anlehnung an die bereits

bezüglich Staatssteuer 2020 gestellten Anträge, es sei der Einspracheentscheid

aufzuheben und es sei der Liquidationsgewinn für die Steuerperiode 2020 auf CHF

0 festzusetzen. Eventualiter seien sämtliche in der (aus Eigeninitiative)

eingereichten Grundstückgewinnsteuerdeklarati-on deklarierten Anlagekosten von

CHF 2'465'175 zu berücksichtigen und der steuerbare und satzbestimmende

Liquidationsgewinn auf CHF 8'425'733 festzusetzen. Subeventualiter sei die

Festsetzung der Anlagekosten zur Neubeurteilung an die Veranlagungsbehörde

zurück-zuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragte der Rekurrent, die Verfahren

betreffend Staatssteuer 2020 sowie Liquidationsgewinn 2020 zu vereinigen.

Die für

den Rekurs vom 26. Juli 2024 vorgebrachte Begründung deckt sich mit derjenigen

des Rekurses vom 20. Juni 2024. Es kann entsprechend auf die obigen

Ausführungen verwiesen werden.

5. Mit

Vernehmlassungen vom 12. August 2024 (Liquidationsgewinn 2020) respektive 28. August

2024 (Staatssteuer 2020) schliesst die Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein

(nachfolgend: Vorinstanz) auf kostenfällige Abweisung der Rekurse. Zur

Begründung wird im Wesentlichen auf die angefochtenen Einspracheentscheide

verwiesen. Ergänzend wird ausgeführt, es erscheine unglaubwürdig, dass der

Rekurrent keine aktive Tätigkeit im Im-mobilienhandel oder in der

Immobilienverwaltung ausgeübt habe oder dass sämtliche Tä-tigkeiten stets dem

Liegenschaftsverwalter oblegen hätten und der Rekurrent bei strategi-schen

Entscheidungen nie involviert gewesen sei. Im ärztlichen Zeugnis vom 28.

Oktober 2013 werde dem Rekurrenten aufgrund der erheblichen beruflichen

Stressproblematik im Beruf als Immobilienhändler dazu geraten, seine berufliche

Situation zu ändern. Dies widerspreche den Vorbringen des Rekurrenten, wonach

nie eine aktive Tätigkeit ausgeübt worden sei. Auf die weiteren Ausführungen in

den Rekursschriften wird durch die Vorinstanz nicht eingegangen.

6. In der

Eingabe vom 16. Oktober 2024 (Replik) lässt der Rekurrent – für beide Verfahren

– ausführen, das von der Vorinstanz ins Recht gelegte ärztliche Zeugnis könne

nur Aussagen zum Gesundheitszustand des Rekurrenten machen, jedoch nicht zu

steuerlich relevanten Umständen. Ebenso wird herausgestrichen, dass der

Vorinstanz dieses Zeugnis offenbar be-reits vor längerer Zeit vorgelegen habe

und dennoch keine (frühere) Umqualifikation der Liegenschaft stattgefunden

habe. Weiter stellt sich der Rekurrent gegen einzelne Ausfüh-rungen der

Vorinstanz im Revisionsbericht vom 12. Oktober 2023. So sei entgegen den

Ausführungen der Vorinstanz die Zuordnung einer Liegenschaft ins Privat- oder

Geschäftsvermögen eine zentrale Frage und keinesfalls unbedeutend, wie es im Revisionsbericht

festgehalten sei. Die einzige neue Erkenntnis sei entsprechend der Verkauf der

Liegenschaft gewesen. Es sei unverständlich, warum die Liegenschaft bei

Kenntnis all dieser Elemente über Jahre im Privatvermögen akzeptiert worden

ist.

Die

Vorinstanz verzichtete auf eine Duplik.

Das Steuergericht zieht in Erwägung:

1. Das

Kantonale Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1 Steuergesetz, StG,

BGS 614.11, Art. 140 Abs. 1 Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, DBG; § 4 Vollzugsver-ordnung zum DBG, BGS 613.31). Die Rekurse erfolgten form- und

fristgerecht. Der Rekurrent ist als direkter Adressat der angefochtenen

Verfügungen (Einspracheentscheide) zur Anfechtung legitimiert. Auf die

Rechtsmittel ist entsprechend einzutreten.

Im

Zusammenhang mit den erhobenen Rekursen stellen sich vorliegend nahezu die

gleichen wesentlichen Fragen, konkret im Zusammenhang mit der durch die

Vorinstanz vorgenommenen Qualifikation des Rekurrenten als

Quasi-Liegenschaftshändler und der daraus abgeleiteten Einkommenssteuer sowie

Steuer auf dem Liquidationsgewinn. Nachdem die beiden Rechtsmittel nicht

unabhängig voneinander beurteilt werden können und jeweils Wirkung für das

andere Verfahren zeitigen, erscheint es in Übereinstimmung mit dem Antrag des

Rekurrenten angebracht und prozessökonomisch sinnvoll, die Verfahren zu

vereinigen.

2. Strittig

ist insbesondere die durch die Vorinstanz vorgenommene Qualifikation des

Rekurrenten als selbständigerwerbender Liegenschaftshändler

(Quasi-Liegenschaftshändler) in Bezug auf die veräusserte Liegenschaft in Z.

2.1. Der

Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte (§ 21 Abs. 1 StG). Von der Besteuerung ausgenommen sind die Kapitalgewinne aus der

Ver-äusserung von Privatvermögen (§ 21 Abs. 3 StG). Mit Blick auf den Grundsatz

der Besteue-rung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2

BV) und das diesen kon-kretisierende Reinvermögenszugangsprinzip stellt die

Steuerfreiheit privater Kapitalgewin-ne eine systemwidrige Ausnahme dar. Im

System einer allgemeinen Einkommenssteuer sind Ausnahmen restriktiv zu

handhaben (BGE 143 II 402 E. 5.3; 142 II 197 E. 5.6).

Nach § 23 Abs. 1 StG sind alle Einkünfte aus einem Handels- und Gewerbebetrieb, aus

einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit

steuerbar. Der Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit ist dabei

praxisgemäss weit zu verstehen: Gewinne aus einer Tätigkeit, die über die

schlichte Verwaltung von Privatvermögen hinausgeht, stellen steuerbares

Einkommen dar (BGE 125 II 113 E. 5d und 5e; Urteil 2C_18/2018 vom 18. Juni 2018

Sachverhalt

E. 3.1). Dazu zählen nach § 24 StG auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung,

Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Für eine

selbständige Erwerbstätigkeit kennzeichnend ist die Tätigkeit einer natürlichen

Person, mit der diese auf eigenes Risiko, unter Einsatz der Produktionsfaktoren

Arbeit und Kapital, in einer von ihr frei gewählten Arbeitsorganisation,

dauernd oder vorübergehend, haupt- oder nebenberuflich, in jedem Fall aber mit

der Absicht der Gewinnerzielung am Wirtschaftsverkehr teilnimmt. Untergeordnete

Anhaltspunkte sind etwa die Beschäftigung von Personal, das Ausmass der

Investitionen, ein vielfältiger wechselnder Kundenstamm und das Vorliegen

eigener Geschäftsräumlichkeiten. Die Prüfung ist von Fall zu Fall aufgrund

einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen Umstände vorzunehmen. Die

einzelnen Gesichtspunkte dürfen dabei nicht isoliert betrachtet werden und

können auch in unterschiedlicher Intensität auftreten (vgl. zum Ganzen BGE 138 II 251 E. 2.4.2; 125 II 113 E. 5b, je mit Hinweisen; Urteile 2C_533/2019 vom 9.

März 2021 E. 3.2; 2C_1021/2019 vom 30. Oktober 2020 E. 5.2; 2C_298/2019 vom 18.

August 2020 E. 3.2; 2C_890/2018 vom 18. September 2019 E. 5.1).

2.2. Steuerbarer

gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinne einer selbständigen

Er-werbstätigkeit liegt gemäss bundesgerichtlicher Praxis dann vor, wenn die

steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und

mit der Absicht der Gewinn-erzielung vornimmt. Erforderlich ist die Entwicklung

einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 6a; 122 II 446 E. 3b; Urteile 2C_298/2019 vom 18. August 2020 E.

3.3; 2C_966/2016 vom 25. Juli 2017 E. 3.3). Als Indizien kommen in Betracht:

Die systematische bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens (aktives,

wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.;

Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn

weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der

Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der

beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller

Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel

zur Finanzierung der Geschäfte, die Verwendung der erzielten Gewinne bzw. deren

Wiederanlage in gleichartige Vermögensgegenstände oder die Realisierung der

Gewinne im Rahmen einer Personengesellschaft (vgl. u.a. Urteile 2C_533/2019 vom

9. März 2021 E. 3.2; 2C_551/2018 vom 11. Juni 2019 E. 2.1.3; 2C_18/2018 vom 18.

Juni 2018 E. 3.1; 2C_966/2016 vom 25. Juli 2017 E. 3.3; je mit Hinweisen).

Keine selbständige Erwerbstätigkeit bzw. kein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel

liegt vor, wenn lediglich das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere etwa

durch die Vermietung eigener Liegenschaften. Daran ändert nichts, wenn das

Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher

geführt werden (vgl. u.a. Urteile 2C_533/2019 vom 9. März 2021 E. 3.2;

2C_1021/2019 vom 30. Oktober 2020 E. 5.2; 2C_890/2018 vom 18. September 2019 E. 5.4

m.w.H.; vgl. gesamthaft: Urteil 2C_553/2019 vom 9. März 2021 E. 3).

2.3. Gemäss

bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist für die Annahme einer selbständigen

Tätigkeit die Entwicklung einer Tätigkeit erforderlich, die in ihrer Gesamtheit

auf Erwerb gerichtet ist, wobei die Prüfung von Fall zu Fall aufgrund einer

umfassenden Würdigung der tatsächlichen Umstände und in jeder Steuerperiode neu

vorzunehmen ist. Die erforder-liche Gesamtbetrachtung hat sich dann, wenn ein

Steuerpflichtiger mehrere Liegenschaften in seinem Eigentum hat, auf all diese

Immobilien zu beziehen, kann sich jedoch von Perio-de zu Periode ändern.

3. Im

vorliegenden Fall hat die Vorinstanz die Gesamtumstände auf eine Weise

beurteilt, die von der Auffassung des Rekurrenten entscheidend abweicht. Zwecks

Würdigung dieser Gesamtumstände ist daher vorweg auf die einzelnen durch das

Bundesgericht entwickelten Indizien sowie allfällige weitere relevant

erscheinende Umstände einzugehen.

3.1. Gemäss

der Rechtsprechung des Bundesgerichts spricht insbesondere die systematische

bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens für die Annahme einer

selbständigen Er-werbstätigkeit. Dabei kommt insbesondere ein aktives,

wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung,

Sanierung etc. in Betracht. Darüber hinaus auch der Erwerb in der offenkundigen

Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch wieder mit Gewinn zu verkaufen oder

die Ausnützung der Marktentwicklung.

Der

Rekurrent hat gemäss den vorliegenden Akten die fragliche Liegenschaft in Z (GB

Z Nr. 001) im August 2011 zu Alleineigentum erworben. Dies zu einem Kaufpreis

von CHF 11'675'000 (Ziffer 3 des Kaufvertrags vom … 2011). Bereits in den

Jahren 2012 und 2013 erfolgte eine Sanierung der Liegenschaft, wobei Umbau- und

Sanierungskosten nach Abzug von Subventionen in der Höhe von CHF 4.4 Mio.

angefallen sind. Eine zum ursprünglichen Kaufpreis hinzukommende Investition in

dieser Höhe, welche immerhin rund 38 % des ursprünglichen Kaufpreises ausmacht,

spricht bei objektiver Betrachtung klar für ein systematisches und planmässiges

Vorgehen.

Der

Rekurrent lässt nun in diesem Zusammenhang ausführen, diese Investitionen seien

keinesfalls geplant gewesen und seien quasi aus der Not heraus getätigt worden.

Sinngemäss wird geltend gemacht, er habe die Liegenschaft vor dem Kauf nicht

umfassend geprüft und er sei aufgrund mündlicher Zusicherungen davon

ausgegangen, dass sämtliche Wohnungen in einem guten oder zumindest bewohnbaren

Zustand seien. Weiter sei er über den Zustand der Liegenschaft durch die

Erwägungen

Verkäuferin getäuscht worden, weshalb er auch mit E-Mail vom … 2011 an diese

gelangt sei. Die Gespräche seien jedoch fruchtlos verlaufen und die Verkäuferin

habe klar gemacht, dass diese einer Rückabwicklung des Kaufvertrages

keinesfalls zustimmen werde. Ein Prozess sei als langwierig und teuer und die

Erfolgsaussichten als gering eingeschätzt worden.

Das

durch den Rekurrenten diesbezüglich gezeichnete Bild des unerfahrenen Käufers,

der durch die Gegenpartei arglistig getäuscht wird, findet in den vorliegenden

Akten keine Stütze. Am … 2011 wurde die Verkaufspartei tatsächlich über gewisse

Mängel in der erworbenen Liegenschaft informiert. Inhaltlich bezieht sich diese

«Mängelrüge» auf eine 4-Zimmerwohnung im Haus Nr. 9 im 3. Obergeschoss links,

welche nicht bewohnbar sei und auf eine 4-Zimmerwohnung im gleichen Haus im 7.

Obergeschoss links, bei der die Sonnenstore beim Balkon kaputt sei. Dass jedoch

das gesamte Gebäude einen nach Ansicht des Rekurrenten desolaten Zustand

aufgewiesen haben soll und er über diesen Umstand arglistig getäuscht worden

sein soll, lässt sich den Akten nicht entnehmen. Bei einer derartigen

Investitionssumme und einer – in den Augen des Rekurrenten – derart massiven

Täuschung wäre doch zu erwarten gewesen, dass die arglistige Täuschung immerhin

einmal durch einen Rechtsvertreter oder eine Rechtsvertreterin geltend gemacht

worden wäre. Dass jedoch jemals die Rückabwicklung überhaupt verlangt worden

wäre, ist nicht ersichtlich.

Vielmehr

ist anzunehmen, dass dem Rekurrenten der Zustand des Gebäudes und ein gewisser

Investitionsbedarf durchaus bekannt war und er beabsichtigte, gewisse

Investitionen zu tätigen und das Gebäude deutlich aufzuwerten. So lässt dieser

selbst ausführen, er sei davon ausgegangen, dass die Wohnungen vermietet werden

oder diese ohne «allzu grossen Aufwand» in einen vermietungsfähigen Zustand

versetzt werden könnten. Es sei über den Daumen gepeilt mit Aufwendungen von

rund CHF 2 Mio. gerechnet worden, was für eine behauptete reine private

Vermögensanlage eine beträchtliche Investition darstellt. Plausibel allerdings

erscheint, dass der Rekurrent nicht mit einer Investitionssumme von über CHF 4

Mio. gerechnet hat. Denn gemäss Rechnung der Amtschreiberei vom … 2011 wurde

die Errichtung eines Schuldbriefs im 1. Rang über CHF 12'900'000 verrechnet.

Diese Summe ist höher als der Kaufpreis, weshalb dem Rekurrenten ein

erheblicher Investitionsbedarf bekannt gewesen sein dürfte, jedoch tiefer als

die nach der Sanierung bestehende Hypothek, was darauf schliessen lässt, dass

der Investitionsbedarf höher ausgefallen ist, als angenommen, was aber einem

typischen Risiko bei selbständiger Erwerbstätigkeit entspricht.

Insgesamt

spricht das systematische und planmässige Vorgehen klar für eine selbständige

Erwerbstätigkeit.

3.2

Weiter

fällt in der Gesamtbetrachtung auch die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte

in Betracht sowie damit zusammenhängend die Haltedauer. Dies in dem Sinne, dass

häufige Liegenschaftsgeschäfte und kurze Haltedauern einen Rückschluss auf die

damit zusammen-hängenden Gewinnerzielungsabsichten zulassen und gegen eine

langfristige private Ver-mögensanlage sprechen. Im vorliegenden Fall wurde die

Liegenschaft 2011 erworben und 2020 wiederum veräussert. Es handelt sich dabei

weder um eine besonders kurze, noch über eine bemerkenswert lange Haltedauer.

Bekannt ist zudem, dass der Rekurrent früher mehrere Immobilien erworben, diese

jedoch wieder abgestossen hat. Dies allerdings nur ein Jahr vor Erwerb der

Liegenschaft in Z. Dieses Kriterium ist in der Gesamtbetrachtung grundsätzlich

als neutral zu gewichten, in der Tendenz sprechen die Umstände aber eher für

eine selbständige Erwerbstätigkeit.

3.3

Weiter

zu beurteilen gilt es den engen Zusammenhang eines Geschäfts mit der

berufli-chen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person und den Einsatz spezieller

Fachkenntnisse. In den Ausführungen des Rekurrenten wird diesbezüglich das Bild

eines erfolgreichen Unter-nehmers in der Metallverarbeitung gezeichnet, der

jedoch über keine spezifischen Fach-kenntnisse im Immobilienbereich verfügt und

lediglich als Laie in Immobilien investiert.

Gewisse

objektive Umstände sprechen dagegen. Erstens kann den Akten entnommen werden,

dass der Rekurrent bereits zu einem früheren Zeitpunkt in zahlreiche Immobilien

investiert hat, die – offenbar im Zusammenhang mit einer gesundheitlichen

Einschränkung – wieder veräussert worden sind. Es entspricht der allgemeinen

Lebenserfahrung, dass dabei gewisse Fachkenntnisse und eine gewisse Erfahrung

aufgebaut werden können, sollte diese nicht bereits vorher vorhanden gewesen

sein. Zweitens findet sich in den Akten ein Arzt-zeugnis vom … 2013. Darin wird

festgehalten, dass dem Rekurrenten in Anbetracht der erheblichen beruflichen

Stressproblematik «im damaligen Beruf als Immobilienhändler» geraten werden

musste, den Stress zu minimieren respektive negative Faktoren zu eliminieren.

Es ist dem Rekurrenten beizupflichten, dass ein derartiges Arztzeugnis in Bezug

auf sich daraus ergebende Rechtsfolgen mit Zurückhaltung zu würdigen ist.

Nichtsdestotrotz ergibt sich daraus zweierlei: Einerseits wurde dem Arzt

gegenüber die berufliche Tätigkeit als Immobilienhändler beschrieben,

andernfalls er sich einer anderen Formulierung bedient hätte. Andererseits

ergibt sich das Indiz, dass die damalige Tätigkeit bereits deutlich über die

reine private Vermögensanlage hinausgegangen ist. Beides spricht für spezielle

Fachkenntnisse und Erfahrungen im Immobilienbereich. Drittens hat sich der

Rekurrent gemäss eigenen Angaben zu 50 % an der Gründung der W AG (UID: …)

beteiligt, welche für die Verwaltung seiner Liegenschaften zuständig war. Der

Rekurrent lässt diesbezüglich geltend machen, er sei lediglich «formell» im

Verwaltungsrat gewesen, habe jedoch mit dem täglichen Geschäft nichts zu tun.

Objektiv lässt sich jedoch dem Handelsregistereintrag entnehmen, dass diese

Gesellschaft ihren Sitz am Wohnsitz des Rekurrenten in V NW hat und der

Rekurrent seit der Eintragung im Handelsregister bis heute Präsident des

Verwaltungsrates mit Einzelunterschrift ist. Entsprechend ist davon auszugehen,

dass der Rekurrent auch über spezifische Kenntnisse des Tätigkeitsbereichs der

Unternehmung verfügt, zumal er als eines von zwei Mitgliedern des

Verwaltungsrates auch für die strategische Ausrichtung der Unternehmung

mitverantwortlich ist. Ebenso ist anzumerken, dass die Gründung einer

(teilweise) eigenen Gesellschaft zur Verwaltung vornehmlich oder

ausschliesslich eigener Liegenschaften gegen die Annahme einer reinen

Vermögensanlage spricht. Lediglich im Sinne einer Randbemerkung kann ergänzt

werden, dass der Rekurrent in einer E-Mail vom 11. Februar 2020 durch das

andere Mitglied des Verwaltungsrats, U, als «Geschäftspartner» bezeichnet wird.

In der

Dispositiv

Gesamtbetrachtung sprechen diese Indizien demnach ebenfalls klar für eine

selbstständige Erwerbstätigkeit.

3.4. In die

Gesamtbetrachtung aufzunehmen ist sodann der Einsatz erheblicher fremder Mittel

zur Finanzierung des Erwerbs und in diesem Zusammenhang auch das mit dem

Geschäft einhergehende Risiko. Eine Fremdfinanzierungsquote von über 80 % wird

in der Praxis vielfach als massgeblicher Schwellenwert bei der Abgrenzung von

gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel und privater Vermögensanlage herangezogen.

Bei nicht selbst genutzten Liegenschaften wird aber häufig bereits bei einem

Fremdfinanzierungsgrad von mehr als zwei Dritteln von einem im Rahmen der

privaten Vermögensverwaltung unüblich hohen Fremdmittelanteil gesprochen. Wer

namentlich ein Mehrfamilienhaus ohne Eigennutzungsabsicht mit bloss geringem

Eigenmittelanteil erwirbt, geht für den Bereich der privaten

Vermögensverwaltung ein atypisch hohes bzw. im Bereich der selbständigen

Erwerbstätigkeit eben typisches Risiko ein.

Im

vorliegenden Fall wurde die Liegenschaft mehrheitlich fremdfinanziert. Konkret

betrug der Kaufpreis rund CHF 11.6 Mio. und die finanzierende Hypothek 9.4 Mio.

Bereits der ursprüngliche Erwerb wurde daher mit weniger als 20 % Eigenmittel

finanziert. Nach der durchgeführten Sanierung betrugen die Investitionen

insgesamt CHF 16 Mio. (Kaufpreis CHF 11.6 Mio. und Renovationskosten CHF

4.4 Mio.) und die Hypothekenbelastung CHF 13.2 Mio. Entsprechend lagen die

investierten Eigenmittel bei lediglich noch rund 17.5 %. Eine derart tiefe

Eigenmittelquote geht mit einem hohen finanziellen Risiko einher. Diese

Umstände sprechen daher in der Gesamtbetrachtung deutlich gegen eine private

Vermögensverwaltung und für eine selbstständige Erwerbstätigkeit.

3.5. Ebenfalls

für eine selbständige Erwerbstätigkeit spricht die Verwendung der erzielten

Gewinne bzw. deren Wiederanlage in gleichartige Vermögensgegenstände oder die

Reali-sierung der Gewinne im Rahmen einer Personengesellschaft.

Insoweit

unbestritten ist, dass der Rekurrent 2010 und damit lediglich ein Jahr vor

Erwerb der Liegenschaft in Z sein ganzes bisheriges Immobilienportfolio

veräussert hat. Zu den Hintergründen dieses Umstands wird in der Rekursschrift

ausgeführt, der Rekurrent habe 2008 einen schweren gesundheitlichen Rückschlag

erlitten, welcher ihn dazu veranlasst habe, sich mit seiner Nachlassplanung

auseinanderzusetzen. Der Rekurrent habe einen Schlaganfall erlitten, wodurch er

für eine Zeit einseitig gelähmt blieb. Er habe seinem damals erst 10-jährigen

Sohn und seiner Frau kein Immobilienportfolio hinterlassen wollen und habe im

Jahr 2010 «etwas überhastet sämtliche Liegenschaften auf einen Schlag»

ver-kauft. Der beschriebene gesundheitliche Rückschlag spiegelt sich denn auch

im Arztzeugnis vom … 2013 wider, gemäss dem der Rekurrent diverse vaskuläre

Ereignisse ab November 2008 erlitten habe. Eine derartige Veränderung des

Gesundheitszustands ist nach der allgemeinen Lebenserfahrung durchaus geeignet,

auch bedeutsame Entscheidungen zu begründen. Demgegenüber erscheint jedoch die

Begründung, man habe den dereinst Hinterbliebenen keine Immobilien hinterlassen

wollen, welche zuverlässig regelmässige Mieteinnahmen generieren, zumindest

diskussionswürdig. Immerhin stellen Immobilien gemeinhin ein klassisches

Investitionsobjekt dar und erfordern, sofern diese eben privat als reines

Anlageobjekt gehalten werden, kaum weitreichende Kenntnisse des

Immobilienmarktes. Sodann kann festgehalten werden, dass der Rekurrent trotz

der geltend gemachten Umstände und dem Verkauf sämtlicher Liegenschaften

weiterhin in der W AG als Präsident des Verwaltungsrates aktiv blieb; zumindest

sind im Handelsregistereintrag der Gesellschaft keine Veränderungen

ersichtlich.

Aus den

Akten ist sodann nicht ersichtlich, wann konkret der Rekurrent 2010 sein

dama-liges Immobilienportfolio abgestossen hat. Ersichtlich ist einzig, dass

diese offenbar am … 2010 noch in dessen Eigentum standen (Beilage 4 des

Rekurrenten). Die Liegenschaft in Z wurde im … 2011 erworben. Den Ausführungen

in der Rekursschrift kann sodann entnommen werden, dass das definitive Angebot

mit Finanzierungsnachweis bis … 2011 eingereicht werden musste; dies, nachdem

bereits einzelne Wohnungen vorgängig besichtigt werden konnten. Nachdem die

bisher gehaltenen Immobilien im zweiten Halbjahr 2010 veräussert werden mussten

und das definitive Kaufangebot mit Finanzierungsnachweis bereits im … 2011

vorliegen musste und derlei Vorgänge aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung

eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen (Gespräche mit finanzierenden Banken etc.),

dürfen die zeitlichen Umstände nahezu als nahtlos bezeichnet werden. Zumindest

erscheint unglaubhaft, dass der Rekurrent noch im zweiten Halbjahr 2010 aus

gesundheitlichen Gründen überstürzt sein gesamtes Immobilienportfolio auflöste

und bereits in den ersten Monaten 2011 so schnell und so nachhaltig genesen

war, dass er sich erneut für eine Anlage entscheiden konnte und innert

kürzester Zeit auch ein geeignetes Investitionsobjekt fand und ein Angebot

abgab. Vielmehr ist anzunehmen, dass der Rekurrent durch seine umgehende

Reinvestition eines Teiles seines Vermögens seine bisherige Tätigkeit, wenn

auch in reduziertem Rahmen, weiterführte.

3.6. Zu

beleuchten gilt es auch die Umstände beim Verkauf der Liegenschaft in Z.

Diesbezüglich lässt der Rekurrent zusammengefasst darlegen, dass dieser Verkauf

keinesfalls geplant gewesen sei und er auch keinerlei Verkaufsbemühungen

unternommen habe. Er habe die Liegenschaft nicht öffentlich zum Verkauf

angeboten. Im Gegenteil sei er von der T (…) angegangen worden, ob er an einem

Verkauf interessiert sei. Diese habe denn auch aus eigenem Antrieb eine

Verkehrswertschätzung in Auftrag gegeben und ein Angebot unterbreitet, die

Liegenschaft zu einem Kaufpreis von CHF 24.9 Mio. zu erwerben, was er

vernünftigerweise nicht habe ablehnen können. Es sei zu keinen weiteren

Verhandlungen über den Preis gekommen und das Kaufangebot habe der Rekurrent

«einfach so wie es daherkam» angenommen.

Diese

Beschreibung der Umstände erscheint unglaubhaft und widerspricht teilweise den

vorliegenden Akten. So hat der Rekurrent im Rahmen der seinerseits aus eigenem

Antrieb eingereichten Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer (Beilage Nr. 2

der Vorinstanz) eine Vermittlungsprovision von CHF 500'000 als Abzug geltend

gemacht. Als Beilage 7 zur Steuererklärung hat der Rekurrent eine Rechnung der W

AG eingereicht, wonach für das Objekt in Z eine Vermittlungsprovision für den

Verkauf der Liegenschaft in der Höhe von CHF 500'000 (inkl. Mehrwertsteuer) in

Rechnung gestellt wird. Auf dem Inhalt dieser Rechnung ist der Rekurrent zu

behaften. Dass jedoch der W AG tatsächlich eine Vermittlungsprovision in dieser

Grössenordnung bezahlt worden ist, obwohl es gemäss den Ausführungen des

Rekurrenten zu keinerlei Verkaufsbemühungen gekommen sein soll, kann als

ausgeschlossen gelten. Vielmehr ist anzunehmen, dass die Verkaufsbemühungen

durch die W AG unternommen worden sind und – aufgrund des eingetretenen Erfolgs

– auch eine Vermittlungsprovision bezahlt worden ist.

Diese

Erkenntnis wird denn auch durch die eingereichte, im Zusammenhang mit dem

Verkauf der Liegenschaft ergangene Korrespondenz untermauert (Beilage Nr. 9 bis

12 des Rekurrenten). Demnach ist es zwischen dem … 2019 und dem … 2020 zu einem

intensiven Austausch unter den Parteien des Vertrages gekommen, wobei

insbesondere die Kaufspartei diverse Unterlagen einverlangt hat. Am … 2020

erfolgte ein schriftliches Kaufsangebot, wobei die «Finanzierung und die

Käuferschaft» noch abschliessend geklärt werden müsse. Ein weiteres

«Kaufangebot» erfolgte durch die … am 19. Mai 2020, wobei darin festgehalten

ist, dass die T «mit Hochdruck an einem Finanzierungskonzept» arbeite, welches

durch die Generalversammlung zuerst genehmigt werden müsse. Deshalb würden

alternative Optionen geprüft. Was sich jedoch den eingereichten Akten

klarerweise nicht entnehmen lässt, ist irgendwelche Korrespondenz, aus der

hervorgeht, dass der Rekurrent durch die Kaufspartei angegangen worden wäre.

Vielmehr spricht der Inhalt der Korrespondenz für klassische

Verkaufsverhandlungen.

Insgesamt

gilt es daher zu konstatieren, dass auch die Umstände des Verkaufs dafür

sprechen, dass der Rekurrent aus eigenem Antrieb die Liegenschaft in Z

veräussern wollte und auch entsprechende Verkaufsbemühungen in Auftrag gab.

Dies wiederum spricht gegen die Ausführungen des Rekurrenten, dass er

beabsichtigt habe, die Liegenschaft als reine private Vermögensanlage auf

unbestimmte Zeit zu halten. In der Gesamtbetrachtung spricht dies ebenfalls für

eine selbstständige Erwerbstätigkeit.

3.7. Zusammenfassend

führt die Würdigung der gesamten Umstände dieses nicht typischen Falles zum

Ergebnis, dass der Rekurrent planmässig und systematisch – und zwar bereits ab

dem Zeitpunkt des Erwerbs im Jahre 2011 – auf einen gewinnbringenden Verkauf

der Liegenschaft hingewirkt und damit eine auf Erwerb gerichtete Tätigkeit

ausgeübt hat. Gestützt auf die relativ strenge Rechtsprechung des

Bundesgerichts wurde, wie dargelegt, die Schwelle von der blossen privaten

Vermögensverwaltung zum gewerbsmässigen Liegenschaftshandel überschritten. Der

aus der Veräusserung der Liegenschaft in Z erzielte Kapitalgewinn ist demnach

gemäss § 24 StG zu versteuern.

4. Daran

ändert auch der Umstand nichts, dass die fragliche Liegenschaft in den

vergan-genen Steuerperioden jeweils im Privat- und nicht im Geschäftsvermögen

besteuert worden ist. Der Rekurrent beruft sich diesbezüglich auf den Grundsatz

von Treu und Glauben und implizit auf die Rechtskraft der

Veranlagungsverfügungen der vergangenen Jahre. Die Vor-instanz stellt sich

indessen auf den Standpunkt, der Grundsatz von Treu und Glauben ver-biete den

Steuerbehörden nicht, eine umstrittene Rechtsfrage, die früher zugunsten des

Rekurrenten entschieden worden ist, in einer späteren Veranlagungsperiode

anders zu beurteilen und entsprechende frühere Annahmen zu korrigieren.

Eine

unrichtige Auskunft der Steuerbehörden bzw. ein anderes als Vertrauensgrundlage

zu wertendes Verhalten derselben, worauf sich der Bürger verlassen hat, ist nur

unter der Voraussetzung bindend, dass die Amtsstelle, welche die unrichtige

Auskunft gegeben hat oder der das als Vertrauensgrundlage zu wertende Verhalten

zuzurechnen ist, für die Beurteilung zuständig war, dass der Bürger sodann die

Unrichtigkeit nicht ohne Weiteres erkennen konnte und dass er im Vertrauen auf

die Auskunft oder das Verhalten eine nicht wieder rückgängig zu machende

Disposition getroffen hat (vgl. KSGE 2009 Nr. 2).

Im

vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, inwiefern der Rekurrent gestützt auf

die Auskünfte oder das Verhalten der Vorinstanz in den vergangenen

Veranlagungen Dispositionen getroffen hätte, die nicht wieder rückgängig zu

machen wären. Die Berufung auf den Grundsatz von Treu und Glauben geht daher

fehl. Im Übrigen ist auch festzuhalten, dass das aus Treu und Glauben

abgeleitete Verbot widersprüchlichen Verhaltens die Steuerbehörde nicht

hindert, eine Rechtsfrage in einer späteren Veranlagungsperiode oder eben bei

der Veranlagung eines Liquidationsgewinnes anders zu beurteilen als in früheren

Perioden.

5. Zutreffend

ist sodann der Hinweis des Rekurrenten, wonach die Qualifikation als

selb-ständiger Liegenschaftshändler in derjenigen Steuerperiode eintritt, in

der die genannten Merkmale erfüllt sind und somit Geschäftsvermögen vorliegt

(vgl. KSG vom 20. November 2023, SGSTA.2022.20; BST.2022.20, E. 5, publ. unter

gerichtsentscheide.so.ch). Der Rekurrent hält in diesem Zusammenhang dafür,

dass die Qualifikationen – wenn überhaupt – sodann frühestens mit dem Vorliegen

eines Kaufangebots gegeben sein konnten und damit erst 2020. In der Konsequenz

spricht sich der Rekurrent dafür aus, dass der Wert der Liegenschaft beim

Übergang ins Geschäftsvermögen 2020 bereits dem Verkaufspreis entsprochen habe

und folglich aus der selbständigen Erwerbstätigkeit kein Gewinn erzielt worden

ist und der Liquidationsgewinn demnach auf CHF 0 festzusetzen ist.

Aufgrund

der Ausführungen in Erwägung 3 hiervor ist davon auszugehen, dass die

Qualifikation bereits beim Erwerb der Liegenschaft in Z 2011 gegeben war und

nicht erst ab 2020 von einer selbständigen Erwerbstätigkeit auszugehen ist. Für

die Bemessung des Liquidationsgewinns ist demnach auf die gesamte Haltedauer

abzustellen.

6.1. Für

diesen Fall lässt der Rekurrent beantragen, es seien sämtliche wertvermehrenden

Aufwendungen im Umfang von CHF 2'465'175 als Abzug zu berücksichtigen, was denn

auch dem im Rahmen der eingereichten Grundstückgewinnsteuerdeklaration geltend

gemachten Abzug entspricht. Systematisch geht der Rekurrent von Investitionen

«gemäss diverser Bau-abrechnungen» von insgesamt CHF 4'719'020 aus und zieht

davon einerseits Beiträge Dritter (Subventionen) sowie den bereits im Rahmen

der früheren Steuerperioden geltend gemach-te (werterhaltende) Unterhalt von

CHF 1'642'111 (Jahr 2012) und CHF 343'634 (Jahr 2013) ab.

Die

Vorinstanz hat sich damit insbesondere im Einspracheentscheid vom 28. Juni 2024

betreffend Liquidationsgewinn auseinandergesetzt; in deren Eingaben im

vorliegenden Verfahren ist sie darauf nicht näher eingegangen. Sie stellt sich

vorweg auf den Standpunkt, dass im Falle eines Quasi-Liegenschaftshändlers die

fragliche Liegenschaft bis zur Veräusserung als Privatliegenschaft behandelt

wird und bei der Veranlagung des Liquidationsgewinns die wertvermehrenden

Anlagekosten zum Abzug gebracht werden können. Sodann wird sinngemäss

ausgeführt, dass sich die Steuerbehörde nicht auf den in früheren

Steuerperioden als Unterhalt geltend gemachten Aufwendungen behaften lassen

muss, da diese das in diesen Steuerperioden deklarierte Einkommen ohnehin bei

weitem überstiegen haben und daher diese nicht näher geprüft werden mussten.

6.2. Nicht zu

beanstanden ist die Ansicht der Vorinstanz, wonach einerseits bei der

Ver-äusserung der Liegenschaft zu prüfen ist, ob eine selbständige

Erwerbstätigkeit (allenfalls auch im Sinne eines Quasi-Liegenschaftshandels)

vorliegt und – sofern die Liegenschaft nicht vorher explizit ins

Geschäftsvermögen überführt wird – die Liegenschaft bis dahin steuerlich als

Privatliegenschaft zu behandeln ist. Hieraus ergibt sich wiederum, dass im

Rahmen des Liquidationsgewinnes wertvermehrende Investitionen als «Anlagekosten»

respektive allgemeinen Gewinnungskosten in Abzug gebracht werden können und die

werterhaltenden Investitionen jeweils in denjenigen Steuerperioden geltend zu

machen sind, in denen sie getätigt werden.

6.3. Die

Geltendmachung von abziehbaren Gewinnungskosten respektive Anlagekosten ist

eine steuermindernde Tatsache. In Bezug auf die Beweislast ist in diesem

Zusammenhang festzuhalten, dass der Nachweis für steuerbegründende und

steuererhöhende Tatsachen der zuständigen Steuerbehörde obliegt, während

steuerausschliessende oder steuermindernde Tatsachen durch die steuerpflichtige

Person zu beweisen sind (Richner

et al., Handkommentar zum DBG, 4. A. 2023, Art. 123 N 77). Diese hat

steuermindernde Tatsachen nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen. Ist

etwa – wie vorliegend – streitig, ob in Bezug auf ein bestimmtes Einkommen

Gewinnungskosten in einer bestimmten Höhe angefallen sind oder eben abziehbare

wertvermehrende Investitionen getätigt worden sind, so trägt die

steuerpflichtige Person hierfür die Behauptungs- und Beweislast. Es ist nicht

Sache der Steuerbehörde danach zu forschen.

6.4. Der

Rekurrent macht insgesamt Anlagekosten von CHF 2'465'175 zum Abzug geltend. Die

Gesamtinvestitionen haben sich – so dessen Ausführungen sowie dessen

Deklaration – auf CHF 4'719'020 belaufen. Über 50 % der getätigten

Investitionen werden demnach als wertvermehrend bezeichnet. Diese Behauptung

steht in deutlichem Kontrast zu den übri-gen Ausführungen des Rekurrenten,

wonach sich – sinngemäss – die Liegenschaft in einem desolaten Zustand befunden

haben soll und er entsprechend gezwungen gewesen sei, diese Summe zu

investieren, um die Wohnungen bewohnbar zu machen. Jedenfalls sind

wert-vermehrende Investitionen im geltend gemachten Umfang weder ersichtlich

noch nachge-wiesen.

Die

Vorinstanz hat aufgrund der Bauabrechnung und in Anwendung der im

Einspracheentscheid vom 28. Juni 2024 korrekt wiedergegebenen

Abgrenzungskriterien Anlagekosten im Umfang von CHF 600'000 ermittelt, die im

Rahmen des Einspracheentscheids und insbesondere in Berücksichtigung der

Brandschutzkosten auf insgesamt CHF 745'000 erhöht worden sind. Die

diesbezüglichen Ausführungen der Vorinstanz erscheinen bei den gegebenen

Umständen als vertretbar. Jedenfalls gelingt es dem Rekurrenten nicht

aufzuzeigen, dass wertvermehrende Investitionen in höherem Umfang getätigt

worden sind.

7. Entsprechend

den vorangehenden Erwägungen erweisen sich die erhobenen Rekurse als

unbegründet und sind abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die

Verfahrenskosten dem Rekurrenten aufzuerlegen. Diese sind auf CHF 15'000

festzulegen (basierend auf Streitwert CHF 10'297'313; vgl. §§ 3 und 150 Gebührentarif, BGS 615.11). Ausgangsgemäss ist keine Parteientschädigung

geschuldet.

****************

Demnach wird erkannt:

1.

Die Verfahren SGSTA.2024.18 und SGSTA.2024.24 werden vereinigt.

2. Die

Rekurse werden abgewiesen.

3.

Die Gerichtskosten von CHF 15'000 werden dem Rekurrenten zur Bezahlung

auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident: Der Sekretär:

Dr.

Th. A. Müller W. Hatzinger

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit

Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 6004

Luzern) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die

Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der

Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters

zu enthalten.

Dieser

Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

- Vertreterin des Rekurrenten (eingeschrieben)

- VB Dorneck-Thierstein (PersID …, mit Steuerakten)

- KStA, Rechtsdienst

- Finanzdepartement

- Steuerregisterführer der EG …

Expediert am: